あなたは、不動産の一部を売却したいと思いますが、あなたは厳しく、あなたの住宅ローンの支払いに遅れている郡に固定資産税の束を借りている、または加熱された離婚の真っ只中に自分自身を見つけます。 これらの状況のいずれかは、誰か（貸し手や元配偶者など）があなたを訴える可能性があります—実際には、あなたの家に”lis pendens”として知られているものを,
状況からのきれいな休憩のために必死、あなたは疑問に思っている：あなたはまともな価格のためにlis pendensで家を売ることができます—理想的には、銀行が抵当流れまたはあなたが法的手形の束をラックアップする前に？
これはストレスの多い状況であることがわかりますので、このガイドをまとめました。
- lisペンデンとは何ですか？ 法律用語の簡単な内訳
- 誰がlis pendenをファイルし、彼らの動機は何ですか？,あなたは自由で明確に販売することができますので、lis pendenを解決することができます
基本：lis pendenとは何ですか？
ラテン語から翻訳された”lis pendens”は”保留中のスーツ”を意味します。,”あなたがlis pendensで家を販売しているのであれば、あなたは販売を妨げる可能性のある財産に関する保留中の訴訟の正式な通知を持っています。
“lis pendensは、不動産に関する法的措置が提出されたという書面による通知です”とEsqのDavid Reischer氏は述べています。、不動産弁護士およびCEOのLegalAdvice.com”通常、請求には、財産の所有権またはそれに対する主張された所有権のいずれかが含まれます。 通知は通常、郡の記録事務所に提出されているので、紛争の潜在的な買い手に警告する行動の記録があります。,”
lis pendensは、他の先取特権や住宅ローンと同じように、家のタイトルに記録されています。 あなたの財産に提出されたかどうかを調べるには、オンラインまたは対面のいずれかで、郡書記官またはレコーダーのオフィスで無料の検索を行うこと あなただけのあなたの家の小包番号が必要になります。
もう一つの選択はタイトルの会社に連絡し、特性のタイトルの調査を動かすか、または指導をあなたの不動産業者に頼むように要求すること,
あなたの家を販売することを行くときlis pendenに気づいていなければ購入プロセスが始まるときバイヤー、代理人、または貸方が多分保留中の訴訟の存在
ジェフリーl.Nogee、タリーrinckey PLLCのパートナーによると、lis pendensは、基礎となる紛争が不動産を含む場合にのみ有効です。 家の所有権を伴わないケースのためのlis pendensを提出することは許可されておらず、誤用された場合には厳しい罰則が科されます。,
なぜ誰もがlis pendenを提出するのでしょうか？
いくつかの一般的なシナリオは、プロパティ上のlis pendensの提出につながることができます：
差し押さえ
住宅ローンの差し押さえアクションは、lis pendens これは、銀行やその他の金融機関などの貸し手が、彼または彼女の住宅ローンの不履行をしている住宅所有者を訴えるときに発生します。 “貸し手が訴訟を起こすと、lis pendensを提出し、他の債権者や他の人に住宅所有者が財産の所有権を失う危険にさらされていることを通知します”とNogee氏は,
差し迫った差し押さえは、必ずしも販売を不可能にするものではありません。 スティーブン-ヘルツバーグ with Vazquez&Associatesは、差し押さえがタイトルにクラウドを作成しますが、負っているものよりも多くを支払うことを喜んでいる買い手がある場合、問題は通常、銀行で解決することができると指摘しています。 買い手の側では、差し押さえられた家を購入することは少し時間がかかるかもしれませんが、それは必ずしも他の販売よりも多くのリスクを運ぶ,
未払い請求書
住宅所有者が滞納口座を持っている場合、住宅所有者協会（HOA）は不動産先取特権を提出することができます。 同じことは彼らの仕事のために支払われなかった建築業者のために行く(頻繁に”機械工の先取特権”と言われる)。 これらのケースでは、残高は、全体的なホーム値に比べて小さいかもしれません。
“クレームの有効性の紛争があるが、売り手が家を販売したい場合、彼らは先取特権とlis pendensをオフに結合するオプションを持っているかもしれない、”Herzberg氏は述べています。,
例えば、家が$500,000の価値があり、論争がちょうど$10,000にあれば、販売人は裁判所の条件付捺印証書の記述に一致した量を置くことができ、次にlis pendensおよび先取特権は特性から取除かれる。
所有権の戦い
一つ以上の当事者が離婚の場合など、家の所有権を主張しているときはいつでも、lis pendensが遊びに来ることができます。,
法律は州によって異なりますが、Herzbergは、フロリダ州では、一方の当事者が裁判官が不動産の一部を所有している人を決定することができ、したがって、
これは、複数の受益者が不動産の資産の分配を変更しようとして意志に異議を唱えている場合にも発生する可能性があります。
未払い固定資産税
売り手が固定資産税に滞納している場合、地方自治体は不動産にlis pendensを提出することができます。, “固定資産税の基本確認事項のいずタイトル剤”とHerzberg. “すべての未払いの税金は、常にプロパティが売却された時点で支払われる必要があります。”
lis pendensは潜在的な販売にどのように影響しますか？
技術的には、住宅所有者はlis pendensの下で家を売ることができますが、買い手を見つけるのは難しいでしょう—特に銀行が購入のためにお金を貸す, バイヤーが抵当を得ないで家を購入できればチャンスは特にそれが腕の長さトランザクションなら販売が滑らかに行くことより大きい。
“プロパティはlis pendensで販売することができますが、先取特権を削除するために先取特権を満たさなければなりません”とNogee氏は説明します。 “住宅所有者は、プロパティを販売する契約を締結することができますが、lis pendensを提出した人の主張は、タイトルが買い手に無料で明確に渡すことができる前に支払われるか、決済されなければなりません。,”
家が閉じた場合、買い手は最終的に保留中の訴訟の結果を受け入れなければならないでしょう。 “プロパティライン紛争のためにlis pendensがあり、紛争が締結される前に現金投資家が家を買うシナリオでは、現金投資家は紛争の最終的な結果を受け入れなければならない”とヘルツバーグ氏は述べている。
一つのオプションは、売却に訴訟の解像度を構築することであろう。, 例えば、販売人が建築業者$20,000を負えば、バイヤーおよび販売人の代理人はそれからlis pendensが特性から取除かれるようにする建築業者を支払うのに販売価格の$20,000が使用される整理を解決できる。 差し押さえの場合には、それはすぐに雪だるまことができ、銀行によって負担されたすべての弁護士費用を考慮することも重要です。
買い手へのリスクは何ですか？
バイヤー（およびその代理人）がlis pendensプロパティを追求することを躊躇する可能性がある理由があります。 ザカリー-D-, Schorr、ロサンゼルスベースのSchorr法、APCのためのリード不動産弁護士。 は、通常、それに対して助言します。
“買い手は、lis pendensの請求者が彼らの不動産の主張に勝つ場合、プロパティ、またはプロパティへの関心を失うリスクを実行し、”Schorrは説明しています。 “また、買い手は、原告が基礎となる訴訟に勝った場合、買い手のための悪い結果につながる可能性があり、基礎となる訴訟の対象となるプロパティを取ることになります。,”
lis pendensが機会を提示するとき
誰もが自動取引キラーとしてlis pendensを見ているわけではありません。 サンティアゴバルデス、シカゴ、イリノイ州のトップの不動産業者は、住宅所有者がこれらのタイプのプロパティを販売するのを助けることから敬 実際には、彼は最近、市場でわずか六日後にlis pendensとシカゴのマルチファミリーの建物を売却しました。,
イリノイ州では、lis pendensがプロパティに置かれるとすぐに、それは公共の記録になります。 これは、多くの場合、潜在的な買い手と投資家が売り手に直接連絡し始め、驚くべき取引のために釣りを始めることを意味します。
それはバルデスがマルチファミリービルのエージェントになった方法です：クライアントは低ボールのオファーの弾幕を取得し始めていました。 彼が一つを受け入れる前に、彼は彼がまだ家の公平の適当な量を有したので彼が最大級の価格のための特性を販売するのを助けることができる信頼,
“私たちは素晴らしい写真を撮り、バイヤーやエージェントに広くその場所を販売しました”とValdez氏は言いました。
“私たちは、複数のオファーを取得してしまい、スケジュールされた差し押さえの販売の数週間前に閉じました。”
lis pendensを削除する方法
lis pendensを削除するには、住宅所有者—通常は弁護士の助けを借りて—それを抹消する動きをすることができます。,
“lis pendensを抹消する動きに勝つためには、住宅所有者は、lis pendensの保有者が訴訟に勝つ可能性のある有効性（良い可能性）を持っていないことを示さなければならない”とSchorr氏は述べている。
“負担は、lis pendensを提出した当事者にあり、法律と事件の事実に基づいて訴訟に勝つ可能性が高いことを示しています。 この動きの勝者は通常動きを持って来ることで使われる彼らの弁護士費用を回復する権利を有する。,”
あなたの側の専門家を持っている
家を販売することは、まず複雑なプロセスであり、lis pendensがミックスに投げ込まれると、さらに詳細巻き込まれてる 特に裁判所に行かなければならなくなったり、差し迫った差し押さえを一時停止しようとしている場合は、すべての手順をナビゲートするのに役立ちますので、弁護士からの表現を持っていることが常に最善です。,
Valdezは、多くの異なる不動産弁護士がいることを指摘しています。 “理想的には、必要に応じて裁判官の前に行くと、可能な限り最高の結果を得るために強い引数を作ることができる空売りと全体的な差し押さえプロセスで経験されている弁護士をしたいと思うでしょう”と彼は言います。
彼はまた、プロセス中にあなたの最善の利益を表すことができる経験豊富な不動産業者と協力することをお勧めします。 Lis pendensがプロパティに記録されると、不動産投資家のストリームは、通常、オファーと住宅所有者に連絡を開始します。, この場合には、信頼できる剤きを評価オプションに情報に基づいた意思決定を行う
免責事項：このブログ記事の情報は、法的助言ではなく、役に立つガイドとして使用されることを意図しています。 あなたがプロパティにlis pendensを解決すると法的な助けが必要な場合は、熟練した不動産弁護士に相談してください。