442Mich. 136(1993)
500N.W.2d115
KRATZEv.オッドフェローズの独立した順序
ドケットNo.91958、（カレンダー No.7）。
ミシガン州最高裁判所。
主張December9,1992.
決定April28,1993.
ワイズマン、トローガン、ヤング&Schloss、P.C.（Martin C.WeismanとAdam J.Bakerによる）、原告のために。*138ボイル,J.,
I
私たちは、控訴裁判所が原告の財産に対する侵害を取り除くためにOddfellows Lodge No.11被告に対する裁判裁判所の命令を肯定することを誤ったと結論付けるためにバランステストを適用します。 また、再審で命じられた損害賠償措置の公式にも同意しないため、控訴裁判所の決定を部分的に逆転させ、この意見に一致するさらなる手続きのために訴訟を差し戻します。
事件の事実的背景は、控訴裁判所によって適切に要約されている：
ロッジNo。, 11月にフォーカーズ-ガーデン-シティ-エーカーズ2911と2912のロット18を1948年に購入した。 彼らの購入時にロットに既に存在するのは、以前の所有者が教会を建てることを意図していた建物の基礎でした。 ロッジNo.11代わりにこの上にその会議ホールを建てfoundation.In 1985年、原告はフォーカーズ-ガーデン-シティ-エーカー2901号から2910号までの18区画を購入するオプション契約を締結した。 このプロパティは、ロッジNo.11が所有するプロパティに隣接し、隣接しています。 原告は$1,000の預金を与え、$18,000のためのプロパティを購入することに合意しました。, 彼はプロパティに複数のユニットの住居を建てることを意図していました。原告は、プロパティの二つの調査を行うことを引き起こしました。 最初の調査の結果、原告は1986年初めに、ロッジNo.11が所有する建物の北東角が原告の財産ラインに触れていることを示す彼の財産の”概略図”を受け取 この回路図を用いて六十二ユニットのアパートの敷地計画が作成され、承認のためにガーデンシティに提出されました*139on March27,1986., しばらくして、原告は、第二の調査の結果、ロッジNo.11が所有する建物の北東の角が彼の財産に1.2フィートを侵害したことを知りました。 それにもかかわらず、月に1986原告は合意されたように$18,000のための特性を購入しました。ガーデン都市計画委員会は、侵害の知識なしに、提出されたAugust28、1986に原告のサイト計画を承認しました。 しかし、侵害の結果、原告は権原保険を確保することができず、権原保険なしでは、彼のプロジェクトの資金調達を確保することができませんでした。,1987年、原告はウェイン巡回裁判所に即時訴訟を提起し、侵害に起因する損害を求めた。 一日のベンチ裁判の後、裁判所は侵害を削除し、ロッジNo.11とグランドロッジは、費用と利息を除いて合計$797,215.46の損害に対して共同かつ個別に責任を負うことを命じた。 この第二の調査は、原告が”おそらく侵害がある可能性があると判断したために行われました。”計画委員会は誤って原告の提案された建物に収容される住宅ユニットの数を承認しました。, サイト計画は、六十から二ユニットを持つ構造を考えていました。 しかし、密度の要件は、ユニットの数を五十から六に制限しました。
控訴裁判所は差し止め命令を肯定し、$10,200の$797,215.46損害賠償賞を除くすべてを逆転させました。
控訴裁判所は、損害賠償の適切な措置は、不法侵入のない財産の価値から不法侵入のある財産の価値を差し引いたものであるという被告の主張, 不法侵入が財産に永久的または回復不能な損害をもたらす場合に適用される式を見つけ、裁判所は、被告の不法侵入が継続しており、引き起こされた害が*140修復可能であったという理由で被告の損害賠償の定式化を拒否した。, したがって、裁判所は、損害の正しい尺度は、害の前の土地の価値と害の後の価値、または適切な場合には、されているか、または合理的に発生する可能性のある修復のコスト、および土地の失われた使用の価値と地主への不快感および迷惑を含む実際の損害であると結論づけた。.. そして、”当事者が不法侵入を犯した場合、彼は合法的に彼の違法行為から続く可能性のあるすべての損害を熟考するために開催されなければならない”という長年にわたって確立されたルールへの遵守を反映している。,”アリソンvチャンドラー、11Mich542、561（1863）。
裁判裁判所は、実際の被害による救済措置を正しく採用していることを発見し、裁判所は、賞のいくつかの項目を逆転させ、いくつかの損害賠償の項目を過剰として減少させた。, 裁判所は、侵害と不動産の購入価格または固定資産税との間に因果関係はなく、侵害とプロジェクト調査、エンジニアリングレポート、追加のサイト計画、追加のエンジニアリング、追加の建設計画、および密度要件が許可されたものを超える六つのユニットの失われた賃貸収入のコストとの間に因果関係の同様の欠如を発見した。 最後に、控訴裁判所は、失われた賃貸収入と失われた感謝のために与えられた損害賠償を空けました。, それは、正味賃貸損失および逸失利益は不法侵入の損害として授与されるかもしれないが、”内損害は、不法侵入の時点で存在する財産によって支えられた傷害の結果として授与される。”アイドルマスター 48歳です 裁判所は、原告*141が損害賠償を軽減する義務があったという被告の主張と、汚れた手の公平な教義が侵害の除去を禁止したという主張を拒否した。, 控訴裁判所は、損害賠償に関して新しい裁判のためにケースを差し戻し、具体的に侵害を解決するために原告の従業員の試みに関連して発生した第二の調査のコストとコストの裁判裁判所の賞を確認しました。 Idだ
両当事者はこの決定をこの裁判所に控訴した。 控訴するための休暇は当初は拒否された。 オッドフェローズによって提出された再審請求が認められ、この裁判所は上訴する休暇を与えられた。 私たちは、具体的には”当事者を指示しました。.., それは不利な所持と黙認の理論を追求するために、任意の差し戻し手続きにおいて、防衛を許可しないように実質的に不当であるかどうかを説明する問題の中に含めるだけでなく、この裁判所に提示されている侵略を除去することに対する他の引数。”
II
この裁判所での控訴について、被告は、*142裁判所と控訴裁判所は、侵害を取り除くための命令から生じる当事者への相対的な苦難を考慮していないため、法的ミスを犯したと主張している。, 原告の回答は、この正確な質問は、裁判裁判所または控訴裁判所で提起されていないことを指摘しています;したがって、それはこの裁判所の前に正しくありません. しかしながら、この規則は不変ではなく、特に主張が本質的に公平である場合には不変である。 “違いは、慣行が法律では非常にまれであるということです。”Prudential Ins Co v Cusick,369Mich269,291;120NW2d1(1963),引用Dation v Ford Motor Co,314Mich152,160;22NW2d252(1946)., したがって、我々は、被告の手続き上のデフォルトにもかかわらず、控訴裁判所に同意します,レビューの減少は、不条理な結果のエントリにつながる可能性 190万円-45万円
構造が別の土地に侵入し、特別な問題を引き起こし、特別な解決策をもたらした適切な救済策を作ること。 Dobbs,Remedies,§5.6,p355. “このような場合、アプローチは、いくつかの要因の当事者とそれらの間の株式への相対的な苦難をバランスさせ、バランスが示すように見えるかもしれないように差止命令を付与または拒否することです。”アイドルマスター,
*143この裁判所は、”事件のすべての状況を調べ、求められる救済が傷害の性質および程度に不均衡であることが明らかである場合、裁判所は干渉しないが、他の救済を求めるために当事者を離れることになる”と長い間認識している。”ホールvルード、40Mich46、49（1879）。
このプロセスは、おそらく”状況のすべての株式のバランスをとること”として最もよく説明されています。”4Restatement不法行為、2d、§941、コメントa、p581。, 侵害に関する苦難と株式のバランスをとるには、裁判所は二つの中心的な考慮事項によって導かれています：侵害者による私有領地の司法承認を避けることへの関心、および差止命令を使用して請求を”妥協”することができる侵害者による恐喝を防止することへの関心。 ドブス、スープラ。
*144したがって、侵害を取り除く被告への負担が、侵害を残すことを可能にする原告への苦難に不均衡でない限り、差止命令が発行される。 Idだ 356で、ホール、49でスープラ。, しかし、この問題は、差止命令が発行された場合に原告がどのような利点を得るかを決定することによって単に解決されるのではなく、問題の公正な 言い換えれば、問い合わせは単に相対的な利点の素晴らしい測定であり、スケールが被告の好意に傾いた場合、差止命令の拒否ではありません。, 法律は、原告がそれから享受するかもしれないという利点のために単に差止命令を許可していない、それは拒否が被告を買う余裕があるかもしれないという利便性のために単に差止命令を拒否していません。
再表記の起草者が認識されるにつれて、問い合わせはさらに進む。 裁判所はまた、被告と原告の”行為の性格（それぞれの動機を含む）”を調べるべきである。…”アイドルマスター 581であった。,
したがって、再表記の起草者は、被告が差止命令の*145付与に苦しむ苦難に対して原告が部分的に責任を負う可能性があり、原告に対して重くなる要.. 不利な影響を受けた地域に移動する原告の決定の”不利な影響を与えます。 Idだ、コメントb、p581。,
侵害が意図的または故意の行為に起因する場合、裁判所は相対的苦難と株式のバランスを取ることに拘束されていませんが、Dobbs、355、357のスープラ、私たちは、侵害が故意または意図的であったという証拠はないという被告の主張に同意し、裁判裁判所は当事者との相対的苦難のバランスを取ることなく強制差止命令を発行することに誤りがあったということに同意します。
III
侵害の結果としての原告への傷害は軽度である。 建物はわずか1を侵害します。,2フィートと最初の調査では注目されませんでした。 なお、十分な特性は土地の侵略された時ストリップなしで都市セットバックの条件を、満たすために残る。
原告は、侵害が物件のアパートの建設を妨げると主張しているが、裁判の証言によれば、侵害された物件が原告の保有から除外された場合、敷地計画の承認、権原保険、建設資金に支障はないことが示された*146。, 一方、異議申し立てがなかった裁判での証言によると、建物の年齢により、建物も壁も倒壊させずに移動できなかったことが示されています。
当事者の性格、行動、動機を調べると、4再表記不法行為、2d、§941、コメントa、原告は物件を購入する前に、Oddfellowsの建物の一部が購入しようとしていた物件に立っていたことを知っていたことは明らかである。, 建築-建設業界で三十年経験を持つ弁護士として、彼はまた、彼は1.2フィートの侵略に明確なタイトルを得ることができないことを知っていました。 明確なタイトルがなければ、タイトル保険も建設資金も利用できず、建設資金がなければ建設は始まらなかった。 そのような購入に関連する問題を知っているにもかかわらず、原告は不動産を購入した。,
さらに、ガーデンシティ計画委員会に提出された元のサイト計画は、プロパティ上に構築される六十から二ユニットを求め、被告の建物が原告のプロパティラインに隣接していたことのみを示した最初のプロパティ調査に基づいて委員会に提出されました。 この提出の数日以内に、原告の第二の調査は、侵害を発見しました。 その時点で、裁判の証言によると、原告は侵害を示す改訂されたサイト計画を提出すべきであった。, 彼はしなかった、と、ほぼ半年後、委員会は、一度に有効な密度の要件は、プロパティ上に構築されるだけ五十から六ユニットを許可していたにもかかわらず、六十から二ユニットの開発を承認しました。
*147原告は、最初のサイト計画の承認の下で建設を開始した場合にのみ、当初のサイト計画は五十六単位ではなく六十二単位の建設を許可するため, 彼は、計画委員会が六十から二ユニット計画を承認したであろうという命題に対する権限を提供していません。 また、原告の主張は、侵略の計画委員会に通知する彼自身の義務を認めていません。, ガーデンシティコミュニティ開発ディレクターの裁判の証言は、計画委員会が最も可能性の高いそのエラーの結果として承認された六十から二ユニットの許可を発行する義務があったであろうことを示したが、ディレクターはまた、原告が侵害を明らかにした改訂されたサイト計画を提出したことを証言し、計画委員会は”より可能性が高い”密度の要件に関するそのエラーを発見し、六十から二ユニットを承認しなかったであろう。
原告の行動に対して、被告の行動を比較検討します。, オッドフェローズ-ミーティング-ホールのための財団が1948年にオッドフェローズが不動産を購入したときに今立っていたところに立っていたことは争われていない。 集会所は既存の基礎の上に建てられました。 被告は、原告がその注意にそれをもたらしたまで、侵害に気づいていなかった,と,認識されています,原告からストリップを購入することについて尋 原告は、被告の行為が”ストーンウォール”であったと主張している。”それは原告が被告に第二の調査のコピーを提供することを約束したことが表示されますが、しませんでした。, どの当事者が交渉の失敗に責任を負うかは不明であるが、被告は、問題に対する原告の唯一の解決策*148は、Oddfellowsが構造を移動することであったと記録的支
バランスのとれた、侵害を取り除いた結果としての被告への苦難は、侵入構造を残すことを可能にした結果としての原告への苦難を上回る。 状況の全体の下では、苦難のバランスは、被告の好意で重く重いです。, したがって、侵略を取り除く命令は、正義と公平と一致せず、退去させられるべきである。
IV
控訴裁判所は、損害賠償の措置が傷害の特性評価を修復可能または修復不可能として有効にすることを正しく認識したが、即時傷害を修復可能と誤って特徴付けた。 損害の尺度は、傷害の性質の誤った特徴付けだけでなく、損害の尺度の策定においても間違っていた。
他の不法侵入によって負傷した人は、二つのレベルで傷害に対する補償を受ける権利があります。, まず、原告は、傷害のための一般的な損害賠償を受ける権利があります。 Dobbs、前出、§3.2、p138。 “法律が示すように、または間違った訴えから発生していると推定しているようなeneral損害賠償があります。”ベイトマンvブレイク、81Mich227、231;45NW831（1890）。 第二に、原告は、特に訴えられた場合には、必然的または特別な損害を受ける権利を有することができます。proved.Id.”特別損害賠償*149は、実際に起こったようなものですが、法律によって暗示されていません。”アイドルマスター,
間違っている土地への傷害をもたらす財産への不法侵入で構成されている場合、損害の一般的な尺度は、傷害が永久的または回復不能である場 O’Donnell v Oliver Iron Mining Co,262Mich470,477;247NW720(1933). 傷害が修復可能、または一時的である場合、損害の適切な尺度は、傷害の前に財産の価値よりも小さい場合、元の状態に財産の修復の費用である。 Idだ しかしながら、この規則はその適用において柔軟である。 Schankin v Buskirk,354Mich490,494;93NW2d293(1958)., 最終的な目標は、行われた害または損傷の補償です。 したがって、原告の損失を補償するために最も適切な方法は何でも使用することができます。 Idだ
傷害の原因が永続的であるか一時的であるかを判断するために、私たちは再びDobbs教授に目を向けます。 不法侵入が永久的または一時的であるかどうか定めるのに複数の要因が使用されています。 不法侵入が”物理的に永久的であるか、または無期限に継続する可能性がある”場合、それは永久的とみなされる傾向があります。 Dobbs、前出、§5.4、p338。 しかし、”無期限に続く可能性が高い”とは、構造が永遠に続くことを意味するものではありません。, “関連するすべての要因を考慮すれば、明確な停止点なしに継続する可能性が高いと思われるだけで十分です。…”アイドルマスター 339であった。 物理的な永続性だけでは、不法侵入を恒久的なものとして分類することは正当化されません。 不法侵入はまた、裁判所*150がその除去を必要としないという意味で、”法的に永続的でなければならない。”アイドルマスター 340です 最後に、どの当事者が永久的な損害を求めているかも要因です。 Idだ 341であった。
瞬間の場合、構造は”明確な停止点なしに継続する可能性が高い”ため、物理的に永続的です。,”我々が今日保持しているように、それを削除する命令が発行されてはならないので、それは法的に永久的です。 しかし、私たちは、永久的な損害賠償を支払い、したがって私有地の権利を取得しようとするのは被告の不法侵入者であることを認識しています。 私たちは、私的目的のために私的土地の私的奪取を制裁しません。 しかし、我々はまた、”妥協”資本の可能性を作成する量の損害賠償の賞を無視することはできません制裁すべきではありません。,
したがって、我々は控訴裁判所は、プロパティへの修理の価値またはコストの減少として損害賠償の尺度を述べることに誤っていることを保持しま 不法侵入は永久的であるため、損害の正しい尺度は、侵害のない財産の価値から、侵害に伴う財産の価値を差し引いたもの、または建物が座っている土地のストリップの価値によって表される財産自体の価値の減少である。
*151インスタントケースでは、原告は侵害の学習前にプロパティのために$18,000を支払うことに合意していました。, 侵入が発見された後でさえ、彼はプロパティの提示価格を支払った。 したがって、侵略は財産を切り下げなかった。 差し戻しでは、原告は、構造が配置されている土地の1.2フィートのストリップの代替価値のみを回復する権利があります,むしろ、彼はまだ使用することの利点を持っているプロパティの残りの部分の値より.,
控訴裁判所は、原告の従業員の状況を改善しようとするのに費やされた時間のコスト、および最初の調査の後にプロパティに行われた第二の調査のコストは、Oddfellowsの建物は、原告が購入することを意図したプロパティに侵害に危険なほど近い来たことを明らかにしました。 私たちは、原告が彼の従業員が侵害を是正しようとするのに費やした時間のために回復する権利があることに同意しません。, 彼が最初のインスタンスでプロジェクトを急いで避けていたら、彼の従業員の時間は問題の解決を追求するために費やされていなかったでしょう。 原告が侵害の除去を交渉しようとしたという記録から結論づけることができないという事実を考えると、彼の従業員の活動に対する損害はあまりにも投機的である。
*152この費用は、被告の不法行為によって引き起こされたものではなかったため、原告はまた、第二の調査の費用のために回収する権利がありません。, 調査は、原告が購入する彼のオプションを行使し、購入する決定を下すために彼を可能にするために必要だった前に発生しました。
結論
要するに、我々は控訴裁判所と裁判裁判所は、彼らが削除侵入命令の妥当性を決定する際に相対的な苦難と株式を考慮することができなかったときに誤っていることを今日保持します。 レコードの我々のレビューは、このケースの事実の下で苦難と株式が被告に有利に重く秤量したことを開示しています。 したがって、侵入を取り除く順序は逆になる。,
さらに、控訴裁判所は、これらの事実について再審で使用すべき損害賠償措置を誤って記載したと判断しています。 損害の正しい尺度は、土地自体の1.2フィートのストリップの価値です。
したがって、我々は、一部affir訴裁判所の決定を肯定し、一部逆転させ、この意見と一致するさらなる手続のために裁判裁判所に事件を差し戻す。ＫＡＶＡＮＡＧＨ，Ｃｊ，およびＬＥＶＩＮ，ＢＲＩＣＫＬＥＹ，ＲＩＬＥＹ，ＧＲＩＦＦＩＮ，およびＭＡＬＬＥＴＴ，ＪＪ．、ボイル、Jと一致しました。,
ノート
ミシガン州のグランドロッジは、最初に損害賠償の賞のために共同で個別に責任を負う開催されました。 しかし、控訴裁判所は判決を逆転させたため、この控訴の唯一の控訴人はOddfellowsの独立した命令、Garden City Lodge No.11である。
被告は、控訴裁判所は、原告が合理的に避けることができた損害を避ける義務を負わなかったことを保持することに誤りがあると主張している。 我々はこの議論に達していないが、我々は被告の主張との合意に留意する。 被害回避の教義は、ミシガン州で長い間認識されてきました。, Gilbert v Kennedy,22Mich117(1871);Talley v Courter,93Mich473;53NW621(1892);McCullagh v Goodyear Tire&Rubber Co,342Mich244;69NW2d731(1955)を参照のこと。 回避可能な結果の教義が適用されないのは、損害が”被告の意図的または肯定的かつ継続的な不法行為”の結果である場合にのみである。 Allen v Morris Building Co,360Mich214;103NW2d491(1960). また、4Restatement不法行為、2d、§918（2）、p500を参照してください。
439Mich970（1992）。440Mich888（1992年）。, しかし、クラッツェがクロス上訴人として提出した再審請求は拒否された。 Idだ
私たちは、黙認と不利な所持の防御を上げる上で、そのデフォルトを言い訳する被告の招待を拒否します。 私たちの記録の見直しは、損害賠償問題の再審に関するこれらの防御を妨げることに明らかな不正が起こると私たちを説得するものではありませ
当事者への相対的な苦難は、不法行為に対する差止命令を発行することの妥当性を決定する際に裁判所が考慮することができる多くの要 参照してください。,(a)保護されるべき利益の性質、
(b)差止命令およびその他の救済措置の原告に対する相対的な妥当性、
(c)訴訟を提起する際の原告による不当な遅延、
(d)原告の関連する不正行為、
(e)被告に生じる可能性のある相対的な困難差止命令は、それが拒否された場合に付与され、原告に対して、
(f)第三者および公衆の利益、および
(g)命令または判決をフレーミングおよび執行す,
言い換えれば、
強制差止命令がルールを求められている場合。.. 裁判所は、被告への不便や損害に対して原告への差止命令の利益のバランスをとり、ケースのすべての状況下で正義と公平と最も一致しているように差止命令または賞の損害賠償を付与するということです。,
再表記のセクション941は、
差止命令が付与された場合に被告に、それが拒否された場合に原告に生じる可能性のある相対的な苦難は、不法行為に対する差止命令の妥当性を決定する際に考慮されるべき要因の一つである。
一つは、彼がそれのために支払うことを喜んでであるという理由だけで別の土地を取ることを許可されるべきです。 これは私有の領有地に達するだろう。, 誰も、差止命令が拒否され、彼が土地に残ることを許可されることを期待して意図的に不法侵入することによって、間接的にこれを達成することを許 第二の考慮事項は反対方向に移動します。 プライベートエミネントドメインは認可することはできませんが、どちらも恐喝することはできません、そして差し止め命令が大きな建物を取り壊すの被告に犠牲にして原告の土地のわずかなストリップを保護するために発行された場合、一つは原告を期待することができます,差し止め命令を調達しました,extortionate図のために”妥協”します.,
これは公平が制裁すべきではない行為です。
隣接する土地所有者による侵害は意図的または故意であり、強制的な差止命令は、通常、その除去を命じることに起因する相対的な便利さまたは苦難に関係なく、その除去を強制するために付与されます。”
Ives v Edison,124Mich402,411;83NW120(1900)も参照してください（被告は”裁判所が論争を決定するのを待たずに行動することを好んだ”被告は危険にさらされ、巡回裁判官は差し止め命令を与えたはずである）。,
裁判で、原告は、建物が目障りであり、安全上の問題を提示しているため、建物を取り壊すことを好むと証言した。
被告は、原告が特別損害の項目を弁護しなかったと主張していないが、原告の苦情には一般損害の祈りのみが含まれていることに注意する。
この損害賠償措置は、”当時の被告が支払わなければならない原告の財産に対する関心を取り、充当したという理論に基づいて評価される。,”Clinard v Town of Kernersville,215NC745,752;3SE2d267(1939),Dobbsで引用されています,ノースカロライナ州の土地への不法侵入part II:不法侵入の救済,47NC L R334,345(1969).
Dobbs教授は、この瞬間に直接適用できる例を挙げています。,
誠実に被告が彼の境界線を誤って計算し、誤って原告の土地のライン上に彼の家の小さな部分を構築した場合、多くの裁判所は、それが数平方インチに侵入を避けるために家全体を取り壊すために彼を強制するために耐え難い苦難になるので、彼は、損害賠償の支払いにそこにそれを維持することができます。
n9参照;Restatement,supra,§941,comment c,pp582-584も参照のこと。 原告が判決を満足させて財産自体を”解決”するシナリオを想像することは難しくありません。, 原告は、その後、彼はすでにOddfellowsのプロパティの両側に所有しているプロパティに隣接する最終的な二つのロットを所有することになります。
控訴裁判所は、すでに損害のこれらの項目が侵害によって引き起こされたものではなかったため、または彼らはあまりにも投機的だったため、 私たちはその行動に同意します。 侵害によって引き起こされなかった損害、またはまだ存在しない事業に基づく損害は授与されるべきではありません。, また、プロパティの購入価格の損害賠償は、原告がプロパティのほとんどを保持し、侵害が原告が構築することが許可されたユニットの数に影響を与えなかったことを考えると、著しく過剰です。
さらに、従業員の時間のために与えられた損害賠償には、プロパティを再ゾーニングすることに原告のアパートマネージャーが費やした八十時間が含ま この時間は、侵略に関係なく費やされていたでしょう。 したがって、この従業員費用の項目は、侵略によって引き起こされたとは言えません。