¿cuánto tiempo planeaste quedarte en tu casa cuando la compraste? Muchos agentes de bienes raíces le dirán que la propiedad de una casa vale la pena después de 5 años. Pero la burbuja inmobiliaria-el ascenso en los precios que terminó en 2006, seguido de una fuerte caída (más del 50% en algunos mercados) y la recesión de 2007-2008—refutó la «regla de oro» de los bienes raíces de que el valor de las casas solo subirá. Muchos propietarios que compraron sus casas en los últimos 10 años todavía están bajo el agua con sus hipotecas o tienen poca plusvalía en ellas.,
usted podría continuar permaneciendo puesto por el tiempo que toma su mercado local para recuperarse. Pero, ¿qué pasa si tienes que mudarte por una oportunidad de trabajo o debido a otros grandes cambios en la vida, como un matrimonio o una familia en crecimiento? Tal vez ya no pueda pagar su casa debido a la pérdida de empleo o la reducción de ingresos.
en tal caso, cuando necesita o quiere mudarse pero el mercado no está de su lado, ¿es mejor vender a pérdida o alquilar su casa hasta que el mercado rebote?
Determine el valor de su casa
el valor actual de su casa es la primera consideración., Si bien los sitios de bienes raíces proporcionan sus propias estimaciones, estas cifras a menudo son inexactas. Tampoco es muy útil tener en cuenta los precios actuales de las casas en venta en su vecindario. Los precios que necesita son de propiedades recientemente vendidas. Esta información está disponible en sitios como Zillow y Trulia. Además, un buen agente de bienes raíces preparará un análisis comparativo de mercado para usted. Esta información enumera propiedades comparables en términos de metros cuadrados, Número de dormitorios y baños, tamaño del lote y otros factores importantes.,
una vez que obtenga un análisis de mercado actual, puede revisarlo y listar su casa por un precio en algún lugar en el medio del rango, dependiendo de la condición de su casa (una casa recientemente renovada puede valer algo más cerca de la parte superior del rango; un «fixer upper» o la llamada «Casa de la abuela» puede vender por un precio más cercano al extremo inferior).
con una estimación sólida del valor de su propiedad, es hora de hacer algunas matemáticas., El agente de su vendedor debe proporcionarle una hoja de cálculo de ingresos netos estimados del vendedor que describa los costos de cierre estimados, así como la tarifa del agente inmobiliario y otros costos de transacción. Tenga en cuenta que los vendedores pagan toda la comisión del 6% para ambos agentes.
además, algunas transacciones de bienes raíces tienen un impuesto de transferencia dependiendo del estado en el que esté vendiendo. Para una estimación aproximada, planee separarse del 6% al 10% de lo que su casa vende. Después de restar estas cifras, restar el saldo hipotecario actual le dejará con el monto total adeudado al vendedor.,
¿la cantidad total que se le debe es positiva o negativa, suponiendo que obtenga el precio de venta completo? Si es negativo, tendrá que compensar la diferencia en el cierre. Si es positivo, ese es el dinero que te quedará. ¿Es suficiente para lograr su próximo objetivo, como un pago inicial de una casa nueva o el pago de una deuda? Si no, vender puede no ser atractivo. Además, si necesita mudarse en los próximos tres a seis meses, su casa podría tardar más en venderse.
¿puedes esperar?,
lo que está por venir:
Si vender no es una opción atractiva
piense en convertirse en propietario si no puede vender su casa fácilmente debido a las consideraciones anteriores. En el mejor de los casos, su alquiler debe cubrir los pagos de la hipoteca y también dejar dinero para posibles reparaciones. Como mínimo, desea un alquiler mensual que cubra los pagos de la hipoteca y los impuestos.
pero también es posible que el alquiler a precio de mercado no cubra todo el pago de su hipoteca, o que sus inquilinos se atrasen en el alquiler., Grandes gastos (como reemplazar el techo o el horno) podrían aparecer, poniéndote en un agujero antes de empezar.
primero, pregúntese si puede permitirse ser propietario. Considere las siguientes preguntas:
- ¿podrá comprar o alquilar una casa nueva sin vender primero su propiedad actual?
- ¿cuánto alquiler puede esperar cobrar? Sitios como realtor.com y Zillow anuncian alquileres y se pueden clasificar por vecindario inmediato para proporcionarle un rango de alquiler potencial.,
- si decide alquilar su casa a través de un administrador de la propiedad, cobrarán del 8% al 10% del alquiler mensual.
- ¿Puede cargar con los gastos de dos viviendas si la primera está vacante durante dos a cuatro meses esperando a un inquilino adecuado?
- ¿ya tiene ahorros reservados para gastos de reparación inesperados?
- si termina con inquilinos que no pagan, ¿cuánto tiempo dura el proceso de desalojo en su ciudad? ¿Podría llevar dos pagos de vivienda mientras tanto?
a continuación, anote sus esperanzas a largo plazo para su propiedad de alquiler., Incluso si usted no está haciendo una ganancia mensual en el alquiler, su casa sigue siendo un activo que está invirtiendo en con la promesa de un pago eventual. Sin embargo, la apreciación anual es difícil de predecir.
los mercados locales de viviendas aumentan o disminuyen en el valor total dependiendo no solo de la economía global, sino también del vecindario en el que se encuentra la casa, la economía local (una ciudad individual puede tener un desempleo o salarios mucho más altos o más bajos que otra ciudad) y la capacidad de los posibles compradores para obtener financiamiento.,
decida cuánto tiempo está dispuesto o puede conservar la propiedad de alquiler, incluso si su valor de Ventas no aumenta. Trate de tener en cuenta un cierto costo anual de reparaciones. (Diez a 20% del alquiler anual es una buena estimación.) The Rental Property Reporter proporciona un resumen de cómo calcular el retorno total de la inversión de una propiedad de alquiler a largo plazo.
finalmente, espere pagar el impuesto sobre la renta sobre la cantidad anual de alquiler que recauda, incluso si solo está nivelando o perdiendo un poco cada mes. Puede deducir los gastos de la hipoteca y otros costos asociados con ser propietario., Un último impuesto que debe tener en cuenta es el impuesto sobre las ganancias de capital, que pagará cuando venda si no ha vivido en la casa durante dos de los últimos cinco años.
alquilar puede ayudarte a superar un mercado difícil
hace unos años, mi esposo aceptó un nuevo trabajo en Carolina del Norte. Vivíamos en Filadelfia en ese momento, y la casa que poseíamos allí había disminuido en valor. Frente a tener que traer dinero a la mesa si nuestra casa se vendía, decidimos alquilarla y esperar un repunte del mercado. Usamos un administrador de la propiedad ya que estaríamos viviendo a ocho horas de distancia., El alquiler mensual después de la cuota del administrador de la propiedad nos permitió romper incluso en los pagos de la hipoteca.
después de un año, nos mudamos de nuevo a nuestra casa después de que expirara el contrato de arrendamiento del arrendatario. Desde entonces, hemos vuelto a listar la casa después de decidir mudarnos; sin embargo, al no haber recibido una oferta adecuada, decidimos alquilarla de nuevo. Cada vez que nuestros inquilinos actuales deciden irse, evaluaremos el mercado nuevamente para determinar si vender o alquilar nuevamente.
convertirse en propietario rara vez resulta en riqueza repentina., Puede ser una gran solución a corto plazo y una inversión a largo plazo, incluso trayendo ingresos después de que se pague la hipoteca. Debe alquilar su casa o venderla? Haga su investigación, sopese los pros y los contras de su situación, luego díganos en los comentarios Lo que decide hacer.
- Cómo vender su casa cuando solo podría romper el equilibrio
- deuda a ingresos: el pequeño número que importa mucho cuando desea una hipoteca