Ti piacerebbe vendere un pezzo di immobili, ma sei gravemente indietro sui pagamenti del mutuo, devi un sacco di tasse di proprietà alla contea, o ti ritrovi nel bel mezzo di un divorzio acceso. Una qualsiasi di queste situazioni potrebbe causare qualcuno (come il creditore o il vostro ex coniuge) citato in giudizio voi — in effetti ponendo ciò che è noto come un “litispendenza” sulla vostra casa.,
Alla disperata ricerca di una pausa pulita dalla situazione, vi state chiedendo: si può vendere una casa con una litispendenza per un prezzo decente — idealmente prima che la banca preclude o si accumulare un mucchio di fatture legali?
Otteniamo che questa è una situazione stressante, quindi abbiamo messo insieme questa guida tra cui:
- Cos’è una penna lis den? Una semplice ripartizione della terminologia giuridica
- Chi presenta una lettera e qual è la loro motivazione?,
- Come una litispendenza colpisce la sua capacità di vendere la casa
- Il rischio acquirenti di visualizzare nel perseguire una casa con un lis penden
- nascosto occasione in vendita con un lis penden
- Che può aiutare a risolvere il lis penden — in modo da potete vendere libera e chiara
nozioni di base: che Cosa è un lis penden?
Tradotto dal latino, “litispens” significa “una causa in sospeso.,”Quindi, se stai vendendo una casa con una litispendenza, hai una notifica formale di una causa in sospeso su una proprietà che potrebbe interferire con la vendita.
“Una litispendenza è un avviso scritto che è stata presentata un’azione legale che coinvolge il settore immobiliare”, afferma David Reischer, Esq., avvocato immobiliare e CEO di LegalAdvice.com. ” In genere il reclamo riguarda il titolo della proprietà o un interesse di proprietà rivendicato in esso. L’avviso è di solito depositata presso l’ufficio county records, quindi c’è un record dell’azione che avvisa eventuali potenziali acquirenti della controversia.,”
Una litispendenza è registrata sul titolo della casa, proprio come qualsiasi altro pegno o mutuo. Per scoprire se uno è stato archiviato sulla vostra proprietà, si può fare una ricerca gratuita presso l ” ufficio impiegato contea o registratore, online o di persona. Ti servirà solo il numero del pacco della tua casa.
Un’altra opzione è quella di contattare una società titolo e richiedere che eseguono una ricerca titolo sulla proprietà, o chiedere al vostro agente immobiliare per la guida.,
Nel caso in cui non sei a conoscenza della litispendenza quando vai a vendere la tua casa, alla fine verrà alla luce quando inizia il processo di acquisto, poiché molto probabilmente l’acquirente, l’agente o il creditore otterranno un rapporto sul titolo che noterà l’esistenza della causa in sospeso.
Secondo Jeffrey L. Nogee, partner di Tully Rinckey PLLC, una litispendenza è valida solo quando la controversia sottostante riguarda la proprietà reale. Il deposito di una litispendenza per un caso che non comporta un interesse di proprietà nella casa non è consentito e comporta sanzioni severe se abusato.,
Perché qualcuno dovrebbe presentare una lettera?
Alcuni scenari comuni possono portare al deposito di una litispendenza su una proprietà:
Preclusione
Un’azione di preclusione ipotecaria è il motivo più comune per una litispendenza. Ciò si verifica quando il creditore, come una banca o altro istituto finanziario, fa causa al proprietario della casa che ha inadempiente sul suo mutuo. “Quando il creditore porta la causa, presenta una litispendenza, che informa gli altri creditori e tutti gli altri che il proprietario della casa è in pericolo di perdere il titolo alla proprietà”, spiega Nogee.,
Una preclusione imminente non necessariamente rende impossibile una vendita, tuttavia. Steven Herzberg, Esq. con Vazquez& Associates osserva che, sebbene una preclusione crei una nuvola sul titolo, il problema può essere risolto con la banca se c’è un acquirente disposto a pagare più di quanto dovuto. Sul lato del compratore, l’acquisto di una casa preclusa può prendere un po ‘ più a lungo, ma non necessariamente portare più rischio di qualsiasi altra vendita.,
Fatture non pagate
A homeowners association (HOA) potrebbe presentare un pegno di proprietà se un proprietario di abitazione ha un conto delinquente. Lo stesso vale per un appaltatore che non è stato pagato per il loro lavoro (spesso definito come “pegno del meccanico”). In questi casi, le consistenze potrebbero essere piccole rispetto al valore complessivo della casa.
“Se c’è una controversia sulla validità dei crediti, ma il venditore vuole vendere la casa, essi possono avere la possibilità di bond off pegno e litispendenza,” dice Herzberg.,
Ad esempio, se una casa vale $500.000 e la controversia è finita solo $10.000, il venditore potrebbe mettere un importo concordato nel conto di deposito a garanzia del tribunale, e quindi la litispendenza e il pegno sarebbero stati rimossi dalla proprietà.
Battaglia di proprietà
Ogni volta che una o più parti rivendicano la proprietà della casa, ad esempio in caso di divorzio, potrebbe entrare in gioco una lite.,
Anche se le leggi differiscono per stato, Herzberg dice che in Florida, una parte può cercare di mettere una litispendenza su una proprietà come un modo per congelare la vendita prima che un giudice può determinare chi possiede il pezzo di beni immobili e quindi sarebbe legalmente diritto al ricavato.
Ciò può verificarsi anche se più beneficiari contestano una volontà nel tentativo di modificare la distribuzione dei beni di una proprietà.
Tasse di proprietà non pagate
Se un venditore è delinquente sulle loro tasse di proprietà, il governo locale può presentare una litispendenza sulla proprietà., ” Le tasse di proprietà sono uno degli elementi più basilari controllati da qualsiasi agente del titolo”, afferma Herzberg. “Tutte le tasse in sospeso devono sempre essere pagate al momento della vendita di una proprietà.”
In che modo una litispendenza influisce su una potenziale vendita?
Tecnicamente, un proprietario di abitazione può andare avanti con la vendita di una casa sotto litispendenza, ma sarà probabilmente difficile trovare un acquirente — soprattutto perché una banca di solito non accetta di prestare denaro per l’acquisto., Se l’acquirente è in grado di acquistare la casa senza ottenere un mutuo, le probabilità sono maggiori che la vendita andrà senza intoppi, in particolare se si tratta di una transazione di mercato.
“Mentre la proprietà può essere venduta con una litispendenza, il vincolo deve essere soddisfatto per il vincolo da rimuovere”, spiega Nogee. “Il proprietario della casa può stipulare un contratto per vendere la proprietà, ma la richiesta della persona che ha presentato la litispendenza deve essere pagata o risolta prima che il titolo possa passare gratuitamente e chiaramente all’acquirente.,”
Se la casa chiude, l’acquirente alla fine dovrebbe accettare l’esito del contenzioso in sospeso. ” In uno scenario in cui vi è una litispendenza a causa di una controversia sulla linea di proprietà e un investitore in contanti acquista la casa prima che la controversia sia stata conclusa, l’investitore in contanti deve accettare l’esito finale della controversia”, afferma Herzberg.
Un’opzione sarebbe quella di costruire una risoluzione della causa nella vendita., Ad esempio, se il venditore deve a un appaltatore $20.000, gli avvocati dell’acquirente e del venditore possono elaborare un accordo in cui be 20.000 del prezzo di vendita sarebbero utilizzati per pagare l’appaltatore, che consentirebbe quindi di rimuovere le litispende dalla proprietà. Nel caso di una preclusione, è anche importante tenere conto di eventuali spese legali sostenute dalla banca, che può rapidamente palla di neve.
Qual è il rischio per l’acquirente?
C’è un motivo per cui gli acquirenti (e i loro agenti) potrebbero essere riluttanti a perseguire una proprietà di litispendenza. Zachary D., Schorr, il piombo avvocato immobiliare per Los Angeles-based Schorr Law, APC., tipicamente avvisa contro esso.
“L’acquirente corre il rischio di perdere la proprietà, o il loro interesse nella proprietà, se il richiedente litispendenza prevale sul loro credito immobiliare”, spiega Schorr. “Inoltre, l’acquirente prenderà la proprietà soggetta alla causa sottostante, che potrebbe comportare un cattivo risultato per l’acquirente se il richiedente prevale nella causa sottostante.,”
Quando un litispendenza presenta un’opportunità
Non tutti vedono una litispendenza automatico tassi killer. Santiago Valdez, un agente immobiliare top a Chicago, Illinois, non rifuggire da aiutare i proprietari di abitazione vendere questi tipi di proprietà. Infatti, ha recentemente venduto un edificio plurifamiliare di Chicago con una litispendenza dopo soli sei giorni sul mercato.,
In Illinois, non appena una litispendenza è posta su una proprietà, va a verbale. Ciò significa che in molti casi, potenziali acquirenti e investitori iniziano a contattare direttamente il venditore, pescando per un affare incredibile.
Ecco come Valdez è diventato l’agente per l’edificio plurifamiliare: il cliente aveva iniziato a ricevere una raffica di offerte low-ball. Prima di accettarne uno, voleva consultarsi con un agente affidabile che potesse aiutarlo a vendere la proprietà al prezzo più alto possibile, poiché aveva ancora una discreta quantità di equità nella casa.,
“Abbiamo scattato foto incredibili e commercializzato il posto ampiamente agli acquirenti e agli agenti”, ha detto Valdez.
“Abbiamo finito per ottenere più offerte, e chiuso solo un paio di settimane prima della vendita di preclusione prevista.”
Come rimuovere una litispendenza
Per rimuovere una litispendenza, il proprietario della casa — in genere con l’aiuto di un avvocato — può fare una mozione per espungerla.,
“Per prevalere su una mozione per eliminare la litispendenza, il proprietario della casa dovrà dimostrare che il titolare della litispendenza non ha una probabile validità (una buona probabilità) di prevalere sulla causa”, afferma Schorr.
“L’onere è sulla parte che ha presentato la litispendenza per dimostrare che probabilmente vincerà la causa in base alla legge e ai fatti del caso. Il vincitore di questo movimento di solito ha il diritto di recuperare le spese del loro avvocato spesi nel portare il movimento.,”
Avere un esperto al tuo fianco
la Vendita di una casa può essere un processo complesso, per cominciare, e quando una litispendenza è gettato nel mix, ci sono anche ulteriori dettagli e aspetti legali coinvolti. È sempre meglio avere rappresentanza da un avvocato in modo che possano aiutare a navigare tutti i passaggi — soprattutto se si finisce per dover andare in tribunale o stanno cercando di mettere in pausa una preclusione imminente.,
Valdez sottolinea che ci sono molti diversi avvocati immobiliari là fuori. “Idealmente, si vorrà un avvocato che è esperto in vendite allo scoperto e il processo di preclusione generale, che può andare di fronte a un giudice, se necessario, e fare un argomento forte per ottenere il miglior risultato possibile,” dice.
Si consiglia inoltre di lavorare con un agente immobiliare esperto che può rappresentare i vostri interessi durante il processo. Quando una litispendenza viene registrata su una proprietà, un flusso di investitori immobiliari inizia in genere a contattare il proprietario della casa con offerte., In questo caso, un agente di fiducia può aiutare a valutare le opzioni e prendere una decisione informata.
Disclaimer: Le informazioni in questo post del blog sono destinate ad essere utilizzate come guida utile, non come consulenza legale. Se avete bisogno di aiuto legale per risolvere una litispendenza su una proprietà, si prega di consultare un avvocato immobiliare esperto.