Ho posseduto una multiproprietà per anni, ma ora ho bisogno di andare avanti. Ho parlato con la mia società multiproprietà, ma vogliono pagare 2 2.000 per un buyout contratto. Pensiamo che sia una fregatura. Quindi la mia domanda è: cos’altro posso fare? So che potrei assumere un avvocato, lavorare con una società di uscita, o donare a un ente di beneficenza, ma non lo so se quelle sono buone idee. Mi sono già lamentato anche con i regolatori statali, ma non stanno facendo nulla per aiutarmi a uscire dal mio obbligo di multiproprietà.,
RedWeek ha contattato numerosi funzionari del settore per ottenere buone risposte a queste domande, che ci sono state poste dal proprietario della multiproprietà David Barron. Ecco alcune opzioni che abbiamo incontrato dopo aver ricercato le domande di Barron. Il consenso generale-da sviluppatori, avvocati, agenti immobiliari di rivendita e sostenitori del proprietario-era, prenditi il tuo tempo, fai la tua ricerca e, soprattutto, non cadere per un passo di vendita da una società che “garantisce” per farti uscire dal tuo contratto.,
Contatta la tua società di multiproprietà
Mentre non esiste una formula automatica per i proprietari di uscire dai loro contratti di multiproprietà, c’è un punto di partenza consigliato unanime: contattare i servizi del proprietario del resort di casa. Scopri se lo sviluppatore o HOA ha un programma di rivendita o un’opzione “deed-back/surrender” per i proprietari che hanno bisogno di uscire dalle loro multiproprietà e non hanno mutui in sospeso., La maggior parte dei principali marchi ha programmi sotto il radar (non pubblicati) per aiutare i proprietari con difficoltà, e alcuni hanno programmi di resa a titolo definitivo in cui i proprietari possono allontanarsi dalle loro multiproprietà dopo aver pagato una tassa anticipata (di solito equivalente alle spese di manutenzione di due anni).
Solo una delle principali società di multiproprietà, Wyndham, ha creato un programma di uscita pubblico completo, chiamato Ovation, che consente ai proprietari di terminare le loro multiproprietà. Le aziende che non dispongono di programmi interni per riciclare le multiproprietà in genere indirizzano i proprietari a un broker di rivendita con licenza specializzato in rivendite in multiproprietà.,
Fai i compiti per scoprire il valore realistico della tua multiproprietà sul mercato delle rivendite
Molti proprietari di multiproprietà assumono che le loro multiproprietà abbiano un valore intrinseco, come gli immobili, che possono essere venduti sul mercato delle rivendite (come un’auto usata). Sfortunatamente, questo non è sempre vero, specialmente per le multiproprietà legacy più vecchie o altre in cui l’offerta supera la domanda. Il gruppo di esperti di RedWeek raccomanda ai proprietari di fare il maggior numero possibile di ricerche per determinare il valore di rivendita realistico dei loro intervalli., Ci sono diversi modi per farlo, oltre alla semplice ricerca ciecamente su Internet (dove si incorrerà in aziende che garantiscono prezzi elevati per multiproprietà che non possono mai vendere). Un metodo generalmente affidabile è quello di contattare un membro della licenza multiproprietà Resale Brokers Association (LTRBA), un gruppo di circa 64 broker specializzati nella vendita e noleggio di multiproprietà — che in genere vi darà un preventivo gratuito., RedWeek offre uno strumento gratuito chiamato What’s My Multiproprietà vale la pena, che vi darà rivendita attiva e storica (e noleggio) prezzi per qualsiasi resort, in modo da poter fare il proprio frugando intorno e stimare. RedWeek offre anche un programma di rivendita a servizio completo, che include una valutazione professionale e una guida sui prezzi.
Indipendentemente dal servizio che utilizzi, i proprietari che desiderano annullare il loro contratto, per qualsiasi motivo, trarranno beneficio dalla ricerca di una consulenza professionale sul valore della loro multiproprietà. Queste informazioni influenzeranno la tua decisione di vendere, affittare o (forse) abbandonare il tuo intervallo., Inoltre, essere pronti a ingoiare il dolore che la vostra multiproprietà non vale quello che hai pagato per questo.
Elenca la tua multiproprietà in vendita o in affitto
Dopo aver fatto i compiti sul valore di rivendita della tua multiproprietà, considera di pubblicare la tua multiproprietà in vendita o affittarla per recuperare alcune delle tue spese. RedWeek fornisce questi servizi ai suoi 2,3 milioni di abbonati – con entrambe le opzioni fai da te e full-service disponibili. Molti broker multiproprietà con licenza fornirà questo servizio pure.,
I broker LTRBA tendono a gestire solo multiproprietà di marca di alto valore che possono essere rivendute sul mercato di rivendita (come Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham e Hilton), di solito per una frazione del loro prezzo originale. Questi broker in genere addebitano $1,000 o più per gestire una transazione, ma si prendono anche cura di tutti i documenti., Il programma di rivendita a servizio completo di RedWeek, in confronto, è disponibile per tutti i proprietari, indipendentemente da dove possiedono, utilizza broker con licenza LTRBA e fornisce gli stessi servizi professionali di un’intermediazione (attualmente costa $125 per un distacco di 12 mesi, più commission 399 o 3% di commissione quando vende). RedWeek offre anche un’opzione di rivendita fai da te per i proprietari che vogliono risparmiare un po ‘ di soldi, e sono confortevoli coordinando la propria chiusura.
La maggior parte delle multiproprietà non vende rapidamente, quindi preparati ad aspettare molti mesi per una vendita. Allo stesso tempo, di alto valore, multiproprietà alta stagione tendono ad affittare abbastanza rapidamente., Quindi, linea di fondo, affittare la tua multiproprietà è un buon modo per comprarti tempo mentre capisci il tuo piano di uscita.
Consultare un avvocato specializzato in contratti di multiproprietà
C’è una considerevole industria di avvocati che assistono i proprietari cercando di uscire dai loro contratti. Hanno esperienza nel trattare con sviluppatori di multiproprietà e HOA e hanno un’ampia prospettiva su ciò che è possibile perché interagiscono con molti proprietari. Legittimi avvocati multiproprietà vi consiglierà se si possono avere legittime rivendicazioni legali per annullare un contratto (o anche tentare di ottenere i soldi indietro)., Sanno come contattare il tuo resort con lettere di domanda e gestire i negoziati per tuo conto. Un ulteriore vantaggio di assumere un avvocato è che, una volta che il tuo avvocato ha contattato il tuo resort, l’HOA non può più comunicare direttamente con un proprietario. Da lì in poi, tutte le comunicazioni resort-to-proprietario e creditore andare al vostro avvocato. Gli avvocati multiproprietà che abbiamo contattato tendono ad addebitare una commissione anticipata ($3.000 o più) per gestire l’annullamento del contratto di un proprietario., Nel 95 per cento o più di tutti i casi, gli avvocati cercano di organizzare un semplice accordo con la società di multiproprietà per risolvere il contratto. Tuttavia, quando i fatti lo supportano, gli avvocati in realtà file cause legali per litigare problemi di contratto. La minaccia di contenzioso innesca colloqui di insediamento.
Due avvertenze sugli avvocati multiproprietà: in primo luogo, non possono offrire garanzie, quindi è possibile che un proprietario possa pagare una commissione anticipata e non uscire dal suo contratto., In secondo luogo, non è facile per il proprietario medio multiproprietà per determinare avvocati legittimi da coloro che solo approfittare di proprietari non sofisticati. Le principali società di multiproprietà, inoltre, sono altamente sospette se non addirittura ostili agli avvocati di uscita di multiproprietà. Quindi, prima di assumere un avvocato, fai la tua ricerca e richiedi riferimenti. Consultare più di una ditta. Allontanati dagli abiti che garantiscono risultati. Un buon modo per rivedere la credibilità di un avvocato è quello di verificare cause reali che hanno gestito. Studi legali legittimi pubblicheranno i loro casi sui propri siti web.,
Riagganciare i chiamanti non richiesti che offrono un’uscita garantita
C’è anche un gruppo di società senza scrupoli e inaffidabili cosiddette “exit” o “transfer” che chiamano i proprietari di multiproprietà di punto in bianco, offrendo di farli uscire dalle loro multiproprietà. La maggior parte di queste aziende sono truffatori che promettono di pubblicizzare e vendere la vostra multiproprietà — di solito garantendo una vendita ad un buon prezzo, dicendo che hanno già un acquirente in attesa. Queste aziende mirano quasi sempre a garantire una commissione non rimborsabile anticipata di diverse migliaia di dollari., Lungo la strada, non succede nulla e il proprietario della multiproprietà è tornato dove hanno iniziato, ma più povero. Così, quando si viene contattati da una società che non hai mai sentito parlare o non sollecitare, riagganciare. (E anche se si tratta di una società di cui hai sentito parlare, riagganciare, ricercare e contattarli direttamente — i truffatori si pongono anche come aziende rispettabili come RedWeek per ottenere i tuoi soldi.)
Non preoccuparti di dare la tua multiproprietà a un ente di beneficenza
Alcune delle aziende intelligenti, ma criminali, che predano i proprietari di multiproprietà con schemi di trasferimento offrono anche truffe “donate to charity”., Donare una multiproprietà può sembrare una soluzione ragionevole per un proprietario di lunga data, ma in genere non funziona, perché gli enti di beneficenza legittimi non vogliono accettare l’obbligo di dover pagare la tassa di manutenzione anno dopo anno. In effetti, non accetteranno un contratto che mette un onere finanziario, invece di un beneficio, sulla carità. Quindi l’avvertimento è: non trattare con una terza parte che dice che negozierà la tua donazione caritatevole (di nuovo, per una commissione anticipata di svariati migliaia di dollari)., Se siete in contatto diretto con un’organizzazione caritatevole, essi possono accettare di prendere la vostra multiproprietà, ma si può ancora pagare loro per il privilegio di toglierlo le mani.
Presentare reclami con i regolatori e le forze dell’ordine
Molte agenzie statali e federali indagano truffe e frodi dei consumatori che colpiscono i proprietari di multiproprietà e incoraggiano i consumatori a presentare reclami., Di solito, queste agenzie si concentrano su schemi criminali, come le società di trasferimento multiproprietà o truffatori di beneficenza che frodano i proprietari di multiproprietà che vogliono uscire dai loro contratti (chiedendo commissioni anticipate per servizi mai resi). Nessuna di queste forze dell’ordine, tuttavia, aiuta effettivamente i proprietari a risolvere i loro contratti. Non negoziano per conto dei proprietari con società di multiproprietà o HOA. Raramente, una grande agenzia di regolamentazione lancerà un procedimento civile o penale contro una società di multiproprietà per conto di migliaia di proprietari che potrebbero essere stati bilked., L’esempio più recente riguarda il Manhattan Club, che è sotto inchiesta dall’ufficio del Procuratore generale di New York. Giunto al suo terzo anno, il caso non è affatto vicino alla conclusione — e peggio, per i proprietari, non c’è certezza che una risoluzione del caso si tradurrà in restituzione o contratti annullati. Nel frattempo, le loro spese di manutenzione continuano a salire.,
Smetti di effettuare pagamenti e vai via
RedWeek non consiglia questa linea di condotta, ma per i proprietari che vogliono solo uscire e non riescono a trovare altre soluzioni, l’ultima risorsa per uscire da un contratto di multiproprietà è quella ovvia: basta smettere di effettuare pagamenti sulla tua multiproprietà. Lasciarlo andare in default e preclusione, se necessario. Gli avvocati consigliano giustamente che questa è una strategia rischiosa, dal momento che non è possibile controllare come l’azienda risponderà al tuo default. Alcuni vanno dopo i proprietari in modo aggressivo con gli sforzi di raccolta., Altri, in particolare i resort legacy con budget ristretti, riprenderanno l’unità inadempiente e cercheranno di rivenderla a un nuovo proprietario che pagherà le spese di manutenzione.
Molti proprietari di multiproprietà non amano l’opzione walk-away perché temono che rovinerà il loro credito. Questo è un problema realistico per i proprietari più giovani che si aspettano ancora di acquistare nuovi mutui o auto nel prossimo futuro. Ma non è una minaccia realistica per i proprietari di multiproprietà più anziani, nel loro 80s, le cui uniche spese importanti possono essere regali di compleanno per i nipoti. Anche l’opzione predefinita non è carina., A seconda delle politiche dello sviluppatore o HOA, proprietari che abbandonano i loro contratti possono essere sottoposti a molestie creditore, lettere minatorie, e procedimenti di preclusione (che potrebbe costare denaro). Ma alla fine di questa opzione draconiana, ma forse pratica, il proprietario è fatto. Lo sviluppatore o HOA riprenderà la multiproprietà e tenterà di riciclarla e rivenderla, a prezzi al dettaglio elevati, a un nuovo acquirente.
Hai usato uno di questi o altri metodi per sbarazzarti della tua multiproprietà? Fateci sapere commentando qui sotto.,
RedWeek vorrebbe ringraziare tutte le persone che hanno contribuito alla ricerca di questa storia, ma molti hanno scelto di rimanere anonimi. Quelli che possiamo ringraziare per nome includono Dave Cortese, proprietario di Magical Realty in Florida e vice presidente del multiproprietà con licenza Resale Brokers Assn.; Adam Schwartz, vice presidente di Wyndham Resorts; Peter Roth, vice presidente dell’American Resort Development Association (ARDA); Jake Bercu, tesoriere del Tahoe Beach e Sci Club HOA; Greg Crist, CEO della National multiproprietari Associazione (NTOA); multiproprietà proprietario, David Barron.