Ich besitze seit Jahren ein Timesharing, muss aber jetzt weitermachen. Ich habe mit meiner Timesharing-Firma gesprochen, aber sie wollen $2,000 für einen Vertragskauf berechnen. Wir halten das für eine Abzocke. Meine Frage ist also, was kann ich noch tun? Ich weiß, ich könnte einen Anwalt einstellen, mit einer Exit-Firma arbeiten oder für wohltätige Zwecke spenden, aber ich weiß nicht, ob das gute Ideen sind. Ich habe mich auch bereits bei staatlichen Aufsichtsbehörden beschwert, aber sie tun nichts, um mir zu helfen, aus meiner Timesharing-Verpflichtung herauszukommen.,
RedWeek kontaktierte zahlreiche Branchenvertreter, um gute Antworten auf diese Fragen zu erhalten, die uns Timesharing-Besitzer David Barron stellte. Hier sind einige Optionen, auf die wir nach der Untersuchung von Barrons Fragen gestoßen sind. Der allgemeine Konsens — von Entwicklern, Anwälten, Wiederverkaufsmaklern und Eigentümeranwälten — war, nehmen Sie sich Zeit, recherchieren Sie und fallen Sie vor allem nicht auf ein Verkaufsgespräch eines Unternehmens herein, das „garantiert“, um Sie aus Ihrem Vertrag herauszuholen.,
Kontaktieren Sie Ihr Timesharing-Unternehmen
Obwohl es keine automatische Formel für Eigentümer gibt, um aus ihren Timesharing-Verträgen herauszukommen, gibt es einen einstimmigen empfohlenen Ausgangspunkt: Wenden Sie sich an Ihre Home Resort Owner Services. Finden Sie heraus, ob der Entwickler oder HOA ein Wiederverkaufsprogramm oder eine „Deed-Back/Surrender“ – Option für Eigentümer hat, die ihre Timeshares verlassen müssen und keine ausstehenden Hypotheken haben., Die meisten großen Marken haben unter dem Radar (unveröffentlicht) Programme Besitzer mit Härten zu helfen, und einige haben geradezu Kapitulation Programme, wo Besitzer dürfen von ihren timeshares zu Fuß entfernt, nachdem einige im Voraus Gebühr zu zahlen (in der Regel entspricht zwei Jahre Wartungsgebühren).
Nur ein großes Timesharing-Unternehmen, Wyndham, hat ein öffentliches umfassendes Exit-Programm namens Ovation erstellt, mit dem Eigentümer ihre Timeshares kündigen können. Unternehmen, die keine internen Programme zum Recyceln von Timeshares haben, verweisen die Eigentümer in der Regel an einen lizenzierten Wiederverkaufsmakler, der sich auf Timeshare-Wiederverkäufe spezialisiert hat.,
Machen Sie Ihre Hausaufgaben, um den realistischen Wert Ihres Timeshares auf dem Wiederverkaufsmarkt herauszufinden
Viele Timeshare-Besitzer gehen davon aus, dass ihre Timeshares einen inhärenten Wert haben, wie Immobilien, die auf dem Wiederverkaufsmarkt verkauft werden können (wie ein Gebrauchtwagen). Leider ist das nicht immer der Fall, insbesondere bei älteren Legacy-Timeshares oder anderen, bei denen das Angebot die Nachfrage übersteigt. Redweeks eigenes Expertengremium empfiehlt den Eigentümern, so viel wie möglich zu recherchieren, um den realistischen Wiederverkaufswert ihrer Intervalle zu bestimmen., Es gibt mehrere Möglichkeiten, dies zu tun, außer blind im Internet zu suchen (wo Sie auf Unternehmen stoßen, die hohe Preise für Timeshares garantieren, die möglicherweise nie verkauft werden). Eine allgemein zuverlässige Methode besteht darin, sich an ein Mitglied der Licensed Timeshare Resale Brokers Association (LTRBA) zu wenden, einer Gruppe von etwa 64 Brokern, die sich auf den Verkauf und die Vermietung von Timeshares spezialisiert haben — sie erhalten in der Regel einen kostenlosen Kostenvoranschlag., RedWeek bietet ein kostenloses Tool namens What ‚ s My Timesharing Worth, mit dem Sie aktive und historische Wiederverkaufspreise (und Mietpreise) für jedes Resort erhalten, sodass Sie Ihr eigenes Stöbern und Schätzen durchführen können. RedWeek bietet auch ein Full-Service-Wiederverkaufsprogramm an, das eine professionelle Bewertungs-und Preisberatung umfasst.
Unabhängig davon, welchen Service Sie nutzen, profitieren Eigentümer, die ihren Vertrag aus irgendeinem Grund kündigen möchten, von professioneller Beratung über den Wert ihres Timesharings. Diese Informationen beeinflussen Ihre Entscheidung, Ihre Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder (vielleicht) aufzugeben., Seien Sie auch bereit, den Schmerz zu schlucken, dass Ihr Timesharing nicht wert ist, was Sie dafür bezahlt haben.
Listen Sie Ihr Timesharing zum Verkauf oder zur Miete auf
Nachdem Sie Ihre Hausaufgaben zum Wiederverkaufswert Ihres Timesharings gemacht haben, sollten Sie Ihr Timesharing zum Verkauf veröffentlichen oder vermieten, um einige Ihrer Ausgaben zu decken. RedWeek bietet diese Dienste seinen 2,3 Millionen Abonnenten an — mit DIY – und Full-Service-Optionen. Viele lizenzierte Timeshare-Broker werden diesen Service ebenfalls anbieten.,
LTRBA-Broker behandeln in der Regel nur hochwertige Marken-Timeshares, die auf dem Wiederverkaufsmarkt weiterverkauft werden können (wie Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham und Hilton), normalerweise zu einem Bruchteil ihres ursprünglichen Preises. Diese Broker berechnen normalerweise $ 1,000 oder mehr, um eine Transaktion abzuwickeln, aber sie kümmern sich auch um den gesamten Papierkram., Das Full-Service-Wiederverkaufsprogramm von RedWeek steht im Vergleich dazu allen Eigentümern zur Verfügung, unabhängig davon, wo sie sich befinden, verwendet LTRBA-lizenzierte Broker und bietet dieselben professionellen Dienstleistungen wie ein Makler (es kostet derzeit 125 USD für eine 12-monatige Buchung plus 399 USD oder 3% Provision beim Verkauf). RedWeek bietet auch eine DIY-Wiederverkaufsoption für Besitzer, die etwas Geld sparen möchten und sich wohl fühlen, wenn sie ihr eigenes Geschäft koordinieren.
Die meisten Timeshares verkaufen sich nicht schnell, also seien Sie bereit, viele Monate auf einen Verkauf zu warten. Gleichzeitig neigen hochwertige, Hochsaison-Timeshares dazu, ziemlich schnell zu mieten., Unterm Strich ist es also eine gute Möglichkeit, Ihr Timesharing zu mieten, um sich Zeit zu nehmen und gleichzeitig Ihren Ausstiegsplan herauszufinden.
Konsultieren Sie einen Anwalt, der sich auf Timesharing-Verträge spezialisiert hat
Es gibt eine beträchtliche Anzahl von Anwälten, die Eigentümern helfen, aus ihren Verträgen herauszukommen. Sie haben Erfahrung im Umgang mit Timesharing-Entwicklern und HOAs und haben eine breite Perspektive auf das, was möglich ist, weil sie mit vielen Eigentümern interagieren. Legitime Timesharing-Anwälte beraten Sie, ob Sie berechtigte Rechtsansprüche haben, einen Vertrag zu kündigen (oder sogar versuchen, Ihr Geld zurückzubekommen)., Sie wissen, wie Sie Ihr Resort mit Nachfragebriefen kontaktieren und die Verhandlungen in Ihrem Namen führen können. Ein zusätzlicher Vorteil der Einstellung eines Anwalts besteht darin, dass die HOA, sobald Ihr Anwalt Ihr Resort kontaktiert hat, nicht mehr direkt mit einem Eigentümer kommunizieren kann. Von da an gehen alle Mitteilungen von Resort-to-Owner und Gläubiger an Ihren Anwalt. Timeshare-Anwälte, die wir kontaktiert haben, erheben in der Regel eine Vorabgebühr ($3,000 oder mehr), um die Vertragsstornierung eines Eigentümers zu behandeln., In 95 Prozent oder mehr aller Fälle versuchen die Anwälte, einen einfachen Vergleich mit der Timesharing-Firma zu vereinbaren, um Ihren Vertrag zu kündigen. Wenn die Fakten dies jedoch belegen, reichen die Anwälte tatsächlich Klagen ein, um Vertragsfragen zu klären. Der drohende Rechtsstreit löst Vergleichsgespräche aus.
Zwei Vorbehalte gegen Timesharing-Anwälte: Erstens können sie keine Garantien anbieten, sodass ein Eigentümer möglicherweise eine Vorabgebühr zahlen und trotzdem nicht aus seinem Vertrag aussteigen kann., Zweitens ist es für den durchschnittlichen Timesharing-Eigentümer nicht einfach, legitime Anwälte von denen zu ermitteln, die nur unkomplizierte Eigentümer ausnutzen. Darüber hinaus sind große Timesharing-Unternehmen sehr misstrauisch, wenn sie Timesharing-Exit-Anwälten nicht gerade feindlich gegenüberstehen. Bevor Sie also einen Anwalt beauftragen, recherchieren Sie und fordern Sie Referenzen an. Konsultieren Sie mehr als eine Firma. Gehen Sie weg von Outfits, die Ergebnisse garantieren. Eine gute Möglichkeit, die Glaubwürdigkeit eines Anwalts zu überprüfen, besteht darin, die tatsächlichen Klagen zu überprüfen, die sie bearbeitet haben. Legitime Anwaltskanzleien werden ihre Fälle auf ihren eigenen Websites veröffentlichen.,
Legen Sie unerwünschte Anrufer auf, die einen garantierten Exit anbieten
Es gibt auch eine Gruppe skrupelloser und unzuverlässiger sogenannter „Exit“-oder „Transfer“ – Unternehmen, die Timesharing-Eigentümer aus heiterem Himmel anrufen und anbieten, sie aus ihren Timeshares herauszuholen. Die meisten dieser Unternehmen sind Betrüger, die versprechen, Ihr Timesharing zu bewerben und zu verkaufen — normalerweise garantieren sie einen Verkauf zu einem guten Preis und sagen, dass bereits ein Käufer wartet. Diese Unternehmen zielen fast immer darauf ab, eine im Voraus nicht erstattungsfähige Gebühr von mehreren tausend Dollar zu sichern., Auf der Straße passiert nichts, und der Timesharing-Besitzer ist genau dort, wo er angefangen hat, aber ärmer. Wenn Sie also von einer Firma kontaktiert werden, von der Sie noch nie gehört haben oder die Sie nicht angefordert haben, legen Sie auf. (Und selbst wenn es sich um ein Unternehmen handelt, von dem Sie gehört haben, legen Sie auf, recherchieren Sie und kontaktieren Sie sie direkt — Betrüger werden sich sogar als seriöse Unternehmen wie RedWeek ausgeben, um Ihr Geld zu erhalten.)
Machen Sie sich nicht die Mühe, Ihr Timesharing einer Wohltätigkeitsorganisation zu geben
Einige der cleveren, aber kriminellen Unternehmen, die Timesharing-Besitzer mit Transferschemata verfolgen, bieten auch Betrügereien mit dem Namen „donate to charity“ an., Das Spenden eines Timesharings mag für einen langjährigen Eigentümer nach einer vernünftigen Lösung klingen, funktioniert jedoch im Allgemeinen nicht, da legitime Wohltätigkeitsorganisationen die Verpflichtung, Ihre Wartungsgebühr Jahr für Jahr zahlen zu müssen, nicht akzeptieren möchten. In der Tat werden sie keinen Vertrag akzeptieren, der die Wohltätigkeitsorganisation finanziell belastet, anstatt sie zu unterstützen. Die Warnung lautet also: Beschäftigen Sie sich nicht mit einem Dritten, der sagt, dass er Ihre gemeinnützige Spende aushandeln wird (wiederum gegen eine Gebühr von mehreren tausend Dollar im Voraus)., Wenn Sie in direktem Kontakt mit einer gemeinnützigen Organisation stehen, stimmen sie möglicherweise zu, Ihr Timesharing in Anspruch zu nehmen, aber Sie müssen es möglicherweise immer noch für das Privileg bezahlen, es von Ihren Händen zu nehmen.
Beschwerden bei Aufsichtsbehörden und Strafverfolgungsbehörden einreichen
Viele staatliche und Bundesbehörden untersuchen Verbraucherbetrug und Betrug, die Timesharing-Eigentümer betreffen, und ermutigen die Verbraucher, Beschwerden einzureichen., Normalerweise konzentrieren sich diese Agenturen auf kriminelle Systeme, wie die Timesharing-Transfergesellschaften oder Wohltätigkeitsbetrüger, die Timesharing-Eigentümer betrügen, die aus ihren Verträgen herauskommen möchten (indem sie im Voraus Gebühren für nie erbrachte Dienstleistungen verlangen). Keine dieser Strafverfolgungsbehörden hilft Eigentümern jedoch tatsächlich, ihre Verträge zu kündigen. Sie verhandeln nicht im Namen der Eigentümer mit Timesharing-Unternehmen oder HOAs. Selten, Eine große Regulierungsbehörde wird ein Zivil-oder Strafverfahren gegen ein Timesharing-Unternehmen im Namen von Tausenden von Eigentümern einleiten, die möglicherweise betrogen wurden., Das jüngste Beispiel ist der Manhattan Club, der von der New Yorker Generalstaatsanwaltschaft untersucht wird. Jetzt in seinem dritten Jahr ist der Fall bei weitem nicht abgeschlossen — und schlimmer noch, für Eigentümer gibt es keine Gewissheit, dass eine Lösung des Falles zu Rückgabe oder Kündigung von Verträgen führen wird. In der Zwischenzeit steigen ihre Wartungsgebühren weiter.,
Stoppen Sie Zahlungen und gehen Sie einfach weg
RedWeek empfiehlt diese Vorgehensweise nicht, aber für Eigentümer, die nur eine andere Lösung suchen und keine andere Lösung finden, ist Ihr letzter Ausweg aus einem Timesharing-Vertrag der offensichtliche: Hören Sie einfach auf, Zahlungen für Ihr Timesharing zu leisten. Lassen Sie es in Standard gehen und Abschottung, wenn nötig. Anwälte raten zu Recht, dass dies eine riskante Strategie ist, da Sie nicht kontrollieren können, wie das Unternehmen auf Ihren Ausfall reagiert. Einige gehen den Besitzern aggressiv mit Sammelbemühungen nach., Andere, insbesondere ältere Resorts mit knappen Budgets, werden die ausgefallene Einheit einfach zurücknehmen und versuchen, sie an einen neuen Eigentümer weiterzuverkaufen, der die Wartungsgebühren zahlt.
Viele Timesharing-Besitzer mögen die Walk-Away-Option nicht, weil sie befürchten, dass sie ihren Kredit ruinieren wird. Dies ist ein realistisches Problem für jüngere Besitzer, die in naher Zukunft immer noch neue Hypotheken oder Autos kaufen möchten. Aber es ist keine realistische Bedrohung für ältere Timesharing-Besitzer in ihren 80ern, deren einzige große Ausgaben Geburtstagsgeschenke für Enkelkinder sein können. Die Standardoption ist auch nicht hübsch., Abhängig von den Richtlinien des Entwicklers oder der HOA können Eigentümer, die ihre Verträge aufgeben, Belästigungen durch Gläubiger, Drohbriefe und Zwangsvollstreckungsverfahren ausgesetzt sein (was Geld kosten könnte). Aber am Ende dieser drakonischen, aber vielleicht praktischen Option ist der Besitzer fertig. Der Entwickler oder HOA wird das Timesharing zurücknehmen und versuchen, es zu recyceln und zu hohen Einzelhandelspreisen an einen brandneuen Käufer weiterzuverkaufen.
Haben Sie eine dieser oder andere Methoden verwendet, um Ihr Timesharing loszuwerden? Lassen Sie es uns wissen, indem Sie unten kommentieren.,
RedWeek möchte allen Menschen danken, die zu dieser Geschichte beigetragen haben, aber einige haben sich dafür entschieden, anonym zu bleiben. Zu denen, denen wir namentlich danken können, gehören Dave Cortese, Eigentümer von Magical Realty in Florida und Vizepräsident der lizenzierten Timesharing-Wiederverkaufsmakler Assn.; Adam Schwartz, Vizepräsident von Wyndham Resorts; Peter Roth, Vizepräsident der American Resort Development Association (ARDA); Jake Bercu, Schatzmeister des Tahoe Beach and Ski Club HOA; Greg Crist, CEO der National Timeshare Owners Association (NTOA); und Timeshare-Besitzer David Barron.