Ihre Hypothekenzahlung ist in der Regel zu Beginn des Monats fällig. Ihre allererste Hypothekenzahlung ist jedoch nicht am ersten Tag des Monats nach Ihrer Schließung fällig. Stattdessen ist es am ersten Tag nach dem ersten vollen Monat nach dem Schließen fällig. Das heißt, wenn Sie am März 15 schließen, ist Ihre erste Hypothekenzahlung nicht am 1.April fällig—sie ist am 1. Mai fällig. Wenn Sie zu Beginn des Monats statt Mitte des Monats schließen, haben Sie eine noch längere Pause, bevor Ihre erste Zahlung fällig wird.,
Wenn Ihnen dies seltsam erscheint, ist es wichtig, zwei wichtige Faktoren für Hypotheken zu verstehen: Die Zinsen werden im Rückstand gezahlt und der Kapitalbetrag wird im Voraus gezahlt. Schauen wir uns genauer an, was diese Dinge bedeuten.
Hypothekenzinsen werden in Verzug gezahlt
Hypothekenzinsen werden in Verzug gezahlt, dh nachdem sie aufgelaufen sind, nicht vorher. Die Zinsen für Ihre Hypothek beginnen bei Abschluss und hören erst auf, wenn das Darlehen vollständig erfüllt ist. Sie zahlen Zinsen für den Monat voraus, in dem Sie bei Schließung schließen.,
Wenn Sie also im März schließen, werden die aufgelaufenen Zinsen für den Teil des März, in dem Sie das Haus besitzen, bei Abschluss im Voraus bezahlt. Wenn Sie März 15 schließen, werden Ihnen von März 15 bis März 31 anteilige tägliche Zinsen berechnet. Wenn Sie den 1. März schließen, zahlen Sie die Zinsen für den gesamten Monat voraus. Wenn Sie März 30 schließen, zahlen Sie Zinsen für März 30 bis März 31 voraus.
Im April, dem ersten vollen Monat nach dem Monat, in dem Sie geschlossen haben, fallen weiterhin Zinsen an., Wenn Sie also März 15 schließen und die Zinsen für März im Voraus bezahlt haben, werden die Zinsen, die im April anfallen, in Ihrer ersten vollständigen Hypothekenzahlung gezahlt, die am 1.Mai fällig wird.
Der Closing Agent wird Zinsen von Ihnen für bis zu 30 Tage vor dem ersten vollen Monat sammeln, wenn Sie ein Haus kaufen und eine Hypothek erhalten. Diese Zinsen werden in Ihrer Abschlusserklärung aufgeführt und als Abschlusskosten berechnet.
Das Kapital wird im Voraus bezahlt
Eine Hypothekenzahlung besteht aus zwei Teilen: Zinsen und Kapital., Der Hauptteil Ihrer Hypothekenzahlung wird im Voraus bezahlt, für den folgenden Monat. Jede Hauptzahlung reduziert den Restbetrag, den Sie schulden. Sie zahlen Zinsen auf einen geringeren Saldo im folgenden Monat.
Daher enthält die erste Hypothekenzahlung, die Sie am 1.Mai in diesem Beispiel zahlen, nicht nur die für April geschuldeten Zinsen, sondern auch die für Mai geschuldeten Zinsen.
Ein Tilgungsplan kann den Saldo von Kapital und Zinsen über die Laufzeit des Darlehens anzeigen.,
Lassen Sie uns die Mathematik
Nehmen wir an, Sie leihen $200,000 bei 5% Zinsen. Ihre monatliche Zahlung wäre $ 1,073. 64, zahlbar in gleichen monatlichen Raten für 30 Jahre.
Sie können Ihre täglichen Zinsen für den Zeitraum vor 30 Tagen vor der ersten Zahlung berechnen, indem Sie das 200.000-fache des Zinssatzes von 5%, also 10.000 USD, verwenden. Teilen Sie nun diese Zahl durch 12 Monate und erhalten Sie $833; Teilen Sie das Ergebnis erneut durch 30 Tage, um $27.78 zu erhalten.
Ihr täglicher Zinssatz liegt also bei 27.78 USD., Sie schulden 16 Tage Zinsen für März oder $444.48, die Sie bei Schließung zahlen würden, wenn Sie am 15.
Unterm Strich
Sie können es vermeiden, all diese anteiligen Zinsen beim Schließen aus eigener Tasche zu zahlen, wenn Sie so nahe wie möglich am Monatsende schließen.
Sie werden eine lange Pause haben, bevor diese Zahlung fällig wird, wenn Sie zu Beginn des Monats schließen, aber Sie müssten eine ziemlich erhebliche Zinszahlung für die Zinsen dieses Monats bei Abschluss leisten.,
Sie werden höchstwahrscheinlich einige Atempause zwischen dem Schließen und dem Fälligkeitsdatum Ihrer ersten Hypothekenzahlung begrüßen, angesichts der großen Summe Geld, das Sie bei der Schließung zahlen. Aber Sie überspringen eigentlich keine Zahlungen. Während es so aussieht, als ob Sie einen Monat frei von einer Wohnungszahlung bekommen, sind Sie es wirklich nicht.,