Il rapporto di copertura del servizio del debito è uno dei requisiti di sottoscrizione meno compresi per gli investitori immobiliari commerciali nuovi e anche stagionati. In breve, la razione di copertura del servizio del debito confronta semplicemente il reddito operativo netto della proprietà del soggetto al servizio del debito ipotecario proposto (su base annuale). Il creditore vuole garantire c’è sufficiente flusso di cassa per coprire il nuovo debito ipotecario, e poi alcuni.Ulteriori informazioni sul rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR).,
È importante capire il concetto e la matematica dietro il DSCR se si sta calcolando la propria analisi del flusso di cassa per un prestito commerciale potenziale o un prestito di appartamento, che si tratti di un acquisto o di un rifinanziamento. Se la proprietà funziona in modo più efficiente rispetto alle proprietà comparabili (a causa dell’autogestione, non al passo con R& M, ecc.), o non includendo una percentuale minima di posti vacanti, sia il sottoscrittore che il perito utilizzeranno un fattore di posto vacante e porteranno le spese in linea con il mercato – che riduce il NOI riducendo così il DSCR e l’importo del prestito.,
Di seguito è riportato un esempio di base di come un creditore commerciale calcola il DSCR per un mutuo commerciale. Il creditore holdbacks sono evidenziati in blu, ricordate che questi non sono spese effettive, ma vengono detratti dal reddito lordo della proprietà a fini di sottoscrizione. L’esempio seguente presuppone una proprietà multifamiliare di 75 unità. Assicurarsi di utilizzare gli affitti potenziali lordi (GPR) e non gli affitti effettivi raccolti per i redditi da locazione. Perché? Perché un sottoscrittore e perito utilizzerà GPR e applicare una percentuale di posti vacanti., Se non si utilizza GPR e si utilizza una percentuale di posti vacanti, sarà essenzialmente il doppio conteggio dei posti vacanti (supponendo che si abbia un posto vacante durante l’anno). Inoltre, se gli affitti sono aumentati, vorrai essere sicuro di utilizzare gli affitti più attuali nella tua analisi e non gli affitti precedentemente inferiori.
Ora che abbiamo calcolato il NOI, dobbiamo calcolare il servizio di debito annuale per la proprietà. Il servizio del debito annuale è semplicemente l’importo totale dei pagamenti di capitale e interessi effettuati su un periodo di 12 mesi., Le tasse e l’assicurazione non sono incluse in questo calcolo in quanto sono contabilizzate nelle spese della proprietà.
Per calcolare il rapporto di copertura del servizio del debito, è sufficiente dividere il reddito operativo netto (NOI) per il debito annuale.
Prestito Commerciale Dimensione: 10.000.000 di dollari
Tasso di Interesse del 6,5%
Termine: 30 Anni
Pagamenti Annuali (per il Servizio del Debito) = $758,475
il Reddito Operativo Netto (NOI) = $845,000
Ora possiamo calcolare il DSCR:
DSCR = margine Operativo Netto / Annuo per il Servizio del Debito
(NOI) = $845,000
Totale Servizio del Debito = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
Ciò che questo esempio ci dice è che il flusso di cassa generato dalla proprietà coprirà il nuovo pagamento del prestito commerciale di 1,10 x. Questo è generalmente inferiore a quello richiesto dalla maggior parte dei creditori ipotecari commerciali. La maggior parte dei finanziatori richiederà un DSCR minimo di 1,20 x.