az adósságszolgálati lefedettségi arány az új, sőt tapasztalt kereskedelmi ingatlanbefektetők egyik legkevésbé ismert jegyzési követelménye. Röviden, az adósságszolgálati fedezet aránya egyszerűen összehasonlítja az alany nettó működési jövedelmét a javasolt jelzáloghitel-szolgáltatással (éves alapon). A hitelező biztosítani akarja, hogy elegendő pénzforgalom álljon rendelkezésre az új jelzáloghitel-adósság fedezésére, majd néhányat.Tudjon meg többet az adósságszolgálat lefedettségi arányáról (DSCR).,
fontos, hogy megértsük a koncepció és a matematika mögött DSCR ha kiszámítja a saját cash flow elemzés egy leendő kereskedelmi hitel vagy lakáshitel, legyen szó akár egy vásárlás vagy refinanszírozás. Ha az ingatlan hatékonyabban működik, mint az összehasonlítható tulajdonságok (az önkezelés miatt, nem lépést tartva az R&M stb.), vagy nem tartalmazza a minimális üresedési százalékot, mind az aláíró, mind az értékelő kihasználatlansági tényezőt fog használni, és a költségeket a piachoz igazítja – ami csökkenti a NOI-t, ezáltal csökkentve a DSCR-t és a hitel összegét.,
Az alábbiakban egy alapvető példa arra, hogy egy kereskedelmi hitelező hogyan számítja ki a DSCR-t egy kereskedelmi jelzáloghoz. A hitelező holdbacks vannak kiemelve kék, ne feledje, ezek nem a tényleges költségek, de levonják az ingatlan bruttó jövedelem jegyzési célokra. Az alábbi példa egy 75 egységnyi többcsaládos tulajdonságot feltételez. Ügyeljen arra, hogy a bruttó potenciális bérleti díjakat (GPR) használja, nem pedig a ténylegesen beszedett bérleti díjakat a bérleti jövedelemhez. Miért? Mert egy aláíró és értékbecslő GPR-t fog használni, és egy üresedési százalékot fog alkalmazni., Ha nem használ GPR-t, és üresedési százalékot használ, akkor lényegében kettős számolási üresedés lesz (feltételezve, hogy az év során üresedése volt). Továbbá, ha a bérleti díjak nőttek, akkor biztos lehet benne, hogy a legfrissebb bérleti díjakat használja az elemzésében, nem pedig a korábban alacsonyabb bérleti díjakat.
most, hogy kiszámítottuk a NOI-t, ki kell számítanunk az ingatlan éves adósságszolgálatát. Az éves adósságszolgálat a 12 hónapos időszak alatt teljesített tőke-és kamatfizetések teljes összege., Az adók és a biztosítások nem szerepelnek ebben a számításban, mivel azok az ingatlan kiadásaiban szerepelnek.
az adósságszolgálati fedezet arány kiszámításához egyszerűen ossza meg a nettó működési jövedelmet (NOI) az éves adóssággal.
kereskedelmi Hitelméret: $10,000,000
kamatláb: 6.5%
futamidő: 30 év
éves kifizetések (adósságszolgálat) = $758,475
nettó működési jövedelem (NOI) = $845,000
most kiszámolhatjuk a DSCR-t:
DSCR = nettó működési jövedelem / éves adósságszolgálat
(NOI) = $845,000
teljes adósságszolgálat = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
mi ez a példa azt mondja nekünk, hogy a cash flow által generált ingatlan fedezi az új kereskedelmi hitel kifizetés 1.10 x. ez általában alacsonyabb, mint a legtöbb kereskedelmi jelzáloghitelezők igényel. A legtöbb hitelezőnek legalább 1, 20 x DSCR-re van szüksége.