Il pagamento del mutuo è in genere dovuto all’inizio del mese. Il primo pagamento del mutuo, tuttavia, non è dovuto il primo giorno del mese dopo la chiusura. Invece, è dovuto il primo giorno dopo il primo mese completo dopo la chiusura. Ciò significa che se si chiude il 15 marzo, il primo pagamento del mutuo non è dovuto 1 aprile-è dovuto 1 maggio. Se chiudi all’inizio del mese invece che a metà mese, avrai una pausa ancora più lunga prima che il tuo primo pagamento sia dovuto.,
Se questo ti sembra strano, è importante capire due fattori importanti sui mutui: l’interesse è pagato in arretrato e il capitale è pagato in anticipo. Diamo un’occhiata più da vicino a cosa significano queste cose.
Gli interessi ipotecari sono pagati in arretrato
Gli interessi ipotecari sono pagati in arretrato, il che significa che dopo che è maturato, non prima. Interessi sul mutuo inizia maturare alla chiusura e non si ferma fino a quando il prestito è soddisfatto in pieno. Potrai pagare in anticipo gli interessi per il mese in cui si chiude alla chiusura.,
Pertanto se chiudi a marzo, gli interessi maturati per la porzione di marzo durante la quale possiedi la casa saranno prepagati alla chiusura. Se chiudi il 15 marzo, ti verrà addebitato un interesse giornaliero proporzionale dal 15 marzo al 31 marzo. Se chiudi il 1 ° marzo, pagherai in anticipo gli interessi per l’intero mese. Se chiudi il 30 marzo, pagherai in anticipo gli interessi per il 30 marzo al 31 marzo.
Gli interessi continuano a maturare in aprile, il primo mese intero dopo il mese in cui hai chiuso., Pertanto, se si chiude 15 marzo, e hai prepagato gli interessi per marzo, l’interesse che matura nel mese di aprile viene pagato nel vostro primo pagamento ipotecario completo, dovuto 1 maggio.
L’agente di chiusura raccoglierà interessi da voi per un massimo di 30 giorni prima del primo mese intero quando si acquista una casa e ottenere un mutuo. Questo interesse sarà elencato nella tua dichiarazione di chiusura e verrà addebitato come costo di chiusura.
Il capitale è pagato in anticipo
Un pagamento ipotecario è costituito da due parti: interessi e capitale., La parte principale del pagamento del mutuo è pagato in anticipo, per il mese successivo. Ogni pagamento principale riduce il saldo dovuto. Pagherai gli interessi su un saldo minore nel mese successivo.
Pertanto, il primo pagamento ipotecario che si paga il 1 ° maggio in questo esempio non contiene solo gli interessi dovuti per aprile, ma il capitale dovuto per maggio.
Un piano di ammortamento può mostrare il saldo del capitale e degli interessi per tutta la durata del prestito.,
Facciamo i conti
Diciamo che prendi in prestito 2 200.000 al 5% di interesse. Il pagamento mensile sarebbe $1,073.64, pagabile in rate mensili uguali per 30 anni.
Puoi calcolare il tuo interesse giornaliero per il periodo di tempo precedente a 30 giorni prima che il primo pagamento sia calcolato prendendo $200.000 volte il tasso di interesse del 5%, che è $10.000. Ora dividi quel numero per 12 mesi e ottieni 8 833; dividi di nuovo il risultato per 30 giorni per ottenere $27.78.
Così, il tasso di interesse giornaliero funziona a $27.78., Dovrai 16 giorni di interesse per marzo, o $444.48, che pagheresti alla chiusura se chiudi il 15 marzo.
La linea di fondo
Puoi evitare di pagare tutti gli interessi proporzionati di tasca alla chiusura se chiudi il più vicino possibile alla fine del mese.
Avrai una lunga pausa prima che il pagamento sia dovuto se chiudi all’inizio del mese, ma dovresti effettuare un pagamento di interessi abbastanza consistente per l’interesse di quel mese alla chiusura.,
Molto probabilmente accoglierai un po ‘ di respiro tra la chiusura e la data di scadenza del tuo primo pagamento ipotecario, data la grande somma di denaro che pagherai alla chiusura. Ma in realtà non stai saltando alcun pagamento. Anche se potrebbe sembrare che tu stia ricevendo un mese libero da un pagamento per l’alloggio, non lo sei davvero.,