szeretne eladni egy darab ingatlan, de te súlyosan elmarad a jelzálog kifizetések, tartozom egy csomó ingatlan adót a megyei, vagy találja magát a közepén egy heves válás. Ezen helyzetek bármelyike azt eredményezheti, hogy valaki (például a hitelező vagy volt házastársa) beperel téged — valójában az úgynevezett “lis pendens” – et helyezi otthonára.,
kétségbeesetten keresi a tiszta szünetet a helyzetből, kíváncsi vagy: eladhat-e egy házat egy lis pendenssel tisztességes áron-ideális esetben, mielőtt a bank kizárná, vagy egy csomó jogi számlát állít fel?
megértjük, hogy ez egy stresszes helyzet, ezért összeállítottuk ezt az útmutatót, beleértve:
- mi az a lis pen den? Egy egyszerű lebontása a jogi terminológia
- ki fájlok lis penden és mi a motiváció?,
- hogyan befolyásolja a lis pendens a képességét, hogy eladja a házat
- a kockázat vásárlók látni folytat egy házat egy lis penden
- a rejtett lehetőséget értékesítési egy lis penden
- ki tud segíteni megoldani a lis penden — így lehet eladni ingyenes
az alapok: mi az a lis penden?
lefordítva latinul, “lis pendens” jelentése ” per folyamatban.,”Tehát, ha eladja a haza egy lis pendens, van egy hivatalos értesítést egy függőben lévő pert egy ingatlan, amely zavarhatja az eladás.
“a lis pendens egy írásbeli értesítés arról, hogy jogi keresetet nyújtottak be az ingatlanokkal kapcsolatban” – mondja David Reischer, az Esq., ingatlanügyész, vezérigazgató LegalAdvice.com. ” a követelés általában magában foglalja az ingatlan címét vagy az igényelt tulajdonjogot. Az értesítést általában a megyei nyilvántartó hivatalban nyújtják be, tehát van egy feljegyzés a keresetről, amely figyelmezteti a vita potenciális vásárlóit.,”
a lis pendens kerül rögzítésre a cím a haza, mint bármely más zálogjog vagy jelzálog. Annak megállapításához, hogy az egyik már benyújtott az ingatlan, meg tudod csinálni egy ingyenes keresés a megyei jegyző vagy felvevő irodájában, akár online, akár személyesen. Csak szüksége lesz a ház csomagszámára.
egy Másik lehetőség, hogy kapcsolatba cím társaság kérheti, hogy futnak a cím keresés az ingatlan, vagy kérdezze meg az ingatlan ügynök útmutatást.,
abban az esetben, ha nem ismeri a lis pendent, amikor otthonát eladja, akkor a beszerzési folyamat megkezdésekor végül kiderül, mivel akár a Vevő, az ügynök, akár a hitelező valószínűleg olyan címjelentést kap, amely megjegyzi a folyamatban lévő pert.
Jeffrey L. Nogee, a Tully Rinckey PLLC partnere szerint a lis pendens csak akkor érvényes, ha a mögöttes vita magában foglalja az ingatlant. Nem megengedett a lis pendens benyújtása olyan ügyben, amely nem jár tulajdonosi érdekeltséggel a házban, és visszaélés esetén szigorú szankciókat von maga után.,
miért lenne bárki fájl egy lis penden?
néhány gyakori forgatókönyv vezethet a bejelentés egy lis pendens egy tulajdonság:
kizárás
a jelzálog kizárás akció a leggyakoribb oka a lis pendens. Ez akkor fordul elő, amikor a hitelező, mint például egy bank vagy más pénzügyi intézmény, beperli a háztulajdonos, aki nem teljesített a saját jelzálog. “Amikor a hitelező pert indít, lis pendens-t nyújt be,amely értesítést küld más hitelezőknek és mindenki másnak, hogy a háztulajdonos veszélyben van az ingatlan tulajdonjogának elvesztése miatt” – magyarázza Nogee. ,
a küszöbön álló kizárás azonban nem feltétlenül teszi lehetetlenné az eladást. Steven Herzberg, Esq. a Vazquez & Associates megjegyzi, hogy bár a kizárás felhőt hoz létre a címben, a probléma általában megoldható a banknál, ha van olyan vevő, aki hajlandó többet fizetni, mint ami tartozik. A vevő oldalán egy elárverezett ház megvásárlása egy kicsit hosszabb ideig tarthat, de nem feltétlenül jelent nagyobb kockázatot, mint bármely más eladás.,
kifizetetlen számlák
a lakástulajdonosok Szövetsége (HOA) ingatlan zálogjogot nyújthat be, ha a háztulajdonosnak bűnöző számlája van. Ugyanez vonatkozik a vállalkozó, aki még nem fizetett munkájukért (gyakran nevezik a “szerelő zálogjog”). Ezekben az esetekben a kintlévőségek a teljes hazai értékhez képest kicsiek lehetnek.
“ha vita van a követelések érvényességéről, de az eladó el akarja adni az otthont, akkor lehetősége lehet a zálogjog és a lis pendens kötésére” – mondja Herzberg.,
például, ha egy otthon 500 000 dollárt ér, és a vita csak 10 000 dollár felett van, az eladó megállapodott összeget helyezhet a bíróság letéti számlájára, majd a lis pendenseket és zálogjogokat eltávolítják az ingatlanból.
Battle of ownership
amikor egy vagy több fél azt állítja, tulajdonjogát a hazai, mint például abban az esetben, a válás, a lis pendens jöhet szóba.,
bár a törvények államonként különböznek, Herzberg azt mondja, hogy Floridában az egyik fél megpróbálhat egy lis pendent elhelyezni egy ingatlanra, hogy befagyassza az eladást, mielőtt a bíró meg tudja határozni, ki birtokolja az ingatlant, ezért jogilag jogosult lenne a bevételre.
Ez akkor is előfordulhat, ha több kedvezményezett vitatja az akaratot, hogy megpróbálja megváltoztatni az ingatlan vagyonának elosztását.
ki Nem Fizetett ingatlanadó
Ha az eladó az ingatlanadójáról lemond, az önkormányzat az ingatlanra lis pendens-t nyújthat be., “Az ingatlanadó az egyik legalapvetőbb elem, amelyet bármely címügynök ellenőriz” – mondja Herzberg. “Minden fennálló adót mindig akkor kell fizetni, amikor egy ingatlant eladnak.”
hogyan befolyásolja a lis pendens egy lehetséges eladást?
technikailag a háztulajdonos folytathatja a ház eladását lis pendens alatt, de valószínűleg nehéz lesz vevőt találni — különösen azért, mert egy bank általában nem vállalja, hogy pénzt kölcsönöz a vásárláshoz., Ha a vevő jelzálog nélkül tudja megvásárolni az otthont, akkor nagyobb az esélye annak, hogy az eladás zökkenőmentesen megy végbe, különösen akkor, ha ez egy kar hosszúságú tranzakció.
“míg az ingatlant lis pendenssel lehet értékesíteni,a zálogjognak meg kell elégednie a zálogjog eltávolításával” – magyarázza Nogee. “A háztulajdonos szerződést köthet az ingatlan eladására, de a lis pendens-t benyújtó személy követelését meg kell fizetni vagy rendezni kell, mielőtt a cím szabadon átadható a vevő számára.,”
Ha a ház bezárul, a Vevőnek végül el kell fogadnia a folyamatban lévő peres eljárás eredményét. “Abban a forgatókönyvben, amikor egy ingatlanvita miatt lis pendens van, és egy készpénzbefektető megvásárolja az otthont a vita lezárása előtt, a készpénzbefektetőnek el kell fogadnia a vita végső eredményét” – mondja Herzberg.
az egyik lehetőség az lenne, hogy a pert az eladásba építsék., Például, ha az eladó tartozik egy vállalkozó $20,000, A vevő és az eladó ügyvédei is dolgozzanak ki egy megállapodást ,ahol $ 20,000 az eladási ár lenne használni, hogy kifizesse a vállalkozó, amely lehetővé tenné, hogy a lis pendens kell távolítani az ingatlan. Abban az esetben, a kizárás, az is fontos, hogy figyelembe minden jogi díjak felmerült a bank, amely gyorsan hógolyó.
mi a kockázata a Vevőnek?
nem véletlen, hogy a vásárlók (és ügynökeik) tétovázhatnak egy lis pendens-ingatlan után. Zachary D., Schorr, a Los Angeles-i székhelyű Schorr Law vezető ingatlanügyvédje, APC., általában azt tanácsolja ellene.
“a vevő azzal a kockázattal jár, hogy elveszíti az ingatlant, vagy az ingatlan iránti érdeklődését, ha a lis pendens igénylő érvényesül az ingatlanra vonatkozó követelésében” – magyarázza Schorr. “Ezenkívül a Vevő a mögöttes peres eljárás alá vonja az ingatlant, ami rossz eredményt eredményezhet a vevő számára, ha a felperes az alapul szolgáló perben érvényesül.,”
amikor egy lis pendens lehetőséget kínál
nem mindenki lát lis-t pendens, mint egy automatikus üzlet gyilkos. Santiago Valdez, a legjobb ingatlanügynök Chicago, Illinois, nem riad vissza segítve lakástulajdonosok eladni az ilyen típusú ingatlanok. Valójában, nemrég eladott egy Chicago multi-családi épület egy lis pendens után mindössze hat nap a piacon.,
Illinois-ban, amint egy lis pendens kerül egy ingatlan, megy a nyilvános rekord. Ez azt jelenti, hogy sok esetben a potenciális vásárlók, befektetők kezdenek kapcsolatba az eladóval közvetlenül, horgászat egy csodálatos üzlet.
így lett Valdez a multi-family building ügynöke: az ügyfél elkezdett egy alacsony labdát kínáló ajánlatot kapni. Mielőtt elfogadta volna, konzultálni akart egy megbízható ügynökkel, aki segíthet neki eladni az ingatlant a lehető legmagasabb áron, mivel még mindig tisztességes mennyiségű saját tőkéje volt az otthonban.,
“elképesztő fotókat készítettünk, és széles körben forgalmaztuk a helyet a vásárlóknak és az ügynököknek” – mondta Valdez.
” több ajánlatot kaptunk, és csak néhány héttel a tervezett kizárási eladás előtt zártak le.”
hogyan lehet eltávolítani a lis pendens
eltávolítani a lis pendens, a háztulajdonos — jellemzően segítségével egy ügyvéd — tehet indítványt, hogy expunge azt.,
“ahhoz, hogy a lis pendens megszüntetésére irányuló indítvány érvényesül, a háztulajdonosnak meg kell mutatnia, hogy a lis pendens birtokosának nincs valószínű érvényessége (jó valószínűsége) a perben” – mondja Schorr.
” a teher az a fél, aki benyújtotta a lis pendens bizonyítani, hogy valószínűleg nyerni a pert alapján a törvény és a tények az ügy. Az indítvány nyertesének általában joga van visszaszerezni az ügyvédi díjakat, amelyeket az indítvány benyújtására fordítottak.,”
egy szakértő az Ön oldalán
egy otthon eladása összetett folyamat lehet, és ha egy lis pendens kerül a mix, vannak még több részletet és jogi részt. Ez mindig a legjobb, hogy képviselet egy ügyvéd, így segít navigálni az összes lépést-különösen akkor, ha a végén, hogy bírósághoz fordul, vagy próbálják szüneteltetni a közelgő kizárás.,
Valdez rámutat arra, hogy sok különböző ingatlanügynök van odakint. “Ideális esetben olyan ügyvédet szeretne, aki tapasztalt a rövid értékesítésben és a teljes kizárási folyamatban, aki szükség esetén a bíró elé kerülhet, és erős érveket fogalmazhat meg a lehető legjobb eredmény elérése érdekében” – mondja.
azt is javasolja, hogy dolgozzon egy tapasztalt ingatlanügynökkel, aki a folyamat során képviselheti az Ön érdekeit. Amikor egy ingatlanon lis pendens kerül rögzítésre, az ingatlanbefektetők áramlása általában ajánlatokkal kezd kapcsolatba lépni a háztulajdonossal., Ebben az esetben egy megbízható ügynök segíthet a lehetőségek értékelésében, valamint tájékozott döntés meghozatalában.
jogi nyilatkozat: a blogbejegyzésben szereplő információkat hasznos útmutatóként, nem jogi tanácsként kell használni. Ha jogi segítségre van szüksége az ingatlanon lévő lis pendens megoldásában, kérjük, forduljon szakképzett ingatlanügyvédhez.