Esta es la parte 8 de nuestra guía del propietario para la detección de inquilinos. Si ha aterrizado aquí directamente, no se preocupe, cubrimos todo lo que necesita saber sobre las verificaciones de antecedentes de alquiler a continuación.
una verificación de antecedentes de alquiler es como una radiografía que le permite ver debajo de la superficie de un inquilino potencial.
esta imagen puede sonar una campana para los nostálgicos fans de Los Simpsons.,
quizás recuerdes la vez que Homer fue a los médicos para una radiografía.
el propósito de la verificación de antecedentes de alquiler es ver cualquier problema que pueda estar oculto debajo de la superficie.
es una forma sencilla de identificar señales de alerta y evitar inquilinos problemáticos.
en esta publicación, responderemos a la pregunta, «¿en qué consiste una verificación de antecedentes de alquiler?»
para simplificar, usaremos uno de nuestros informes SmartMove como ejemplo de referencia en esta publicación.,
pero antes de que nos adelantemos. comencemos con
¿Qué es una verificación de antecedentes de alquiler?
una verificación de antecedentes de alquiler es una herramienta de detección adicional que permite a los propietarios ver varios aspectos del comportamiento pasado de un solicitante de inquilino.,
La mayoría de los datos que usted verá viene de las tres principales agencias de informes de crédito:
- TransUnion
- Equifax
- Experian
estos datos ayuda a pintar una imagen de cómo la responsabilidad de un inquilino podría ser.
algunos propietarios miran el puntaje de crédito general mientras que otros prestan atención específica a los detalles del informe.
¿de dónde obtienen sus datos las agencias de crédito?,
«estas tres agencias de crédito recopilan información de sus acreedores, como un banco, un emisor de tarjeta de crédito o una compañía de financiamiento de automóviles. También obtienen información sobre usted de registros públicos, como registros de propiedad o de la corte. Cada oficina de crédito obtiene su información de diferentes fuentes, por lo que la información en el informe de una oficina de crédito puede no ser la misma que la información en el informe de otra oficina de crédito.»- Source FederalReserve
¿en qué consiste una verificación de antecedentes de alquiler?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., Puede hacer clic en cualquiera de los elementos de arriba para que se tire hacia abajo de la página para obtener más información.
datos Personales
El inquilino solicitante ingresa esta información. Toda esta información es requerida excepto el segundo nombre.
lea esto si el solicitante no tiene un número de seguro social o no está dispuesto a proporcionarlo.
los datos personales proporcionados en este cuadro son importantes porque solo hay tres identificadores principales para cualquier persona:
- Nombre
- Fecha de nacimiento
- Número de Seguro Social
con más de 325 millones de, residentes es mejor obtener los tres identificadores.
Stephen White es el nombre de nuestro CEO aquí en RentPrep y la última vez que comprobamos que había más de 2,600 nombres coincidentes en la base de datos de EE.
esto significa que todavía es posible tener dos Stephen White con la misma fecha exacta de nacimiento.
dirección actual del inquilino
esto también es proporcionado por el inquilino y es información importante. Esta dirección actual debe coincidir con la información proporcionada en la solicitud de alquiler.,
es una buena idea comprender la situación de vida actual del solicitante.
no asuma que actualmente están alquilando, ya que podrían ser dueños de su casa actual y están pasando por un divorcio o tal vez viven con la familia actualmente.
una simple pregunta previa a la selección, como «¿alquila actualmente y, si es así, dónde?»debería ayudarte a entender mejor su situación actual. Es una buena idea mantener notas durante todo el proceso de selección de inquilinos para que pueda hacer referencia a ellos más adelante.,
ingresos del solicitante del inquilino
con nuestros informes SmartMove, el solicitante del inquilino escribirá sus ingresos.
en este punto, el solicitante debe ser muy consciente de su relación de renta a ingresos.
sus requisitos de ingresos mínimos deben estar establecidos en sus criterios de selección de inquilinos.
querrá verificar lo siguiente:
- ¿Los ingresos que aparecen en la verificación de antecedentes de alquiler coinciden con los que aparecen en su solicitud de alquiler?
- ¿cumplen con su estándar de ingreso mínimo?,
puntaje de crédito del solicitante del inquilino
la verificación de antecedentes de alquiler a través de nuestros informes SmartMove proporciona un puntaje de crédito que varía de 300 a 850.
la partitura se mostrará junto con una gama de colores para facilitar la interpretación.,
- Mal
- Baja
- Feria
- Buena
- Excelente
en La partitura misma es determinada por varios factores que vamos a romper en la imagen de abajo.
Un puntaje de crédito es una compilación de muchos factores. TransUnion ha creado su propio ResidentScore que se adapta a la industria del alquiler.,
esto se hace dando más peso al historial de pagos, ya que esta información es más importante para un propietario.
generalmente hay una discrepancia entre las agencias de crédito y lo que reportan para un puntaje de crédito. Cada oficina utiliza un modelo fico diferente para evaluar el crédito.
este desglose es específico del TransUnion ResidentScore utilizado con SmartMove. Si su solicitante ejecuta su propio crédito a través de un servicio diferente, el número puede diferir.
Por ejemplo, Credit Karma utiliza un modelo VantageScore donde TransUnion SmartMove se basa en un modelo FICO.,
el modelo FICO es un modelo mucho mejor (en nuestra opinión) porque fue la gran mayoría de los bancos utilizan cuando evalúan el crédito para una hipoteca.
Credit Karma sabe que su cliente quiere ver una mejor puntuación. Si presentaban puntajes de crédito más bajos utilizando el modelo clásico de FICO de 2004, no retenían tantos usuarios.
Historial de direcciones
las grandes bases de datos están cultivando información sobre nosotros todo el tiempo.,
te inscribiste en una revista hace 10 años en una residencia y te facturaron un plan de teléfono celular a tu última residencia. Existe la posibilidad de que la información se vendiera y eventualmente terminara en una de las bases de datos de las que TransUnion extrae información.
así es como una verificación de antecedentes puede extraer el historial de direcciones anterior. Tenga en cuenta que estas direcciones no están verificadas y no necesariamente significan que estaban alquilando.
el solicitante podría haber estado viviendo con su familia en una de esas direcciones conocidas.,
Compare el historial de direcciones con lo que se incluyó en su solicitud de alquiler. Usted querrá llamar y verificar con los propietarios actuales y anteriores que el solicitante era un inquilino.
un buen historial de alquiler es un signo de un inquilino estable. Si tienes a alguien sin historial de alquiler, estás asumiendo más riesgo con un producto desconocido. En estos casos (generalmente alquileres para jóvenes o estudiantes) muchos propietarios requerirán un co-firmante y/o un depósito de seguridad incrementado.,
Historial de empleo
Similar al historial de direcciones, Los registros de historial de empleo se cultivan a partir de grandes bases de datos.
estos registros no se verifican, por lo que es importante que llame al empleador actual para verificar la información.
en el video de arriba, nuestro CEO, Steve White, te explica cómo hacer una llamada de verificación de empleo.
Tradelines
las líneas comerciales (o tradelines) son cuentas en una verificación de antecedentes o Informe de crédito.,
esta imagen muestra las líneas comerciales asociadas con nuestros informes SmartMove.
las cuentas más comunes para los inquilinos son cuentas rotativas (tarjetas de crédito) o cuentas a plazos (cualquier cosa con un plan de pago fijo, como un préstamo para automóvil o un préstamo estudiantil).
puede obtener más información sobre las líneas comerciales en nuestro artículo de la base de conocimientos.
Collections
cuando un cliente tiene una línea comercial que no recibe el pago, la cuenta se puede enviar a collections.,
las cuentas más comunes son servicios públicos locales, tarjetas de crédito, deudas médicas y teléfonos celulares.
esto es una señal de alerta porque la mayoría de los servicios no van inmediatamente a la recolección cuando el pago se retrasa.
los acreedores normalmente envían una cuenta a cobros después de seis meses de impago, pero este plazo varía según el tipo de cuenta.
un pago atrasado de una sola vez puede considerarse un error, pero una recopilación en su informe muestra un patrón de falta de pago.,
algunas colecciones pueden obtener salarios. Esto solo puede suceder si el acreedor lleva al consumidor a los tribunales y se le otorga una sentencia.
si tiene un inquilino con salarios embargados, significa que esos fondos se eliminan de su paga antes de que vean su cheque de pago.
declaración del consumidor
un consumidor (o su caso un solicitante de inquilino) tiene la oportunidad de emitir una declaración del consumidor en su informe.,
la imagen de arriba es cortesía de creditcards.com y es una muestra de cómo se ve una declaración del consumidor. En este caso, una declaración del consumidor a TransUnion relativa al robo de identidad.
esta es una declaración concisa de 100 palabras o menos que le da al consumidor la oportunidad de explicar las cosas en su informe.
hay dos tipos de declaraciones (según Experian) que un inquilino puede solicitar que se agreguen a su informe de crédito.,
- Una cuenta específica de la disputa
- declaración General
La cuenta específica de la disputa está vinculado directamente a la cuenta en cuestión. Si esa cuenta se elimina del informe, el estado de cuenta se elimina al mismo tiempo.
el estado general dura hasta dos años en un informe de crédito y no se elimina cuando se elimina una cuenta específica de un informe.,
esto podría ser útil para explicar si su crédito se vio afectado negativamente debido a fraude, deuda médica o un error o disputa con una empresa.
Consultas
En esta sección del informe de antecedentes, verás alguna pregunta sobre el solicitante del registro.
las consultas de crédito son solicitudes de una «empresa legítima» para verificar su crédito. Si su solicitante solicitó un préstamo para automóvil con un banco, el banco verificaría su crédito creando una consulta.,
las consultas de crédito se clasifican como «consultas duras» o «consultas suaves», y solo las consultas duras tienen un efecto en una puntuación FICO (fuente MyFico).
nuestros informes SmartMove & los informes de verificación de crédito son una extracción suave del crédito.
digamos que su solicitante solicitó recientemente múltiples préstamos estudiantiles, múltiples Préstamos para Automóviles y múltiples tarjetas de crédito.
los préstamos para estudiantes y automóviles serían tratados como una sola consulta., Esto se debe a que se considera normal comprar estos.
sin embargo, cada consulta de tarjeta de crédito se registrará como una consulta separada. Esto se debe a que alguien podría ser considerado un riesgo de crédito más alto si está tratando de abrir varias líneas de crédito en un corto período de tiempo (Fuente MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Capítulo 7 – estos permanecen en un informe de crédito durante 10 años a partir de la fecha de presentación porque no hubo reembolso
Capítulo 13 – Estos se eliminan siete años a partir de la fecha de presentación porque hubo reembolso parcial o total
algunos propietarios harán concesiones para una bancarrota del capítulo 13 (como un depósito de seguridad aumentado) pero no aceptarán a un solicitante con un capítulo 7 registrado.,
si su solicitante tiene un fallo civil, esto significa que fue demandado y perdido y que el tribunal le debía una deuda. Estos permanecen durante siete años en un informe.
los gravámenes fiscales ocurren cuando un solicitante de inquilino no ha pagado sus impuestos. Los gravámenes tributarios no pagados permanecen por 15 años, mientras que los gravámenes tributarios pagados permanecen por siete años a partir de la fecha de pago.
la información se mostrará junto con el registro público si se paga, se descarga o se liquida (fuente – Experian).,
a partir del 1 de julio de 2017, La gran mayoría de los juicios y gravámenes se eliminan de los informes de crédito.
debido a estos cambios, se estima que el 96% de las sentencias civiles y el 50% de los gravámenes fiscales se han eliminado de los informes de crédito. Las quiebras no se vieron afectadas (fuente).
esto es si está ejecutando un informe de crédito. Nuestros informes Basic, Pro y Platinum incluyen una búsqueda separada fuera de un informe de crédito estándar que nos permite acceder a esta información.,
Eviction Records
la imagen de arriba muestra una plantilla de lo que se proporciona en un registro de desalojo en uno de nuestros informes.
aquí hay un resumen rápido de cada elemento.,IV id=»cb86a7a00d»>Demandante – Normalmente el propietario, el complejo de apartamentos o el administrador de la propiedad
el historial de alquileres anteriores es un buen indicador de cómo será un inquilino en el futuro.,
es por eso que el historial de desalojos es uno de los elementos más reveladores en un informe de antecedentes.
TransUnion realizó un estudio donde analizó registros de casi 200 propiedades comparando inquilinos que fueron desalojados con aquellos que no fueron desalojados.
Solicitante Un representará a los inquilinos que fueron desalojados, mientras que el Solicitante B representa a aquellos que no fueron desalojados.
encontraron que el 21.7% de los inquilinos desalojados tenían un desalojo previo registrado, mientras que solo 5.,El 5% del grupo B No desalojado tuvo un desalojo previo.
¿qué significan estos datos?
significa que si su solicitante de inquilino tiene un desalojo registrado, es mucho más probable que sea desalojado nuevamente.
pasar por un segundo desalojo es como la segunda vez a través de una casa encantada.
el miedo a lo desconocido se ha eliminado, y es por eso que debe tener miedo de alguien que tiene un desalojo en el registro.,
no van a tener miedo de pasar por otro desalojo.
antecedentes penales
las formas en que se deben considerar los antecedentes penales están cambiando en muchas áreas. Es importante revisar las leyes locales para asegurarse de que no haya consideraciones adicionales en su área.
cubrimos esto en detalle en la página de criterios de selección de inquilinos en que ya no debe usar una política criminal general con sus alquileres.,
sin embargo, los antecedentes penales son herramientas de detección permisibles si puede crear un nexo (palabra elegante para conexión) entre un historial penal y por qué alguien no sería un buen inquilino.
cuando solicita una verificación de antecedentes de alquiler, los datos recopilados de los antecedentes penales provienen de Tribunales de todo el país.
con nuestros informes SmartMove, hay más de 200 millones de Registros buscados A nivel estatal y Federal.
una verificación de antecedentes recopilará todos los datos criminales disponibles que sean reportables.
los antecedentes penales son reportables por hasta 7 años bajo las reglas de la FCRA.,
una condena penal es reportable indefinidamente.
¿diferencia entre arresto y condena?
arrestado: Esto indica que fue detenido, pero no necesariamente significa que fue condenado.
acusado: este es el siguiente paso en el que la oficina del Fiscal tomará una decisión sobre si acusarlo. Esto declara cargos criminales que enfrenta.
condenado – la persona ha sido probada o declarada culpable del delito.
sentenciado-esto es cuando se emite una sentencia formal que detalla el castigo.
¿Por qué importa el tipo de antecedentes penales?,
HUD explica claramente que no debe negar a un solicitante basándose únicamente en un arresto sin condena.
«un proveedor de vivienda que niega vivienda a personas sobre la base de arrestos que no resultan en una condena no puede probar que la exclusión realmente ayuda a proteger la seguridad y/o la propiedad de los residentes.»
este documento HUD de 10 páginas se reduce a dos párrafos en la conclusión.,
» Las políticas que excluyen a personas basadas en antecedentes penales deben adaptarse para servir al interés sustancial, legítimo y no discriminatorio del proveedor de vivienda y tomar en consideración factores tales como el tipo de delito y la duración del tiempo desde la condena. Cuando una política o práctica excluye a personas con solo ciertos tipos de condenas, un proveedor de vivienda seguirá teniendo la carga de probar que cualquier efecto discriminatorio causado por dicha política o práctica está justificado. Tal determinación debe hacerse caso por caso.,»
Básicamente, si vas a usar un registro de antecedentes penales en tu investigación, debes presentar un caso viable de por qué ese delito pone en peligro la seguridad y/o la propiedad de los residentes.
AKAs
AKAs significa «también conocido como» el apellido de soltera es el ejemplo más común de un ALIAS.
si el nombre de su solicitante es «Michael Smith», un alias puede aparecer como » Mike Smith.,»
en el sentido penal, si la persona cometió un delito bajo un alias conocido (o seudónimo), ese alias aparecerá en esta sección.
algunas personas tienen un alias conocido que actúa como un apodo, mientras que otros han pasado por los pasos legales para cambiar su nombre.
aquí hay una lista de atletas famosos que probablemente tendrían un AKA en su verificación de antecedentes.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr.,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson, Jr.)
- Chad Ochocinco (Chad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (Sharmon Shah)
- Spud Webb (Anthony Jerome Webb)