pocas personas que firman una hipoteca tienen la intención de alejarse de ella. Sin embargo, circunstancias imprevistas — facturas médicas enormes, empleos perdidos, divorcio o valores de propiedad Erosionados — pueden abrumar incluso al prestatario mejor intencionado.
perder el pago de una casa por unos días no lo pondrá en peligro de ejecución hipotecaria., Pero si aún no ha pagado al final del período de gracia, si su prestamista hipotecario le ha enviado avisos de vencimiento, o si tiene varios pagos hipotecarios atrasados, debe actuar rápidamente para que su hipoteca vuelva a estar al día.
el hecho es que un simple giro del destino puede dejarlo frente a la peor pesadilla de un propietario: la ejecución hipotecaria.
Las reglas de ejecución hipotecaria varían según el estado, pero el consejo más importante es ser proactivo, porque la dilación no hará que su problema hipotecario desaparezca.
la espiral de ejecución hipotecaria comienza cuando el pago de su préstamo se demora 16 días., En ese momento, su administrador hipotecario tratará de ponerse en contacto con usted para elaborar un calendario de pago para poner al día su préstamo.
si su primer pago se demora 30 días y el pago del mes siguiente no está en el correo, los intentos de cobro comienzan en serio.
dentro de los 36 días posteriores a la pérdida de un pago hipotecario, su administrador hipotecario debería haberse puesto en contacto con usted directamente. Es importante ser proactivo para responder a las llamadas o abrir CUALQUIER correo de su prestamista o compañía hipotecaria.,
dentro de los 45 días, el administrador hipotecario le notificará por escrito sobre su estado de moroso y le informará sobre sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria.
si sus pagos se retrasan 120 días, el administrador probablemente iniciará un procedimiento formal de ejecución hipotecaria. Una vez que eso sucede, las reglas estatales difieren sobre cuánto tiempo tendrá antes de la ejecución hipotecaria real.
la pandemia de coronavirus pone en espera las ejecuciones hipotecarias
durante 2020, las tasas de ejecuciones hipotecarias cayeron a mínimos históricos. Eso es en parte porque muchos estados ponen fin a los procedimientos de ejecución hipotecaria., Lo que es más, la Ley federal de ayuda, alivio y seguridad económica para el Coronavirus permite que los propietarios no paguen hasta por un año sin multas.
Los programas generosos de indulgencia-que dan a los prestatarios un descanso de los pagos – han evitado las ejecuciones hipotecarias. Cómo funciona el relieve:
- tienes que preguntar. Los prestatarios deben solicitar la indulgencia. No deje de hacer pagos sin registrarse con su prestamista o administrador.
- calificar es relativamente fácil. Los prestamistas no exigen pruebas de dificultades.
- No hay penalización., Los pagos perdidos durante la suspensión no dañarán su puntaje de crédito y no acumulará cargos por mora.
- todavía debes el dinero. La tolerancia detiene los pagos al extender la duración de su préstamo. Después de que finalice el período de gracia, reanudará los pagos regulares, pero el plazo de su préstamo se extenderá para incluir los pagos que perdió.
los economistas de la vivienda esperan que las ejecuciones hipotecarias se reanuden durante 2021. Pero, debido a que las casas se han disparado en valor, la mayoría de los propietarios podrán vender antes de perder sus casas.
pregúntele a su prestamista: ¿cuáles son sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria?,
Los prestamistas quieren que su dinero sea reembolsado de manera oportuna y el interés que viene con él; no quieren su casa. Si usted parece ser un buen riesgo, El prestamista le ofrecerá ayudar a mantener su hipoteca a flote. Pero tenga cuidado: si parece un mal riesgo, El prestamista puede reducir sus pérdidas tomando medidas para ejecutar la hipoteca y desalojarlo lo más rápido posible.
la clave es comunicarse con el prestamista antes de que su deuda obtenga lo mejor de usted. Cuanto antes sepa su prestamista de su problema, más ayuda puede proporcionar.,
la ley Federal requiere que los administradores hipotecarios ayuden a los prestatarios morosos y trabajen con ellos para volver a estar al día. Dígale a su banco o prestamista que desea aprender sobre las opciones para «mitigación de pérdidas», el término técnico para evitar la ejecución hipotecaria.
además, busque una carta de su prestamista que describa las opciones para evitar la ejecución hipotecaria, junto con instrucciones y solicitudes para cualquier programa que pueda aplicarse a usted.,
su administrador hipotecario también debe proporcionar una persona de contacto, que debe estar disponible por teléfono para responder a sus preguntas y proporcionar información precisa sobre sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Por Ley, esta persona debe ser asignada a usted dentro de los 45 días después de que su préstamo se convierta en moroso, de acuerdo con la Oficina de protección financiera del consumidor.
si siente que no está recibiendo la asistencia adecuada de su administrador hipotecario, presente una queja en línea con la CFPB, o llame al (855) 411-CFPB.,
maneras de evitar la ejecución hipotecaria
Aquí hay algunas opciones que su prestamista puede ofrecer para evitar la ejecución hipotecaria. Es posible que desee buscar asesoramiento legal antes de ir a cualquiera de estas rutas:
plan de pago de hipoteca: si sufre un revés financiero a corto plazo (es decir, reparaciones costosas de automóviles, una emergencia médica), su prestamista puede proporcionar un poco de espacio para respirar al aceptar permitirle pagar su pago perdido en dos cuotas durante los próximos dos meses.,
Modificación del préstamo: los administradores hipotecarios pueden ajustar los Términos de su préstamo, en la mayoría de los casos alargando el calendario de amortización, reduciendo la tasa de interés o agregando el monto atrasado al préstamo y volviendo a amortizar el nuevo saldo, para ayudarlo a actualizar el préstamo.
escritura en lugar de ejecución hipotecaria: una escritura en lugar de ejecución hipotecaria es cuando usted entrega su casa a un prestamista voluntariamente para evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria., En algunos casos, seguir esta ruta podría ayudarlo a evitar pagar el saldo restante del préstamo de su hipoteca, pero eso depende de las reglas de su prestamista y del estado en el que vive. Antes de obtener una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, pregúntele a su prestamista Si renunciará a cualquier deficiencia, que es la diferencia entre el valor de su casa y lo que todavía debe en la hipoteca.
Venta Corta: una venta corta ocurre cuando el prestamista le permite vender la casa por menos del monto del préstamo pendiente, toma los ingresos y perdona cualquier deuda restante., Un agente de bienes raíces con experiencia en ventas cortas puede ayudarlo a encontrar un comprador y guiarlo a través del largo proceso de obtención de las aprobaciones bancarias necesarias.
refinanciación corta: el prestamista perdona parte de su deuda y refinancia el resto en un nuevo préstamo. Este tipo de refi era más común en las secuelas de la crisis hipotecaria y puede no estar disponible para la mayoría de los propietarios ahora.,
refinancie con un préstamo de «dinero duro»: no le gustarán las altas tasas y tarifas de un préstamo de dinero duro, uno de un prestamista privado, a menudo un individuo, pero puede comprarle tiempo para vender su casa y evitar la ejecución hipotecaria.
Obtenga ayuda gratuita de un experto: hable con un consejero de vivienda aprobado por HUD
si no está logrando nada con su compañía hipotecaria, puede obtener asesoramiento y apoyo gratuitos de un consejero de vivienda patrocinado por el Departamento de vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD)., Un experto de una agencia de consejería de vivienda puede guiarlo mientras trata de trabajar con su compañía hipotecaria para evitar la ejecución hipotecaria.
Puede encontrar un experto local aprobado por HUD en línea, o llame a la Oficina de asesoramiento de vivienda de HUD al (800) 569-4287. Si tienes un dispositivo Apple, puedes descargar la aplicación gratuita Housing Counselor Locator de HUD.
tenga cuidado con las estafas de rescate de ejecuciones hipotecarias
desafortunadamente, los estafadores que se hacen pasar por consejeros legítimos de vivienda a menudo tratan de aprovecharse de los propietarios que son vulnerables., Mientras trabaja a través de su problema hipotecario, mantenga un ojo escéptico para los programas falsos y estafas.
Las señales de advertencia de una estafa incluyen organizaciones que requieren pago por adelantado o que garantizan solucionar sus problemas de ejecución hipotecaria.
en particular, tenga cuidado con las ofertas para ayudarlo a obtener una modificación de préstamo a través del programa federal HAMP, un programa federal de modificación de préstamos que expiró a fines de 2017. En el pasado, los estafadores les han dicho a los propietarios de viviendas que fueron aprobados para el programa como una forma de engañarlos para que envíen dinero.,
también tenga cuidado con las llamadas telefónicas o solicitudes por correo que parecen ser de su compañía hipotecaria, pero le indican que envíe pagos a una dirección desconocida que no coincida con la que figura en su estado de cuenta hipotecario.
Si tiene dificultades para hacer los pagos de su casa, lo mejor es comunicarse con su prestamista y con un consejero de vivienda aprobado por el HUD lo antes posible. Esto mejorará sus posibilidades de una resolución feliz que le ayude a evitar el dolor financiero y emocional de la ejecución hipotecaria.,
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