el ratio de cobertura del servicio de la deuda es uno de los requisitos de suscripción menos entendidos para los inversores inmobiliarios comerciales nuevos e incluso experimentados. Brevemente, la ración de cobertura del servicio de la deuda simplemente compara los ingresos netos de explotación de la propiedad en cuestión con el servicio de deuda hipotecaria propuesto (sobre una base anual). El prestamista quiere asegurarse de que haya suficiente flujo de efectivo para cubrir la nueva deuda hipotecaria, y algo más.Obtenga más información sobre la tasa de cobertura del servicio de la deuda (DSCR).,
Es importante entender el concepto y las matemáticas detrás del DSCR si está calculando su propio análisis de flujo de efectivo para un posible préstamo comercial o préstamo de apartamento, ya sea una compra o refinanciación. Si la propiedad está funcionando de manera más eficiente que las propiedades comparables (debido a la autogestión, no mantenerse al día con R& M, etc.), o sin incluir un porcentaje mínimo de vacantes, tanto el asegurador como el tasador utilizarán un factor de vacantes y pondrán los gastos en línea con el mercado, lo que reduce el NOI, reduciendo así el DSCR y el monto del préstamo.,
a continuación se muestra un ejemplo básico de cómo un prestamista comercial calcula el DSCR para una hipoteca comercial. Las retenciones del prestamista se resaltan en azul, recuerde que estos no son gastos reales, sino que se deducen de los ingresos brutos de la propiedad para fines de suscripción. El siguiente ejemplo asume una propiedad multifamiliar de 75 unidades. Asegúrese de utilizar los alquileres potenciales brutos (GPR) y no los alquileres recaudados reales para los ingresos de alquiler. ¿Por qué? Porque un asegurador y tasador usarán GPR y aplicarán un porcentaje de vacantes., Si usted no está utilizando GPR y el uso de un porcentaje de vacantes que esencialmente será doble Conteo de vacantes (suponiendo que tenía una vacante durante el año). Además, si los alquileres han aumentado, querrá asegurarse de usar los alquileres más actuales en su análisis y no los alquileres anteriormente más bajos.
Ahora que hemos calculado el NOI, debemos calcular el servicio de deuda anual de la propiedad. El servicio anual de la deuda es simplemente el monto total de los pagos de capital e intereses realizados durante un período de 12 meses., Los impuestos y seguros no están incluidos en este cálculo, ya que se contabilizan en los gastos de la propiedad.
para calcular el ratio de cobertura del servicio de la deuda, simplemente divida el resultado neto de explotación (NOI) por la deuda anual.
Préstamo Comercial Tamaño: $10,000,000
Tasa de Interés: 6.5%
Plazo: 30 Años
Pagos Anuales (Servicio de la Deuda) = $758,475
Ingreso Neto Operativo (NOI) = $845,000
Ahora podemos calcular el DSCR:
este ratio = Ingreso Neto Operativo / Servicio de Deuda Anual
(NOI) = $845,000
Servicio de la Deuda Total = $758,475
este ratio = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
lo que nos dice este ejemplo es que el flujo de efectivo generado por la propiedad cubrirá el nuevo pago del préstamo comercial en 1.10 x. esto es generalmente más bajo que la mayoría de los prestamistas hipotecarios comerciales requieren. La mayoría de los prestamistas requerirán un DSCR mínimo de 1.20 x.