Questa è la parte 8 della guida del nostro padrone di casa allo screening degli inquilini. Se sei atterrato qui direttamente, non preoccuparti: copriamo tutto ciò che devi sapere sui controlli dei precedenti di noleggio di seguito.
Un controllo dei precedenti di noleggio è come una radiografia che consente di vedere sotto la superficie di un potenziale inquilino.
Questa immagine potrebbe suonare un campanello per i fan nostalgici Simpsons.,
Forse ricordi quando Homer è andato dai medici per una radiografia.
Lo scopo del controllo dei precedenti di noleggio è quello di vedere eventuali problemi che potrebbero nascondersi sotto la superficie.
È un modo semplice per identificare le bandiere rosse ed evitare inquilini problematici.
In questo post, risponderemo alla domanda: “In cosa consiste un controllo dei precedenti di noleggio?”
Ai fini della semplicità, useremo uno dei nostri rapporti SmartMove come esempio di riferimento in questo post.,
Ma prima di andare avanti di noi stessi…. iniziamo con
Che cos’è un controllo dei precedenti di noleggio?
Un controllo dei precedenti noleggio è uno strumento di screening aggiuntivo che consente ai proprietari di vedere vari aspetti del comportamento passato di un inquilino richiedente.,
La maggior parte dei dati vedrai che arriva dalle tre principali agenzie di credito:
- TransUnion
- Equifax
- Experian
questi dati aiutano a dipingere un quadro di come il responsabile di un inquilino potrebbe essere.
Alcuni proprietari guardano il punteggio complessivo di credito mentre altri prestano particolare attenzione ai dettagli del rapporto.
Dove le agenzie di credito ottengono i loro dati?,
“Queste tre agenzie di credito raccolgono informazioni dai vostri creditori, come ad esempio una banca, emittente della carta di credito, o società di finanza auto. Ottengono anche informazioni su di te da registri pubblici, come proprietà o documenti giudiziari. Ogni ufficio di credito ottiene le sue informazioni da fonti diverse in modo che le informazioni nel rapporto di un ufficio di credito non può essere lo stesso come le informazioni nel rapporto di un altro ufficio di credito.”- Fonte FederalReserve
In cosa consiste un controllo dei precedenti di noleggio?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., È possibile fare clic su uno qualsiasi degli elementi di cui sopra per essere tirato giù la pagina per saperne di più.
Dati personali
Il richiedente inquilino inserisce queste informazioni. Tutte queste informazioni sono necessarie tranne il secondo nome.
Leggere questo se il richiedente non ha un numero di previdenza sociale o non è disposto a fornirlo.
I dati personali forniti in questa casella sono importanti, perché ci sono solo tre identificatori principali per qualsiasi persona:
- Nome
- Data di Nascita
- Numero di previdenza Sociale
Con oltre 325 milioni di dollari, residenti è meglio ottenere tutti e tre gli identificatori.
Stephen White è il nome del nostro CEO qui a RentPrep e l’ultima volta che abbiamo controllato c’erano oltre 2.600 nomi corrispondenti nel database degli Stati Uniti.
Ciò significa che è ancora possibile avere due Stephen White con la stessa data esatta di nascita.
Indirizzo corrente del Tenant
Questo viene fornito anche dal tenant ed è un’informazione importante. Questo indirizzo attuale deve corrispondere alle informazioni fornite sulla domanda di noleggio.,
E ‘ una buona idea per ottenere la comprensione della situazione di vita attuale del richiedente.
Non date per scontato che stanno attualmente affittando come potrebbero possedere la loro casa attuale e stanno attraversando un divorzio o forse vivono con la famiglia attualmente.
Una semplice domanda di pre-screening come ” Attualmente noleggi, e se sì, dove?”dovrebbe aiutare a capire meglio la loro situazione attuale. E ‘ una buona idea per mantenere le note durante il processo di screening inquilino in modo da poter fare riferimento a loro più tardi.,
Reddito del richiedente inquilino
Con i nostri rapporti SmartMove, il richiedente inquilino scriverà nel loro reddito.
A questo punto, il richiedente deve essere ben consapevole del vostro rapporto affitto / reddito.
I requisiti di reddito minimo devono essere stabiliti nei criteri di screening inquilino.
Ti consigliamo di controllare quanto segue:
- Il reddito indicato sul controllo dei precedenti noleggio corrisponde a quello che hanno elencato sulla loro domanda di noleggio?
- Soddisfano il tuo standard di reddito minimo?,
Punteggio di credito del richiedente inquilino
Il controllo dei precedenti di noleggio attraverso i nostri rapporti SmartMove fornisce un punteggio di credito che va da 300 a 850.
Il punteggio verrà visualizzato insieme a una gamma di colori per una facile interpretazione.,
- Non
- Poveri
- Fiera
- Buona
- Ottimo
Lo stesso punteggio è determinato da diversi fattori che non si rompe nell’immagine qui sotto.
Un punteggio di credito è una raccolta di molti fattori. TransUnion ha creato il proprio ResidentScore che è su misura per il settore del noleggio.,
Questo viene fatto dando più peso alla cronologia dei pagamenti in quanto questa informazione è più importante per un proprietario.
Di solito c’è una discrepanza tra le agenzie di credito e ciò che riportano per un punteggio di credito. Ogni ufficio utilizza un diverso modello FICO per valutare il credito.
Questa suddivisione è specifica per il TransUnion ResidentScore utilizzato con SmartMove. Se il richiedente gestisce il proprio credito attraverso un servizio diverso, il numero di può essere diverso.
Ad esempio, Credit Karma utilizza un modello VantageScore in cui TransUnion SmartMove è basato su un modello FICO.,
Il modello FICO è un modello molto migliore (a nostro parere) perché che era la grande maggioranza delle banche utilizzano quando valutano credito per un mutuo.
Credit Karma sa che il loro cliente vuole vedere un punteggio migliore. Se presentassero punteggi di credito inferiori utilizzando il classico modello FICO 2004, non avrebbero mantenuto il maggior numero di utenti.
Cronologia indirizzi
Grandi database stanno coltivando informazioni su di noi tutto il tempo.,
Hai firmato per una rivista 10 anni fa in una residenza e aveva un piano di telefono cellulare fatturato alla vostra ultima residenza. C’è una possibilità che le informazioni siano state vendute e alla fine siano finite in uno dei database da cui TransUnion estrae informazioni.
Questo è il modo in cui un controllo in background è in grado di richiamare la cronologia degli indirizzi precedenti. Tieni presente che questi indirizzi non sono verificati e non significano necessariamente che stavano affittando.
Il richiedente avrebbe potuto vivere con la famiglia in uno di quegli indirizzi noti.,
Confronta la cronologia degli indirizzi con ciò che è stato incluso nella tua domanda di noleggio. Ti consigliamo di chiamare e verificare con i proprietari attuali e precedenti che il richiedente era un inquilino.
Una buona storia di noleggio è un segno di un affittuario stabile. Se hai qualcuno senza storia di noleggio, stai assumendo più rischi con una merce sconosciuta. In questi casi (di solito affitti giovani o studenti) molti proprietari richiedono un co-firmatario e/o un aumento del deposito cauzionale.,
Storia dell’occupazione
Simile alla storia degli indirizzi i record della storia dell’occupazione vengono coltivati da grandi database.
Questi record non sono verificati, quindi è importante chiamare il datore di lavoro corrente per verificare le informazioni.
Nel video qui sopra il nostro CEO, Steve White, ti guida attraverso come fare una chiamata di verifica dell’occupazione.
Tradelines
Linee commerciali (o tradelines) sono conti su un controllo in background o rapporto di credito.,
Questa immagine mostra le linee commerciali associate ai nostri report SmartMove.
I conti più comuni per gli affittuari sono revolving (carte di credito) o conti rateali (qualsiasi cosa con un piano di pagamento fisso come un prestito auto o un prestito studentesco).
Puoi saperne di più sulle linee commerciali dal nostro articolo della knowledge base.
Collections
Quando un affittuario ha una linea commerciale che non viene pagata, l’account può essere inviato a collections.,
Gli account più comuni sono le utenze locali, le carte di credito, i debiti medici e i telefoni cellulari.
Questa è una bandiera rossa perché la maggior parte dei servizi non vanno immediatamente al ritiro al momento del pagamento in ritardo.
I creditori in genere inviano un conto alle collezioni dopo sei mesi di mancato pagamento, ma questo lasso di tempo varia a seconda del tipo di conto.
Un ritardo di pagamento una tantum può essere considerato un errore, ma una raccolta sul report mostra un modello di mancato pagamento.,
Alcune collezioni possono raccogliere salari. Ciò può avvenire solo se il creditore porta il consumatore in tribunale e riceve una sentenza.
Se hai un affittuario con salari guarniti, significa che quei fondi vengono rimossi dalla loro paga prima ancora di vedere il loro stipendio.
Dichiarazione dei consumatori
Un consumatore (o il vostro caso un inquilino richiedente) ha la possibilità di emettere una dichiarazione dei consumatori sul loro rapporto.,
L’immagine qui sopra viene fornita per gentile concessione di creditcards.com ed è un esempio di come appare una dichiarazione del consumatore. In questo caso una dichiarazione del consumatore a TransUnion relative al furto di identità.
Questa è una dichiarazione concisa di 100 parole o meno che offre al consumatore l’opportunità di spiegare le cose nel loro rapporto.
Esistono due tipi di dichiarazioni (secondo Experian) che un tenant può richiedere di aggiungere al proprio rapporto di credito.,
- Una controversia specifica per conto
- Dichiarazione generale
La controversia specifica per conto è collegata direttamente al conto in questione. Se tale account viene rimosso dal report, l’istruzione viene rimossa contemporaneamente.
La dichiarazione generale dura fino a due anni su un rapporto di credito e non viene eliminato quando un account specifico viene rimosso da un rapporto.,
Questo potrebbe essere utile per spiegare se il loro credito è stato influenzato negativamente a causa di frode, debito medico, o un errore o controversia con un business.
Richieste
In questa sezione del rapporto sullo sfondo, vedrai tutte le richieste sul record del richiedente.
Le richieste di credito sono richieste da un “business legittimo” per controllare il tuo credito. Se il richiedente ha richiesto un prestito auto con una banca, la banca controllerebbe il loro credito creando un’inchiesta.,
Le richieste di credito sono classificate come “richieste hard” o “richieste soft” e solo le richieste hard hanno un effetto su un punteggio FICO (fonte MyFico).
I nostri rapporti SmartMove& rapporti di controllo del credito sono un tiro morbido a credito.
Supponiamo che il richiedente abbia recentemente richiesto più prestiti agli studenti, più prestiti auto e più carte di credito.
I prestiti per studenti e auto sarebbero trattati come un’unica richiesta., Questo perché è considerato normale guardarsi intorno per questi.
Tuttavia, ogni richiesta di carta di credito verrà registrata come richiesta separata. Questo perché qualcuno potrebbe essere considerato un rischio di credito più elevato se stanno cercando di aprire più linee di credito in un breve lasso di tempo (fonte MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Capitolo 7 – che rimangono su un rapporto di credito per 10 anni dalla data di deposito perché non c’era nessun rimborso
Capitolo 13 – Questi sono cancellati sette anni dalla data di deposito perché non c’era parziale o totale rimborso
Questo è il motivo per cui alcuni proprietari si fanno concessioni per un Capitolo 13 fallimento (come ad esempio un aumento del deposito cauzionale), ma non accetta un candidato con un Capitolo 7 record.,
Se il richiedente ha un giudizio civile questo significa che sono stati citati in giudizio e perso e dovuto un debito dal tribunale. Questi rimangono per sette anni su un rapporto.
I privilegi fiscali si verificano quando un inquilino non ha pagato le tasse. Gravami fiscali non pagati rimangono per 15 anni dove gravami fiscali pagati rimangono per sette anni dalla data di pagamento.
Le informazioni verranno visualizzate accanto al record pubblico se vengono pagate, scaricate o regolate (fonte – Experian).,
A partire dal 1 luglio 2017, la grande maggioranza dei giudizi e dei privilegi viene rimossa dai rapporti di credito.
A causa di questi cambiamenti, si stima che il 96% delle sentenze civili e il 50% dei privilegi fiscali siano stati rimossi dai rapporti di credito. I fallimenti non sono stati interessati (fonte).
Questo è se si sta eseguendo un rapporto di credito. I nostri rapporti di base, Pro e Platinum includono una ricerca separata al di fuori di un rapporto di credito standard che ci consente di accedere a queste informazioni.,
Record di sfratto
L’immagine qui sopra mostra un modello di ciò che viene fornito su un record di sfratto in uno dei nostri rapporti.
Ecco una rapida carrellata di ogni elemento.,iv id=”cb86a7a00d”>Attore – in Genere il padrone di casa, il complesso di appartamenti o di gestione di proprietà
Precedente di noleggio di storia è un buon indicatore di come un affittuario sarà in futuro.,
Ecco perché la storia sfratto è uno degli elementi più eloquenti su un rapporto di fondo.
TransUnion ha fatto uno studio in cui hanno analizzato i record di quasi 200 proprietà confrontando gli inquilini che sono stati sfrattati con quelli che non sono stati sfrattati.
Il richiedente A rappresenterà gli inquilini che sono stati sfrattati mentre il Richiedente B rappresenta quelli che non sono stati sfrattati.
Hanno scoperto che il 21,7% degli inquilini sfrattati aveva uno sfratto precedente registrato mentre solo 5.,il 5% del gruppo B non sfrattato ha avuto uno sfratto precedente.
Cosa significano questi dati?
Significa che se il candidato inquilino ha uno sfratto registrato, è molto più probabile che venga nuovamente sfrattato.
Passare attraverso un secondo sfratto è come la seconda volta attraverso una casa infestata.
La paura dell’ignoto è stata rimossa, ed è per questo che dovresti avere paura di qualcuno che ha uno sfratto registrato.,
Non avranno paura di subire un altro sfratto.
Casellari giudiziari
I modi in cui i casellari giudiziari devono essere considerati stanno cambiando in molte aree. È importante controllare le leggi locali per assicurarsi che non ci siano ulteriori considerazioni poste nella vostra zona.
Abbiamo coperto questo in dettaglio sulla pagina criteri di screening inquilino in quanto non si dovrebbe più utilizzare una politica criminale coperta con i vostri affitti.,
Tuttavia, i precedenti penali sono strumenti di screening consentiti se è possibile creare un nexus (parola di fantasia per la connessione) tra una fedina penale e perché qualcuno non sarebbe un buon affittuario.
Quando si ordina un controllo dei precedenti noleggio i dati raccolti da casellari giudiziari proviene da tribunali di tutto il paese.
Con i nostri rapporti SmartMove, ci sono oltre 200 milioni di record cercati a livello statale e federale.
Un controllo dei precedenti raccoglierà tutti i dati criminali disponibili che sono oggetto di comunicazione.
Un casellario giudiziario è oggetto di comunicazione per un massimo di 7 anni secondo le regole della FCRA.,
Una condanna penale è segnalabile a tempo indeterminato.
Differenza tra arresto e condanna?
Arrestato-Questo afferma che sei stato preso in custodia, ma non significa necessariamente che sei stato condannato.
Charged-Questo è il prossimo passo in cui l’ufficio del pubblico ministero prenderà una decisione se addebitarti. Questo afferma accuse penali si trovano ad affrontare.
Condannato-La persona è stata provata o dichiarata colpevole del reato.
Condannato-Questo è quando viene emesso un giudizio formale che enuncia la punizione.
Perché il tipo di fedina penale è importante?,
HUD spiega chiaramente che non si dovrebbe negare un richiedente basato esclusivamente su un arresto senza condanna.
” Un fornitore di alloggi che nega l’alloggio a persone sulla base di arresti che non comportano una condanna non può dimostrare che l’esclusione aiuti effettivamente a proteggere la sicurezza e/o la proprietà del residente.”
Questo documento HUD di 10 pagine si riduce a due paragrafi nella conclusione.,
“Le politiche che escludono le persone basate sulla storia criminale devono essere adattate per servire l’interesse sostanziale, legittimo e non discriminatorio del fornitore di alloggi e prendere in considerazione fattori quali il tipo di reato e la durata del tempo dalla condanna. Se una politica o una pratica esclude persone con solo determinati tipi di convinzioni, un fornitore di alloggi continuerà a sostenere l’onere di dimostrare che qualsiasi effetto discriminatorio causato da tale politica o pratica è giustificato. Tale determinazione deve essere effettuata caso per caso.,”
Fondamentalmente, se hai intenzione di utilizzare una fedina penale nel tuo screening, devi fare un caso valido per il motivo per cui quel crimine mette a repentaglio la sicurezza e/o la proprietà dei residenti.
AKAs
AKAs sta per “noto anche come” un nome da nubile è l’esempio più comune di un AKA.
Se il nome del richiedente è “Michael Smith” un ALIAS può essere elencato come “Mike Smith.,”
In senso penale, se la persona ha commesso un crimine con un alias noto (o pseudonimo), tale alias comparirebbe in questa sezione.
Alcune persone hanno un alias noto che funge da nickname, mentre altri sono passati attraverso i passaggi legali per cambiare il loro nome.
Ecco un elenco di atleti famosi che molto probabilmente avrebbero un AKA presentarsi sul loro controllo dei precedenti.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr.,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson Jr.)
- Chad Ochocinco (Chad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (Sharmon Shah)
- Spud Webb (Antonio Girolamo Webb)