442 Mich. 136 (1993)
500 N. W. 2D 115
KRATZEv.Az ODDFELLOWS független rendje
91958 számú dokumentum, (7.naptár).
Michigan Legfelsőbb Bírósága.
1992. December 9.
1993.április 28-án döntött.
Weisman, Trogan, Young &
*138 BOYLE, J.,
i
kiegyenlítő tesztet alkalmazunk arra a következtetésre, hogy a Fellebbviteli Bíróság tévesen megerősítette a tárgyaló bíróság végzését az Oddfellows alperes 11.számú beadványához, hogy eltávolítsa a felperes tulajdonát. Mivel nem értünk egyet az újratárgyalás során elrendelt kártérítési intézkedés formulájával, részben visszafordítjuk, részben megerősítjük a Fellebbviteli Bíróság döntését,és a jelen véleménynek megfelelő további eljárás lefolytatását indítványozzuk.
az ügy tényszerű hátterét a Fellebbviteli Bíróság találóan foglalja össze:
Lodge No., 1948 decemberében 11 darab 2911-es és 2912-es telket vásárolt a Folker ‘ s Garden City Acres 18.szám alatt. A telkeken a vásárlás idején már meglévő épületalap volt, amelyre a korábbi tulajdonosok templomot akartak építeni. Lodge No. 11 ehelyett emelt a tárgyalóterem ezen foundation.In 1985 szeptemberében a felperes opciós megállapodást kötött a Folker ‘ s Garden City Acres 18. számú 2901-2910-es tételeinek megvásárlására. Ez az ingatlan a 11. számú Lodge tulajdonában lévő ingatlan szomszédságában található. A felperes 1000 dollár letétet adott, és beleegyezett, hogy 18 000 dollárért megvásárolja az ingatlant., Azt tervezte, hogy több egységnyi lakást épít az ingatlanra.A felperes két felmérést végzett az ingatlanról. Ennek eredményeként az első felmérés, felperes kapott 1986 elején a “sematikus” az ingatlan, amely megmutatta az északkeleti sarkában az épület tulajdonában Lodge No.11 megható felperes ingatlan vonal. Ennek a vázlatnak A felhasználásával készült el egy hatvankét egységnyi lakóházra vonatkozó terv, amelyet 1986.március 27-én jóváhagyásra benyújtottak a Garden City-nek *139., Nem sokkal később a felperes a második felmérés eredményeként megtudta, hogy a 11.számú Lodge tulajdonában lévő épület északkeleti sarka 1,2 méterrel behatolt a tulajdonába. Mindazonáltal, május 1986 felperes megvásárolta az ingatlant $ 18,000 megegyezés szerint.A kertvárosi Tervezési Bizottság 1986.augusztus 28-án hagyta jóvá a felperes helyszíni tervét, amint azt benyújtották, a beavatkozás ismerete nélkül. A betolakodás eredményeként azonban a felperes nem tudta biztosítani a címbiztosítást, és címbiztosítás nélkül biztosítani a projekt finanszírozását.,1987 júliusában a felperes azonnali keresetet nyújtott be a Wayne Circuit bíróságon, kártérítést kérve a beavatkozásból. Az egynapos bírósági tárgyalást követően a bíróság elrendelte a 11.számú beadvány megszüntetését, és a Grand Lodge-t együttesen és végérvényesen 797.215.46 dollár kártérítésért felelősnek találta, kizárva a költségeket és a kamatot. Ezt a második felmérést azért végezték el, mert a felperes “megállapította, hogy esetleg beavatkozásra kerülhet sor.”A Tervezési Bizottság tévesen jóváhagyta a lakóegységek számát, amelyeket a felperes javasolt épületében kell elhelyezni., A helyszíni terv hatvankét egységgel rendelkező szerkezetet tervezett. A sűrűségi követelmények azonban az egységek számát ötvenhatra korlátozták.
a Fellebbviteli Bíróság megerősítette a végzést, és a 797,215.46 dolláros kártérítési díj 10,200 dollár kivételével visszafordította.
a Fellebbviteli Bíróság elutasította az alperes azon állítását, miszerint a kártérítés megfelelő mértéke az ingatlan birtokháborítás nélküli értéke, levonva az ingatlan birtokháborítással járó értékét., Ha a birtokháborítás tartós vagy helyrehozhatatlan károkat okoz, a bíróság elutasította az alperes kártérítési kérelmét azzal az indokkal, hogy az alperes birtokháborítása folytatódik, és az okozott kár megtérült., Így a bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a kártérítés helyes mértéke a tényleges kár volt, amely
magában foglalja a földterületnek a kár előtti értéke és a kár utáni érték közötti különbséget, vagy adott esetben az ésszerűen felmerült helyreállítási költségeket, valamint a földterület Elveszett használatának értékét, valamint a földtulajdonos számára kellemetlen érzést és bosszúságot … és tükrözze a régóta fennálló szabály betartását, amely szerint ” ha egy fél vétséget követ el, akkor meg kell tartani, hogy mérlegelje az összes olyan kárt, amely jogosan követheti jogellenes cselekedeteit.,”Allison v Chandler, 11 Mich 542, 561 (1863).
megállapítva, hogy a perbíróság helyesen alkalmazta a tényleges kárral járó enyhítési intézkedést, a bíróság a díj több tételét visszavonta, és egyes kártérítési tételeket túlzottnak nyilvánított., A bíróság nem talált ok-okozati összefüggést a beavatkozás és az ingatlan vételára vagy az ingatlanadó között, és hasonló ok-okozati összefüggést talált a beavatkozás és a projektfelmérés költségei, a mérnöki jelentés, egy további helyszíni terv, további mérnöki terv, további építési tervek, valamint a hat egység Elveszett bérleti jövedelme között, amelyek meghaladják a sűrűségi követelményeket. Végül a fellebbviteli bíróság megszüntette az elveszett bérleti díjért megítélt kártérítést, és elvesztette elismerését., Úgy vélte, hogy míg a nettó bérleti veszteség és az elmaradt haszon kártérítésként ítélhető meg birtokháborításért, “az uch kártérítést a birtokháborítás idején fennálló vagyontárgyak által elszenvedett kár miatt ítélik oda.”Id. 48 évesen. A bíróság elutasította az alperes azon állítását, hogy a felperes *141 köteles volt enyhíteni a károkat, valamint azt az érvet, hogy a tisztátalan kezek méltányos doktrínája megtiltotta a beavatkozás eltávolítását., A Fellebbviteli Bíróság vizsgálati fogságba az esetben egy új tárgyalás tekintetében károkért kifejezetten megerősítette a bíróság díj költsége a második felmérés kapcsán felmerült költségeket felperes munkavállalók kísérli meg a beavatkozás. Id.
mindkét fél fellebbezést nyújtott be a bírósághoz. A fellebbezési szabadságot kezdetben megtagadták. Az Oddfellow-k által benyújtott felülvizsgálati indítványt elfogadták, és ez a bíróság fellebbezési szabadságot biztosított. Mi kifejezetten irányította a ” felek …, az eligazítandó kérdések közé tartozik, hogy lényegileg igazságtalan lenne-e, ha a védelem, bármilyen előzetes letartóztatásban, folytatná-e a kedvezőtlen birtoklás és elfogadás elméleteit, valamint a bíróság elé terjesztett beavatkozás megszüntetése elleni egyéb érveket.”
II
a fellebbezés ebben a bíróságban, alperes azt állítja, hogy *142 a bíróság és a fellebbviteli bíróság elkövetett jogi hiba, mert sem a bíróság úgy a relatív nehézségek a felek, amelyek eredményeként a végzést, hogy távolítsa el a beavatkozás., A felperes válasza rámutat arra, hogy ez a pontos kérdés nem merült fel a tárgyalóteremben vagy a fellebbviteli bíróságon; ezért ez nem megfelelő a bíróság előtt. A szabály azonban nem megváltoztathatatlan, különösen akkor, ha az állítás méltányos. “A különbség az, hogy a gyakorlat rendkívül ritka a törvény; mivel a méltányosság szükséges kellő alkalommal, hogy a bíróság meg nem állapítható rendelet.”Prudential Ins Co V Cusick, 369 Mich 269, 291; 120 Nw2d 1 (1963), idézve Dation V Ford Motor Co, 314 Mich 152, 160; 22 NW2d 252 (1946)., Így egyetértünk a fellebbviteli bírósággal abban, hogy az alperes eljárási mulasztása ellenére a felülvizsgálat elutasítása megkérdőjelezhetetlen eredményhez vezethet. 190 Mich App 45.
egy megfelelő megoldás kialakítása, ha egy másik ország területére behatoló szerkezet különleges problémákat vet fel, és különleges megoldásokat eredményez. Dobbs, jogorvoslat, § 5.6, p 355. “Ilyen esetekben a megközelítés az, hogy több tényezőt egyensúlyba hozzunk a felekkel szembeni viszonylagos nehézségeket és a köztük lévő részvényeket, valamint hogy megadjuk vagy megtagadjuk a végzést, amint azt az egyenleg jelezheti.”Id.,
*143 Ezt a Bíróság már régen felismerte, hogy “megvizsgálja az összes körülményt, valamint, ha nyilvánvaló, hogy a megkönnyebbülés keresett disproportioned, hogy a természet mértéke a sérülés, vagy valószínű, hogy a bíróság nem zavarja, de hagyja a feleket, hogy kérjen valami más megoldás.”Hall v Rood, 40 Mich 46, 49 (1879).
a folyamatot talán a legjobban úgy írják le, mint “a helyzet összes részvényének kiegyensúlyozása.”4 Restatement Tors, 2D, § 941, comment a, p 581., Az egyensúlyozó a nehézségeket, valamint részvények tekintetében a bitorlás, a bíróságok által vezérelt két központi szempontok: az érdeke, elkerülve a bírósági jóváhagyása privát eminent domain a encroacher, pedig érdeke, hogy megakadályozza a zsarolás által a encroachee, hogy kik használhatják a végzést, hogy a “kompromisszum” a követelés. Dobbs, supra.
*144 így, kivéve, ha az alperesnek a beavatkozás eltávolításának terhe aránytalan a felperesnek a beavatkozás fennmaradásának megengedésében fennálló nehézségeivel szemben, egy végzés kiadásra kerül. Id. 356-nál; Hall, supra 49-nél., A kérdést azonban nem pusztán annak meghatározásával oldják meg, hogy a felperes milyen előnyt fog szerezni, ha a végzés kérdése van; a kérdés igazságos megoldása megköveteli a felperes által a végzés hiányában elszenvedett nehézségek vizsgálatát. Más szavakkal, a vizsgálat nem csupán a relatív előnyök szép mérése és a végzés megtagadása, ha a mérlegek az alperes javára fordulnak., A törvény nem csupán a felperes által élvezett előny miatt ad meg végzést, és nem utasítja el a végzést pusztán azért, mert az elutasítás megengedheti magának az alperesnek.
ahogy az Újraszabályozás előadói elismerték, a vizsgálat tovább folytatódik. A bíróságnak meg kell vizsgálnia az alperes és a felperes magatartásának jellegét (beleértve a megfelelő motívumokat is)….”Id. az 581.,
Így a szerkesztők a Újrafogalmazása kifejezetten megállapította, hogy a felperes lehet részben felelős a nehézséget az alperes sújtaná a *145 támogatás egy végzést, valamint az a tényező, hogy terhet ellen a felperes a felperes “tudás megléte … káros hatással van ” a felperes azon döntésére, hogy egy hátrányosan érintett területre költözik. Id., comment b, p 581.,
Amíg a bíróság nem köteles igénybe venni a kiegyensúlyozó, a relatív nehézségeket, valamint részvények, ha a beavatkozás eredményeként a szándékos vagy szándékos cselekmény, Dobbs, supra a 355, 357, egyetértünk azzal, hogy a vádlott azon állítását, hogy nincs bizonyító támogatja, hogy a beavatkozás nem volt szándékos vagy nem szándékos, illetve, hogy a bíróság tévesen alkalmazta a kibocsátó egy kötelező intézkedés nélkül kiegyenlíteni a relatív nehézséget, hogy a felek.
III
a felperes sérülése a beavatkozás következtében enyhe. Az épület csak 1.,2 láb, és nem volt megfigyelhető az első felmérés. Továbbá, elég ingatlan marad, hogy megfeleljen a város set-back követelmények, nélkül is a betolakodó-upon szalag földet.
Bár a felperes azzal érvel, hogy a beavatkozás megakadályozza, hogy az építkezés egy épület a telken, kihallgatások azt mutatta, hogy nem lenne akadálya, hogy az oldal terv jóváhagyása, cím biztosítás, vagy az építkezés finanszírozására, ha a pápa-upon ingatlan kizárták *146 a felperes gazdaságok., Másrészt a tárgyaláson tett tanúvallomás, amelyre nem emeltek kifogást, azt jelzi, hogy a szerkezet kora miatt sem az épületet, sem a falat nem lehetett mozgatni anélkül, hogy az épület összeomlana.
a felek karakterének, magatartásának és motívumainak vizsgálata, 4 Restatement Tors, 2D, § 941, comment a, nyilvánvaló, hogy a felperes az ingatlan megvásárlása előtt tudta, hogy az Oddfellows épületének egy része a megvásárolni kívánt ingatlanon áll., Az építőipar és az építőipar területén harmincéves tapasztalattal rendelkező ügyvédként azt is tudta, hogy nem lesz képes egyértelmű címet szerezni az 1,2 méteres betolakodásnak. Egyértelmű cím nélkül sem címbiztosítás, sem építési finanszírozás nem volt elérhető, építési finanszírozás nélkül az építkezés nem kezdődhetett meg. Annak ellenére, hogy tudta az ilyen vásárlással kapcsolatos problémákat, a felperes megvásárolta az ingatlant.,
továbbá a kertvárosi Tervbizottsághoz benyújtott eredeti terv szerint hatvankét egységet kellett volna építeni az ingatlanra, és az eredeti ingatlanfelmérés alapján benyújtották a Bizottságnak, amely csak azt mutatta, hogy az alperes épülete a felperes ingatlanvonalához illeszkedik. A beadvány benyújtásától számított néhány napon belül a felperes második felmérése felfedezte a behatolást. Ezen a ponton, a tárgyalás tanúvallomása szerint, a felperesnek be kellett volna nyújtania egy felülvizsgált helyszíni tervet, amely megmutatta a beavatkozást., Nem tette, és csaknem hat hónappal később a Bizottság jóváhagyta a hatvankét egység fejlesztését, annak ellenére, hogy az akkori sűrűségi követelmények csak ötvenhat egység építését tették volna lehetővé az ingatlanon.
*147., Nem ad felhatalmazást arra a felvetésre, hogy a tervezőbizottság így jóváhagyta volna a hatvankét egység tervét. A felperes érvelése sem ismeri el saját kötelezettségét, hogy tájékoztassa a tervezési Bizottságot a beavatkozásról., Míg a kihallgatások, a Kertben, a Város Közösségi Fejlesztési Igazgató jelezte, hogy a tervezési bizottság valószínűleg lett volna köteles kiadni az engedélyt a hatvan-két egység jóváhagyott következtében a hiba, az igazgató is azt vallotta, hogy volt felperes nyújtott be módosított terve, hogy kiderült, a beavatkozás, a tervezési bizottság a “valószínűbb” fedezte fel a hibát, ami a sűrűség követelményeknek, illetve nem engedélyezett a hatvan-két egység.
a felperes magatartása ellen mérlegeljük az alperes magatartását., Nem vitatható, hogy az Oddfellows tárgyalótermének alapja ott állt, ahol most áll, amikor az Oddfellows 1948-ban megvásárolta az ingatlant. A tárgyalóterem a meglévő alapokra épült. Az alperes addig nem tudott a beavatkozásról, amíg a felperes nem hívta fel a figyelmét, és mivel tudomására jutott, érdeklődött a szalag megvásárlásáról a felperestől. A felperes azt állítja, hogy az alperes magatartása “stonewall” volt.”Úgy tűnik, hogy a felperes megígérte, hogy átadja a második felmérés másolatát az alperesnek, de nem., Bár nem világos, hogy melyik fél viseli a felelősséget a tárgyalások lebontásáért, az alperes rekord Támogatással állítja, hogy a felperes egyetlen megoldása *148 a problémára az Oddfellows számára a szerkezet mozgatása volt.
egyensúlyban az alperesnek a beavatkozás eltávolításával kapcsolatos nehézségei meghaladják a felperesnek okozott nehézségeket, mivel lehetővé teszik a behatoló szerkezet fennmaradását. A körülmények összessége mellett a nehézségek egyensúlya erősen befolyásolja az alperes javára., Így a betolakodás megszüntetésére vonatkozó végzés nem volt összhangban az igazságossággal és a méltányossággal, ezért el kell hagyni.
IV
míg a fellebbviteli bíróság helyesen elismerte, hogy a kártérítés mértéke a sérülés javíthatatlan vagy helyrehozhatatlan jellemzésére fordul, helytelenül jellemezte az azonnali sérülést. A kár mértéke nemcsak a sérülés jellegének téves jellemzésében, hanem a kár mértékének megfogalmazásában is helytelen volt.
egy másik személy birtokháborításából megsérült személy két szinten jogosult a kár megtérítésére., Először is, a felperes jogosult a kár általános kárára. Dobbs, supra, § 3.2, p 138. “az Általános károk olyanok, mint amilyeneket a törvény feltételez vagy feltételez, hogy felhalmozódtak a kifogásolt rosszból.”Bateman v Blake, 81 Mich 227, 231; 45 NW 831 (1890). Másodszor, a felperes jogosult lehet következményes vagy különleges károkra is, ha kifejezetten kérik, és proved.Id. ” a különleges károk *149 olyanok, mint valójában megtörtént, de a törvény nem tartalmazza.”Id.,
Ha a rossz a birtokháborításból áll, amely a föld sérülését eredményezi, a kár általános mértéke az ingatlan értékének csökkenése, ha a kár állandó vagy helyrehozhatatlan. O ‘ Donnell v Oliver Iron Mining Co, 262 Mich 470, 477; 247 NW 720 (1933). Ha a sérülés helyrehozható, vagy ideiglenes, a károk megfelelő mértéke az ingatlan eredeti állapotának helyreállításának költsége, ha kevesebb, mint az ingatlan értéke a sérülés előtt. Id. A szabály alkalmazása azonban rugalmas. Schankin V Buskirk, 354 Mich 490, 494; 93 NW2d 293 (1958)., A végső cél az okozott kár vagy kár megtérítése. Így bármilyen módszer is a legmegfelelőbb a felperes kompenzálására a veszteségért. Id.
annak megállapításához, hogy a sérülés forrása állandó vagy ideiglenes-e, ismét Dobbs professzorhoz fordulunk. Számos tényezőt használnak annak meghatározására, hogy a birtokháborítás állandó vagy ideiglenes-e. Ha a birtokháborítás “fizikailag állandó vagy valószínűleg határozatlan ideig folytatódik”, akkor azt állandónak kell tekinteni. Dobbs, supra, § 5.4, p 338. “Valószínűleg határozatlan ideig folytatódik”, azonban nem jelenti azt, hogy a szerkezet örökké tart., “Elég, hogy az összes releváns tényező figyelembevételével valószínűnek tűnik, hogy egyértelmű megállási pont nélkül folytatódik….”Id. a 339. A fizikai állandóság önmagában nem indokolja a birtokháborítás állandónak minősítését. A birtokháborításnak “jogilag állandónak” is kell lennie, abban az értelemben, hogy a bíróságok *150 nem követeli meg annak eltávolítását.”Id. a 340. Végül, melyik fél állandó károkat keres, szintén tényező. Id. a 341.
az azonnali esetben a szerkezet fizikailag állandó, mert ” valószínűleg egyértelmű megállási pont nélkül folytatódik.,”Jogilag állandó, mert, ahogy ma tartjuk, az eltávolítási parancsot nem kellett volna kiadni. Tisztában vagyunk azonban azzal, hogy az alperes birtokháborító az, aki állandó kártérítést kíván fizetni, és így magántulajdonban lévő jogot szerez. Nem szankcionáljuk a magántulajdonban lévő földek magántulajdonba vételét magáncélú célokra. Ugyanakkor nem hagyhatjuk figyelmen kívül a kártérítés odaítélését olyan összegben, amely megteremti a “kompromisszumos” méltányosság lehetőségét, amelyet nem szabad szankcionálni.,
tehát úgy ítéljük meg, hogy a Fellebbviteli Bíróság tévesen állapította meg a kártérítés mértékét, mint az ingatlan javításának értékének vagy költségeinek csökkenését. Mivel a birtokháborítás állandó, a kártérítés helyes mértéke maga az ingatlan értékének csökkenése, amelyet az ingatlan értéke képvisel a beavatkozás nélkül, levonva az ingatlan értékét a behatolással, vagy alternatív módon annak a földcsíknak az értékét, amelyen az épület ül.
* 151 az azonnali esetben a felperes beleegyezett abba, hogy 18 000 dollárt fizet az ingatlanért, mielőtt megtudta a behatolást., Még azután is, hogy felfedezték a behatolást, kifizette a kért árat az ingatlanért. Így a beavatkozás nem csökkentette az ingatlant. Az előzetes letartóztatásban a felperes csak az 1, 2 láb hosszú földcsuszamlás alternatív értékének behajtására jogosult, amelyen a szerkezet található, nem pedig az ingatlan többi részének értékére, amelyet még mindig használ.,
A Fellebbviteli Bíróság engedélyezett két tételek, speciális kár, hogy álljon: a költségek a felperes a munkavállalók töltött idő megpróbálja orvosolni a helyzetet, de a költségek egy második felmérést végzett az ingatlan után a kezdeti felmérés kimutatta, hogy a Oddfellows’ épület jött veszélyesen közel behatoltak a tulajdonsága, hogy a felperes a célja, hogy a vásárlás. Nem értünk egyet azzal, hogy a felperes jogosult arra, hogy visszaszerezze azt az időt, amelyet alkalmazottai a beavatkozás orvoslására fordítottak., Ha először kerülte volna el a projekt átfutását, alkalmazottai idejét nem költötték volna a probléma megoldására. Tekintettel arra, hogy a nyilvántartásból nem vonható le, hogy a felperes megpróbálta tárgyalni a beavatkozás megszüntetését, alkalmazottai tevékenységéért járó károk túl spekulatívak.
*152 a felperes szintén nem jogosult a második felmérés költségeinek megtérítésére, mivel ezt a költséget nem az alperes károkozása okozta., A felmérés még azelőtt történt, hogy a felperes élt a vásárlási lehetőséggel, és szükséges volt ahhoz, hogy meghozhassa a vásárlási döntést.
következtetés
összegezve, ma úgy ítéljük meg, hogy a Fellebbviteli Bíróság és a tárgyaló bíróság tévedett, amikor nem vették figyelembe a viszonylagos nehézségeket és részvényeket a beavatkozás elrendelésének megfelelőségének meghatározásában. A jegyzőkönyv felülvizsgálata során kiderül, hogy az ügy tényállása alapján fennálló nehézségek és méltányosságok erősen kedveztek az alperesnek. Ezért a beavatkozás eltávolításának sorrendje megfordul.,
továbbá úgy ítéljük meg, hogy a fellebbviteli bíróság helytelenül állapította meg a kártérítés mértékét, amelyet ezen tények újratárgyalásakor kell alkalmazni. A károk helyes mértéke maga az 1,2 méteres földcsuszamlás értéke.
ezért részben megerősítjük, részben megfordítjuk a Fellebbviteli Bíróság döntését, és az ügyet a jelen véleménynek megfelelő további eljárás céljából a bíróság elé terjesztjük.
CAVANAGH, C. J., and LEVIN, BRICKLEY, RILEY, GRIFFIN, and MALLETT, JJ., egyetért BOYLE-lal, J.,
megjegyzések
a Michigan-i Grand Lodge kezdetben egyetemlegesen felelős volt a kártérítésért. A Fellebbviteli Bíróság azonban megfordította az ítéletet; így a fellebbezés egyetlen fellebbezője az Oddfellows, a Garden City Lodge 11. számú független végzése.
alperes azt állítja, hogy a Fellebbviteli Bíróság tévesen állapította meg, hogy a felperesnek nem volt kötelessége elkerülni azokat a károkat, amelyeket ésszerűen elkerülhetett volna. Bár nem érjük el ezt az érvet, megjegyezzük, hogy egyetértünk az alperes állításával. A kárelkerülés doktrínáját már régóta felismerték Michiganben., Lásd Gilbert V Kennedy, 22 Mich 117 (1871); Talley V Courter, 93 Mich 473; 53 NW 621 (1892); McCullagh V Goodyear gumiabroncs & Rubber Co, 342 Mich 244; 69 Nw2d 731 (1955). Csak akkor, ha a kár az “alperes szándékos vagy pozitív és folyamatos károkozásának” eredménye, az elkerülhető következmények doktrínája nem alkalmazandó. Allen v Morris Building Co, 360 Mich 214; 103 NW2d 491 (1960). Lásd még 4 Restatement Tors, 2D, § 918(2), p 500.
439 Mich 970 (1992).
440 Mich 888 (1992)., A kratze által cross-appellantként benyújtott újragondolási indítványt azonban elutasították. Id.
jelezzük, hogy a vádlott pályázati kifogás az alapértelmezett növelése a védelmet, a belenyugvás, a kedvezőtlen birtokában. A jegyzőkönyv felülvizsgálata nem győzi meg bennünket arról, hogy nyilvánvaló igazságtalanság történne a kártérítési kérdés újratárgyalásának ezen védekezésének kizárásában.
a felek viszonylagos nehézségei, de egyike annak a sok tényezőnek, amelyet a bíróság mérlegelhet a károkozás elleni végzés elrendelésének megfelelőségének meghatározásakor. Lásd pl.,tors abban az esetben, beleértve az alábbi elsődleges tényezők:
(a) a természet az az érdeke, hogy védett,
(b) a relatív megfelelőségét, hogy a felperes a végzést, illetve egyéb jogorvoslati lehetőségekről,
(c) minden indokolatlan késedelem, amelyet a felperes a pert,
(d) bármilyen, ezzel kapcsolatos mulasztást követett el, a felperes,
(e) a relatív nehézséget valószínűleg eredmény, hogy a vádlott, ha egy intézkedés, amelyet a sértett, ha tagadta,
(f) érdekei harmadik személyek, valamint a nyilvános, valamint
(g) a kivitelezhetőségét kialakítása, valamint érvényesítése a végzés vagy ítélet.,
más szóval:
azokban az esetekben, amikor kötelező intézkedést kérnek, a szabály … az, hogy a bíróság egyensúlyba hozza a felperesnek nyújtott végzés előnyeit az alperes kényelmetlenségével és kárával szemben, valamint olyan végzést vagy kártérítést nyújt, amely az ügy minden körülményei között a leginkább összhangban áll az igazságossággal és a méltányossággal.,
az állítás 941. szakasza a következőket írja elő:
az alperesnek, ha a végzést megadják, és a felperesnek, ha megtagadják, az egyik olyan tényező, amelyet figyelembe kell venni a károkozás elleni végzés megfelelőségének meghatározásakor.
az egyiknek megengedni kell, hogy a másik földjét csak azért vegye, mert hajlandó fizetni érte. Ez azt jelentené, hogy egy privát eminens domain., Senkinek sem szabad megengedni, hogy ezt közvetetten, szándékosan birtokháborítással valósítsa meg azzal a reménnyel, hogy a végzést megtagadják, és megengedik neki, hogy a földön maradjon. A második megfontolás az ellenkező irányba mozog. Bár privát eminent domain nem lehet szankcionálni, sem zsarolás, ha egy végzést kiadni, hogy megvédje egy jelentéktelen szalag a felperes föld rovására, hogy a vádlott a tépte le egy nagy épületet, egy számíthat arra a felperes, hogy szerezte meg a végzést, hogy a “kompromisszum” egy zsaroló ábra.,
Ez olyan magatartás, amelyet a méltányosság nem szankcionálhat.
a szomszédos földtulajdonos beavatkozása szándékos vagy szándékos, általában kötelező rendelkezést kell adni az eltávolításának kényszerítésére, tekintet nélkül az eltávolításából eredő relatív kényelemre vagy nehézségekre.”
Lásd még Ives V Edison, 124 Mich 402, 411; 83 NW 120 (1900) (ahol az alperes “inkább úgy cselekedett, hogy nem várta meg a bíróságot, hogy meghatározza a vitát”, az alperes a maga veszélyére cselekedett, és a körzeti bírónak meg kellett volna adnia a végzést).,
a tárgyaláson a felperes azt vallotta, hogy inkább lebontatná az épületet, mert véleménye szerint az épület szem előtt volt, és biztonsági kockázatot jelentett.
Az alperes nem állítja, hogy a felperes nem hivatkozott különleges károkra, bár megjegyezzük, hogy a felperes panaszában csak az Általános károkért való imádság szerepelt.
ezt a kártérítési intézkedést ” azon elmélet alapján értékelik, hogy az alperes abban az időben érdeklődést mutatott a felperesek vagyona iránt, amelyért fizetnie kell.,”Clinard v város Kernersville, 215 NC 745, 752; 3 SE2d 267 (1939), idézett Dobbs, birtokháborítás a föld Észak-Karolina rész II: jogorvoslatok birtokháborítás, 47 NC L R 334, 345 (1969).
Dobbs professzor idéz egy példát, amely közvetlenül alkalmazható az azonnali esetben.,
Ha az alperes a jóhiszemű miscalculates a határvonal véletlenül épít egy kis része a ház a sort a felperes a földet, sok bíróságok lehetővé teszi neki, hogy maradjon ott, kártérítés, mivel lenne elviselhetetlen nehézségeket kényszeríteni őt, hogy lerombolja az egész ház, hogy elkerüljék a terjeszkedő néhány négyzet hüvelyk.
lásd n 9; Lásd még: Restatement, supra, § 941, comment c, pp 582-584. Nem nehéz elképzelni egy olyan forgatókönyvet, ahol a felperes az ítélet megelégedésére “rendezné” magát az ingatlant., A felperes ezután birtokolja az utolsó két tételt, amely megfelel az Oddfellows tulajdonának mindkét oldalán már birtokolt ingatlannak.
a Fellebbviteli Bíróság a kártérítés nagy részét már megszüntette, mert ezeket a károkat nem a beavatkozás okozta, vagy mert túl spekulatívak voltak. Egyetértünk ezzel a lépéssel. A beavatkozás által nem okozott károkat, vagy a még nem létező vállalkozáson alapuló károkat nem kellett volna odaítélni., Ezenkívül az ingatlan vételárára vonatkozó károk nagymértékben túlzottak, mivel a felperes az ingatlan nagy részét megtartja, és hogy a beavatkozás nem befolyásolta a felperes által építhető egységek számát.
továbbá a munkavállalói időért megítélt kártérítés magában foglalta a felperes lakáskezelője által az ingatlan újrazonálásában töltött nyolcvan órát. Ezt az időt a beavatkozástól függetlenül költötték volna el. Ezért nem mondható el, hogy a munkavállalói költségnek ezt a tételét a beavatkozás okozta.