442 Mich. 136 (1993)
500 N. W. 2d 115
KRATZEv.ORDINE INDIPENDENTE DI ODDFELLOWS
Docket n. 91958, (Calendario n. 7).
Corte Suprema del Michigan.
Sostenuto il 9 dicembre 1992.
Deciso il 28 aprile 1993.
Weisman, Trogan, Young& Schloss, P. C. (di Martin C. Weisman e Adam J. Baker), per il querelante.
*138 BOYLE, J.,
I
Applichiamo un test di bilanciamento per concludere che la Corte d’Appello ha sbagliato nell’affermare l’ordine del tribunale di prova al convenuto Oddfellows Lodge No. 11 per rimuovere un’invasione sulla proprietà del querelante. Poiché siamo anche in disaccordo con la formula per la misura dei danni ordinati sul nuovo processo, invertiamo in parte e affermiamo in parte la decisione della Corte d’Appello e rinviamo il caso per ulteriori procedimenti coerenti con questo parere.
Lo sfondo fattuale del caso è giustamente riassunto dalla Corte d’Appello:
Lodge No., 11 lotti acquistati 2911 e 2912 di Folker’s Garden City Acres No. 18 nel dicembre 1948. Già esistente sui lotti al momento del loro acquisto era una fondazione edificio su cui i precedenti proprietari avevano intenzione di erigere una chiesa. Lodge No. 11 invece eretto la sua sala riunioni su questo foundation.In Settembre 1985, l’attore ha stipulato un accordo di opzione per l’acquisto di lotti 2901 a 2910 di Folker Garden City Acres No. 18. Questa proprietà è adiacente e confina con la proprietà di proprietà di Lodge No. 11. Querelante ha dato un deposito di $1.000 e ha accettato di acquistare la proprietà per $18.000., Intendeva erigere abitazioni a più unità sulla proprietà.Querelante ha causato due indagini della proprietà da fare. Come risultato del primo sondaggio, l’attore ricevette all’inizio del 1986 uno “schema” della sua proprietà che mostrava l’angolo nord-est dell’edificio di proprietà della Loggia n.11 che toccava la linea di proprietà dell’attore. Una pianta del sito per un condominio di sessantadue unità è stata preparata usando questo schema e presentata a Garden City per l’approvazione * 139 il 27 marzo 1986., Poco tempo dopo, querelante appreso, a seguito del secondo sondaggio, che l’angolo nord-est dell’edificio di proprietà di Lodge No. 11 invaso 1,2 piedi sulla sua proprietà. Tuttavia, nel maggio 1986 querelante acquistato la proprietà per $18.000 come concordato.La Garden City Planning Commission approvò il piano del sito del querelante il 28 agosto 1986, come presentato, senza essere a conoscenza dell’invasione. Tuttavia, a seguito dell’invasione, l’attore non è stato in grado di garantire l’assicurazione del titolo e, senza l’assicurazione del titolo, di garantire il finanziamento del suo progetto.,Nel mese di luglio, 1987 querelante ha presentato l’azione immediata nel Wayne Circuit Court, chiedendo danni derivanti dalla invasione. A seguito di un processo banco di un giorno, la corte ha ordinato l’invasione rimosso e trovato Lodge No. 11 e la Gran Loggia solidalmente responsabili per danni per un totale di $797,215.46, al netto dei costi e degli interessi. Questo secondo sondaggio è stato fatto perché querelante aveva “determinato che ci potrebbe essere un” invasione.”La commissione di pianificazione ha erroneamente approvato il numero di unità residenziali da ospitare nell’edificio proposto dal querelante., La pianta del sito prevedeva una struttura con sessantadue unità. Tuttavia, i requisiti di densità limitavano il numero di unità a cinquantasei.
La Corte d’Appello ha affermato l’ingiunzione e ha invertito tutti tranne $10,200 del risarcimento danni $797,215.46.
La Corte d’Appello ha respinto la richiesta del convenuto che la misura appropriata dei danni era il valore della proprietà senza la violazione meno il valore della proprietà con la violazione., Trovando che la formula applicabile quando una violazione si traduce in danni permanenti o irreparabili alla proprietà, la Corte ha respinto la formulazione danni del convenuto per il motivo che violazione del convenuto stava continuando e il danno causato era * 140 riparabile., Così, la Corte ha concluso che la misura corretta di danni è stato l’effettivo danno che
la differenza tra il valore del terreno prima che il danno e il valore dopo il danno, o, se del caso, il costo del restauro che è stato o può essere ragionevolmente sostenute, e il valore dell’perso l’uso della terra e di disagio e di fastidio per il proprietario terriero … e riflettere l’adesione alla regola di lunga data che “quando una parte commette una violazione deve essere tenuta a contemplare tutti i danni che possono legittimamente derivare dal suo atto illegale.,”Allison v Chandler, 11 Mich 542, 561 (1863).
Trovando che il tribunale del processo ha correttamente impiegato la misura di risarcimento del danno effettivo, la Corte ha invertito diversi elementi del premio e ha ridotto alcuni elementi di danni come eccessivi., La Corte ha trovato alcun nesso causale tra l “invasione e il prezzo di acquisto della proprietà o le tasse di proprietà e ha trovato una simile mancanza di nesso causale tra l” invasione ed i costi del sondaggio progetto, il rapporto di ingegneria, un piano del sito aggiuntivo, ingegneria supplementare, piani di costruzione aggiuntivi, e il reddito da locazione perso sulle sei unità Infine, la Corte d’Appello ha annullato i danni concessi per perdita di reddito da locazione e perdita di apprezzamento., Ha ritenuto che, mentre la perdita netta di noleggio e la perdita di profitti possono essere assegnati come danni per violazione di domicilio, “damages i danni sono assegnati a seguito di lesioni subite da proprietà esistenti al momento della violazione.” ID. a 48 anni. La Corte ha respinto l’affermazione del convenuto che l’attore *141 era obbligato a mitigare i danni e l’argomento secondo cui la dottrina equa delle mani impure impediva la rimozione dell’invasione., La Corte d’appello ha rinviato il caso per un nuovo processo per quanto riguarda i danni e in particolare ha affermato la sentenza del tribunale del processo del costo della seconda indagine e dei costi sostenuti in relazione ai tentativi dei dipendenti dell’attore di risolvere l’invasione. ID.
Entrambe le parti hanno impugnato la decisione a questo tribunale. Leave to appeal è stato inizialmente negato. Una mozione di riconsiderazione presentata dagli Oddfellows è stata concessa, e questa Corte ha concesso il permesso di fare appello. Abbiamo specificamente diretto le ” parti …, includere tra le questioni da informare se sarebbe materialmente ingiusto non consentire alla difesa, in qualsiasi procedimento di custodia cautelare, di perseguire le teorie del possesso avverso e dell’acquiescenza, così come gli altri argomenti contro la rimozione dell’invasione che sono stati presentati a questa Corte.”
II
In appello in questa Corte, il convenuto sostiene che *142 il tribunale e la Corte d’Appello hanno commesso un errore legale perché nessuno dei due tribunali ha considerato le relative difficoltà alle parti che deriverebbero da un ordine per rimuovere l’invasione., La risposta dell’attore sottolinea che questa domanda esatta non è stata sollevata in tribunale o in Corte d’appello; pertanto, non è correttamente dinanzi a questo Tribunale. Tuttavia, la regola non è immutabile, in particolare quando l’affermazione è equa in natura. “La differenza è che la pratica è estremamente rara in diritto; mentre in equità è necessario a tempo debito per evitare che il Tribunale entri in un decreto inconcepibile.”Prudential Ins Co v Cusick, 369 Mich 269, 291; 120 NW2d 1 (1963), citando Dation v Ford Motor Co, 314 Mich 152, 160; 22 NW2d 252 (1946)., Pertanto, siamo d’accordo con la Corte d’Appello che, nonostante l’inadempienza procedurale del convenuto, il declino della revisione potrebbe portare all’ingresso di un risultato inconcepibile. 190 Mich App 45.
La moda di un rimedio appropriato dove una struttura invade la terra di un altro pone problemi particolari e ha portato a soluzioni speciali. Dobbs, Rimedi, § 5.6, p 355. “In questi casi l’approccio è quello di bilanciare diversi fattori il relativo disagio per le parti e le azioni tra di loro e di concedere o negare l’ingiunzione come il saldo può sembrare indicare.” ID.,
*143 Questa Corte ha da tempo riconosciuto che ” esaminerà tutte le circostanze del caso e, se è evidente che il sollievo richiesto è sproporzionato alla natura e all’entità del pregiudizio subito, o probabile che sia, la corte non interferirà ma lascerà le parti a cercare qualche altro rimedio.”Sala v Rood, 40 Mich 46, 49 (1879).
Il processo è forse meglio descritto come “bilanciamento di tutte le azioni della situazione.”4 Restatement illeciti, 2d, § 941, commento a, p 581., Nel bilanciare le difficoltà e le azioni in materia di invasione, i tribunali sono guidati da due considerazioni centrali: un interesse ad evitare l’approvazione giudiziaria del dominio privato da parte dell’invasore e un interesse a prevenire l’estorsione da parte dell’invasore, che può utilizzare l’ingiunzione per “compromettere” la richiesta. Dobbs, supra.
*144 Pertanto, a meno che l’onere per il convenuto di rimuovere l’invasione sia sproporzionato rispetto alle difficoltà per l’attore nel consentire l’invasione di rimanere, verrà emessa un’ingiunzione. ID. a 356; Sala, supra a 49., Tuttavia, la questione non è risolta semplicemente determinando quale vantaggio l’attore otterrà se un’ingiunzione emette; una giusta risoluzione della questione richiede l’esame delle difficoltà che l’attore subirà in assenza di un’ingiunzione. In altre parole, l’inchiesta non è semplicemente
una bella misurazione dei vantaggi relativi e una negazione dell’ingiunzione se la bilancia punta a favore del convenuto., La legge non concede un’ingiunzione solo a causa del vantaggio che l’attore potrebbe trarre da esso, e non rifiuta un’ingiunzione solo a causa della convenienza che il rifiuto potrebbe offrire al convenuto.
Come hanno riconosciuto i redattori della Rideterminazione, l’inchiesta va oltre. Il tribunale dovrebbe anche esaminare il ” carattere della condotta (compresi i rispettivi motivi) del convenuto e dell’attore ….” ID. a 581.,
Così, i redattori della Riaffermazione espressamente osservato che un attore può essere parzialmente responsabile per le difficoltà che un imputato soffrirebbe dalla concessione *145 di un’ingiunzione e che un fattore che peserebbe contro un attore è la “conoscenza dell’esistenza di … effetti negativi ” della decisione dell’attore di trasferirsi in un’area interessata negativamente. ID., commento b, p 581.,
Mentre un giudice non è tenuto a impegnarsi in un bilanciamento dei relativi disagi e di capitale se l’invasione è derivato da un’intenzionale o dolo, Dobbs, sopra a 355, 357, siamo d’accordo con l’imputato affermazione che non vi è alcun supporto probatorio che l’invasione è stata intenzionale o intenzionale, e che il giudice di merito ha erroneamente il rilascio obbligatorio di ingiunzione, senza necessità di bilanciare i relativi disagi per le parti.
III
La lesione al querelante a seguito dell’invasione è leggera. L’edificio invade solo 1.,2 piedi e non è stato notato nel sondaggio iniziale. Inoltre, rimane abbastanza proprietà per soddisfare i requisiti di arretramento della città, anche senza la striscia di terra invasa.
Sebbene l’attore sostenga che l’invasione impedisca la costruzione di un condominio sulla proprietà, la testimonianza di prova ha mostrato che non ci sarebbero impedimenti all’approvazione del piano del sito, all’assicurazione del titolo o al finanziamento della costruzione, se la proprietà invasa fosse esclusa *146 dalle proprietà dell’attore., D’altra parte, la testimonianza al processo, a cui non è stata sollevata alcuna obiezione, indica che, a causa dell’età della struttura, né l’edificio, né il muro, potevano essere spostati senza causare il crollo dell’edificio.
Esaminando il carattere, la condotta e le motivazioni delle parti, 4 Restatement Torts, 2d, § 941, commento a, è evidente che l’attore sapeva prima di acquistare la proprietà che una parte dell’edificio degli Oddfellows si trovava sulla proprietà che intendeva acquistare., Come avvocato con trent’anni di esperienza nel settore dell’edilizia e delle costruzioni, sapeva anche che non sarebbe stato in grado di ottenere un titolo chiaro per l’invasione di 1,2 piedi. Senza un titolo chiaro, né l’assicurazione del titolo né il finanziamento della costruzione erano disponibili, e senza il finanziamento della costruzione, la costruzione non poteva iniziare. Pur conoscendo i problemi associati a tale acquisto, l’attore ha acquistato la proprietà.,
Inoltre, il piano del sito originale presentato alla Garden City Planning Commission richiedeva la costruzione di sessantadue unità sulla proprietà ed è stato presentato alla commissione sulla base dell’indagine iniziale sulla proprietà, che mostrava solo che l’edificio del convenuto era adiacente alla linea di proprietà dell’attore. Entro pochi giorni da questa presentazione, secondo sondaggio del querelante ha scoperto l’invasione. A quel punto, secondo la testimonianza del processo, l’attore avrebbe dovuto presentare un piano del sito rivisto che mostrasse l’invasione., Egli non ha fatto, e, quasi sei mesi più tardi, la commissione ha approvato il sessantadue unità di sviluppo, anche se i requisiti di densità in vigore al momento avrebbe permesso solo cinquantasei unità da costruire sulla proprietà.
* 147 L’attore sostiene che il piano del sito originale sarebbe stato grandfathered per consentire la costruzione di sessantadue anziché cinquantasei unità se solo avesse iniziato a costruire sotto l’approvazione iniziale del piano del sito, che avrebbe potuto verificarsi se avesse ottenuto finanziamenti più rapidamente., Egli non offre alcuna autorità per la proposta che la commissione di pianificazione avrebbe così approvato il piano di unità sessantadue. Né l’argomento del querelante riconosce il proprio obbligo di informare la commissione di pianificazione dell’invasione., Durante la prova, la testimonianza della Città Giardino di Sviluppo di Comunità Direttore riferisce che la commissione per la pianificazione probabilmente sarebbe stato tenuto a rilasciare l’autorizzazione per una sessantina di due unità riconosciuto come un risultato del suo errore, il regista ha anche testimoniato che aveva ricorrente ha presentato una revisione piano di sito che ha rivelato l’invasione, la commissione per la pianificazione sarebbe “più probabile” scoperto il suo errore riguardante i requisiti di densità, e non avrebbe approvato una sessantina di due unità.
Contro la condotta del querelante, pesiamo la condotta del convenuto., Non è contestato che la fondazione per la sala riunioni degli Oddfellows si trovasse dove si trova ora quando gli Oddfellows acquistarono la proprietà nel 1948. La sala riunioni è stata costruita sulle fondamenta esistenti. L’imputato non era a conoscenza dell’invasione fino a quando l’attore non lo portò alla sua attenzione e, essendo stato informato, chiese di acquistare la striscia dall’attore. Querelante sostiene che la condotta del convenuto era ” stonewall.”Sembra che l’attore ha promesso di consegnare una copia del secondo sondaggio al convenuto, ma non l’ha fatto., Sebbene non sia chiaro quale parte abbia la responsabilità per la rottura dei negoziati, il convenuto sostiene con il supporto del record che l’unica soluzione dell’attore *148 al problema era che gli Oddfellows spostassero la struttura.
A conti fatti, il disagio per il convenuto a seguito della rimozione dell’invasione supera il disagio per l’attore a causa del fatto che consente alla struttura di invadere di rimanere. Sotto la totalità delle circostanze, l’equilibrio delle difficoltà pesa pesantemente a favore dell’imputato., Pertanto, l’ordine di rimuovere l’invasione non era coerente con la giustizia e l’equità e dovrebbe essere lasciato libero.
IV
Mentre la Corte d’Appello ha correttamente riconosciuto che la misura dei danni attiva la caratterizzazione della lesione come riparabile o irreparabile, ha erroneamente caratterizzato la lesione istantanea come riparabile. La misura dei danni non era corretta non solo nella caratterizzazione errata della natura della lesione, ma anche nella formulazione della misura dei danni.
Uno ferito dalla violazione di un altro ha diritto al risarcimento per la lesione su due livelli., In primo luogo, un attore avrà diritto a danni generali per la lesione. Dobbs, supra, § 3.2, p 138. “i danni enerali sono tali che la legge implica o presume di aver maturato dal torto lamentato.”Bateman v Blake, 81 Mich 227, 231; 45 NW 831 (1890). In secondo luogo, un attore può anche avere diritto a danni consequenziali o speciali se specificamente supplicato e proved.Id. ” Danni speciali * 149 sono come realmente ha avuto luogo ,ma non sono impliciti dalla legge.” ID.,
Quando il torto consiste in una violazione alla proprietà con conseguente danno alla terra, la misura generale dei danni è la diminuzione di valore della proprietà se la lesione è permanente o irreparabile. O’Donnell v Oliver Iron Mining Co, 262 Mich 470, 477; 247 NW 720 (1933). Se la lesione è riparabile, o temporanea, la giusta misura dei danni è il costo di restauro della proprietà alla sua condizione originale, se inferiore al valore della proprietà prima della lesione. ID. La regola è, tuttavia, flessibile nella sua applicazione. Schankin v Buskirk, 354 Mich 490, 494; 93 NW2d 293 (1958)., L’obiettivo finale è il risarcimento del danno o del danno arrecato. Così, qualunque sia il metodo più appropriato per compensare un attore per la perdita può essere utilizzato. ID.
Per determinare se la fonte della lesione è permanente o temporanea, ci rivolgiamo nuovamente al professor Dobbs. Diversi fattori vengono utilizzati per determinare se l’infrazione è permanente o temporanea. Quando l’infrazione “è fisicamente permanente o probabilmente continuerà indefinitamente”, è suscettibile di essere considerata permanente. Dobbs, supra, § 5.4, p 338. “Probabilmente continuerà indefinitamente”, tuttavia, non significa che la struttura durerà per sempre., “È sufficiente che su una considerazione di tutti i fattori rilevanti sembra probabile che continui senza alcun chiaro punto di arresto….” ID. a 339. La permanenza fisica da sola non giustifica la classificazione di un’infrazione come permanente. L’infrazione deve anche essere ” legalmente permanente, nel senso che i tribunali *150 non richiederanno la sua rimozione.” ID. a 340. Infine, quale parte chiede danni permanenti è anche un fattore. ID. a 341.
Nel caso istantaneo, la struttura è fisicamente permanente perché è “probabile che continui senza alcun chiaro punto di arresto.,”È legalmente permanente perché, come oggi riteniamo, l’ordine di rimuoverlo non avrebbe dovuto essere emesso. Riconosciamo, tuttavia, che è il trasgressore imputato che cerca di pagare danni permanenti e quindi acquisire un diritto di dominio privato. Non sanzioniamo gli acquisti privati di terreni privati per scopi privati. Tuttavia, non possiamo anche ignorare una concessione di danni in un importo che crea la possibilità di un” compromesso ” equità non dovrebbe sanzionare.,
Pertanto, riteniamo che la Corte d’Appello abbia commesso un errore nel dichiarare la misura dei danni come la diminuzione del valore o del costo delle riparazioni alla proprietà. Poiché la violazione è permanente, la misura corretta dei danni è la diminuzione del valore della proprietà stessa come rappresentato dal valore della proprietà senza l’invasione, meno il valore della proprietà con l’invasione o, in alternativa, il valore della striscia di terra su cui si trova l’edificio.
*151 Nel caso immediato, l’attore aveva accettato di pagare $18.000 per la proprietà prima di apprendere dell’invasione., Anche dopo l’invasione è stato scoperto, ha pagato il prezzo richiesto per la proprietà. Pertanto, l’invasione non ha svalutato la proprietà. In custodia cautelare, l’attore ha il diritto di recuperare solo il valore alternativo della striscia di terreno di 1,2 piedi su cui si trova la struttura, piuttosto che il valore del resto della proprietà che ha ancora il vantaggio di utilizzare.,
La Corte d’Appello ha permesso due elementi di danno speciale a stare in piedi: il costo del tempo impiegato dai dipendenti dell’attore nel tentativo di porre rimedio alla situazione, e il costo di una seconda indagine fatta sulla proprietà dopo l’indagine iniziale rivelato che l’edificio Oddfellows’ è venuto pericolosamente vicino a invadere la proprietà che l’attore Non siamo d’accordo sul fatto che l’attore abbia il diritto di recuperare il tempo trascorso dai suoi dipendenti nel tentativo di porre rimedio all’invasione., Se avesse evitato di correre attraverso il progetto in prima istanza, il tempo dei suoi dipendenti non sarebbe stato speso alla ricerca di una soluzione al problema. Dato che non possiamo concludere dal verbale che l’attore ha tentato di negoziare la rimozione dell’invasione, i danni per le attività dei suoi dipendenti sono troppo speculativi.
*152 L’attore non ha inoltre il diritto di recuperare per i costi della seconda indagine perché questa spesa non è stata causata da torto del convenuto., Il sondaggio si è verificato prima che l’attore esercitasse la sua opzione di acquisto ed era necessario per consentirgli di prendere la decisione di acquistare.
CONCLUSIONE
In sintesi, riteniamo oggi che la Corte d’Appello e la corte di prova abbiano sbagliato quando non hanno considerato le relative difficoltà e azioni nel determinare la correttezza di ordinare l’invasione rimossa. La nostra revisione del record rivela che le difficoltà e le azioni sotto i fatti di questo caso hanno pesato molto a favore del convenuto. Pertanto, l’ordine di rimuovere l’invasione è invertito.,
Inoltre, riteniamo che la Corte d’Appello abbia erroneamente indicato la misura dei danni da utilizzare per il nuovo processo su questi fatti. La misura corretta dei danni è il valore della striscia di terra di 1,2 piedi stessa.
Affermiamo quindi in parte e invertiamo in parte la decisione della Corte d’Appello e rimandiamo il caso al tribunale per ulteriori procedimenti coerenti con questo parere.Il suo nome deriva da quello di una donna di nome BRICKLEY., concordato con BOYLE, J.,
NOTE
La Gran Loggia del Michigan è stata inizialmente ritenuta responsabile in solido per il risarcimento dei danni. Tuttavia, la Corte d’Appello ha invertito la sentenza; così, l’unico ricorrente in questo appello è l’Ordine indipendente di Oddfellows, Garden City Lodge No. 11.
Il convenuto sostiene che la Corte d’Appello ha commesso un errore nel ritenere che l’attore non avesse alcun obbligo di evitare danni che avrebbe potuto ragionevolmente evitare. Anche se non raggiungiamo questo argomento, notiamo il nostro accordo con l’affermazione del convenuto. La dottrina della prevenzione dei danni è stata a lungo riconosciuta nel Michigan., Vedi Gilbert v Kennedy, 22 Mich 117 (1871); Talley v Courter, 93 Mich 473; 53 NW 621 (1892); McCullagh v Goodyear Tire & Gomma Co, 342 Mich 244; 69 NW2d 731 (1955). È solo quando il danno è il risultato del “torto intenzionale o positivo e continuo del convenuto” che la dottrina delle conseguenze evitabili non si applica. Allen v Morris Building Co, 360 Mich 214; 103 NW2d 491 (1960). Vedere anche 4 Rideterminazione illeciti, 2d, § 918(2), p 500.
439 Mich 970 (1992).
440 Mich 888 (1992)., Tuttavia, una mozione di riconsiderazione presentata da Kratze come ricorrente incrociato è stata negata. ID.
Rifiutiamo l’invito dell’imputato a scusare il suo inadempimento nel sollevare le difese di acquiescenza e possesso avverso. La nostra revisione del record non ci persuade che qualsiasi ingiustizia manifesta si verificherebbe nel precludere queste difese sul nuovo processo della questione danni.
Le difficoltà relative alle parti sono solo uno dei molti fattori che un tribunale può considerare quando determina la correttezza dell’emissione di un’ingiunzione contro un illecito. Vedi, ad esempio,operatori in caso, tra i seguenti fattori principali:
(a) la natura dell’interesse tutelato,
(b) il grado di adeguatezza per l’attore di ingiunzione e di altri rimedi,
(c) qualsiasi ritardo irragionevole dal ricorrente nel portare tuta,
(d) relative a violazioni da parte dell’attore,
(e) il relativo disagio probabile risultato convenuto se un provvedimento è concesso al ricorrente se è stato negato,
(f) gli interessi di terzi e del pubblico, e
(g) la praticabilità di inquadratura e di far rispettare l’ordine o il giudizio.,
In altre parole:
Nei casi in cui viene richiesta un’ingiunzione obbligatoria la regola … è che la corte equilibrerà il beneficio di un’ingiunzione all’attore contro l’inconveniente e il danno al convenuto e concederà un’ingiunzione o un risarcimento danni come sembra più coerente con la giustizia e l’equità in tutte le circostanze del caso.,
La sezione 941 della Rideterminazione prevede:
Il relativo disagio che può derivare al convenuto se viene concessa un’ingiunzione e all’attore se viene negato, è uno dei fattori da considerare per determinare l’adeguatezza dell’ingiunzione contro l’illecito.
uno dovrebbe essere permesso di prendere terra di un altro solo perché è disposto a pagare per questo. Ciò equivarrebbe a un dominio privato eminente., A nessuno dovrebbe essere permesso di compiere questo indirettamente, sconfinando intenzionalmente con la speranza che un’ingiunzione sarebbe stata negata e gli sarebbe stato permesso di rimanere sulla terra. La seconda considerazione si muove nella direzione opposta. Sebbene il dominio privato non possa essere sanzionato, né l’estorsione, e se viene emessa un’ingiunzione per proteggere una striscia insignificante della terra dell’attore a spese dell’imputato di abbattere un grande edificio, ci si può aspettare che l’attore, dopo aver procurato l’ingiunzione, “comprometta” per una cifra estorsiva.,
Questa è una condotta che l’equità non dovrebbe sanzionare.
un’invasione da parte di un proprietario terriero adiacente è intenzionale o intenzionale, un’ingiunzione obbligatoria sarà normalmente concessa per costringere la sua rimozione, senza riguardo per le relative comodità o difficoltà che possono derivare dall’ordinazione della sua rimozione.”
Vedi anche Ives v Edison, 124 Mich 402, 411; 83 NW 120 (1900) (dove il convenuto “preferiva agire senza aspettare che il tribunale determinasse la controversia”, il convenuto agiva a suo rischio e pericolo e il giudice del circuito avrebbe dovuto concedere un’ingiunzione).,
Al processo, l’attore ha testimoniato che avrebbe preferito abbattere l’edificio perché, a suo parere, l’edificio era un pugno nell’occhio e presentava un pericolo per la sicurezza.
Il convenuto non sostiene che l’attore non sia riuscito a invocare elementi di danno speciale, anche se notiamo che la denuncia dell’attore includeva solo una preghiera per danni generali.
Questa misura di danni è “valutata sulla teoria che il convenuto in quel momento ha preso e si è appropriato di un interesse nella proprietà dei querelanti per i quali deve pagare.,”Clinard v Città di Kernersville, 215 NC 745, 752; 3 SE2d 267 (1939), citato in Dobbs, Trespass a terra in North Carolina parte II: Rimedi per trespass, 47 NC L R 334, 345 (1969).
Il professor Dobbs cita un esempio che è direttamente applicabile nel caso istantaneo.,
Se un imputato in buona fede calcola male la sua linea di confine e costruisce accidentalmente una piccola porzione della sua casa oltre la linea sulla terra del querelante, molti tribunali gli permetteranno di tenerlo lì a pagamento dei danni, dal momento che sarebbe un disagio intollerabile costringerlo a demolire un’intera casa per evitare di invadere pochi pollici quadrati.
Vedi n 9; vedi anche Restatement, supra, § 941, commento c, pp 582-584. Non è difficile immaginare uno scenario in cui l’attore si “accontenterebbe” della proprietà stessa in soddisfazione del giudizio., L’attore sarebbe quindi possedere gli ultimi due lotti, che si attestano la proprietà che già possiede su entrambi i lati della proprietà Oddfellows’.
La Corte d’Appello ha già liberato gran parte del risarcimento danni perché tali elementi di danno non sono stati causati dall’invasione, o perché erano troppo speculativi. Siamo d’accordo con questa azione. I danni non causati dall’invasione o i danni basati su un’attività non ancora esistente non dovrebbero essere stati assegnati., Inoltre, i danni per il prezzo di acquisto della proprietà è grossolanamente eccessivo dato che l’attore mantiene la maggior parte della proprietà e che l’invasione non ha influenzato il numero di unità che l’attore è stato permesso di costruire.
Inoltre, i danni concessi per il tempo impiegato incluso ottanta ore trascorse dal gestore appartamento del querelante in avere la proprietà rezoned. Questa volta sarebbe stata spesa indipendentemente dall’invasione. Non si può dire, quindi, che questa voce di spesa dei dipendenti sia stata causata dall’invasione.