«Tienes que caminar por el patio para llegar al Hammond»
En el invierno de 2013, Jake y yo compramos nuestro primer complejo de apartamentos, un 25 unidades con toneladas de «potencial». Nos había tomado dos años sólidos de rechazo y negatividad para llegar a este punto. Nos sentimos como si un peso se hubiera levantado de nuestros hombros cuando asumimos la propiedad, pero poco sabíamos que el verdadero trabajo estaba a punto de comenzar.,
en este artículo, quiero mostrarle cómo comprar su primer complejo de apartamentos exhibiendo la mentalidad de «paciencia, persistencia pero dispuesta a alejarse» y cómo ubicar el valor agregado en un acuerdo. Quiero destacar nuestra progresión de un deteriorado complejo de apartamentos de 25 unidades a un atractivo complejo de apartamentos de 156 unidades utilizando el mismo marco de inversión.
en nuestro primer acuerdo, no estábamos familiarizados con las tasas de capitalización y las devoluciones en efectivo, dos puntos de referencia que utilizamos al analizar un acuerdo. Nuestra experiencia con Préstamos comerciales fue mínima, y la gestión de una» gran » propiedad era extranjera para nosotros., En resumen, éramos los novatos clásicos que carecían de experiencia, pero más que maquillados con entusiasmo y ganas de trabajar. Pensamos que estábamos comprando el Taj Mahal, pero en realidad la propiedad era una mezcla de cabañas, dúplex y un motel de seis unidades.
Jake cariñosamente llamó a la propiedad «la guarida de crack», y no por todo el mantenimiento diferido.
el complejo de apartamentos contenía múltiples oportunidades de valor agregado. ¿Qué es un valor añadido? Un valor agregado es una mejora que agrega valor a una propiedad al aumentar su flujo de efectivo., Algunos ejemplos son la renovación, las reparaciones, la reestructuración de la deuda, el arrendamiento de vacantes, el ahorro de costos y la creación de generadores de ingresos. Todas estas oportunidades de valor añadido deben dirigirse a aumentar los ingresos o disminuir los gastos, elevando así los ingresos netos de explotación de la propiedad.
¿Dónde estaban las oportunidades de valor agregado en la propiedad Courtyard?
comencemos con la percepción de la propiedad, que originalmente se llamaba El Motel Shamrock., Su reputación para la comunidad era una propiedad indeseable que atendía a inquilinos semanales, y alquilaría a cualquier inquilino potencial que tuviera un pulso. Nos propusimos reposicionar (palabra elegante para arreglar una propiedad y crear valor) la base de inquilinos e instituir un sistema para evaluar a los inquilinos. Esto nos permitiría reducir drásticamente nuestros costos de «turno» cuando un inquilino desocupó y aseguraría un flujo de ingresos más estable.
estos mejores inquilinos se quedarían más tiempo y realmente pagarían el alquiler cada mes. Los desalojos y los daños a los inquilinos disminuyeron casi de inmediato una vez que comenzamos a examinar a los inquilinos., La percepción de la propiedad cambió en el primer año, lo que nos permite atraer a inquilinos mucho mejores.
sabíamos que estábamos en el camino correcto cuando la señora del correo le dijo a Jake que se sentía segura una vez más entregando el correo a esta pintoresca comunidad.
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la siguiente área que apuntamos fue el lado de los gastos de la ecuación. Nos dimos cuenta de que los gastos del complejo de apartamentos se estaban ejecutando en el extremo superior. Nuestro error fue nuestra ignorancia en lo que costaría administrar una propiedad multifamiliar., Solo sabíamos que ciertos billetes parecían bastante grandes. Inmediatamente nos pusimos en contacto con la empresa de basura y el proveedor de teléfono. El costo de ambos servicios se redujo drásticamente de la noche a la mañana. A continuación, decidimos eliminar el costo del cable y exigimos a los inquilinos que pagaran por su propio cable. Este único paso de ahorro de costos nos ahorró más de 6 6,000 por año.
también colocamos un límite en el uso de la utilidad del inquilino. Pagaríamos los primeros 1 100, y el inquilino sería responsable de la porción restante., Es increíble lo que sucede con las facturas de servicios públicos cuando los inquilinos comparten la responsabilidad.
nuestro valor añadido no terminó ahí. Estábamos empezando. Ha llegado el momento de abordar el lado de los ingresos del balance. Primero, limpiamos los cobertizos de la propiedad y comenzamos a alquilarlos como cobertizos de almacenamiento. Este valor añadido de dos maneras. Uno, estábamos ofreciendo una amenidad al inquilino al proporcionar almacenamiento adicional. En segundo lugar, pudimos generar 2 200 adicionales por mes., Una vez que un inquilino comience a almacenar todas sus posesiones en su propiedad, esos aumentos anuales de alquiler del 3% se enfrentarán con menos resistencia. Se hace más difícil simplemente empacar y mudarse a otro apartamento.
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a continuación, comenzamos a instituir tarifas. Comenzamos a cobrar cargos por demora, cargos por solicitud, cargos por mascotas y cargos por mudanza. Estas tarifas se sumaron a los ingresos de la propiedad y nos permitieron establecer reglas para la comunidad. Si llegabas tarde al alquiler, te iban a cobrar un cargo por retraso., Los inquilinos estaban presenciando una revitalización total de la propiedad, y algunos no estaban muy contentos. Los descontentos decidieron que era hora de irse, y pudimos llenar sus unidades con inquilinos más felices y agradecidos.
mientras estábamos transformando el complejo de apartamentos en un negocio rentable, comenzamos a abordar los diversos mantenimientos diferidos ubicados en toda la propiedad. Abordamos el exterior de la propiedad reparando buzones oxidados, lavando los edificios, pintando los exteriores, plantando arbustos y devolviendo el antiguo paisaje a su antigua gloria., También comenzamos a reparar las unidades a medida que quedaban vacantes reemplazando pisos viejos, pintando los interiores, reemplazando electrodomésticos y abordando cualquier otro problema menor.
al final de los doce meses, Este «mamá y papá» se estaba convirtiendo en un negocio donde los gastos estaban siendo monitoreados y la recaudación de ingresos era el enfoque cada mes. La mayoría de los inversores novatos no se acercan a la inversión como un negocio, pero nuestra visión era construir una gran cartera que apoyaría nuestros estilos de vida y crearía riqueza., Los bienes raíces se trata de los números, y el resultado neto de explotación (Noi) es el rey en bienes raíces multifamiliares. Su enfoque debe estar en elevar el NOI mediante el empleo de la estrategia que se ha establecido.
avancemos hacia el presente. Pudimos asegurar una tasación en la propiedad por 8 825,000, lo que nos permitió extraer excess 160,000 en exceso de efectivo. Dejamos aproximadamente 3 30,000 en la propiedad para terminar todo el mantenimiento diferido, que incluyó reemplazar todos los techos y pintar los exteriores restantes., La pequeña guarida de crack actualmente está fluyendo alrededor de 3 3,000 por mes, y no tenemos más de nuestro capital inicial invertido en el Acuerdo.
se ha trazado el camino para crear riqueza a través de la inversión en complejos de apartamentos.
Aquí hay un breve resumen de los pasos que debe tomar para saltar y ponerse a trabajar:
- decida sobre Multifamiliar como su nicho.
- tome medidas masivas educándose a sí mismo. Busque en Wheelbarrow Profits Academy
- Busque un mentor, entrenador o socio.
- investigue los mercados y concéntrese en un mercado.
- Aprende a analizar ofertas.,
- Busca propiedades con múltiples valores añadidos. Cuanto más valor pueda crear, más rico será.
- comience a construir su equipo de bienes raíces.
- poner en ofertas.
- Esperar rechazo! Mostrar paciencia, persistencia pero dispuesto a alejarse de la mentalidad.
- consigue tu primer trato.
- ponte a trabajar e implementa tu plan de juego.
el Acuerdo Courtyard nos dio la experiencia y el impulso para continuar en el sector inmobiliario. A menudo me pregunto si no salté a esta oferta, ¿habría podido comprar nuestra oferta más reciente?, No subestimes el poder de la acción positiva y el impulso.
El Hammond era una propiedad mucho más grande que el patio, pero exhibía muchas de las mismas características. Estaba hinchado con altos gastos, los ingresos no se estaban maximizando, la propiedad necesitaba un poco de TLC (tierno cuidado amoroso) y había una abundante cantidad de valor agregado. La estrategia era idéntica a la del patio: comprar en números reales, implementar nuestra estrategia de reposicionamiento y aumentar el NOI.
nos tomó alrededor de seis meses antes de que realmente entráramos en contrato con los Hammond., Había un par de grupos por delante de nosotros, y habíamos renunciado al Acuerdo, solo para que volviera a nosotros debido a nuestra tenacidad y persistencia.
hubo varias diferencias entre ambos acuerdos, como la edad de la propiedad, la condición, la base de inquilinos, la clase de propiedad, la conveniencia, pero una característica se destacó para nosotros. Fue el tamaño del Hammond lo que nos emocionó. Pudimos proporcionar vivienda a un grupo más grande de inquilinos, aumentando así nuestra capacidad de generar riqueza. Nuestras ganancias se magnificarían una vez que la propiedad fuera reposicionada.,
estamos a unos seis meses de nuestro plan,y la propiedad está resoplando. La propiedad fue comprada con collections 100,000 en recaudaciones mensuales de ingresos.
hemos ampliado los ingresos a $110,000 en seis meses, y estimamos que los ingresos crecerán a alrededor de 1 120,000 por mes dentro de doce meses. Hay tres unidades de lavandería que se están convirtiendo en apartamentos, así como aumentos en las tarifas de alquiler.
nuestro objetivo es lograr un valor de 9 9,000,000 dentro de doce meses, lo que nos permite refinanciar la propiedad y extraer el capital que colocamos como pago inicial.,
para recapitular, ya sea que esté comprando un acuerdo de cuatro unidades o mil unidades, el enfoque debe estar en:
- Buy Right
- Manage Right
- Finance Right
- busque valor agregado
- tenga un plan
- implemente el plan
- cree valor
- repita
los Términos de financiamiento en primero fueron menos que estelares. La tasa de interés era del 6%, era una amortización de veinte años y el plazo era de cinco años. Compare eso con el Hammond: 4.25%, amortización a 25 años y pagos de intereses a un año solamente. ¿Cuál es la moraleja de la historia?, Espere cometer errores, aprender de esos errores, corregir el curso y continuar persiguiendo su sueño.
lectura adicional: una hoja de ruta para comprar su próximo apartamento
Si tiene alguna pregunta, póngase en contacto conmigo en [email protected]. espero que este artículo te sirva bien y te dé un marco para atacar la inversión en apartamentos.
