“Devi camminare attraverso il cortile per arrivare all’Hammond”
Nell’inverno del 2013, Jake e io abbiamo acquistato il nostro primo complesso di appartamenti, un 25 unità con tonnellate di “potenziale”. Ci sono voluti due solidi anni di rifiuto e negatività per arrivare a questo punto. Ci siamo sentiti come se un peso fosse stato sollevato dalle nostre spalle quando abbiamo assunto la proprietà, ma non sapevamo che il vero lavoro stava per iniziare.,
In questo articolo, voglio mostrarti come acquistare il tuo primo complesso di appartamenti esibendo la mentalità “Pazienza, persistenza ma disposti a camminare” e come individuare il valore aggiunto in un affare. Voglio evidenziare la nostra progressione da una carrellata di 25 unità a un attraente complesso di appartamenti di 156 unità utilizzando l’identico quadro di investimento.
Nel nostro primo accordo, non conoscevamo i tassi limite e i rendimenti in contanti, due parametri di riferimento che utilizziamo quando analizziamo un accordo. La nostra esperienza con i prestiti commerciali era minima e la gestione di una proprietà “grande” ci era estranea., Per riassumere, siamo stati i neofiti classici che mancava di esperienza, ma più che compensato con entusiasmo e la voglia di lavorare. Abbiamo pensato che stavamo comprando il Taj Mahal, ma in realtà la proprietà era una miscela di cottage, duplex e un motel di sei unità.
Jake affettuosamente chiamato la proprietà “Il crack den,” e non a causa di tutta la manutenzione differita.
Il complesso di appartamenti conteneva molteplici opportunità a valore aggiunto. Che cos’è un valore aggiunto? Un valore aggiunto è un miglioramento che aggiunge valore a una proprietà aumentando il suo flusso di cassa., Alcuni esempi includono: ristrutturazione, riparazioni, ristrutturazione del debito, locazione di posti vacanti, risparmi sui costi e creazione di generatori di entrate. Queste opportunità di valore aggiunto dovrebbero essere indirizzate all’aumento delle entrate o alla diminuzione delle spese, elevando così il reddito operativo netto della proprietà.
Dove si trovavano le opportunità a valore aggiunto nella proprietà Courtyard?
Iniziamo con la percezione della proprietà, che in origine era chiamata Shamrock Motel., La sua reputazione per la comunità era una proprietà indesiderabile che si rivolgeva agli affittuari settimanali e affittava a qualsiasi potenziale inquilino che avesse un impulso. Abbiamo deciso di riposizionare (parola di fantasia per fissare una proprietà e creare valore) la base degli inquilini e istituire un sistema per schermare gli inquilini. Ciò ci consentirebbe di ridurre drasticamente i nostri costi di” svolta ” quando un inquilino è stato lasciato libero e garantirebbe un flusso di entrate più stabile.
Questi inquilini migliori rimarrebbero più a lungo e pagheranno effettivamente l’affitto ogni singolo mese. Sfratti e danni inquilino caduto quasi immediatamente una volta che abbiamo cominciato a schermare gli inquilini., La percezione della proprietà è cambiata entro il primo anno, permettendoci così di attirare inquilini molto migliori.
Sapevamo di essere sulla strada giusta quando la signora della posta ha detto a Jake che si sentiva al sicuro ancora una volta consegnando la posta a questa pittoresca comunità.
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L’area successiva che abbiamo preso di mira era il lato delle spese dell’equazione. Ci siamo resi conto che le spese del complesso di appartamenti erano in esecuzione sulla fascia alta. Il nostro errore era la nostra ignoranza su quanto sarebbe costato gestire una proprietà multifamiliare., Sapevamo solo che certe banconote apparivano piuttosto grandi. Abbiamo immediatamente contattato la società di spazzatura e il fornitore di telefonia. Il costo di entrambi questi servizi è stato ridotto durante la notte. Successivamente, abbiamo deciso di rimuovere il costo del cavo e richiesto agli inquilini di pagare per il proprio cavo. Questo singolo passo di risparmio ci ha salvato oltre $6,000 all’anno.
Abbiamo anche posto un limite all’utilizzo dell’utilità del tenant. Pagheremmo per i primi $100, e l’inquilino sarebbe responsabile per la parte rimanente., È incredibile cosa succede alle bollette quando gli inquilini condividono la responsabilità.
Il nostro valore aggiunto non è finito qui. Avevamo appena iniziato. Era tempo di affrontare il lato del reddito del bilancio. In primo luogo, abbiamo eliminato i capannoni sulla proprietà e ha cominciato ad affittarli come capannoni di stoccaggio. Questo valore aggiunto due modi. Uno, stavamo offrendo un servizio all’inquilino fornendo ulteriore spazio di archiviazione. In secondo luogo, siamo stati in grado di generare un ulteriore month 200 al mese., Una volta che un inquilino inizia a memorizzare tutti i loro beni sulla vostra proprietà, quegli aumenti di affitto annuale del 3% saranno soddisfatte con meno resistenza. Diventa più difficile solo fare i bagagli e trasferirsi in un altro appartamento.
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Successivamente, abbiamo cominciato a istituire tasse. Abbiamo iniziato a pagare tasse in ritardo, tasse di iscrizione, tasse per animali domestici e tasse di trasloco. Queste tasse aggiunto alle entrate della proprietà e ci ha permesso di impostare le regole per la comunità. Se eri in ritardo per l’affitto, si stavano per essere addebitato un costo di ritardo., Gli inquilini stavano assistendo a una rivitalizzazione totale della proprietà, e alcuni non erano molto contenti. Gli scontenti hanno deciso che era ora di andarsene, e siamo stati in grado di riempire le loro unità con inquilini più felici e più riconoscenti.
Mentre stavamo trasformando il complesso di appartamenti in un business redditizio, abbiamo iniziato ad affrontare le varie manutenzioni differite situate in tutta la proprietà. Abbiamo affrontato l’esterno della proprietà riparando cassette postali arrugginite, lavando gli edifici, dipingendo gli esterni, piantando arbusti e riportando l’antico paesaggio al suo antico splendore., Abbiamo anche iniziato a riparare le unità come sono venuti vacanti sostituendo vecchi pavimenti, dipingere gli interni, sostituzione elettrodomestici e affrontare eventuali altri problemi minori.
Entro la fine di dodici mesi, questa “mamma e papà” si stava evolvendo in un business in cui le spese venivano monitorate e la raccolta delle entrate era al centro ogni mese. La maggior parte degli investitori newbie non si avvicinano investire come un business, ma la nostra visione era quella di costruire un portafoglio enorme che avrebbe sostenuto i nostri stili di vita e creare ricchezza., Immobiliare è tutta una questione di numeri, e il risultato operativo netto (NOI) è il re nel settore immobiliare multifamiliare. La vostra attenzione dovrebbe essere sulla raccolta del NOI impiegando la strategia che è stato disposto.
Andiamo avanti velocemente al presente. Siamo stati in grado di garantire una valutazione sulla proprietà per $825.000, che ci permette di estrarre cash 160.000 in contanti in eccesso. Abbiamo lasciato circa $30.000 nella proprietà per finire tutta la manutenzione differita, che includeva la sostituzione di tutti i tetti e la verniciatura degli esterni rimanenti., La piccola tana di crack è attualmente cassa che scorre intorno a $3,000 al mese, e non abbiamo più del nostro capitale iniziale investito nell’affare.
Il percorso per creare ricchezza attraverso complesso di appartamenti investire è stato posato.
Ecco un breve riassunto dei passi da compiere per entrare e mettersi al lavoro:
- Decidi multifamily come tua nicchia.
- Prendi un’azione massiccia educando te stesso. Guarda in Carriola Profitti Academy
- Cercare un mentore, allenatore o partner.
- Mercati di ricerca e concentrarsi su un mercato.
- Imparare ad analizzare le offerte.,
- Cerca proprietà con più valore aggiunto. Più valore puoi creare, più ricchi diventerai.
- Inizia a costruire la tua squadra immobiliare.
- Mettere in offerte.
- Aspettatevi il rifiuto! Mostra pazienza, persistenza ma disposti a camminare mentalità.
- Fai il tuo primo affare.
- Mettiti al lavoro e implementa il tuo piano di gioco.
L’affare Courtyard ci ha dato l’esperienza e lo slancio per continuare nel settore immobiliare. Mi chiedo spesso se non ho saltato in questo affare, sarei stato in grado di acquistare il nostro affare più recente?, Non sottovalutare il potere dell’azione positiva e dello slancio.
L’Hammond era una proprietà molto più grande del Cortile, ma mostrava molte delle stesse caratteristiche. Era gonfio di spese elevate, le entrate non venivano massimizzate, la proprietà aveva bisogno di un po ‘ di TLC (tenera cura amorevole) e c’era un’abbondante quantità di valore aggiunto. La strategia era identica al Cortile: acquistare sui numeri reali, implementare la nostra strategia di riposizionamento e aumentare il NOI.
Ci sono voluti circa sei mesi prima che entrassimo effettivamente in contratto con l’Hammond., C’erano un paio di gruppi davanti a noi, e avevamo rinunciato all’accordo, solo per farlo tornare da noi a causa della nostra tenacia e persistenza.
C’erano diverse differenze tra le due offerte, come età della proprietà, condizione, base tenant, classe di proprietà, desiderabilità, ma una caratteristica si è distinta per noi. Erano le dimensioni dell’Hammond che ci eccitavano. Siamo stati in grado di fornire alloggi a un pool più ampio di inquilini, aumentando così la nostra capacità di generare ricchezza. I nostri profitti sarebbero ingranditi una volta che la proprietà è stata riposizionata.,
Siamo circa sei mesi nel nostro piano, e la proprietà è chugging lungo. La proprietà è stata acquistata con collections 100.000 in incassi mensili.
Abbiamo ampliato le entrate a $110.000 in sei mesi e stimiamo che le entrate cresceranno a circa $120.000 al mese entro dodici mesi. Ci sono tre unità di lavanderia che vengono convertiti in appartamenti, così come gli aumenti dei tassi di affitto.
Il nostro obiettivo è quello di raggiungere un valore di $9.000.000 entro dodici mesi, permettendoci di rifinanziare la proprietà ed estrarre il capitale che abbiamo messo come acconto.,
Per ricapitolare, se pensi di acquistare un quattro-unità di tassi o le mille unità, l’obiettivo dovrebbe essere:
- Acquistare
- Gestire Destra
- Finanza Destra
- Cercare il valore aggiunto
- un piano
- l’Attuazione del piano
- Creare valore
- Ripetere
Le condizioni di finanziamento per la nostra prima erano di meno che stellare. Il tasso di interesse era del 6%, era un ammortamento ventennale e il termine era di cinque anni. Confrontalo con l’Hammond: 4.25%, ammortamento di 25 anni e pagamenti di interessi di un anno. Qual è la morale della storia?, Aspettatevi di commettere errori, imparare da quegli errori, corso corretto e continuare a perseguire il tuo sogno.
Ulteriori informazioni: Una tabella di marcia per l’acquisto del vostro prossimo appartamento
Se avete domande, si prega di contattare me a [email protected]. Spero che questo articolo vi serve bene e ti dà un quadro per attaccare appartamento investire.
