haluaisit myydä pois pala kiinteistöjen, mutta olet pahasti jäljessä teidän kiinnitys maksuja, velkaa joukko kiinteistöveron kunnalle, tai löytää itsesi keskellä lämmitetty avioero. Mikä tahansa näistä tilanteista voi aiheuttaa joku (kuten lainanantajan tai entinen puoliso) haastaa sinut — voimaan saattamisesta mitä kutsutaan ”vireilläolo ja” oman kodin.,
Epätoivoisesti irrottautua tilanteesta, mietit: voit myydä talo vireilläoloa kunnon hinnan — mieluiten ennen kuin pankki ulosmittaa tai keräät joukko oikeudellinen laskuja?
saamme, että tämä on stressaava tilanne, joten kokosimme yhteen tämän oppaan sisältäen:
- mikä on lis pen den? Yksinkertainen jaottelu oikeudellisen terminologian
- tiedostoja, Jotka lis penden ja mikä on heidän motivaationsa?,
- Miten vireilläolo vaikuttaa teidän kyky myydä talo
- riski ostajat näkevät jatkaa talon lis penden
- piilotettu mahdollisuus myydä lis penden
- Jotka voivat auttaa sinua ratkaisemaan lis penden — niin voit myydä ilmainen ja selkeä
perusteet: Mitä on lis penden?
latinaksi käännettynä ” lis pendens ”tarkoittaa” vireillä olevaa pukua.,”Niin, jos myyt kotiin vireilläoloa, sinulla on muodollinen ilmoitus vireillä oikeusjuttu on ominaisuus, joka voi häiritä myyntiä.
”On vireilläolo on kirjoitettu, huomaa, että kanne on jätetty, joihin liittyy kiinteistöjen,” sanoo David Reischer, Esq., kiinteistöalan asianajaja ja TOIMITUSJOHTAJA LegalAdvice.com. ”Tyypillisesti väite liittyy joko omistusoikeus tai väitti omistusosuus sitä. Ilmoitus on yleensä jätetty maistraattiin, joten siellä on ennätys toiminta varoittaa mahdollisia ostajia riita.,”
vireilläolo on tallennettu otsikko kotiin, aivan kuten mikä tahansa muu panttioikeus tai kiinnitys. Voit selvittää, onko yksi on jätetty teidän omaisuutta, voit tehdä vapaa haku läänin virkailija tai tallentimen toimisto, joko verkossa tai-henkilö. Tarvitset vain talosi pakettinumeron.
Toinen vaihtoehto on ottaa yhteyttä nimi yritys ja pyytää, että ne ajaa otsikko haku omaisuutta, tai kysy kiinteistönvälittäjä ohjausta.,
– Siinä tapauksessa, että sinulla eivät ole tietoisia lis penden kun menet myydä kotiin, lopulta se tulee valoa, kun ostoprosessi alkaa, joko ostaja, agentti, tai lainanantajan todennäköisesti saada otsikko ilmoittaa, että huomaa olemassaolon vireillä oikeusjuttu.
Mukaan Jeffrey L. Nogee, partneri Tully Rinckey PLLC, on vireilläolo on voimassa vain, jos kohde-etuutena riita liittyy kiinteistöön. Hakemuksen vireilläoloa tapaus, joka ei liity omistusosuus talossa ei ole sallittua ja tekee tiukkoja rangaistuksia, jos väärin.,
miksi kukaan jättäisi lis pendenin?
muutamia yleisiä esimerkkejä voi johtaa arkistointi vireilläoloa kiinteistön:
Sulkeminen
kiinnitys sulkemiseen toiminta on yleisin syy vireilläoloa. Tämä tapahtuu, kun lainanantaja, kuten pankki tai muu rahoituslaitos, haastaa asunnonomistaja, joka on hoitanut hänen tai hänen asuntolaina. ”Kun lainanantaja tuo oikeusjuttu, se tiedostot vireilläoloa, joka tarjoaa ilmoitus muille velkojille ja kaikki muutkin, että asunnonomistaja on vaarassa menettää omistusoikeuden omaisuutta”, kertoo Nogee.,
lähestyvä ulosmittaus ei kuitenkaan välttämättä tee myyntiä mahdottomaksi. Steven Herzberg, Esq. kanssa Vazquez & Associates toteaa, että vaikka sulkemiseen luo pilvi otsikko, asia voidaan yleensä ratkaista pankin kanssa, jos on olemassa ostaja, joka on valmis maksamaan enemmän kuin mitä on velkaa. Ostajan puolelta, ostamalla läheltä taloa voi kestää hieman kauemmin, mutta se ei välttämättä kuljettaa enemmän riskejä kuin mikä tahansa muu myynti.,
Maksamattomat laskut
asunnon yhdistys (HOA) voisi-tiedoston kiinteistön panttioikeuden, jos asunnonomistaja on rikollinen tili. Sama koskee urakoitsijaa, joka ei ole saanut työstään palkkaa (kutsutaan usein ”mekaanikon panttiksi”). Tällöin kantatiedot saattavat olla pieniä verrattuna kodin kokonaisarvoon.
”Jos on riita pätevyyttä väittää, mutta myyjä haluaa myydä kotiin, ne voi olla mahdollisuus bond pois lien ja vireilläolovaikutus”, sanoo Herzberg.,
esimerkiksi, jos kotona on arvoltaan $500000, ja riita on ohi vain $10,000, myyjä voisi laittaa sovitun summan osaksi tuomioistuin on sulkutilille, ja sitten vireilläoloa ja panttioikeus poistettaisiin omaisuutta.
Taistelu omistus
Kun yksi tai useammat osapuolet väittävät omistusoikeuden kotiin, kuten avioeron, on vireilläolo voisi tulla osaksi pelata.,
Vaikka lait vaihtelevat osavaltion, Herzberg sanoo, että Floridassa, toinen osapuoli voi pyytää laittaa lis penden kiinteistön tapa jäätyä myyntiin, ennen kuin tuomari ei voi määrittää, kuka omistaa pala kiinteistöjen, ja siksi olisi laillisesti oikeutettu tuotot.
Tämä voi myös ilmetä, jos useita edunsaajia ovat kiistäminen on yrittää muuttaa jakelu kartanon omaisuutta.
Maksamattomat kiinteistöverot
Jos myyjä on rikollinen heidän omaisuutta veroja, paikallinen hallitus ei voi tehdä vireilläoloa omaisuutta., ”Kiinteistövero on yksi tärkeimmistä kohteet tarkastetaan mahdolliset otsikko agentti”, sanoo Herzberg. ”Kaikki maksamattomat verot on aina maksettava silloin, kun kiinteistö myydään.”
Miten vireilläolo vaikuttaa mahdolliseen myyntiin?
Teknisesti, asunnonomistaja voi mennä eteenpäin myydä talon alle vireilläoloa, mutta se todennäköisesti olla vaikea löytää ostajaa, erityisesti koska pankki ei yleensä hyväksy laina rahaa ostaa., Jos ostaja pystyy ostamaan kodin saamatta asuntolainaa, mahdollisuudet ovat suuremmat, että kauppa käy sujuvasti, varsinkin jos kyseessä on käsivarren mittainen kauppa.
”Kun kiinteistö voidaan myydä, joiden vireilläolo, panttioikeus on täytyttävä, jotta panttioikeus poistetaan”, kertoo Nogee. ”Asunnonomistaja voi tehdä sopimuksen myydä omaisuutta, mutta väite, että henkilö, joka on jätetty vireilläolo on maksettu tai sovittu ennen otsikko voi kulkea vapaana ostajalle.,”
jos talo sulkeutuu, ostajan olisi lopulta hyväksyttävä vireillä olevan käräjöinnin lopputulos. ”Vuonna skenaario, jossa on vireilläoloa, koska omaisuus line riita, ja käteisellä sijoittaja ostaa kotiin, ennen kuin riita on tehty, rahat sijoittajan on hyväksyttävä lopputulos riita”, sanoo Herzberg.
yksi vaihtoehto olisi rakentaa oikeusjutun ratkaisu myyntiin., Esimerkiksi, jos myyjä on velkaa toimeksisaajalle, 20 000 dollaria, ostajan ja myyjän asianajajat voivat treenata järjestely, jossa 20 000 dollaria myyntihinta olisi käytetty maksaa urakoitsija, joka antaisi vireilläoloa poistetaan omaisuutta. Ulosottotilanteessa on myös tärkeää ottaa huomioon pankin mahdolliset oikeudenkäyntikulut, jotka voivat nopeasti lumipallata.
Mikä on riski ostajalle?
on syy siihen, että ostajat (ja niiden edustajat) voisi olla epäröivä jatkaa vireilläoloa omaisuutta. Zachary D., Schorr, Los Angelesissa asuvan Schorr Law ’ n johtava kiinteistöjuristi., yleensä neuvoo sitä vastaan.
”ostaja on vaarassa menettää kiinteistön tai heidän kiinnostuksensa omaisuutta, jos vireilläoloa hakija vallitsee niiden kiinteistöjen väittävät”, kertoo Schorr. ”Lisäksi ostaja ottaa kiinteistön jollei taustalla on oikeusjuttu, joka voi johtaa huono tulos ostaja, jos hakija vallitsee taustalla on oikeusjuttu.,”
Kun vireilläolo tarjoaa mahdollisuuden
Ei jokainen näkee vireilläoloa kuten automaattinen deal killer. Chicagossa, Illinoisissa toimiva huippukiinteistönvälittäjä Santiago Valdez ei kaihda auttaa asunnonomistajia myymään tällaisia kiinteistöjä. Hän itse asiassa myi hiljattain chicagolaisen moniperheen rakennuksen, jossa oli vireilläolo vain kuuden päivän jälkeen markkinoilla.,
Illinois, kun vireilläolo on sijoitettu omaisuutta, se menee julkisesti. Tämä tarkoittaa sitä, että monissa tapauksissa potentiaaliset ostajat ja sijoittajat alkavat ottaa yhteyttä suoraan myyjään, joka pyytää hämmästyttävää sopimusta.
tämä on, miten Valdez tuli agentti monen perheen rakennus: asiakas oli alkanut saada ristitulessa matalan pallon tarjoaa. Ennen kuin hän otti sellaisen vastaan, hän halusi neuvotella luotettavan agentin kanssa, joka voisi auttaa häntä myymään kiinteistön korkeimpaan mahdolliseen hintaan, koska hänellä oli vielä kunnollinen määrä omaa pääomaa kodissa.,
”otimme uskomattomia kuvia ja markkinoimme paikkaa laajasti ostajille ja agenteille”, Valdez sanoi.
”päädyimme saada useita tarjouksia, ja suljettu vain pari viikkoa ennen aikataulun sulkemiseen myynti.”
Miten poistaa vireilläoloa
jos Haluat poistaa vireilläoloa, asunnonomistaja — tyypillisesti apua asianajaja ei voi tehdä motion pyyhkiä sen.,
”voittaa on liikkeen expunge vireilläoloa, asunnonomistaja on osoitettava, että sen haltija vireilläoloa ei ole todennäköinen voimassaoloaika (hyvä todennäköisyys) vallitseva oikeusjuttu,” sanoo Schorr.
”taakka on osapuoli, joka jätti vireilläoloa osoittaa, että ne todennäköisesti voittaa oman oikeusjuttu perustuu lakiin ja tosiseikkoihin. Tämän esityksen voittajalla on yleensä oikeus periä asianajajansa palkkiot, jotka on käytetty esityksen nostamiseen.,”
On asiantuntija puolellasi
Myydä kotiin voi olla monimutkainen prosessi alkaa, ja kun vireilläolo on heitetty yhdistelmä, on jopa enemmän yksityiskohtia ja juridiikan mukana. Se on aina parasta on edustus asianajaja, jotta he voivat auttaa sinua navigoimaan kaikki vaiheet — varsinkin jos sinulla on mennä oikeuteen, tai yrittää keskeyttää välittömään sulkemiseen.,
Valdez huomauttaa, että liikkeellä on paljon erilaisia kiinteistönvälittäjiä. ”Ihannetapauksessa, sinun kannattaa asianajaja, joka on kokenut lyhyen myynti ja yleinen sulkemiseen prosessi, joka voi mennä tuomarin eteen, jos tarpeen, ja tehdä vahva argumentti saada parhaan mahdollisen tuloksen”, hän sanoo.
hän suosittelee myös yhteistyötä kokeneen kiinteistönvälittäjän kanssa, joka voi edustaa prosessin aikana parastasi. Kun kiinteistölle kirjataan vireilläolo, alkaa kiinteistösijoittajien virta tyypillisesti ottaa yhteyttä asunnonomistajaan tarjouksilla., Tällöin luotettu agentti voi auttaa sinua arvioimaan vaihtoehtosi ja tekemään tietoon perustuvan päätöksen.
Vastuuvapauslauseke: tämän blogikirjoituksen tietoja on tarkoitus käyttää hyödyllisenä oppaana, ei oikeudellisena neuvona. Jos tarvitset oikeudellista apua vireilläolon ratkaisemiseen kiinteistössä, ota yhteyttä ammattitaitoiseen kiinteistöasiamieheen.