442 Mich. 136 (1993)
500 N. W. 2d 115
KRATZEv.INDEPENDENT ORDER of ODDFELLOWS
Docket No. 91958, (Calendar No. 7).
Corte Suprema de Michigan.
argumentó el 9 de diciembre de 1992.
decidido el 28 de abril de 1993.
Weisman, Trogan, Young & Schloss, P. C. (Por Martin C. Weisman y Adam J. Baker), para el demandante.
*138 BOYLE, J.,
i
aplicamos una prueba de equilibrio para concluir que el Tribunal de Apelaciones erró al afirmar la orden del Tribunal de primera instancia al demandado Oddfellows Lodge No.11 para eliminar una invasión en la propiedad del demandante. Debido a que también no estamos de acuerdo con la fórmula para la medida de daños y perjuicios ordenada en un nuevo juicio, revocamos en parte y afirmamos en parte la decisión del Tribunal de Apelaciones y devolvemos el caso para nuevos procedimientos compatibles con esta opinión.
el fondo fáctico del caso está convenientemente resumido por el Tribunal de Apelaciones:
logia No., 11 compró los lotes 2911 y 2912 de Folker’s Garden City Acres No. 18 en diciembre de 1948. Ya existía en los lotes en el momento de su compra una base de construcción sobre la cual los propietarios anteriores habían tenido la intención de erigir una iglesia. La logia No. 11 en su lugar erigió su sala de reuniones en este foundation.In en septiembre de 1985, el demandante firmó un acuerdo de opción para comprar los lotes 2901 a 2910 de Folker’s Garden City Acres No.18. Esta propiedad es adyacente y colinda con la propiedad del Lodge Nº 11. El demandante dio un depósito de $1,000 y acordó comprar la propiedad por $18,000., Tenía la intención de construir viviendas de varias unidades en la propiedad.El demandante hizo que se hicieran dos inspecciones de la propiedad. Como resultado de la primera encuesta, el demandante recibió a principios de 1986 un «esquema» de su propiedad que mostraba la esquina noreste del edificio propiedad de la Logia No.11 tocando la línea de propiedad del demandante. A site plan for a sixty-two-unit apartment building was prepared using this schematic and submitted to Garden City for approval *139 on March 27, 1986., Poco tiempo después, el demandante se enteró, como resultado de la segunda encuesta, que la esquina noreste del edificio propiedad de la Logia No.11 invadió 1.2 pies en su propiedad. No obstante, en mayo de 1986 el demandante compró la propiedad por 18.000 dólares, según lo convenido.La Comisión de planificación de Garden City aprobó el plan de sitio del demandante el 28 de agosto de 1986, tal como fue presentado, sin conocimiento de la invasión. Sin embargo, como resultado de la invasión, el demandante no pudo obtener un seguro de título y, sin seguro de título, obtener financiación para su proyecto.,En julio de 1987, el demandante presentó la acción inmediata en el Tribunal de circuito de Wayne, solicitando daños y perjuicios resultantes de la invasión. Tras un día de juicio, el tribunal ordenó la invasión de quita y se encontró Lodge Nº 11 y la Gran Logia de manera conjunta y solidariamente responsables por los daños y perjuicios por un total de $797,215.46, exclusiva de los gastos e intereses. Esta segunda encuesta se hizo porque el demandante había » determinado que podría haber una invasión.»La Comisión de planificación aprobó erróneamente el número de unidades residenciales que se alojarán en el edificio propuesto por el demandante., El plan de sitio contemplaba una estructura con sesenta y dos unidades. Sin embargo, los requisitos de densidad limitaron el número de unidades a cincuenta y seis.
The Court of Appeals affirmed the injunction, and reversed all but 1 10,200 of the 7 797,215.46 damages award.
el Tribunal de Apelaciones rechazó la demanda del demandado de que la medida apropiada de daños y perjuicios era el valor de la propiedad sin la invasión menos el valor de la propiedad con la invasión., Al encontrar que la fórmula aplicable cuando una invasión resulta en un daño permanente o irreparable a la propiedad, el tribunal rechazó la formulación de daños del demandado en base a que la invasión del demandado continuaba y el daño causado era *140 reparable., Por lo tanto, el Tribunal concluyó que la medida correcta de los daños era el daño real sufrido que
incluye la diferencia entre el valor de la tierra antes del daño y el valor después del daño, o en su caso, el costo de restauración que ha sido o puede ser razonablemente incurrido, y el valor de la pérdida de uso de la tierra y la incomodidad y molestia para el propietario … y reflejan la adhesión a la regla establecida desde hace mucho tiempo de que » cuando una parte comete una transgresión, se le debe exigir que contemple todos los daños que legítimamente puedan derivarse de su acto ilegal.,»Allison V Chandler, 11 Mich 542, 561 (1863). al considerar que el Tribunal de primera instancia había empleado correctamente la medida de reparación por daños reales, el Tribunal revocó varios elementos del laudo y redujo algunos elementos de la indemnización por daños y perjuicios por considerarlos excesivos., El Tribunal no encontró un nexo causal entre la invasión y el precio de compra de la propiedad o los impuestos sobre la propiedad y encontró una falta similar de conexión causal entre la invasión y los costos del estudio del proyecto, el informe de Ingeniería, un plan de sitio adicional, ingeniería adicional, planes de construcción adicionales y la pérdida de ingresos por alquiler en las seis unidades por encima de lo que permitían los requisitos de densidad. Por último, el Tribunal de apelación anuló la indemnización por pérdida de ingresos por concepto de alquiler y pérdida de apreciación., Sostuvo que, si bien la pérdida neta de alquiler y el lucro cesante pueden otorgarse como daños y perjuicios por invasión, «los daños y perjuicios se otorgan como resultado de las lesiones sufridas por los bienes existentes en el momento de la invasión.» Id. a los 48. El tribunal rechazó la demanda del demandado de que el demandante * 141 estaba obligado a mitigar los daños y el argumento de que la doctrina equitativa de las manos sucias impedía la eliminación de la invasión., El Tribunal de Apelaciones devolvió el caso para un nuevo juicio con respecto a los daños y perjuicios y confirmó específicamente la adjudicación del Tribunal de primera instancia del costo de la segunda encuesta y los costos incurridos en relación con los intentos de los empleados del demandante para resolver la invasión. Id.
ambas partes apelaron la decisión ante este Tribunal. Leave to appeal was initially denied. Una moción de reconsideración presentada por los Oddfellows fue aceptada, y este Tribunal concedió autorización para apelar. Dirigimos específicamente los «partidos»…, incluir entre las cuestiones a ser informadas si sería materialmente injusto no permitir que la defensa, en cualquier procedimiento de prisión preventiva, persiga las teorías de la posesión adversa y la aquiescencia, así como los otros argumentos contra la eliminación de la intrusión que se han presentado a este Tribunal.»
II
en apelación en este tribunal, el demandado argumenta que *142 El Tribunal de primera instancia y el Tribunal de Apelaciones cometieron un error legal porque ninguno de los tribunales consideró las dificultades relativas a las partes que resultarían de una orden para eliminar la invasión., La respuesta del demandante señala que esta cuestión exacta no se planteó en el Tribunal de primera instancia ni en el Tribunal de apelación; por lo tanto, no está debidamente ante este Tribunal. Sin embargo, la norma no es inmutable, en particular cuando la reclamación es de naturaleza equitativa. «La diferencia es que la práctica es extremadamente rara en derecho; mientras que en equidad es necesaria en su debido momento para que el Tribunal no emita un decreto inconcebible.»Prudential Ins Co v Cusick, 369 Mich 269, 291; 120 NW2d 1 (1963), citando Dation V Ford Motor Co, 314 Mich 152, 160; 22 NW2d 252 (1946)., Por lo tanto, estamos de acuerdo con el Tribunal de Apelaciones en que, a pesar de la falta de Procedimiento del acusado, rechazar la revisión podría conducir a la entrada de un resultado desmesurado. 190 Mich App 45.
crear un remedio apropiado cuando una estructura invade la tierra de otra plantea problemas especiales y ha dado lugar a soluciones especiales. Dobbs, Remedies, § 5.6, p 355. «En tales casos, el enfoque consiste en equilibrar varios factores, la dificultad relativa de las partes y las acciones entre ellas, y conceder o denegar la medida cautelar, según parezca indicar el saldo.» Id.,
*143 este Tribunal ha reconocido desde hace mucho tiempo que » examinará todas las circunstancias del caso y, si es evidente que la reparación solicitada es desproporcionada con respecto a la naturaleza y el alcance del perjuicio sufrido, o que es probable que sea, el tribunal no interferirá sino que dejará que las partes busquen algún otro remedio.»Hall v Rood, 40 Mich 46, 49 (1879).
el proceso es quizás mejor descrito como » equilibrar todas las acciones de la situación.»4 Restatement Torts, 2D, § 941, comentario a, pág. 581., Al equilibrar las dificultades y la equidad con respecto a la invasión, los tribunales se guían por dos consideraciones centrales: un interés en evitar la aprobación judicial del dominio eminente privado por parte del usurpador, y un interés en prevenir la extorsión por parte del usurpador, que puede usar la orden judicial para «comprometer» la reclamación. Dobbs, supra.
* 144 por lo tanto, a menos que la carga para el demandado de eliminar la invasión sea desproporcionada a la dificultad para el demandante al permitir que la invasión permanezca, se emitirá una orden judicial. Id. 356; Hall, supra, 49., Sin embargo, la cuestión no se resuelve simplemente determinando qué ventaja ganará el demandante si un requerimiento judicial emite; una resolución justa de la cuestión requiere examinar las dificultades que el demandante sufrirá en ausencia de un requerimiento judicial. En otras palabras, la investigación no es simplemente
una buena medida de ventajas relativas y una negación de la orden judicial si la balanza se inclina a favor del acusado., La ley no concede una medida cautelar simplemente por la ventaja que el demandante podría obtener de ella, y no rechaza una medida cautelar simplemente por la conveniencia que la negativa podría proporcionar al demandado.
Como reconocieron los redactores de la nueva declaración, la investigación va más allá. El tribunal también debe examinar el » carácter de la conducta (incluidos los motivos respectivos) del demandado y del demandante ….» Id. en 581.,
Por lo tanto, los redactores de la reafirmación señalaron expresamente que un demandante puede ser parcialmente responsable de las dificultades que un demandado sufriría de la concesión *145 de una orden judicial y que un factor que pesaría contra un demandante es el «conocimiento del demandante de la existencia de … efectos adversos » de la decisión del demandante de mudarse a un área afectada negativamente. Id., comentario b, pág. 581.,
Si bien un tribunal no está obligado a equilibrar las dificultades relativas y la equidad si la invasión fue resultado de un acto intencional o intencional, Dobbs, supra, págs. 355 y 357, estamos de acuerdo con la afirmación del demandado de que no hay pruebas que demuestren que la invasión fue intencional o intencional, y que el Tribunal de primera instancia cometió un error al emitir una orden judicial obligatoria sin equilibrar las dificultades relativas a las partes.
III
la lesión al demandante como resultado de la invasión es leve. El edificio invade solo 1.,2 pies y no se observó en la encuesta inicial. Además, queda suficiente propiedad para satisfacer los requisitos de retroceso de la ciudad, incluso sin la franja de tierra invadida.
aunque el demandante argumenta que la invasión impide la construcción de un edificio de apartamentos en la propiedad, el testimonio del juicio mostró que no habría impedimentos para la aprobación del plan del sitio, el seguro de título o el financiamiento de la construcción, si la propiedad invadida fuera excluida *146 de las propiedades del demandante., Por otra parte, el testimonio en el juicio, al que no se formularon objeciones, indica que, debido a la antigüedad de la estructura, ni el edificio ni el muro podían moverse sin causar el derrumbe del edificio.
examinando el carácter, la conducta y los motivos de las partes, 4 Restatement Torts, 2D, § 941, comentario a, es evidente que el demandante sabía antes de comprar la propiedad que una parte del edificio de los Oddfellows se encontraba en la propiedad que tenía la intención de comprar., Como abogado con treinta años de experiencia en la industria de la construcción, también sabía que no podría obtener un título claro para la invasión de 1.2 pies. Sin un título claro, ni el seguro de título ni el financiamiento de la construcción estaban disponibles, y sin el financiamiento de la construcción, la construcción no podía comenzar. A pesar de conocer los problemas asociados con dicha compra, el demandante compró la propiedad.,
Además, el plano original presentado a la Comisión de planificación de Garden City pedía que se construyeran sesenta y dos unidades en la propiedad y se presentó a la Comisión sobre la base de la inspección inicial de la propiedad, que mostró solo que el edificio del demandado estaba colindando con la línea de propiedad del demandante. A los pocos días de esta presentación, la segunda encuesta del demandante descubrió la invasión. En ese momento, según el testimonio del juicio, el demandante debería haber presentado un plan de sitio revisado que mostrara la invasión., No lo hizo, y, casi seis meses después, la Comisión aprobó el desarrollo de sesenta y dos unidades, a pesar de que los requisitos de densidad en vigor en ese momento habrían permitido que sólo cincuenta y seis unidades se construyeran en la propiedad.
*147 el Demandante argumenta que el plan de sitio original habría sido protegido para permitir la construcción de sesenta y dos en lugar de cincuenta y seis unidades si solo hubiera comenzado a construir bajo la aprobación inicial del plan de sitio, lo que podría haber ocurrido si hubiera obtenido financiación más rápidamente., No ofrece ninguna autoridad para la propuesta de que la Comisión de planificación hubiera aprobado así el plan de sesenta y dos unidades. El argumento del demandante tampoco reconoce su propia obligación de informar a la Comisión de planificación de la invasión., Si bien el testimonio del director de Desarrollo Comunitario de Garden City indicó que la Comisión de planificación probablemente se habría visto obligada a emitir el permiso para las sesenta y dos unidades aprobadas como resultado de su error, el director también declaró que el demandante había presentado un plan de sitio revisado que revelaba la invasión, la Comisión de planificación habría «más probable» descubierto su error con respecto a los requisitos de densidad, y no habría aprobado las sesenta y dos unidades.
contra la conducta del demandante, sopesamos la conducta del demandado., No se discute que la Fundación para la sala de reuniones de los Oddfellows estaba donde está ahora cuando los Oddfellows compraron la propiedad en 1948. La sala de reuniones se construyó sobre los cimientos existentes. El demandado no estaba al tanto de la invasión hasta que el demandante lo señaló a su atención y, al enterarse, preguntó acerca de la compra de la tira al demandante. El demandante sostiene que la conducta del demandado fue » stonewall.»Parece que el demandante prometió entregar una copia de la segunda encuesta al demandado, pero no lo hizo., Aunque no está claro qué parte es responsable de la ruptura de las negociaciones, el demandado sostiene con apoyo de registro que la única solución del demandante *148 al problema era que los compañeros extraños movieran la estructura.
En general, la dificultad para el demandado como resultado de la eliminación de la invasión supera la dificultad para el demandante como resultado de permitir que la estructura de invasión a permanecer. Bajo la totalidad de las circunstancias, el balance de las dificultades pesa mucho a favor del acusado., Así pues, la orden de eliminar la intrusión no es compatible con la justicia y la equidad y debe anularse.
IV
si bien la Corte de Apelaciones reconoció correctamente que la medida de daños se basa en la calificación del daño como reparable o irreparable, caracterizó incorrectamente el daño instantáneo como reparable. La medida de los daños era incorrecta no sólo en la caracterización errónea de la naturaleza del daño, sino también en la formulación de la medida de los daños.
un lesionado por la invasión de otro tiene derecho a una indemnización por el daño en dos niveles., En primer lugar, un demandante tendrá derecho a daños generales por la lesión. Dobbs, Supra, § 3.2, pág. 138. «los daños enerales son tales que la ley implica o presume que se han acumulado por el mal reclamado.»Bateman v Blake, 81 Mich 227, 231; 45 NW 831 (1890). En segundo lugar, un demandante también puede tener derecho a daños consecuentes o especiales si se declara específicamente y proved.Id. » daños especiales * 149 son tales que realmente tuvo lugar, pero no están implícitos por la ley.» Id.,
Cuando el daño consiste en una violación de la propiedad que resulta en un daño a la tierra, la medida general de los daños es la disminución en el valor de la propiedad si el daño es permanente o irreparable. O’Donnell v Oliver Iron Mining Co, 262 Mich 470, 477; 247 NW 720 (1933). Si la lesión es reparable, o temporal, la medida adecuada de los daños es el costo de restauración de la propiedad a su estado original, Si es menor que el valor de la propiedad antes de la lesión. Id. Sin embargo, la norma es flexible en su aplicación. Schankin v Buskirk, 354 Mich 490, 494; 93 NW2d 293 (1958)., El objetivo final es la indemnización por el daño o perjuicio causado. Así pues, puede utilizarse el método más apropiado para indemnizar al demandante por la pérdida. Id.
para determinar si la fuente de la lesión es permanente o temporal, recurrimos nuevamente al profesor Dobbs. Se utilizan varios factores para determinar si la invasión es permanente o temporal. Cuando la invasión «es físicamente permanente o es probable que continúe indefinidamente», es apto para ser considerado permanente. Dobbs, Supra, § 5.4, pág. 338. «Probable que continúe indefinidamente», sin embargo, no significa que la estructura durará para siempre., «Es suficiente que, considerando todos los factores relevantes, parece probable que continúe sin un punto de parada claro….» Id. en 339. La permanencia física por sí sola no justifica la clasificación de una invasión como permanente. La intrusión también debe ser » legalmente permanente, en el sentido de que los tribunales * 150 no requerirán su eliminación.» Id. a 340. Finalmente, qué parte busca daños permanentes también es un factor. Id. en 341.
en el caso presente, la estructura es físicamente permanente porque es » probable que continúe sin ningún punto de parada claro.,»Es legalmente permanente porque, como sostenemos hoy, la orden de removerlo no debería haber sido emitida. Reconocemos, sin embargo, que es el infractor demandado quien busca pagar daños permanentes y así adquirir un derecho de dominio eminente privado. No sancionamos las tomas privadas de tierras privadas para fines privados. Sin embargo, tampoco podemos ignorar una indemnización por daños y perjuicios en una cantidad que crea la posibilidad de un «compromiso» equidad no debe sancionar.,
por lo tanto, sostenemos que el Tribunal de Apelaciones erró al declarar la medida de los daños como la disminución en el valor o el costo de las reparaciones a la propiedad. Debido a que la invasión es permanente, la medida correcta de los daños es la disminución en el valor de la propiedad en sí representada por el valor de la propiedad sin la invasión, menos el valor de la propiedad con la invasión o, alternativamente, el valor de la franja de tierra en la que se encuentra el edificio.
*151 en el presente caso, el demandante había acordado pagar 18.000 dólares por la propiedad antes de enterarse de la invasión., Incluso después de que se descubrió la invasión, pagó el precio de venta de la propiedad. Por lo tanto, la invasión no devaluó la propiedad. En la devolución, el demandante tiene derecho a recuperar solo el valor alternativo de la franja de 1,2 pies de tierra en la que se encuentra la estructura, en lugar del valor del resto de la propiedad que todavía tiene el beneficio de usar.,
el Tribunal de Apelaciones permitió que se mantuvieran dos elementos de daño especial: el costo del tiempo empleado por los empleados del demandante en el intento de remediar la situación, y el costo de un segundo estudio realizado en la propiedad después de que el estudio inicial revelara que el edificio de los compañeros extraños estaba peligrosamente cerca de invadir la propiedad que el demandante tenía la intención de comprar. No estamos de acuerdo en que el demandante tenga derecho a recuperar el tiempo que sus empleados gastaron en intentar remediar la invasión., Si hubiera evitado apresurarse a través del proyecto en primera instancia, el tiempo de sus empleados no se habría gastado en la búsqueda de una solución al problema. Dado el hecho de que no podemos concluir del expediente que el demandante intentó negociar la eliminación de la invasión, los daños por las actividades de sus empleados son demasiado especulativos.
*152 el demandante tampoco tiene derecho a recuperar los costos de la segunda encuesta porque este gasto no fue causado por el agravio del demandado., La encuesta tuvo lugar antes de que el demandante ejerciera su opción de compra y fue necesaria para permitirle tomar la decisión de comprar.
conclusión
en suma, sostenemos hoy que el Tribunal de Apelaciones y el Tribunal de primera instancia se equivocaron cuando no tuvieron en cuenta las dificultades relativas y las acciones al determinar la conveniencia de ordenar que se eliminara la invasión. Nuestra revisión del expediente revela que las dificultades y la equidad bajo los hechos de este caso pesaron fuertemente a favor del acusado. Por lo tanto, la orden de eliminar la invasión se invierte.,
Además, sostenemos que el Tribunal de Apelaciones declaró incorrectamente la medida de daños y perjuicios que se utilizará en un nuevo juicio sobre estos hechos. La medida correcta de los daños es el valor de la franja de 1.2 pies de tierra en sí.
we therefore affirm in part and reverse in part the decision of the Court of Appeals and remand the case to the trial court for further proceedings consistent with this opinion.
CAVANAGH, C. J., and LEVIN, BRICKLEY, Riley, GRIFFIN, and MALLETT, JJ., coincidió con BOYLE, J.,
notas
La Gran Logia de Michigan fue inicialmente considerada responsable conjunta y solidariamente de la indemnización por daños y perjuicios. However, the Court of Appeals reversed the ruling; thus, the only appellant in this appeal is the Independent Order of Oddfellows, Garden City Lodge No.11.
el Demandado sostiene que el Tribunal de Apelaciones erró en la que sostiene que el demandante no tenía ninguna obligación de evitar los perjuicios que pudiera razonablemente evitarse. Si bien no llegamos a este argumento, tomamos nota de nuestro acuerdo con la afirmación del acusado. La doctrina de evitar daños ha sido reconocida durante mucho tiempo en Michigan., Véase Gilbert v Kennedy, 22 Mich 117( 1871); Talley v Courter, 93 Mich 473; 53 NW 621 (1892); McCullagh V Goodyear Tire & Rubber Co, 342 Mich 244; 69 NW2d 731 (1955). Solo cuando el daño es el resultado de «un agravio intencional o positivo y continuo del demandado» no se aplicará la doctrina de las consecuencias evitables. Allen v Morris Building Co, 360 Mich 214; 103 NW2d 491 (1960). Véase también 4 Restatement Torts, 2D, § 918 (2), p 500.
439 Mich 970 (1992).
440 Mich 888 (1992)., Sin embargo, una moción de reconsideración presentada por Kratze como Apelante Cruzado fue denegada. Id.
rechazamos la invitación del acusado a excusar su incumplimiento en el levantamiento de las defensas de aquiescencia y posesión adversa. Nuestra revisión del expediente no nos convence de que se produciría una injusticia manifiesta al excluir estas defensas en un nuevo juicio sobre la cuestión de los daños.
las dificultades relativas a las partes es solo uno de los muchos factores que un tribunal puede considerar al determinar la conveniencia de emitir un requerimiento judicial contra un agravio. See, E. G.,Tor en el caso, incluyendo los siguientes factores primarios:
(a) la naturaleza del interés a proteger,
(b) la adecuación relativa al demandante de la medida cautelar y de otros recursos,
(c) cualquier demora injustificada por el demandante en la presentación de la demanda,
(d) cualquier mala conducta relacionada por parte del demandante,
(e) la dificultad relativa que puede resultar para el demandado si se concede una medida cautelar y para el demandante si se deniega,
(F) los intereses de terceros y del público, y
(g) la viabilidad de enmarcar y hacer cumplir la orden o sentencia.,
En otras palabras:
en los casos en que se solicita una medida cautelar obligatoria la regla … es que el Tribunal equilibrará el beneficio de una orden judicial al demandante contra los inconvenientes y daños al demandado, y otorgará una orden judicial o otorgará daños y perjuicios como parezca más consistente con la justicia y la equidad en todas las circunstancias del caso.,
la sección 941 de la reafirmación establece:
la dificultad relativa que puede resultar para el demandado si se concede una orden judicial y para el demandante si se niega, es uno de los factores a considerar para determinar la idoneidad de la orden judicial contra agravio.
a uno se le debe permitir tomar la tierra de otro simplemente porque está dispuesto a pagar por ella. Esto equivaldría a un dominio eminente privado., A nadie se le debe permitir llevar a cabo esto indirectamente, invadiendo intencionalmente con la esperanza de que se le niegue una orden judicial y se le permita permanecer en la tierra. La segunda consideración se mueve en la dirección opuesta. Aunque el dominio eminente privado no puede ser sancionado, tampoco puede la extorsión, y si se emite una orden judicial para proteger una franja insignificante de la Tierra del demandante a expensas del demandado de derribar un edificio grande, uno puede esperar que el demandante, habiendo obtenido la orden judicial, «se comprometa» por una figura extorsiva.,
Esta es una conducta que la equidad no debe sancionar.
una invasión por parte de un propietario de tierras contiguas es intencional o intencional, normalmente se otorgará una orden judicial obligatoria para obligar a su remoción, sin tener en cuenta las comodidades o dificultades relativas que puedan resultar de ordenar su remoción.
Véase también Ives v Edison, 124 Mich 402, 411; 83 NW 120 (1900) (donde el acusado «prefirió actuar sin esperar a que el Tribunal determinara la controversia», el acusado actuó por su cuenta y riesgo y el juez de circuito debería haber otorgado una orden judicial).,
en el juicio, el demandante declaró que preferiría que el edificio fuera derribado porque, en su opinión, el edificio era una monstruosidad y presentaba un peligro para la seguridad.
el demandado no argumenta que el demandante no defendió artículos de daños especiales, aunque observamos que la demanda del demandante incluía solo una oración por daños generales.
esta medida de daños se » evalúa sobre la teoría de que el demandado en ese momento tomó y se apropió de un interés en la propiedad de los demandantes por el que debe pagar.,»Clinard V Town of Kernersville, 215 NC 745, 752; 3 SE2d 267 (1939), citado en Dobbs, Trespass to land in North Carolina part II: Remedies for trespass, 47 NC L R 334, 345 (1969).
El Profesor Dobbs cita un ejemplo que es directamente aplicable en el presente caso.,
si un acusado de buena fe calcula mal su línea fronteriza y accidentalmente construye una pequeña porción de su casa sobre la línea en la Tierra del demandante, muchos tribunales le permitirán mantenerla allí en pago de daños, ya que sería una dificultad intolerable obligarlo a derribar una casa entera para evitar invadir unos pocos centímetros cuadrados.
Véase n 9; Véase también Restatement, Supra, § 941, comentario c, págs. 582 a 584. No es difícil imaginar un escenario en el que el demandante «resolvería» por la propiedad en sí en satisfacción de la sentencia., El demandante sería entonces propietario de los dos últimos lotes, que colindan con la propiedad que ya posee en ambos lados de la propiedad de los Oddfellows.
el Tribunal de Apelaciones ya ha anulado una gran parte de la indemnización por daños y perjuicios porque esos daños no fueron causados por la invasión, o porque eran demasiado especulativos. Estamos de acuerdo con esa medida. Los daños no causados por la invasión, o los daños basados en un negocio que aún no existe no deberían haber sido otorgados., Además, los daños por el precio de compra de la propiedad son manifiestamente excesivos, dado que el demandante se queda con la mayor parte de la propiedad y que la invasión no afectó al número de unidades que se le permitió construir.
Además, los daños y perjuicios Otorgados por el tiempo empleado incluyeron ochenta horas gastadas por el gerente del apartamento del demandante en la recalificación de la propiedad. Este tiempo se habría gastado independientemente de la invasión. Por lo tanto, no puede decirse que esta partida de gastos de los empleados haya sido causada por la invasión.