¿Qué es un tiempo compartido?
un tiempo compartido es un modelo de propiedad compartida de bienes raíces vacacionales en el que varios compradores poseen asignaciones de uso, generalmente en incrementos de una semana, en la misma propiedad. El modelo de tiempo compartido se puede aplicar a muchos tipos diferentes de propiedades, como complejos vacacionales, condominios, apartamentos y campamentos.
Key Takeaways
- un tiempo compartido es un modelo de propiedad compartida de Propiedad Vacacional en el que varios propietarios tienen uso exclusivo de una propiedad durante un período de tiempo.,
- Los tiempos compartidos están disponibles para varios tipos de propiedades de vacaciones, como resorts, condominios y apartamentos.
- Los tiempos compartidos están disponibles para una semana fija – un comprador tiene una semana fija cada año–o una semana flotante-el uso de la propiedad está limitado a una temporada.
- Los beneficios de tiempo compartido incluyen vacaciones en un resort administrado profesionalmente en un entorno predecible.
- Los inconvenientes del tiempo compartido incluyen la falta de flexibilidad para realizar cambios, las tarifas de mantenimiento anuales y la dificultad para revender uno.,
cómo funciona un tiempo compartido
Los tiempos compartidos confieren a los compradores el derecho al uso exclusivo anual de una propiedad de vacaciones por un período definido que generalmente se mide en incrementos de una semana. Los tiempos compartidos suelen utilizar uno de los tres sistemas siguientes:
semana fija
un tiempo compartido de semana fija le da al comprador el derecho de usar exclusivamente la propiedad durante una semana específica (o semanas) cada año., Si bien la ventaja de esta estructura es que el comprador puede planificar unas vacaciones anuales a la misma hora cada año, la otra cara de la moneda es que puede ser extremadamente difícil cambiar la semana fija a otro período Si es necesario.
Floating Week
un tiempo compartido de semana flotante le da al comprador el uso exclusivo de la propiedad durante una semana o semanas durante un período predefinido o incluso durante todo el año., Si bien es más flexible que el sistema de semana fija, la «semana flotante» puede no estar disponible durante las épocas más concurridas del año y puede ser necesario reservarla con suficiente antelación para garantizar la disponibilidad.
puntos
El sistema de puntos utiliza puntos para representar la propiedad de tiempo compartido, según factores como la ubicación del resort, el tamaño de la propiedad de vacaciones y el tiempo de disponibilidad. Los desarrolladores utilizan los puntos para facilitar los intercambios de tiempo compartido, ya sea dentro de sus propios resorts (intercambio interno) o con otros resorts también (intercambio externo)., Si bien el sistema de puntos proporciona a los usuarios mayores opciones de vacaciones, hay una gran disparidad entre los Puntos asignados a varios centros vacacionales debido a los factores antes mencionados involucrados.
los tipos de propiedad de tiempo compartido
Los tiempos compartidos suelen estructurarse como propiedad compartida cedida o participación compartida en propiedad arrendada.
propiedad compartida cedida
la propiedad compartida cedida le da a cada comprador una parte porcentual de la propiedad física, correspondiente al período de tiempo comprado., Una unidad de Condominio resort que se vende en incrementos de tiempo compartido de una semana técnicamente puede tener 52 Escrituras totales. En otras palabras, la compra de una semana conferiría un cincuenta por segundo (1/52) interés de propiedad en la unidad, mientras que dos semanas daría un vigésimo sexto (1/26) interés y así sucesivamente. Los intereses de propiedad compartida se mantienen a perpetuidad y pueden revenderse a otra parte o entregarse a la herencia de uno.,
participación en la propiedad arrendada compartida
la participación en la propiedad arrendada compartida da derecho al comprador a utilizar una propiedad específica durante una semana (o semanas) fija o flotante cada año durante un cierto número de años. En esta estructura, el desarrollador de tiempo compartido retiene el título otorgado a la propiedad, a diferencia de la estructura de propiedad compartida donde el propietario posee la escritura. Las transferencias o reventas de propiedades También son más restrictivas que con un tiempo compartido concedido. Como resultado, un interés de propiedad arrendada puede tener un valor más bajo que un tiempo compartido concedido.,
sobre la base de lo anterior, es evidente que tener un interés de tiempo compartido no implica necesariamente «propiedad fraccionada» de la propiedad subyacente. Según la American Resort Development Association (ARDA), la asociación comercial para la industria del tiempo compartido, la «propiedad fraccionada» generalmente se asocia con el segmento de lujo de las propiedades vacacionales que ofrecen más servicios y comodidades, y se vende en intervalos de más de una semana y menos de la propiedad total., El concepto de propiedad fraccionada también se ha ampliado a otros activos, como los aviones privados y los vehículos de recreo.
de acuerdo con ARDA, 2019 fue el noveno año consecutivo de crecimiento para la industria de tiempo compartido de Estados Unidos, con sales 10.2 mil millones en ventas y revenue 2.4 mil millones en ingresos de sus 1,580 resorts.
tiempo compartido vs. Airbnb
¿son los tiempos compartidos incluso relevantes en la era de la economía compartida, como lo ejemplifican Airbnb y Uber?, Una encuesta realizada en 2018 por la International Society of Hospitality Consultants (ISHC) reveló que el 69% de los miembros encuestados creían que el atractivo de los tiempos compartidos está disminuyendo. Sin embargo, en cualquier debate sobre los méritos de los tiempos compartidos frente a Airbnb, la realidad es que ambos tienen atributos específicos que atraen a dos cohortes demográficas divergentes y masivas.
El principal atractivo de Airbnb y otros sitios de intercambio está en su flexibilidad y capacidad para proporcionar experiencias únicas–los atributos que son valorados por los Millennials., La desventaja, Como atestiguarán los usuarios habituales de Airbnb, es que la calidad del alojamiento no siempre está garantizada, y existe la posibilidad de que el refugio que pensabas que estabas reservando sea en realidad una choza. Además, debido a que la mayoría de los alquileres de Airbnb son de naturaleza Residencial, las comodidades y servicios que se encuentran en tiempos compartidos pueden no estar disponibles.
Los tiempos compartidos suelen ofrecer previsibilidad, comodidad y una serie de comodidades y actividades, todo a un precio, por supuesto, pero estos son atributos que a menudo atesoran los Baby Boomers., A medida que los Baby Boomers con grandes bolsillos comienzan la jubilación, es probable que compren tiempos compartidos, uniéndose a los millones que ya los poseen, como una opción sin estrés para pasar parte de sus años dorados.
ventajas y desventajas de los tiempos compartidos
aunque los tiempos compartidos no son para todos, tienen algunas ventajas para aquellos que buscan un lugar de vacaciones que sea conveniente y confiable. Sin embargo, hay algunas desventajas distintas que los inversores deben considerar antes de celebrar un acuerdo de tiempo compartido.,
ventajas
La mayoría de los tiempos compartidos son propiedad de grandes corporaciones en lugares de vacaciones deseables. Los propietarios de tiempo compartido tienen la tranquilidad de saber que pueden vacacionar en un lugar familiar cada año sin sorpresas desagradables.
Las propiedades de tiempo compartido a menudo tienen comodidades y servicios similares a los de un resort y son administradas profesionalmente. En comparación con una habitación de hotel típica, una propiedad de tiempo compartido es probable que sea significativamente más grande y tenga muchas más características, facilitando una estancia más cómoda.,
Los tiempos compartidos pueden ser adecuados para personas que prefieren vacacionar en un entorno predecible cada año, sin la molestia de aventurarse en lo desconocido en términos de sus próximas vacaciones.
desventajas
los inconvenientes de un tiempo compartido son que los costos continuos pueden ser significativos, después de tener en cuenta el pago inicial sustancial y las tarifas de mantenimiento anuales, con esta última tendencia generalmente más alta en una base porcentual año tras año. Para un tiempo compartido concedido, el propietario también tiene la parte proporcional de la hipoteca mensual., Como resultado, los costos all-in de ser propietario de un tiempo compartido pueden ser bastante altos en comparación con permanecer durante una semana en un resort u hotel comparable en la misma ubicación sin ser propietario de un tiempo compartido.
también hay poca flexibilidad para cambiar un tiempo compartido de semana fijo; una semana flotante debe reservarse con mucha antelación, ya que la confirmación generalmente se realiza por orden de llegada, e incluso así, podría no estar disponible durante las épocas más concurridas del año., Además, un contrato de tiempo compartido es vinculante; el propietario no puede renunciar a un contrato de tiempo compartido porque hay un cambio en sus circunstancias financieras o personales.
es notoriamente difícil revender un tiempo compartido-suponiendo que el contrato permita la reventa en primer lugar-y esta falta de liquidez puede ser un elemento disuasorio para un posible inversor. Una reventa de tiempo compartido puede obtener un precio mucho más bajo que el costo inicial por dos razones., Los tiempos compartidos tienden a depreciarse rápidamente, y hay un desajuste en la oferta y la demanda debido al número de propietarios de tiempo compartido que buscan salir de sus contratos.,todos los años sin sorpresas desagradables
amenidades y servicios similares a un Resort
evita la molestia de reservar unas nuevas vacaciones cada año
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Los costos continuos pueden ser significativos
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poca flexibilidad al cambiar de semanas o el contrato
os tiempos compartidos son difíciles de revender
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prácticas de marketing agresivas
consideraciones especiales antes de comprar un tiempo compartido
la industria del tiempo compartido es infame por sus prácticas de marketing agresivas., Muchas adquisiciones de tiempo compartido son compras impulsivas y emocionales hechas por consumidores que se dejan llevar por un marketing hábil y altas promesas.
por ejemplo, Las Vegas está llena de vendedores de tiempo compartido que atraen a los clientes a escuchar una presentación de tiempo compartido fuera del sitio. A cambio de escuchar su presentación, ofrecen incentivos, como entradas gratuitas para eventos y alojamiento gratuito en un hotel. Los vendedores trabajan para los promotores inmobiliarios y con frecuencia emplean enfoques de ventas de alta presión diseñados para convertir » no » en «sí».,»Los precios que cobran los desarrolladores son significativamente más de lo que un comprador podría realizar en el mercado secundario, con el excedente del desarrollador pagando comisiones y costos de marketing. Los vendedores de tiempo compartido también pueden ocultar con frecuencia el costo real de la propiedad de tiempo compartido y exagerar sus beneficios potenciales.
debido a que el mercado de tiempo compartido está plagado de áreas grises y prácticas comerciales cuestionables, es vital que los posibles compradores de tiempo compartido realicen la diligencia debida antes de comprar.,
la Comisión Federal de comercio (FTC) describió algunos pasos básicos de diligencia debida en su informe «tiempo compartido y planes de vacaciones» que deben ser examinados por cualquier posible comprador. En el informe, la FTC señala:
«el valor de estas opciones (propiedad de vacaciones) está en su uso como destinos de vacaciones, no como inversiones.»
En general, es discutible si los costos iniciales significativos de los tiempos compartidos, las tarifas de mantenimiento en curso y la liquidez limitada los convierten en inversiones adecuadas para el inversor promedio., Para aquellos que buscan la propiedad de tiempo compartido como una opción de vacaciones en lugar de como una inversión, es muy probable que las mejores ofertas se pueden encontrar en el mercado de reventa secundaria en lugar de en el mercado primario creado por los desarrolladores de propiedades de vacaciones o Complejos turísticos.