le gustaría vender una propiedad, pero está muy atrasado en los pagos de su hipoteca, debe un montón de impuestos a la propiedad al condado o se encuentra en medio de un divorcio acalorado. Cualquiera de estas situaciones podría resultar en que alguien (como el prestamista o su ex cónyuge) lo demande, en efecto colocando lo que se conoce como «litispendencia» en su casa.,
desesperado por una ruptura limpia de la situación, se pregunta: ¿puede vender una casa con litispendencia a un precio decente, idealmente antes de que el banco ejecute una hipoteca o acumule un montón de facturas legales?
entendemos que esta es una situación estresante, por lo que armamos esta guía que incluye:
- ¿Qué es un lis pen den? Un simple desglose de la terminología legal
- ¿Quién presenta una litispendencia y cuál es su motivación?,
- Cómo una litispendencia afecta su capacidad para vender la casa
- Los compradores de riesgo ven en la búsqueda de una casa con litispendencia
- La oportunidad oculta en la venta con litispendencia
- Que puede ayudarle a resolver la litispendencia — para que pueda vender gratis y claro
lo básico: ¿qué es una litispendencia?
traducido del latín, «lis pendens» significa » una demanda pendiente.,»Entonces, si está vendiendo una casa con litispendencia, tiene un aviso formal de una demanda pendiente sobre una propiedad que podría interferir con la venta.
«una litispendencia es una notificación por escrito de que se ha presentado una acción legal relacionada con bienes raíces», dice David Reischer, Esq., abogado de bienes raíces y CEO de LegalAdvice.com. » por lo general, la reclamación se refiere al Título de propiedad de la propiedad o a un derecho de propiedad reclamado sobre ella. El aviso generalmente se presenta en la oficina de registros del condado, por lo que hay un registro de la acción que alerta a cualquier comprador potencial de la disputa.,»
una litispendencia se registra en el título de la vivienda, al igual que cualquier otro gravamen o hipoteca. Para averiguar si se ha presentado uno en su propiedad, puede hacer una búsqueda gratuita en la oficina del Secretario o registrador del Condado, ya sea en línea o en persona. Solo necesitarás el número de parcela de tu casa.
otra opción es ponerse en contacto con una compañía de títulos y solicitar que realicen una búsqueda de títulos en la propiedad, o pedir orientación a su agente de bienes raíces.,
en el caso de que no tenga conocimiento de la litispendencia cuando vaya a vender su casa, eventualmente saldrá a la luz cuando comience el proceso de compra, ya que el comprador, el agente o el prestamista probablemente obtendrán un informe de título que señalará la existencia de la demanda pendiente.
según Jeffrey L. Nogee, socio de Tully Rinckey PLLC, una litispendencia solo es válida cuando la disputa subyacente involucra la propiedad real. La presentación de una litispendencia para un caso que no implica un interés de propiedad en la casa no está permitida y conlleva sanciones estrictas si se usa indebidamente.,
¿por qué alguien presentaría una litispendencia?
algunos escenarios comunes pueden conducir a la presentación de una litispendencia en una propiedad:
Foreclosure
una acción de ejecución hipotecaria es la razón más común para una litispendencia. Esto ocurre cuando el prestamista, como un banco u otra institución financiera, demanda al propietario que ha incumplido con su hipoteca. «Cuando el prestamista presenta la demanda, presenta una litispendencia, que notifica a otros acreedores y a todos los demás que el propietario está en peligro de perder el título de la propiedad», explica Nogee.,
una ejecución hipotecaria inminente no necesariamente hace imposible una venta, sin embargo. Steven Herzberg, Esq. con Vazquez & Associates señala que aunque una ejecución hipotecaria crea una nube en el título, el problema generalmente se puede resolver con el banco si hay un comprador que está dispuesto a pagar más de lo que se debe. Por el lado del comprador, comprar una casa embargada puede tomar un poco más de tiempo, pero no necesariamente conlleva más riesgo que cualquier otra venta.,
facturas impagadas
una asociación de propietarios (HOA) podría presentar un gravamen de propiedad si un propietario tiene una cuenta morosa. Lo mismo ocurre con un contratista que no ha sido pagado por su trabajo (a menudo referido como un «gravamen mecánico»). En esos casos, las cantidades pendientes pueden ser pequeñas en comparación con el valor total de la vivienda.
«si hay una disputa sobre la validez de las reclamaciones, pero el vendedor quiere vender la casa, puede tener la opción de pagar el gravamen y la litispendencia», dice Herzberg.,
por ejemplo, si una casa vale 5 500,000 y la disputa es de solo 1 10,000, el vendedor podría poner una cantidad acordada en la cuenta de garantía bloqueada del tribunal, y luego la litispendencia y el gravamen se eliminarían de la propiedad.
Batalla de la propiedad
cada vez que una o más partes reclaman la propiedad de la casa, como en caso de divorcio, una litispendencia podría entrar en juego.,
aunque las leyes difieren según el estado, Herzberg dice que en Florida, una de las partes puede tratar de poner una litispendencia en una propiedad como una forma de congelar la venta Antes de que un juez pueda determinar quién es el propietario de la pieza de bienes raíces y, por lo tanto, tendría derecho legal a las ganancias.
esto también puede ocurrir si varios beneficiarios están impugnando un testamento en un intento de cambiar la distribución de los activos de un patrimonio.
impuestos a la propiedad no pagados
si un vendedor está moroso en sus impuestos a la propiedad, el gobierno local puede presentar una litispendencia sobre la propiedad., «Los impuestos a la propiedad son uno de los artículos más básicos revisados por cualquier agente de título», dice Herzberg. «Todos los impuestos pendientes siempre deben pagarse en el momento en que se vende una propiedad.»
¿cómo afecta una litispendencia a una venta potencial?
técnicamente, un propietario puede seguir adelante con la venta de una casa bajo litispendencia, pero es probable que sea difícil encontrar un comprador, especialmente porque un banco generalmente no acepta prestar dinero para la compra., Si el comprador puede comprar la casa sin obtener una hipoteca, las posibilidades son mayores de que la venta se realice sin problemas, particularmente si se trata de una transacción de plena competencia.
«Si bien la propiedad puede venderse con litispendencia, el gravamen debe satisfacerse para que se elimine», explica Nogee. «El propietario puede celebrar un contrato para vender la propiedad, pero el reclamo de la persona que ha presentado la litispendencia debe pagarse o liquidarse antes de que el título pueda pasar libre y claro al comprador.,»
si la casa se cierra, el comprador tendría que aceptar el resultado del litigio pendiente. «En un escenario donde hay una litispendencia debido a una disputa de línea de propiedad, y un inversor en efectivo compra la casa antes de que la disputa haya concluido, el inversor en efectivo debe aceptar el resultado final de la disputa», dice Herzberg.
una opción sería construir una resolución de la demanda en la venta., Por ejemplo, si el vendedor le debe a un contratista 2 20,000, los abogados del comprador y del vendedor pueden llegar a un acuerdo en el que 2 20,000 del precio de venta se usarían para pagar al Contratista, lo que permitiría que la litispendencia se eliminara de la propiedad. En el caso de una ejecución hipotecaria, también es importante tener en cuenta los honorarios legales incurridos por el banco, que puede rápidamente bola de nieve.
¿Cuál es el riesgo para el comprador?
hay una razón por la que los compradores (y sus agentes) podrían dudar en buscar una propiedad de litispendencia. Zachary D., Schorr, el abogado líder en bienes raíces de Schorr Law, APC, con sede en Los Ángeles., por lo general aconseja no hacerlo.
«el comprador corre el riesgo de perder la propiedad, o su interés en la propiedad, si el reclamante por litispendencia prevalece sobre su reclamación de bienes inmuebles», explica Schorr. «Además, el comprador tomará la propiedad sujeta a la demanda subyacente, lo que podría resultar en un mal resultado para el comprador si el demandante prevalece en la demanda subyacente.,»
cuando una litispendencia presenta una oportunidad
pendens es un asesino automático. Santiago Valdez, uno de los mejores agentes de bienes raíces en Chicago, Illinois, no rehúsa ayudar a los propietarios a vender este tipo de propiedades. De hecho, recientemente vendió un edificio multifamiliar de Chicago con litispendencia después de solo seis días en el mercado.,
en Illinois, tan pronto como se coloca una litispendencia en una propiedad, pasa al registro público. Esto significa que en muchos casos, los compradores e inversores potenciales comienzan a ponerse en contacto con el vendedor directamente, buscando una oferta increíble.
así es como Valdez se convirtió en el agente para el edificio multifamiliar: el cliente había comenzado a recibir un aluvión de ofertas bajas. Antes de aceptar una, quería consultar con un agente confiable que pudiera ayudarlo a vender la propiedad al precio más alto posible, ya que todavía tenía una cantidad decente de plusvalía en la casa.,
«tomamos fotos increíbles y comercializamos el lugar ampliamente a compradores y agentes», dijo Valdez.
» terminamos recibiendo múltiples ofertas y cerramos solo un par de semanas antes de la venta de ejecución hipotecaria programada.»
cómo eliminar una litispendencia
para eliminar una litispendencia, el propietario de la vivienda, por lo general con la ayuda de un abogado, puede hacer una moción para eliminarla.,
«para prevalecer en una moción para eliminar la litispendencia, el propietario tendrá que demostrar que el titular de la litispendencia no tiene una validez probable (una buena probabilidad) de prevalecer en la demanda», dice Schorr.
«la carga recae en la parte que presentó la litispendencia para demostrar que probablemente ganará su demanda en función de la ley y los hechos del caso. El ganador de esta moción por lo general tiene el derecho de recuperar los honorarios de su abogado gastados en la presentación de la moción.,»
tenga un experto de su lado
vender una casa puede ser un proceso complejo para comenzar, y cuando una litispendencia se lanza en la mezcla, Hay aún más detalles y legalidades involucradas. Siempre es mejor contar con la representación de un abogado para que puedan ayudarlo a navegar todos los pasos, especialmente si termina teniendo que ir a la corte o está tratando de pausar una ejecución hipotecaria inminente.,
Valdez señala que hay muchos abogados de bienes raíces diferentes por ahí. «Idealmente, usted querrá un abogado que tenga experiencia en ventas cortas y en el proceso general de ejecución hipotecaria, que pueda ir frente a un juez si es necesario y presentar un argumento sólido para obtener el mejor resultado posible», dice.
también recomienda trabajar con un agente de bienes raíces experimentado que pueda representar sus mejores intereses durante el proceso. Cuando se registra una litispendencia en una propiedad, un flujo de inversionistas de bienes raíces generalmente comienza a ponerse en contacto con el propietario con ofertas., En este caso, un agente de confianza puede ayudarlo a evaluar sus opciones y tomar una decisión informada.
Descargo de responsabilidad: la información en esta publicación del blog está destinada a ser utilizada como una guía útil, no como asesoramiento legal. Si necesita ayuda legal para resolver una litispendencia en una propiedad, consulte a un abogado especializado en bienes raíces.