una hipoteca de alto riesgo es un tipo de préstamo hipotecario emitido a prestatarios con puntajes de crédito bajos (a menudo por debajo de 640 o 600, dependiendo del prestamista). Debido a que el prestatario tiene un riesgo de crédito más alto, una hipoteca de alto riesgo viene con una tasa de interés y costos de cierre más altos que los préstamos convencionales.
el término » subprime «es confuso porque se usa en contraste con» prime», que puede referirse a la tasa de préstamo, así como al préstamo y al prestatario., Por lo tanto,» subprime » puede sonar como una tasa de interés más baja, pero en realidad significa menor calidad (cuando se refiere al préstamo) o solvencia (cuando se refiere al prestatario). Sería más claro llamar a estas hipotecas «no prime», que es lo que algunos prestamistas están haciendo ahora (en parte para distanciar la clasificación de los préstamos de la crisis financiera de 2007-2008, en la que las hipotecas de alto riesgo jugaron un papel importante).
debido a su historia, las hipotecas subprime tienen una mala reputación. Pero para las personas con un historial de crédito débil que quieren ser dueños de sus propias casas, los préstamos subprime son una gran ayuda., Por supuesto, una ruta alternativa es esperar un tiempo para reconstruir su crédito o ahorrar un pago inicial más grande antes de solicitar una hipoteca convencional: un asesor financiero puede guiarlo. Pero si usted está interesado en tomar una hipoteca de alto riesgo ahora, esto es lo que necesita saber.
los riesgos de las hipotecas Subprime
en el negocio hipotecario, los prestatarios con un historial crediticio deficiente se consideran de alto riesgo y tienen más probabilidades de incumplir sus préstamos que los prestatarios con puntajes crediticios altos., Después de todo, ¿prestaría dinero a alguien con el hábito de perder pagos y pedir prestado más de lo que puede pagar? Eso es lo que pasa por las cabezas de los prestamistas hipotecarios al considerar las solicitudes de hipotecas de alto riesgo. Así que para compensar, emiten estos préstamos con tasas de interés y comisiones más altas.
para poner eso en perspectiva, la tasa de interés promedio para una hipoteca convencional de tasa fija a 30 años rondó el 4.01% EN 2019 (es aún más baja desde la recesión causada por el coronavirus). Compare eso con las tasas de interés para las hipotecas subprime, que fueron tan altas como 10% en 2019., Recuerde, el interés es el costo de pedir dinero prestado. Así que cuanto mayor sea la tasa, más pagará a largo plazo. Y al calcular los pagos de su hipoteca, también tendría que reducir los impuestos a la propiedad y otros factores.
Pero eso no es todo. La mayoría de los prestamistas requieren un pago inicial de su hipoteca. Para las hipotecas convencionales, normalmente se extiende desde alrededor del 10% al 20% del precio de compra de la casa. Para las hipotecas subprime, esa tasa puede llegar hasta el 35%, aunque también puede llegar hasta el 3%., Cuando los pagos iniciales son inferiores al 20%, normalmente tendrá que obtener un seguro hipotecario privado, o solicitar un préstamo de la FHA, VA o USDA si es elegible (más información sobre estos programas de préstamos a continuación).
Puede parecer que es casi imposible pagar una hipoteca de alto riesgo cuando se mira el costo a largo plazo. Y ese fue el caso de muchas personas a mediados de la década de 2000. de hecho, las personas que incumplían las hipotecas de alto riesgo desempeñaron un papel importante en el desencadenamiento de la crisis financiera de 2007-2008.,
Después de la Gran Recesión, las hipotecas subprime existen un poco diferente hoy y están bajo regulaciones más pesadas. Pero todavía conllevan un gran riesgo. A continuación, describimos los tipos de hipotecas subprime o no prime disponibles no.
tipos de hipotecas subprime modernas
hipotecas subprime de tasa fija: puede encontrar hipotecas subprime que fijan su tasa de interés durante la vida del préstamo. Estos son similares a sus contrapartes convencionales de tasa fija. Pero en lugar de términos de 30 años, es probable que encuentre términos que se extienden de 40 a 50 años!, Si bien ese acuerdo puede significar pagos mensuales bajos, usted termina pagando mucho más en interés a largo plazo.
hipotecas de tasa ajustable (ARM): estos tipos de préstamos también existen bajo el paraguas hipotecario convencional también. Básicamente, comienza con una tasa de interés fija antes de que la tasa comience a cambiar a lo largo de la vida del préstamo. El tamaño de ese cambio depende del índice de mercado al que esté vinculado el préstamo y de las condiciones económicas generales. Así que puede subir y bajar: a veces mínimamente, a veces dramáticamente. Los términos para las armas suelen ser de 30 años., Así que cuando ves una «hipoteca 2/28», todo lo que significa es que la tasa es fija para los primeros dos años. Variaría durante los 28 años restantes. O puedes verlo descompuesto como un brazo de 5/1. Esto significa que la tasa se fija durante cinco años antes de que sea variable una vez al año. Algunas personas apuntan a limpiar su crédito para el momento en que la tasa variable entra en acción, para que puedan calificar para refinanciar su hipoteca con mejores tasas y términos.
hipotecas de solo interés: eran comunes en los albores de la Gran Recesión., Básicamente, usted está obligado a hacer pagos de intereses solo por una cantidad específica de tiempo. Normalmente son de cinco a siete años. Al final de ese plazo, usted comienza a pagar el principal (la cantidad inicial que pidió prestada), así como los intereses. La mayoría de los prestatarios, sin embargo, refinanciarían en este punto.
Hipoteca de dignidad: este es un nuevo tipo de hipoteca de alto riesgo con muchas partes móviles. Primero, usted hace un pago inicial de alrededor del 10%. También obtendrás una tasa de interés más alta durante un período determinado, como cinco años., Si ha realizado pagos oportunos hasta el final de ese período, sus pagos de intereses reducen el saldo total de la hipoteca. Además, su tasa de interés cambia a una tasa prime más favorable.
los riesgos de las hipotecas Subprime y la Gran Recesión
El concepto de las hipotecas subprime floreció para ayudar a los estadounidenses a lograr sus sueños de ser propietarios de una casa a pesar de su falta de acceso a las hipotecas convencionales. Sin embargo, estos préstamos adquirieron una connotación infame en los albores de la Gran Recesión a mediados de la década de 2000.,
los prestamistas hipotecarios de alto riesgo en parte alimentaron la crisis financiera que sacudió el mundo entre 2007 y 2008. Muchos de estos prestamistas estaban entregando préstamos a personas que no podían devolverlos. A medida que asegurar una hipoteca se hizo más fácil, más y más personas saltaron al juego. Esto llevó al aumento de los precios de las viviendas, que siguieron subiendo y subiendo, y creando una burbuja.
además, los prestamistas comenzaron a agrupar los préstamos en valores respaldados por hipotecas antes de venderlos a los inversores.
cuando hordas de prestatarios incumplieron sus préstamos, casi todos los involucrados sufrieron un gran golpe., La gente perdió sus casas, los prestamistas perdieron su dinero, al igual que los inversores. El efecto dominó, junto con otros componentes de la crisis financiera, se extendió por todo el mundo creando una recesión global. Pero a medida que la economía se normalizó, varios tipos de hipotecas subprime desaparecieron. Y otros nuevos han tomado su lugar.
nuevas reglas de hipotecas Subprime
las hipotecas subprime de hoy todavía atienden a personas con puntajes de crédito menos que favorables. Sin embargo, estos préstamos se someten a un entorno de regulación mucho más estricto., La Oficina de protección financiera del consumidor (CFPB) actualmente supervisa las hipotecas de alto riesgo. Un gran cambio: los prestatarios de alto riesgo deben participar en el asesoramiento para compradores de vivienda dirigido por alguien aprobado por el Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) antes de obtener un préstamo.
es importante tener en cuenta, sin embargo, que algunas de las regulaciones posteriores a la recesión que afectan a los prestamistas hipotecarios de alto riesgo compusieron partes de la Ley Dodd-Frank. El destino de esta ley es incierto., Proyectos de ley como la Ley de elección de hipotecas buscan enmendar partes de la Ley Dodd-Frank, mientras que otros pretenden desmantelarla por completo.
independientemente de lo que suceda, es importante ser consciente de los riesgos involucrados con las hipotecas de alto riesgo. Además, tenga en cuenta sus opciones.
alternativas a las hipotecas Subprime
Si no ha sido propietario de una casa en los últimos tres años, es probable que haya un programa de compra de vivienda por primera vez del que pueda beneficiarse., Específicamente, usted puede calificar para un programa respaldado por el gobierno que ofrece mejores tasas y términos que las hipotecas de alto riesgo. Estos incluyen los siguientes.
préstamos de la Administración Federal de vivienda (Fha): estos préstamos generalmente ofrecen tasas de interés más bajas que las hipotecas convencionales. Los prestatarios con puntajes de crédito de al menos 580 pueden asegurar un préstamo de la FHA con un pago inicial del 3.5%. Las personas con puntajes de crédito más bajos aún pueden calificar, pero el proceso puede ser un poco más estricto., Sin embargo, las personas que han experimentado bancarrota en los últimos dos años o ejecución hipotecaria en los últimos tres años no califican para estos préstamos.
Préstamos del USDA: el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) emite préstamos a bajo interés con cero pagos iniciales a personas de bajos ingresos que desean vivir en América rural. Sin embargo, el USDA define ampliamente «rural» e incluso algunos lugares suburbanos califican. Obtenga más información sobre los préstamos del USDA.
préstamos VA: estos préstamos apoyan a veteranos y ciertos miembros en servicio activo de las Fuerzas Armadas de Estados Unidos. Los préstamos del VA ofrecen típicamente cero dinero abajo., Las tarifas generalmente bajan a solo alrededor del 2.15% al 3% del préstamo, que puede transferir al monto de la hipoteca. Sin embargo, el movimiento aumentaría los intereses que paga a largo plazo.
los requisitos para llevar
para las hipotecas de alto riesgo son más estrictos ahora que antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Por ejemplo, usted tendrá que someterse a asesoramiento para compradores de vivienda para asegurarse de que entiende en lo que se está metiendo. Los pagos de intereses son altos, particularmente si su hipoteca dura más de 30 años., De hecho, muchas personas que obtienen hipotecas de alto riesgo no planean pagar hasta el final del plazo del préstamo. En cambio, esperan mejorar su puntaje de crédito y refinanciar a una mejor tasa de interés. O tal vez quieren vender por un beneficio antes del final del plazo del préstamo. Estos son buenos planes, pero usted debe asegurarse de que son factibles antes de tomar una hipoteca de alto riesgo.
consejos para comprar una casa
- La mayoría de los agentes de bienes raíces requerirán que tenga una aprobación previa para una hipoteca antes de trabajar con usted., Puede usar esta lista de verificación de aprobación previa de la hipoteca para ver si obtendrá la aprobación previa que necesita.
- Los compradores de vivienda pueden encontrar útil consultar con un asesor financiero. Encontrar el asesor financiero adecuado que se adapte a sus necesidades no tiene que ser difícil. La herramienta gratuita de SmartAsset le conecta con asesores financieros en su área en 5 minutos. Si está listo para ser emparejado con asesores locales que lo ayudarán a alcanzar sus objetivos financieros, comience ahora.