Dies ist Teil 8 unseres Vermieterleitfadens zum Mieterscreening. Wenn Sie direkt hier gelandet sind, machen Sie sich keine Sorgen — wir decken unten alles ab, was Sie über Miethintergrundprüfungen wissen müssen.
Eine Miethintergrundprüfung ist wie eine Röntgenaufnahme, mit der Sie unter der Oberfläche eines potenziellen Mieters sehen können.
Dieses Bild könnte eine Glocke für nostalgische Simpsons-Fans läuten.,
Vielleicht erinnern Sie sich an die Zeit, als Homer zu den Ärzten ging, um eine Röntgenaufnahme zu machen.
Der Zweck der Miethintergrundprüfung besteht darin, Probleme zu sehen, die sich möglicherweise unter der Oberfläche verbergen.
Es ist eine einfache Möglichkeit, rote Fahnen zu identifizieren und problematische Mieter zu vermeiden.
In diesem Beitrag beantworten wir die Frage: „Woraus besteht eine Miethintergrundprüfung?“
Der Einfachheit halber werden wir in diesem Beitrag einen unserer SmartMove-Berichte als Referenz verwenden.,
Aber bevor wir uns selbst voraus sind…. beginnen wir mit…
Was ist eine Miethintergrundprüfung?
Eine Miethintergrundprüfung ist ein zusätzliches Screening-Tool, mit dem Vermieter verschiedene Aspekte des früheren Verhaltens eines Mieters sehen können.,
Der Großteil der Daten, die Sie sehen werden, stammt von den drei großen Kreditauskunfteien:
Diese Daten helfen, ein Bild davon zu zeichnen, wie verantwortlich ein Mieter sein könnte.
Einige Vermieter betrachten den Gesamtkreditwert, während andere den Details des Berichts besondere Aufmerksamkeit schenken.
Woher bekommen Kreditauskunfteien Ihre Daten?,
“ Diese drei Kreditauskunfteien sammeln Informationen von Ihren Gläubigern, z. B. einer Bank, einem Kreditkartenaussteller oder einer Autofinanzierungsgesellschaft. Sie erhalten auch Informationen über Sie aus öffentlichen Aufzeichnungen, wie Eigentum oder Gerichtsakten. Jedes Kreditbüro erhält seine Informationen aus verschiedenen Quellen, sodass die Informationen im Bericht eines Kreditbüros möglicherweise nicht mit den Informationen im Bericht eines anderen Kreditbüros übereinstimmen.“- Source FederalReserve
Woraus besteht Eine Miethintergrundprüfung?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., Sie können auf eines der oben genannten Elemente klicken, um die Seite nach unten zu ziehen, um mehr zu erfahren.
Persönliche Daten
Der Mieter Antragsteller gibt diese Informationen. Alle diese Informationen sind außer dem zweiten Vornamen erforderlich.
Lesen Sie dies, wenn der Antragsteller keine Sozialversicherungsnummer hat oder nicht bereit ist, diese anzugeben.
Die in diesem Feld angegebenen personenbezogenen Daten sind wichtig, da es für jede Person nur drei Hauptkennungen gibt:
- Name
- Geburtsdatum
- Sozialversicherungsnummer
Mit über 325 Millionen US-Dollar., – es ist am besten, alle drei Kennungen zu erhalten.
Stephen White ist der Name unseres CEO hier bei RentPrep und das letzte Mal, als wir überprüft haben, gab es über 2,600 passende Namen in der US-Datenbank.
Dies bedeutet, dass es immer noch möglich ist, zwei Stephen White ‚ s mit dem gleichen genauen Geburtsdatum zu haben.
Aktuelle Adresse des Mandanten
Dies wird auch vom Mandanten bereitgestellt und ist eine wichtige Information. Diese aktuelle Adresse sollte mit den Angaben auf dem Mietantrag übereinstimmen.,
Es ist eine gute Idee, die aktuelle Lebenssituation des Antragstellers zu verstehen.
Gehen Sie nicht davon aus, dass sie derzeit mieten, da sie möglicherweise ihr derzeitiges Zuhause besitzen und sich scheiden lassen oder derzeit mit der Familie zusammenleben.
Eine einfache Pre-Screening-Frage wie „Mieten Sie derzeit und wenn ja, wo?“sollte Ihnen helfen, ihre aktuelle Situation besser zu verstehen. Es ist eine gute Idee, Notizen während des gesamten Mieter-Screening-Prozesses aufzubewahren, damit Sie später darauf zurückgreifen können.,
Einkommen des Mieters
Mit unseren SmartMove-Berichten schreibt der Mieter sein Einkommen ein.
Zu diesem Zeitpunkt sollte der Antragsteller Ihr Verhältnis von Miete zu Einkommen genau kennen.
Ihre Mindesteinkommensanforderungen sollten in Ihren Mieter-Screening-Kriterien festgelegt werden.
Sie möchten Folgendes überprüfen:
- Stimmen die in der Miethintergrundprüfung aufgeführten Einnahmen mit den in ihrem Mietantrag aufgeführten überein?
- Erfüllen sie Ihren Mindesteinkommensstandard?,
Kredit-Score des Mieters
Der Miethintergrund – Check in unseren SmartMove-Berichten liefert einen Kredit-Score von 300-850.
Die Partitur wird zusammen mit einem Farbbereich zur einfachen Interpretation angezeigt.,
Die Punktzahl selbst wird von mehreren Faktoren bestimmt, die wir im folgenden Bild aufschlüsseln werden.
Ein Credit Score ist eine Zusammenstellung vieler Faktoren. TransUnion hat einen eigenen ResidentScore entwickelt, der auf die Vermietungsbranche zugeschnitten ist.,
Dies geschieht, indem dem Zahlungsverlauf mehr Gewicht beigemessen wird, da diese Informationen für einen Vermieter wichtiger sind.
Es gibt normalerweise eine Diskrepanz zwischen den Kreditauskunfteien und dem, was sie für einen Kredit-Score melden. Jedes Büro verwendet ein anderes FICO-Modell, um Kredite zu bewerten.
Diese Aufschlüsselung ist spezifisch für den mit SmartMove verwendeten TransUnion ResidentScore. Wenn Ihr Antragsteller sein eigenes Guthaben über einen anderen Dienst ausführt, können die Nummern abweichen.
Zum Beispiel verwendet Credit Karma ein VantageScore-Modell, bei dem TransUnion SmartMove auf einem FICO-Modell basiert.,
Das FICO-Modell ist ein viel besseres Modell (unserer Meinung nach), weil, dass es die große Mehrheit der Banken verwenden, wenn sie Kredit für eine Hypothek zu bewerten.
Credit Karma weiß, dass ihr Kunde eine bessere Punktzahl sehen will. Wenn sie niedrigere Kredit-Scores mit dem klassischen FICO-Modell von 2004 aufweisen würden, würden sie nicht so viele Benutzer behalten.
Adressverlauf
Große Datenbanken pflegen ständig Informationen über uns.,
Sie haben sich vor 10 Jahren in einer Residenz für eine Zeitschrift angemeldet und Ihrem letzten Wohnsitz einen Handyplan in Rechnung gestellt bekommen. Es besteht die Möglichkeit, dass Informationen verkauft wurden und schließlich in einer der Datenbanken landeten, aus denen TransUnion Informationen abruft.
So kann eine Hintergrundprüfung den vorherigen Adressverlauf abrufen. Beachten Sie, dass diese Adressen nicht verifiziert sind und nicht unbedingt bedeuten, dass sie gemietet wurden.
Der Antragsteller könnte mit Familie in einer dieser bekannten Adressen gelebt haben.,
Vergleichen Sie den Adressverlauf mit dem, was in Ihrem Mietantrag enthalten war. Sie möchten mit den aktuellen und früheren Vermietern anrufen und überprüfen, ob der Antragsteller Mieter war.
Gute Miethistorie ist ein Zeichen für einen stabilen Mieter. Wenn Sie jemanden ohne Miethistorie haben, gehen Sie mit einer unbekannten Ware mehr Risiko ein. In diesen Fällen (in der Regel Jung-oder Studentenmieten) benötigen viele Vermieter einen Mitunterzeichner und/oder eine erhöhte Kaution.,
Beschäftigungshistorie
Ähnlich der Adresshistorie werden die Beschäftigungshistorie-Datensätze aus großen Datenbanken kultiviert.
Diese Datensätze werden nicht überprüft, daher ist es wichtig, dass Sie den aktuellen Arbeitgeber anrufen, um Informationen zu überprüfen.
Im Video oben führt Sie unser CEO Steve White durch einen Anruf zur Überprüfung der Beschäftigung.
Tradelines
Trade Zeilen (oder tradelines) sind Konten, die auf eine Bonitätsprüfung oder Kredit-Bericht.,
Dieses Bild zeigt die Handelslinien, die unseren SmartMove-Berichten zugeordnet sind.
Die häufigsten Konten für Mieter sind revolvierende (Kreditkarten) oder Ratenkonten (alles mit einem festen Zahlungsplan wie einem Autokredit oder Studentendarlehen).
Mehr über Handelslinien erfahren Sie in unserem Knowledge Base-Artikel.
Sammlungen
Wenn ein Mieter eine Handelslinie hat, die nicht bezahlt wird, kann das Konto an Sammlungen gesendet werden.,
Die häufigsten Konten sind lokale Versorgungsunternehmen, Kreditkarten, medizinische Schulden und Mobiltelefone.
Dies ist eine rote Fahne, da die meisten Dienste bei verspäteter Zahlung nicht sofort zur Abholung gehen.
Gläubiger senden normalerweise ein Konto nach sechs Monaten Nichtzahlung an Sammlungen, aber dieser Zeitrahmen variiert je nach Kontotyp.
Eine einmalige verspätete Zahlung kann als Fehler angesehen werden, aber eine Sammlung in Ihrem Bericht zeigt ein Muster der Nichtzahlung.,
Einige Sammlungen können Löhne verdienen. Dies kann nur geschehen, wenn der Gläubiger den Verbraucher vor Gericht bringt und ein Urteil gefällt wird.
Wenn Sie einen Mieter mit garnierten Löhnen haben, bedeutet dies, dass diese Gelder von ihrem Gehalt gestrichen werden, bevor sie überhaupt ihren Gehaltsscheck sehen.
Consumer Statement
Ein Verbraucher (oder in Ihrem Fall ein Mieter Antragsteller) hat die Möglichkeit, eine Consumer-Erklärung zu ihrem Bericht auszustellen.,
Das obige Bild stammt mit freundlicher Genehmigung von creditcards.com und ist ein Beispiel dafür, wie eine Verbraucheraussage aussieht. In diesem Fall eine Verbrauchererklärung an TransUnion im Zusammenhang mit Identitätsdiebstahl.
Dies ist eine prägnante Aussage von 100 Wörtern oder weniger, die dem Verbraucher die Möglichkeit gibt, die Dinge in seinem Bericht zu erklären.
Es gibt zwei Arten von Aussagen (laut Experian), die ein Mieter beantragen kann, seiner Kreditauskunft hinzugefügt zu werden.,
- Ein kontospezifischer Disput
- Allgemeines Statement
Der kontospezifische Disput ist direkt mit dem betreffenden Account verknüpft. Wenn dieses Konto aus dem Bericht entfernt wird, wird die Anweisung gleichzeitig entfernt.
Der allgemeine Kontoauszug dauert bis zu zwei Jahre in einer Kreditauskunft und wird nicht gelöscht, wenn ein bestimmtes Konto aus einem Bericht entfernt wird.,
Dies könnte hilfreich sein, um zu erklären, ob ihr Kredit aufgrund von Betrug, medizinischen Schulden oder einem Fehler oder Streit mit einem Unternehmen negativ beeinflusst wurde.
Anfragen
In diesem Abschnitt des Hintergrundberichts sehen Sie alle Anfragen zum Datensatz des Bewerbers.
Kreditanfragen sind Anfragen eines“ legitimen Unternehmens“, um Ihr Guthaben zu überprüfen. Wenn Ihr Antragsteller einen Autokredit bei einer Bank beantragt hat, überprüft die Bank ihren Kredit anhand einer Anfrage.,
Kreditanfragen werden entweder als“ harte Anfragen „oder“ weiche Anfragen “ klassifiziert, und nur harte Anfragen wirken sich auf einen FICO-Score aus (Quelle myFICO).
Unsere SmartMove-Berichte & Kreditprüfberichte sind ein weicher Zug auf Kredit.
Angenommen, Ihr Antragsteller hat kürzlich mehrere Studentendarlehen, mehrere Autokredite und mehrere Kreditkarten beantragt.
Die Studenten-und Autokredite würden jeweils als eine Anfrage behandelt., Das liegt daran, dass es als normal angesehen wird, für diese einzukaufen.
Jede Kreditkartenanfrage wird jedoch als separate Anfrage erfasst. Dies liegt daran, dass jemand ein höheres Kreditrisiko in Betracht gezogen werden könnte, wenn er versucht, mehrere Kreditlinien in kurzer Zeit zu öffnen (Quelle myFICO).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Kapitel 7 – Diese verbleiben 10 Jahre ab dem Anmeldetag in einer Kreditauskunft, da keine Rückzahlung erfolgte
Kapitel 13 – Diese werden sieben Jahre ab dem Anmeldetag gelöscht, weil eine teilweise oder vollständige Rückzahlung erfolgte
Aus diesem Grund machen einige Vermieter Zugeständnisse für einen Kapitel-13-Konkurs (z. B. eine erhöhte Kaution).) aber wird nicht akzeptieren, einen Antragsteller mit einem Kapitel 7 auf Rekord.,
Wenn Ihr Antragsteller ein ziviles Urteil hat, bedeutet dies, dass er verklagt und verloren wurde und eine Schuld vom Gericht schuldete. Diese bleiben für sieben Jahre auf einem Bericht.
Pfandrechte treten auf, wenn ein Mieter seine Steuern nicht bezahlt hat. Unbezahlte Steuerpfandrechte verbleiben für 15 Jahre, während bezahlte Steuerpfandrechte für sieben Jahre ab dem bezahlten Datum verbleiben.
Informationen werden neben dem öffentlichen Datensatz angezeigt, wenn sie bezahlt, entladen oder abgerechnet werden (source – Experian).,
Zum 1.Juli 2017 wird die große Mehrheit der Urteile und Pfandrechte aus den Kreditauskunfteien entfernt.
Aufgrund dieser Änderungen wurden schätzungsweise 96% der Zivilurteile und 50% der Steuerschuldverschreibungen aus den Kreditberichten entfernt. Insolvenzen waren nicht betroffen (Quelle).
Dies ist, wenn Sie eine Kreditauskunft ausführen. Unsere Basic -, Pro-und Platinum-Berichte enthalten eine separate Suche außerhalb eines Standardkreditberichts, mit dem wir auf diese Informationen zugreifen können.,
Räumungsdatensätze
Das obige Bild zeigt eine Vorlage dessen, was in einem Räumungsdatensatz in einem unserer Berichte enthalten ist.
Hier ist ein kurzer Überblick über jedes Element.,iv id=“cb86a7a00d“>Kläger – Typischerweise der Vermieter, Apartmentkomplex oder Hausverwalter
Der vorherige Mietverlauf ist ein guter Indikator dafür, wie ein Mieter in Zukunft sein wird.,
Deshalb ist die Räumungshistorie eines der aussagekräftigsten Elemente in einem Hintergrundbericht.
TransUnion führte eine Studie durch, in der Aufzeichnungen von fast 200 Immobilien analysiert wurden, in denen Mieter, die vertrieben wurden, mit denen verglichen wurden, die nicht vertrieben wurden.
Antragsteller A repräsentiert die Mieter, die vertrieben wurden, während Antragsteller B diejenigen darstellt, die nicht vertrieben wurden.
Sie fanden heraus, dass 21.7% der vertriebenen Mieter eine vorherige Räumung hatten, während nur 5.,5% der nicht vertriebenen Gruppe B hatten eine vorherige Räumung.
Was bedeuten diese Daten?
Dies bedeutet, dass Ihr Mieter, der eine Räumung registriert hat, mit größerer Wahrscheinlichkeit wieder vertrieben wird.
Eine zweite Räumung zu durchlaufen ist wie das zweite Mal durch ein Spukhaus.
Die Angst vor dem Unbekannten wurde beseitigt, und deshalb sollten Sie Angst vor jemandem haben, der eine Räumung registriert hat.,
Sie werden keine Angst haben, eine weitere Räumung zu durchlaufen.
Strafregister
Die Art und Weise, wie Strafregister zu betrachten sind, verändert sich in vielen Bereichen. Es ist wichtig, Ihre lokalen Gesetze zu überprüfen, um sicherzustellen, dass es keine zusätzlichen Überlegungen in Ihrer Nähe gibt.
Wir haben dies ausführlich auf der Seite mit den Kriterien für das Mieterscreening behandelt, da Sie bei Ihren Vermietungen keine pauschale Police mehr verwenden sollten.,
Strafregister sind jedoch zulässige Screening-Tools, wenn Sie einen Zusammenhang (schickes Wort für Verbindung) zwischen einem Strafregister erstellen können und warum jemand kein guter Mieter wäre.
Wenn Sie eine Miethintergrundprüfung bestellen, stammen die aus Strafregistern gesammelten Daten von Gerichten im ganzen Land.
Mit unseren SmartMove-Berichten werden auf Landes-und Bundesebene über 200 Millionen Datensätze durchsucht.
Eine Hintergrundprüfung sammelt alle verfügbaren kriminellen Daten, die meldepflichtig sind.
Ein Strafregister kann nach den Regeln der FCRA bis zu 7 Jahre lang gemeldet werden.,
Eine strafrechtliche Verurteilung ist auf unbestimmte Zeit meldepflichtig.
Unterschied Zwischen Festnahme Und Verurteilung?
Verhaftet – Das heißt Sie wurden in Gewahrsam genommen, aber nicht zwangsläufig bedeuten, Sie wurden verurteilt.
Belastet-Dies ist der nächste Schritt, bei dem die Staatsanwaltschaft entscheidet, ob Sie Anklage erheben. Hier steht, dass Sie strafrechtlich verfolgt werden.
Verurteilt – Die Person wurde der Straftat für schuldig befunden oder für schuldig erklärt.
Verurteilt – Dies ist, wenn ein formelles Urteil erlassen wird, das die Strafe buchstabiert.
Warum Spielt Die Art Des Strafregisters Eine Rolle?,
HUD macht deutlich, dass Sie einen Bewerber nicht allein aufgrund einer Verhaftung ohne Verurteilung ablehnen sollten.
“ Ein Wohnungsanbieter, der Personen aufgrund von Festnahmen, die nicht zu einer Verurteilung führen, die Unterbringung verweigert, kann nicht nachweisen, dass der Ausschluss tatsächlich zum Schutz der Sicherheit und/oder des Eigentums des Bewohners beiträgt.“
Dieses 10-seitige HUD-Dokument läuft auf zwei Absätze in der Schlussfolgerung hinaus.,
“ Richtlinien, die Personen aufgrund von Vorstrafen ausschließen, müssen auf das Wesentliche, legitime und nichtdiskriminierende Interesse des Wohnungsanbieters zugeschnitten sein und Faktoren wie die Art der Straftat und die Dauer der Zeit seit der Verurteilung berücksichtigen. Wenn eine Richtlinie oder Praxis Personen mit nur bestimmten Arten von Verurteilungen ausschließt, trägt ein Wohnungsanbieter weiterhin die Last des Nachweises, dass diskriminierende Auswirkungen, die durch diese Richtlinie oder Praxis verursacht werden, gerechtfertigt sind. Eine solche Feststellung muss von Fall zu Fall getroffen werden.,“
Grundsätzlich müssen Sie, wenn Sie ein Strafregister in Ihrem Screening verwenden, einen tragfähigen Fall dafür vorlegen, warum dieses Verbrechen die Sicherheit und/oder das Eigentum der Bewohner gefährdet.
AKAs
AKAs steht für“ auch bekannt als “ Ein Mädchenname ist das häufigste Beispiel eines AKA.
Wenn der Name Ihres Bewerbers“ Michael Smith „ist, kann ein AKA als“ Mike Smith “ aufgeführt werden.,“
Wenn die Person im kriminellen Sinne ein Verbrechen unter einem bekannten Alias (oder Pseudonym) begangen hat, wird dieser Alias unter diesem Abschnitt angezeigt.
Einige Leute haben einen bekannten Alias, der als Spitzname fungiert, während andere die rechtlichen Schritte zum Ändern ihres Namens durchlaufen haben.
Hier ist eine Liste berühmter Athleten, bei denen höchstwahrscheinlich ein AKA bei ihrer Hintergrundprüfung angezeigt wird.