“meg kell sétálni az udvaron, hogy a Hammond”
télen 2013, Jake és én vásárolt az első apartman komplexum, egy 25 egység tonna “potenciális”. Két évnyi elutasítás és negativitás kellett ahhoz, hogy idáig eljussunk. Úgy éreztük, mintha egy súlyt levettek volna a vállunkról, amikor átvettük a tulajdonjogot, de keveset tudtunk arról, hogy az igazi munka hamarosan megkezdődik.,
ebben a cikkben szeretném megmutatni, hogyan lehet megvásárolni az első lakáskomplexumot a “türelem, kitartás, de hajlandó elmenni” mentalitás bemutatásával, valamint az érték megtalálásával-teszi hozzá az üzlet. Szeretném kiemelni a progresszió egy lepusztult 25-egység egy vonzó 156-egység apartman komplexum segítségével azonos befektetési keret.
az első üzletünkben nem ismertük a kap-díjakat és a készpénz-visszatérítéseket, két referenciaértéket, amelyeket az üzlet elemzésekor használunk. A kereskedelmi hitelekkel kapcsolatos tapasztalataink minimálisak voltak, egy “nagy” ingatlan kezelése idegen volt számunkra., Összefoglalva, mi voltunk a klasszikus újoncok, akiknek nem volt tapasztalata, de több, mint a lelkesedéssel és a munka akaratával. Azt hittük, megvesszük a Taj Mahal-t, de a valóságban az ingatlan nyaralók, duplexek és egy hat egységnyi motel keveréke volt.
Jake szeretettel nevezte az ingatlan “a crack den”, és nem azért, mert az összes halasztott karbantartás.
az apartmankomplexum több értéknövelő lehetőséget is tartalmazott. Mi az értéknövelés? Az értéknövelés olyan javulás, amely növeli az ingatlan értékét a cash flow növelésével., Néhány példa a következők: felújítás, javítás, adósságátütemezés, üresedési bérleti díjak, költségmegtakarítás és bevételgenerátorok létrehozása. Ezeket az értéknövelő lehetőségeket mind a bevételek növelésére vagy a költségek csökkentésére kell irányítani, ezáltal növelve az ingatlan nettó működési jövedelmét.
hol voltak az értéknövelő lehetőségek az udvari ingatlanban?
kezdjük az ingatlan észlelésével, amelyet eredetileg Shamrock motelnek hívtak., Hírneve a közösség számára nemkívánatos ingatlan volt, amely heti bérlők számára gondoskodott, és bérbe adott minden potenciális bérlőnek, akinek pulzusa volt. Elhatároztuk, hogy áthelyezzük a bérlői bázist (fancy word for fixing a property and creating value), és létrehozunk egy rendszert a bérlők kiszűrésére. Ez lehetővé tenné számunkra, hogy drasztikusan csökkentsük a “turn” költségeket, amikor egy bérlő kiürült, és stabilabb bevételi forrást biztosítana.
ezek a jobb bérlők hosszabb ideig maradnának, és ténylegesen havonta fizetnék a bérleti díjat. A kilakoltatások és a bérlői károk szinte azonnal csökkentek, amikor elkezdtük átvizsgálni a bérlőket., Az ingatlan megítélése az első évben megváltozott,így sokkal jobb bérlőket vonzhatunk.
tudtuk, hogy jó úton haladunk, amikor a levelező hölgy azt mondta Jake-nek, hogy biztonságban érzi magát, ismét kézbesíti a leveleket ennek a furcsa közösségnek.
is olvasható: fordult egy foglalkozik több foglalkozik w / Bruce Petersen
a következő terület, amit megcélzott volt a költség oldalán az egyenlet. Rájöttünk, hogy az apartmankomplexum költségei a csúcsponton futnak. A mi hibánk az volt, hogy tudatlanságunk volt abban, hogy mennyibe kerülne egy többcsaládos ingatlan üzemeltetése., Csak azt tudtuk, hogy bizonyos számlák meglehetősen nagyok voltak. Azonnal felvettük a kapcsolatot a szemetes céggel és a telefonszolgáltatóval. Mindkét szolgáltatás költségét egyik napról a másikra csökkentették. Ezután úgy döntöttünk, hogy eltávolítjuk a kábel költségeit, és megkértük a bérlőket, hogy fizessenek a saját kábelükért. Ez az egyszeri költségmegtakarítási lépés évente több mint 6000 dollárt takarított meg.
a bérlő közüzemi használatának felső korlátját is elhelyeztük. Mi fizetnénk az első 100 dollárt, és a bérlő lenne a felelős a fennmaradó részért., Elképesztő, mi történik a közüzemi számlákkal, amikor a bérlők megosztják a felelősséget.
értéknövelésünk ezzel nem ért véget. Még csak most kezdtük. Ideje volt foglalkozni a mérleg bevételi oldalával. Először kiürítettük az ingatlan istállóit, és raktárként kezdtük bérbe adni őket. Ez a hozzáadott érték kétféleképpen. Az egyik, hogy felajánlottuk a bérlőnek, hogy további tárolást biztosítunk. Másodszor, képesek voltunk, hogy létrehoz egy további $200 havonta., Amint a bérlő elkezdi tárolni az összes tulajdonát az ingatlanán, az éves bérleti díj 3% – os növekedése kevesebb ellenállással fog teljesülni. Nehezebbé válik, ha összepakolunk és elköltözünk egy másik lakásba.
megkapja a talicska nyereségének másolatát ingyen
ezután elkezdtük a díjakat. Elkezdtük felszámítani a késedelmi díjakat, a jelentkezési díjakat, a pet díjakat és a költözési díjakat. Ezek a díjak hozzáadták az ingatlan bevételét, és lehetővé tették számunkra, hogy szabályokat állapítsunk meg a közösség számára. Ha elkésett a bérleti díjról, akkor késedelmi díjat számítanak fel., A bérlők az ingatlan teljes megújulásának voltak tanúi, és néhányan nem voltak túl elégedettek. Az elégedetlenek úgy döntöttek, itt az ideje távozni, és boldogabb, értékesebb bérlőkkel tudtuk megtölteni az egységeiket.
ahogy a lakáskomplexumot jövedelmező üzletgé alakítottuk át, elkezdtük foglalkozni az egész ingatlanban található különféle halasztott karbantartásokkal. Az ingatlan külsejét rozsdás postafiókok javításával, az épületek energetikai mosásával, a külterületek festésével, cserjék ültetésével és az egykori Parkosítás visszaszerzésével oldottuk meg., A régi padlók cseréjével, a belső terek festésével, a készülékek cseréjével és egyéb kisebb problémák megoldásával is elkezdtük javítani az egységeket.
tizenkét hónap végére ez a “mom and pop” olyan vállalkozássá fejlődött, ahol a kiadásokat nyomon követték, és a bevételgyűjtés volt a hangsúly minden hónapban. A legtöbb újonc befektető nem vállalkozásként közelíti meg a befektetést, de elképzelésünk az volt, hogy egy hatalmas portfóliót építsünk, amely támogatná életmódunkat és gazdagságot teremtene., Az ingatlan a számokról szól, a nettó működési jövedelem (NOI) pedig a többcsaládos ingatlanok királya. A NOI emelésére kell összpontosítania a lefektetett stratégia alkalmazásával.
haladjunk előre a jelenbe. 825.000 dollárért tudtuk biztosítani az ingatlan értékelését, lehetővé téve számunkra, hogy $160,000-ot nyerjünk ki a felesleges készpénzben. Körülbelül 30 000 dollárt hagytunk az ingatlanban, hogy befejezzük az összes elhalasztott karbantartást, amely magában foglalta az összes tető cseréjét és a fennmaradó külső terek festését., A kis crack den jelenleg havi 3000 dollár körüli készpénzforgalomban van, és nincs több induló tőkénk az üzletbe.
A vagyon megteremtésének útja az apartmankomplexum befektetésén keresztül megtörtént.
itt van egy rövid összefoglaló a lépéseket meg kell tennie, hogy ugrik be, és kap a munka:
- dönt multifamily, mint a hiánypótló.
- tegyen hatalmas lépéseket magad oktatásával. Nézd meg talicska nyereség Akadémia
- keress egy mentor, edző vagy partner.
- kutatási piacok és összpontosítson egy piacra.
- Ismerje meg, hogyan kell elemezni foglalkozik.,
- keresse meg a több értékkel rendelkező tulajdonságokat-hozzáteszi. Minél több értéket hozhat létre, annál gazdagabb lesz.
- elkezd építeni az ingatlan csapat.
- tedd ajánlatok.
- várják elutasítás! Türelem, kitartás, de hajlandó elmenni mentalitás.
- Land az első üzlet.
- kezdj dolgozni és hajtsd végre a játék tervedet.
az udvari üzlet adta nekünk a tapasztalatokat és a lendületet, hogy folytathassuk az ingatlanokat. Gyakran csodálkozom, ha nem ugrik ebbe az üzletbe, tudtam volna megvásárolni a legutóbbi üzletünket?, Ne becsüld alá a pozitív cselekvés és a lendület erejét.
a Hammond sokkal nagyobb ingatlan volt, mint az udvar, de számos azonos tulajdonsággal rendelkezik. Nagy ráfordításokkal árasztották el, a bevételeket nem maximalizálták, az ingatlannak szüksége volt egy kis TLC-re (tender loving care), és bőséges volt az érték-teszi hozzá. A stratégia azonos volt az udvarral: a tényleges számokon való vásárlás, az áthelyezési stratégiánk végrehajtása és a NOI növelése.
körülbelül hat hónapig tartott, mielőtt ténylegesen szerződést kötöttünk a Hammonddal., Volt néhány csoport előttünk, és feladtuk az alkut, csak azért, hogy a kitartásunk és kitartásunk miatt visszajöjjön hozzánk.
mindkét ügylet között számos különbség volt, például az ingatlan kora, állapota, bérlői bázis, ingatlanosztály, kívánatosság, de az egyik jellemző kiemelkedett számunkra. A Hammond mérete gerjesztett minket. Képesek voltunk, hogy a ház egy nagyobb medence bérlők, ezáltal növelve a képességét, hogy létrehoz vagyon. A nyereség nagyítva lenne, ha az ingatlant áthelyezték.,
körülbelül fél év telt el a tervünkből,és az ingatlan folyamatosan csörög. Az ingatlant 100 000 dollárral vásárolták meg havi bevételgyűjteményekben.
a bevételt hat hónap alatt $110,000-ra bővítettük, és becsléseink szerint a bevétel tizenkét hónapon belül havonta körülbelül $120,000-ra növekszik. Három mosodai egység van, amelyeket lakásokká alakítanak át,valamint a bérleti díjak növekedése.
célunk, hogy tizenkét hónapon belül elérjük a 9.000.000 $értéket, lehetővé téve számunkra az ingatlan refinanszírozását és az előlegként elhelyezett tőke kivonását.,
összefoglalva, függetlenül attól, hogy vásárolnak egy négy-egység, üzlet, vagy egy ezer egység, arra kell összpontosítani, hogy:
- Vásárlás Jobb
- Kezelni Jobb
- Pénzügyi Jobb
- Nézd az érték-hozzáteszi
- Van egy terv
- a terv Végrehajtásához
- Létre érték
- Ismételje meg
A finanszírozási feltételeket, az első kevesebb volt, mint a csillag. A kamatláb 6% volt, húszéves amortizáció volt, a futamidő pedig öt év. Hasonlítsd össze a Hammond-szal: 4,25%, 25 éves amortizáció és egy éves kamatfizetés. Mi a történet tanulsága?, Elvárják, hogy a hibákat, tanulni ezekből a hibákból, természetesen helyes, és továbbra is folytatni az álmod.
További információ: ütemterv a következő lakás megvásárlásához
Ha bármilyen kérdése van, kérjük, vegye fel a kapcsolatot velem [email protected]. remélem, ez a cikk jól szolgálja Önt, és keretet ad a lakásbefektetés megtámadásához.
