- Che cos’è un tasso massimo?
- Perché i tassi di cap sono importanti per gli investitori immobiliari
- Come calcolare il tasso di cap
- Tasso di cap per esempi di proprietà in affitto
- Quando usare un tasso di cap
- Quando non usare un tasso di cap
- Che cosa è un buon tasso di cap?
Investire in immobili in affitto può essere uno sforzo incredibilmente redditizio., Tuttavia, mentre la prospettiva di guadagnare un profitto affittando la proprietà è eccitante, la realtà del settore immobiliare è molto più complessa di quanto si possa pensare.
Se la tua matematica fa schifo, allora anche il tuo investimento. Semplice come quello. Anche se non super sexy, capire come valutare correttamente gli investimenti immobiliari in affitto con i calcoli e gli strumenti giusti è fondamentale.
Se non scricchiolare i numeri e fattore in ogni aspetto dei costi e dei potenziali guadagni, si può essere la creazione di te stesso per un brusco risveglio e una potenziale perdita dei vostri soldi.,
Per questi motivi, è essenziale comprendere i pro ei contro del tasso di capitalizzazione—o cap rate—di una determinata proprietà per aiutarti a determinare con precisione la sua redditività.
No, cap rate non è una nuova bevanda hipster al vegan cafe lungo la strada
Scaviamo un po ‘ più a fondo nei tassi cap e cosa significano per gli investitori immobiliari come noi.
Che cos’è un cap rate?
Un tasso di cap è un calcolo utilizzato per determinare la redditività di un investimento immobiliare., In sostanza, il tasso cap è il reddito operativo netto (NOI) di una proprietà in relazione al valore patrimoniale della proprietà.
Gli investitori immobiliari e gli altri operatori del settore immobiliare utilizzano il calcolo del tasso di capitalizzazione per stimare il rendimento di un investimento.
Per calcolare il tasso di cap di una proprietà, è sufficiente dividere il NOI per il valore della proprietà.
Questo calcolo ti darà una percentuale che indica il rendimento annuo del tuo investimento., Anche se la struttura di base del calcolo è semplice, ci sono un sacco di fattori che possono influenzare il tasso di cap di una proprietà.
Se non ti piacciono i problemi di matematica (non lo siamo), ci sono strumenti là fuori come Investable per aiutarti a valutare le proprietà in affitto in modo da poter costruire un business immobiliare redditizio.
Usa il nostro strumento per scoprire se stai ottenendo un buon affare. Sapere in anticipo che cosa i costi assomigliano e se il vostro investimento genererà il flusso di cassa., Basta inserire un indirizzo e fa la matematica per voi. Non indovinare il valore del vostro investimento, calcolarlo.
Perché tappo tariffe sono importanti per gli investitori immobiliari
Cap tariffe sono una metrica importante per gli investitori immobiliari, in quanto offrono un’accurata stima della redditività di un immobile. Offre agli investitori l’opportunità di comprendere il loro ritorno sull’investimento e di confrontare i potenziali investimenti prima di distribuire il loro capitale.,
Ecco alcuni dei motivi per cui i tassi di capitalizzazione sono fondamentali per gli investitori immobiliari esperti:
Comprensione più accurata dei costi operativi
Quando si tratta di gestire una proprietà in affitto, la gestione e i costi generali possono facilmente sfuggire al controllo. Calcolare il tasso di cap di una proprietà ti dà l’opportunità di comprendere tutti i costi operativi in dettaglio.
Non solo questo permette di prendere la decisione migliore su dove investire i vostri soldi, ma aiuta anche a portare out-of-whack spese alla vostra attenzione.,
Diminuire il reddito operativo netto non solo migliora il flusso di cassa e il tasso di capitalizzazione, ma offre agli investitori immobiliari il buffer di cui hanno bisogno per tenere conto di posti vacanti inaspettati e spese in conto capitale lungo la strada.
È possibile rendersi conto, ad esempio, che la proprietà ha costi energetici eccessivi a causa di un sistema di riscaldamento e raffreddamento inefficiente. Esaminando il vostro NOI nella fase iniziale consente di identificare le modifiche che si possono fare per aumentare la redditività.,
Aiuta nella scelta tra le opzioni di investimento
Come investitore, ci sono molti casi in cui si possono avere diverse opzioni di investimento praticabili a vostra disposizione. A prima vista, può essere schiacciante quando si cerca di scegliere tra il tipo di investimento immobiliare.
Comprate una casa unifamiliare?
Un multi-famiglia?
Un nuovo investimento condominiale?
Distribuire il capitale su una piattaforma chiavi in mano online?
Comprendere i tassi di capitalizzazione di tutti questi potenziali veicoli di investimento vi permetterà di fare la scelta migliore investimento.,
Il tasso di cap può essere un grande indicatore di quali proprietà produrrà il maggior ritorno per il vostro investimento. Può venire come una sorpresa quanta differenza c’è tra due proprietà a prezzi simili quando si tratta del tasso annuo di rendimento.
Il nostro approccio collaudato e basato sui dati per la creazione di un portafoglio di proprietà in affitto che producono reddito e che funzionano a lungo termine.,
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Come calcolare il cap rate
La formula di base per il calcolo di un cap rate consiste nel dividere il NOI per il valore della proprietà. Tuttavia, il calcolo effettivo può essere un po ‘ più complicato. Per la stima più accurata del tasso massimo di una proprietà, è importante utilizzare un calcolo completo.
Il più dettagliato si è quando si calcola il tasso di cap, più facile sarà per voi di avere una comprensione completa sia del valore di una proprietà e dei suoi costi operativi.,
Di seguito sono riportati i passaggi chiave da prendere quando si calcola il tasso di cap per una particolare proprietà in affitto:
In primo luogo, è necessario calcolare il reddito operativo netto (NOI).
Per fare questo, aggiungere tutte le spese escluse il mutuo principale, e pagamenti di interessi.
Quindi, la gestione della proprietà, le tasse, gli HELOC, le utenze, le tasse sui proprietari di case e l’assicurazione sono tutti esempi di spese che dovrebbero essere incluse nel calcolo NOI. Aggiungi tutti questi.
Ottieni denaro utilizzando il tuo capitale., Figura fornisce un processo di applicazione on-line veloce con l’approvazione stesso giorno e il finanziamento in appena 5 giorni. Scegliere tra un HELOC, cash-out-refi, o rifinanziamento ipotecario.
Ora, sottrai questo dal tuo reddito netto lordo (affitto). Questo vi darà il vostro NOI.
L’ultimo passo del calcolo del tasso di cap è quello di dividere il vostro NOI dal prezzo di acquisto della proprietà. Semplice come quello.,
Diamo un’occhiata a un paio di esempi di calcoli cap rate.
Cap rate for rental property examples
Che aspetto ha un calcolo del cap rate nella vita reale? Camminiamo attraverso un esempio per aiutare a dare un’idea di come si può fare con successo questo calcolo per la vostra proprietà in affitto.
Immagina che una proprietà in affitto abbia un prezzo di quotazione di $100.000. Le entrate mensili che puoi guadagnare affittando lo spazio sono 1 1000 al mese (o $12.000 all’anno)., Ecco un esempio del vostro mensile in corso costi per aiutarvi primo calcolare il NOI:
- Assicurazioni: $40
- Utilità: $60
- le tasse di Proprietà: $100
- HOA tasse: $50
- gestione di Proprietà: $100
Il totale dei costi operativi, in questo caso, sono $350. Se si sottrae l’affitto mensile, questo ti dà un NOI mensile di $650. Moltiplicare questo per 12, e avete il vostro NOI annuale di $7.800.
Ancora con me?
Calcolo completo del tasso di cap: Dividendo il NOI annuale di $7.800 per il valore della proprietà ($100.000), otteniamo un tasso di cap del 7,8 per cento.,
Quando si tiene conto del fatto che la maggior parte degli investitori considera positivo un tasso di capitalizzazione del 10% o più, un tasso del 7,8% dà a un investitore un’idea del ritorno sull’investimento.
Considerazione del posto vacante: puoi anche tenere conto di un posto vacante nel calcolo del tasso cap. Al fine di tenere conto di un buffer di posti vacanti moderata, è possibile tenere conto di un tasso di posti vacanti 10 per cento. Ciò richiederà il reddito mensile della proprietà da $1.000 al mese a $900. Ora abbiamo un NOI annuale di $6,600 invece di $7,800.,
Quando utilizzare un cap rate
Anche se un cap rate non sempre vi dirà tutto quello che c’è da sapere su un pezzo di immobili prima di investire, è un buon indicatore del rendimento che ci si può aspettare su un investimento.
Inoltre, i tassi di cap dipendono fortemente dalla posizione. Un buon tasso di cap nel centro di Miami o il Poconos non sarà lo stesso di un buon tasso di cap in Ohio rurale.
Una delle migliori applicazioni del cap rate è il suo utilizzo in relazione ad altri potenziali investimenti locali., L’esecuzione dei numeri su diverse potenziali acquisizioni può darti un’idea di come si accumulano e quale sarà più vantaggioso per te.
Sarete in grado di confrontare in modo rapido ed efficiente le proprietà sulla base di una percentuale netta, piuttosto che agonizzante sopra fluttuanti prezzi di acquisto e affitti di mercato.
Può essere utile utilizzare un tasso di cap per identificare modelli e tendenze., Raccogliere dati sui tassi di proprietà cap in una determinata area nel corso degli ultimi anni e creare un profilo di mercato che dimostra i cambiamenti nella redditività immobiliare nel corso di quel tempo.
Come investitore immobiliare, devi diventare un esperto nel tuo mercato locale e conoscere i tassi di capitalizzazione attuali e storici è fondamentale per questo successo.
Guardando queste tendenze consente di determinare dove il mercato è probabile che andare dopo., Se negli ultimi anni c’è stata una costante tendenza al rialzo dei tassi di capitalizzazione, puoi aspettarti che probabilmente continueranno a salire e ti forniranno un maggiore ritorno sul tuo investimento nel tempo.
Quando non si utilizza un cap rate
Ci sono molti casi in cui è utile utilizzare il cap rate quando si analizza un investimento immobiliare, ma ci sono molte altre occasioni in cui non lo è.
Per uno, è essenziale pensare al tasso di cap come uno strumento tra i tanti. Non utilizzare mai un tasso di cap come unico fattore determinante nella scelta degli investimenti immobiliari.,
È anche importante considerare che un tasso di cap è efficace per determinare il rendimento di una proprietà che verrà affittata, ma non può essere utilizzato in modo efficace per altri tipi di investimenti.
Ad esempio, cap rate non è una metrica efficace per calcolare il rendimento delle proprietà che si prevede di lanciare o investimenti a breve termine che verranno venduti relativamente presto dopo l’acquisto.
Poiché la redditività degli investimenti immobiliari è raramente in bianco e nero, è una buona idea considerare altre metriche per il calcolo dei rendimenti degli investimenti, come il rendimento in contanti.,
Che cosa è un buon tasso di cap?
Può essere difficile individuare esattamente come appare un buon tasso di cap. La risposta a questa domanda dipende in gran parte dal mercato in cui ti trovi e dagli obiettivi specifici che hai come investitore.
Come regola generale, un tasso di cap del 10 per cento o più è favorevole.
Tuttavia, molti investitori beneficiano di proprietà con tassi di capitalizzazione che sono più vicini al 7 o 8 per cento. Dipende semplicemente dal tuo mercato.,
Un investitore esperto deve prendere in considerazione l’attuale tasso di capitalizzazione di una proprietà, oltre alle sue prestazioni a lungo termine previste.
Ad esempio, investire in un grande mercato immobiliare con una domanda di noleggio persistente e crescente è meno rischioso che investire in un mercato più piccolo con una crescita stagnante.
Per questo motivo, un investitore può essere disposto ad accettare un tasso di cap del 7 per cento o inferiore in un luogo come Los Angeles. Quel tasso potrebbe non avere senso in un mercato più piccolo come Dayton, Ohio.,
Quando si tratta di tassi di capitalizzazione, e chiunque metrica utilizzata per determinare la redditività di un investimento immobiliare per quella materia, non si dovrebbe mai usarli come l’unico fattore determinante nel processo decisionale.
Non esiste una singola metrica che vi darà tutte le informazioni necessarie per fare le migliori scelte possibili circa i vostri investimenti immobiliari. Tenendo questo in mente, è necessario utilizzare tutti gli strumenti a vostra disposizione per costruire un redditizio portafoglio di investimenti immobiliari. I tassi di cap sono uno di questi strumenti, usarlo come tale.,
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