debt service coverage ratio on yksi vähiten ymmärretty merkintäsitoumukset vaatimukset uusille ja jopa maustetaan liikekiinteistö sijoittajille. Lyhyesti, velka palvelun kattavuus annos yksinkertaisesti vertaa aihe omaisuutta liikevaihto liiketulos ehdotetun asuntolaina velka service (vuosittain). Lainanantaja haluaa varmistaa, että kassavirta riittää kattamaan uuden asuntolainan ja sen jälkeen osan.Lue lisää velkapalvelujen kattavuussuhteesta (DSCR).,
on tärkeää ymmärtää käsite ja matematiikka takana DSCR, jos olet laskettaessa oma kassavirta-analyysi mahdollisen kaupallisen lainan tai asunnon laina, onko se ostaa tai jälleenrahoittaa. Jos omaisuus on toimivat tehokkaammin kuin vastaavat ominaisuudet (koska itsensä johtamista, ei keeping up with R&M, jne.), tai ei, mukaan lukien vähintään vapautuneen prosentteina, sekä takaaja ja arvioija käyttää vapautuneen tekijä ja tuoda kulut inline kanssa markkinoilla – mikä vähentää NOI mikä alentaa DSCR ja lainan määrä.,
Alla on yksinkertainen esimerkki siitä, kuinka kaupallinen lainanantaja laskee DSCR kaupallinen kiinnitys. Lainanantaja holdbacks on korostettu sinisellä, muista, nämä eivät ole todelliset kulut, mutta ne vähennetään kiinteistön bruttotulot merkintäsitoumukset tarkoituksiin. Alla olevassa esimerkissä oletetaan 75 yksikön kiinteistö monikerroksinen. Muista käyttää bruttopotentiaalivuokria (GPR) eikä varsinaisia perittyjä vuokria vuokratuloihin. Miksi? Koska takaaja ja arvioija käyttää GPR-ja soveltaa avoimen työpaikan prosenttiyksikköä., Jos et käytä GPR ja käyttää vapautuneen prosenttiosuus voit pohjimmiltaan olla kaksinkertainen laskenta vapautuneen (olettaen sinulla oli työpaikka vuoden aikana). Lisäksi, jos vuokrat ovat nousseet, kannattaa olla varma, että käyttää analyysissään eniten nykyisiä vuokria eikä aiemmin alhaisempia vuokria.
nyt kun olemme laskeneet NOI: n, meidän on laskettava kiinteistön vuosittainen velanhoito. Vuosittainen velkapalvelu on vain 12 kuukauden aikana suoritettujen pääoma-ja korkomaksujen kokonaismäärä., Verot ja vakuutukset eivät sisälly tähän laskelmaan, koska ne ovat kirjanpidossa kulut omaisuutta.
laskea velan palvelun kattavuus suhde, yksinkertaisesti jakaa nettotuotot (NOI), jonka vuotuinen velka.
Kaupalliset Lainan Koko: $10 000 000 dollarin
Korko: 6.5%
Aikavälillä: 30 Vuotta
Vuotuiset Maksut (velanhoito) = $758,475
nettotuotot (NOI) = $845,000
Nyt voimme laskea DSCR:
DSCR = nettotuotot / Vuotuinen Velan
(NOI) = $845,000
Yhteensä Velka Service = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
Mitä tämä esimerkki kertoo meille, että kassavirran omaisuus kattaa uuden kaupallisen lainan maksu 1.10 x. Tämä on yleensä pienempi kuin useimmat kaupalliset asuntolaina lainanantajat vaativat. Useimmat luotonantajat vaativat vähintään DSCR 1,20 x.