”Sinun täytyy kävellä Pihan läpi päästä Hammond”
talvella 2013, Jake ja olen ostanut meidän ensimmäinen asunto monimutkainen, 25-yksikkö tonnia ”potentiaalia”. Siihen oli mennyt kaksi vankkaa torjuntavuotta ja negatiivisuus. Meillä tuntui kuin paino olisi nostettu pois meidän olkapäät, kun oletimme, omistus, mutta vähän tiesimme, että todellinen työ oli alkamassa.,
tässä artikkelissa, haluan näyttää sinulle, miten ostaa ensimmäinen asunto monimutkainen esillä ”Kärsivällisyyttä, pysyvyys, mutta valmis kävelemään pois” mentaliteetti ja miten löytää arvo-lisää, paljon. Haluan korostaa meidän etenemistä pilaantunut 25-yksikkö houkutteleva 156-yksikön taloyhtiön käyttäen samanlaisia investoimalla puitteissa.
ensimmäisellä sopimuksellamme emme tunteneet Cap-hintoja ja käteispalautuksia, kahta vertailuarvoa, joita hyödynnämme sopimusta analysoitaessa. Kokemuksemme liikelainoista oli minimaalinen, ja ”Ison” kiinteistön hallinta oli meille vierasta., Yhteenvetona voidaan todeta, että olimme klassisia aloittelijoita, joilta puuttui kokemusta, mutta enemmän kuin intoa ja työtahtoa. Luulimme ostavamme Taj Mahalin, mutta todellisuudessa kiinteistö oli sekoitus mökkejä, duplekseja ja kuuden yksikön motellia.
Jake hellästi kutsutaan omaisuutta ”crack-den,” ja ei, koska kaikki laskennalliset ylläpidon.
kerrostalossa oli useita lisäarvomahdollisuuksia. Mikä on lisäarvo? Lisäarvo on parannus, joka tuo lisäarvoa kiinteistölle lisäämällä sen kassavirtaa., Muutamia esimerkkejä ovat: kunnostus -, korjaus -, velkajärjestely, vapautuneen vuokra-ups, kustannukset, säästöt ja alulle tulot generaattorit. Nämä arvo-lisätä mahdollisuuksia kaikkien pitäisi olla suunnattu lisäämällä tuloja tai vähentämällä menoja, mikä ylentävä nettotuotot omaisuutta.
Missä olivat arvo-lisätä mahdollisuuksia Pihalla omaisuutta?
aloitetaan käsityksestä kiinteistöstä, jota alun perin kutsuttiin Shamrock-Motelliksi., Sen maine yhteisölle oli epämieluisa ominaisuus, joka kannatti viikoittaisia vuokraajia, ja vuokraisi kaikille mahdollisille vuokralaisille, joilla oli pulssia. Halusimme asemoida (hieno sana vahvistamisesta omaisuuden ja luoda arvoa) vuokralainen pohja ja institute järjestelmän näytön vuokralaisia. Tämä mahdollistaisi sen, että voisimme dramaattisesti vähentää ”vuoro” – kustannuksiamme, kun vuokralainen vapautuu ja varmistaisi vakaamman tulovirran.
nämä paremmat vuokralaiset jäisivät pidemmäksi aikaa ja maksaisivat itse vuokran joka ikinen kuukausi. Häädöt ja vuokravahingot vähenivät lähes välittömästi, kun aloimme seuloa vuokralaisia., Käsitys kiinteistöstä muuttui ensimmäisen vuoden aikana, jolloin saimme houkuteltua paljon parempia vuokralaisia.
tiesimme olevamme oikealla tiellä, kun postinainen kertoi Jakelle tunteneensa olonsa turvalliseksi toimittaessaan postin jälleen tälle viehättävälle yhteisölle.
lue Myös: Kääntämällä Yksi osaksi Useita Tarjouksia w/ Bruce Petersen
seuraava alue meidän kohteena oli kustannuksella puolella yhtälö. Tajusimme, että kerrostalon kulut pyörivät yläpäässä. Virheemme oli tietämättömyytemme siitä, mitä moniperheen kiinteistön pyörittäminen maksaisi., Tiesimme vain, että tietyt laskut näyttivät aika isoilta. Otimme heti yhteyttä jäteyhtiöön ja puhelintoimittajaan. Molempien palveluiden kustannukset katkesivat yhdessä yössä. Seuraavaksi päätimme poistaa kaapelin kustannukset ja vaadimme vuokralaisia maksamaan oman kaapelinsa. Tämä yksittäinen kustannussäästöaskel säästi meiltä yli 6 000 dollaria vuodessa.
– Meillä on myös sijoitettu ymp: n käytöstä vuokralainen on apuohjelma käyttö. Maksaisimme ensimmäisen 100 dollaria, ja vuokralainen vastaisi jäljelle jäävästä osasta., On ihmeellistä, mitä hyötylaskuille tapahtuu, kun vuokralaiset jakavat vastuun.
arvolisäyksemme eivät loppuneet siihen. Olimme juuri aloittamassa. Oli aika puuttua taseen tulopuoleen. Ensin raivasimme tontin vajat pois ja aloimme vuokrata niitä varastosuojina. Tämä lisäarvo kahdella tavalla. Ensinnäkin tarjosimme asukkaalle mahdollisuutta lisävarastointiin. Toiseksi, pystyimme tuottamaan lisää $200 kuukaudessa., Kun vuokralainen alkaa tallentaa kaikki omaisuutensa tontillesi, nuo 3%: n vuotuiset vuokrankorotukset kohtaavat vähemmän vastarintaa. On vaikeampaa vain pakata ja muuttaa toiseen asuntoon.
Saada Kopion Kottikärryt Voittoja ILMAISEKSI
Seuraavaksi aloimme nostaa maksuja. Aloimme periä myöhästymismaksuja, hakemusmaksuja, lemmikkimaksuja ja muuttomaksuja. Nämä maksut lisäsivät omaisuuden tuloja ja antoivat meille mahdollisuuden vahvistaa sääntöjä yhteisölle. Jos vuokra olisi myöhässä, maksusta perittäisiin myöhästymismaksu., Vuokralaiset olivat todistamassa tontin täydellistä elvyttämistä, ja osa ei ollut kovin tyytyväinen. Tyytymättömät päättivät, että oli aika lähteä, ja pystyimme täyttämään heidän yksikkönsä onnellisemmilla, arvostavammilla vuokralaisilla.
Koska olimme muuttamassa taloyhtiön osaksi kannattavaa liiketoimintaa, me alkoi käsitellä eri laskennalliset huolto sijaitsee koko omaisuuden. Käsittelimme ulkoa kiinteistön korjaamalla ruosteessa postilaatikot, teho pesu rakennusten maalaus ulkotiloissa, istutus pensaat ja tuo entinen maisemointi takaisin entiseen loistoonsa., Aloimme myös korjata yksiköitä, kun ne vapautuivat vaihtamalla vanhoja lattioita, maalaamalla sisätiloja, vaihtamalla laitteita ja käsittelemällä muita pieniä asioita.
vuoden loppuun mennessä tämä ”mom and pop” oli kehittymässä liiketoiminnaksi, jossa kuluja seurattiin ja tulojen kerääminen oli painopiste joka kuukausi. Useimmat newbie sijoittajat eivät lähestymistapa investoimalla liiketoimintaa, mutta meidän visio oli rakentaa valtava portfolio, joka tukisi meidän elämäntavat ja luoda vaurautta., Kiinteistö on kyse numeroista, ja nettotuotot (NOI) on kuningas multifamily kiinteistöjä. Teidän olisi keskityttävä NOI: n nostamiseen hyödyntämällä laadittua strategiaa.
Let ’ s fast-forward to the present. Pystyimme turvaamaan arvio kiinteistön $825,000, jotta voimme poimia 160 000 dollaria ylimääräistä rahaa. Lähdimme noin 30000 dollaria vuonna omaisuutta lopettaa kaikki laskennalliset ylläpidon, johon sisältyi korvaa kaikki katot ja maalaus jäljellä ulkotiloissa., Pieni crack den on tällä hetkellä käteistä virtaa noin $3,000 kuukaudessa, ja meillä ei ole enää alkupääomaa sijoitettu kauppaan.
tie vaurauden luomiseen kerrostalosijoittamisen kautta on luotu.
Tässä on lyhyt yhteenveto vaiheet sinun täytyy ottaa hypätä ja töihin:
- Päättää perheasuntoa kuin kapealla.
- ryhdy massiivisiin toimiin kouluttamalla itseäsi. Katso Kottikärryjen voittoja Akatemia
- Etsi mentori, valmentaja tai kumppani.
- Tutkimusmarkkinat ja keskittyminen yhdelle markkinalle.
- Opettele analysoimaan diilejä.,
- Etsi ominaisuuksia, joilla on useita lisäarvoja. Mitä enemmän voit luoda arvoa, sitä rikkaammaksi sinusta tulee.
- Aloita kiinteistötiimisi rakentaminen.
- laita tarjouksiin.
- odota hylkäystä! Osoita kärsivällisyyttä, sinnikkyyttä, mutta halua kävellä pois mentaliteetti.
- Land your first deal.
- mene töihin ja toteuta pelisuunnitelmasi.
Pihalla sopimus antoi meille kokemusta ja vauhtia jatkaa kiinteistöihin. Mietin usein, että jos en olisi hypännyt tähän diiliin, olisinko saanut ostettua tuoreimman sopimuksemme?, Älä aliarvioi positiivisen toiminnan ja vauhdin voimaa.
Hammond oli paljon suurempi omaisuus kuin Pihalla, mutta esillä monia samoja ominaisuuksia. Se oli paisunut suuria kustannuksia, tuloja ei ole maksimoitu, omaisuutta tarvitaan vähän TLC, (tender loving care) ja siellä oli runsas määrä arvo-lisää. Strategia oli sama Pihalle: osta todellinen numerot, toteuttaa meidän asetella strategia ja lisätä NOI.
kesti noin puoli vuotta ennen kuin solmimme sopimuksen Hammondin kanssa., Edessämme oli pari ryhmää, ja olimme luopuneet sopimuksesta vain saadaksemme sen takaisin meille sinnikkyytemme ja sinnikkyytemme vuoksi.
Paikalla oli useita eroja sekä tarjouksia, kuten ikä, omaisuus, kunto, vuokralainen pohja, lujuusluokka, toivottavaa, mutta yksi ominaisuus erottui meille. Hammondin koko innosti meitä. Pystyimme tarjoamaan asuntoja suuremmalle vuokralaisten joukolle, mikä lisäsi kykyämme tuottaa vaurautta. Voittomme suurenisi, kun kiinteistö olisi uudelleensijoitettu.,
olemme noin puoli vuotta suunnitelmassamme, ja kiinteistö jyllää mukana. Kiinteistö ostettiin 100 000 dollarin kuukausituloilla.
Olemme laajentaneet tuloja $110,000 kuusi kuukautta, ja arvioi, että liikevaihto tulee kasvamaan noin 120 000 dollaria kuukaudessa kahdentoista kuukauden kuluessa. Asunnoiksi muutetaan kolme pesulayksikköä sekä vuokrien korotukset.
tavoitteenamme on saavuttaa arvo $9,000,000 kahdentoista kuukauden kuluessa, jotta voimme jälleenrahoittaa omaisuus ja purkaa pääoma sijoitettu mahdollisimman alas maksu.,
kertaus, onko olet ostamassa neljä-yksikkö hoitaa tai yksi tuhatta yksikköä, pitäisi keskittyä:
- Ostaa Oikea
- Hallitse Oikein
- Rahoitus-Oikeus
- Etsiä arvo-lisää
- suunnitelma
- Toteuttaa suunnitelman
- Luoda arvoa
- Toista
Rahoituksen ehdot, ensimmäinen oli vähemmän kuin tähtien. Korko oli 6 prosenttia, se oli kahdenkymmenen vuoden poistot ja kausi viisi vuotta. Vertaa tätä Hammondiin: 4,25%, 25 vuoden poistot ja yhden vuoden korkomenot. Mikä on tarinan opetus?, Odota tehdä virheitä, oppia niistä virheistä, kurssi oikea ja jatkaa unelmaasi.
lue Lisää: suunnitelma Ostaa Seuraavan Asunnon
Jos sinulla on kysyttävää, ota yhteyttä minuun [email protected]. Toivon, että tämä artikkeli palvelee sinua hyvin ja tarjoaa sinulle puitteet hyökätä asunnon investointeja.
