„Du musst zu Fuß durch den Hof zu Holen, um die Hammond“
Im winter 2013, Jake und ich haben unsere erste apartment-Komplex, ein 25-Gerät mit Tonnen von „Potenzial“. Wir hatten zwei solide Jahre der Ablehnung und Negativität gebraucht, um an diesen Punkt zu gelangen. Wir fühlten uns, als wäre ein Gewicht von unseren Schultern gehoben worden, als wir das Eigentum übernahmen, aber wir wussten wenig, dass die eigentliche Arbeit beginnen würde.,
In diesem Artikel möchte ich Ihnen zeigen, wie Sie Ihren ersten Apartmentkomplex kaufen können, indem Sie die Mentalität „Geduld, Beharrlichkeit, aber bereit, wegzugehen“ zeigen und wie Sie Mehrwert in einem Geschäft finden. Ich möchte unseren Fortschritt von einer heruntergekommenen 25-Einheit zu einem attraktiven 156-Einheiten-Apartment-Komplex mit dem identischen Investitionsrahmen hervorheben.
Bei unserem ersten Deal waren wir mit Cap-Raten und Cash-on-Cash-Renditen nicht vertraut, zwei Benchmarks, die wir bei der Analyse eines Deals verwenden. Unsere Erfahrung mit gewerblichen Krediten war minimal und die Verwaltung einer „großen“ Immobilie war uns fremd., Zusammenfassend waren wir die klassischen Neulinge, denen es an Erfahrung mangelte, die aber mehr als ausgemacht waren Begeisterung und Arbeitswillen. Wir dachten, wir würden das Taj Mahal kaufen, aber in Wirklichkeit war das Anwesen eine Mischung aus Cottages, Duplexen und einem Motel mit sechs Einheiten.
Jake nannte die Eigenschaft liebevoll „The Crack den“ und nicht wegen all der verzögerten Wartung.
Der Apartmentkomplex enthielt mehrere Wertschöpfungsmöglichkeiten. Was ist ein Mehrwert? Ein Value-Add ist eine Verbesserung, die einen Mehrwert für eine Immobilie schafft, indem sie ihren Cashflow erhöht., Einige Beispiele sind: Renovierung, Reparaturen, Umschuldung, Leerstandsvermietungen, Kosteneinsparungen und die Einführung von Umsatzgeneratoren. Diese Wertschöpfungschancen sollten alle auf steigende Einnahmen oder sinkende Ausgaben ausgerichtet sein, wodurch das Netto-Betriebsergebnis der Immobilie erhöht wird.
Wo waren die Mehrwert-Möglichkeiten in der Hof-Eigenschaft?
Beginnen wir mit der Wahrnehmung der Immobilie, die ursprünglich Shamrock Motel genannt wurde., Sein Ruf für die Gemeinde war eine unerwünschte Eigenschaft, die sich an Wochenmieter richtete, und würde an jeden potenziellen Mieter vermieten, der einen Puls hatte. Wir haben uns vorgenommen, die Mieterbasis neu zu positionieren (schickes Wort für die Festsetzung einer Immobilie und die Wertschöpfung) und ein System zur Überprüfung der Mieter einzuführen. Dies würde es uns ermöglichen, unsere „Turn“ – Kosten dramatisch zu senken, wenn ein Mieter geräumt wird, und eine stabilere Einnahmequelle zu sichern.
Diese besseren Mieter würden länger bleiben und tatsächlich die Miete jeden Monat bezahlen. Räumungen und Mietschäden fielen fast sofort, als wir begannen, die Mieter zu screenen., Die Wahrnehmung der Immobilie änderte sich innerhalb des ersten Jahres und ermöglichte es uns, viel bessere Mieter anzuziehen.
Wir wussten, dass wir auf dem richtigen Weg, wenn die E-mail-Dame sagte Jake fühlte Sie sich wieder sicher die Bereitstellung der E-mail, um diese malerische Gemeinschaft.
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Der nächste Bereich, auf den wir abzielten, war die Ausgabenseite der Gleichung. Wir erkannten, dass die Ausgaben des Apartmentkomplexes auf dem High End liefen. Unser Fehler war unsere Unkenntnis darüber, was es kosten würde, ein Mehrfamilienhaus zu betreiben., Wir wussten nur, dass bestimmte Rechnungen ziemlich groß erschienen. Wir haben sofort die Müllfirma und den Telefonanbieter kontaktiert. Die Kosten für beide Dienste wurden über Nacht gesenkt. Als nächstes beschlossen wir, die Kosten für Kabel zu entfernen und forderten die Mieter auf, für ihr eigenes Kabel zu bezahlen. Dieser einzige kostensparende Schritt hat uns über $6,000 pro Jahr gespart.
Wir haben auch eine Obergrenze für die Nutzung des Dienstprogramms des Mandanten festgelegt. Wir würden für die ersten $100 bezahlen, und der Mieter wäre für den verbleibenden Teil verantwortlich., Es ist erstaunlich, was mit Stromrechnungen passiert, wenn Mieter an der Verantwortung beteiligt sind.
Unsere Value-Adds endeten nicht dort. Wir haben gerade erst angefangen. Es war an der Zeit, die Ertragsseite der Bilanz anzusprechen. Zuerst räumten wir die Schuppen auf dem Grundstück aus und begannen, sie als Lagerschuppen zu vermieten. Dieser Mehrwert zwei Möglichkeiten. Zum einen boten wir dem Mieter eine Annehmlichkeit, indem wir zusätzlichen Stauraum zur Verfügung stellten. Zweitens konnten wir zusätzliche 200 USD pro Monat generieren., Sobald ein Mieter beginnt, alle seine Besitztümer auf Ihrem Grundstück zu lagern, werden diese jährlichen Mieterhöhungen von 3% mit weniger Widerstand erfüllt. Es wird schwieriger, nur zu packen und in eine andere Wohnung zu ziehen.
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Als nächstes begannen wir Gebühren zu erheben. Wir haben begonnen, verspätete Gebühren, Anmeldegebühren, Haustiergebühren und Einzugskosten zu erheben. Diese Gebühren trugen zu den Einnahmen der Immobilie bei und ermöglichten es uns, Regeln für die Gemeinschaft festzulegen. Wenn Sie zu spät zur Miete kamen, wurde Ihnen eine späte Gebühr berechnet., Die Mieter erlebten eine totale Revitalisierung des Anwesens, und einige waren nicht sehr zufrieden. Die Verärgerten beschlossen, dass es Zeit war zu gehen, und wir konnten ihre Einheiten mit glücklicheren, wertschätzenderen Mietern füllen.
Als wir den Apartmentkomplex in ein profitables Geschäft verwandelten, begannen wir, uns mit den verschiedenen verzögerten Wartungsarbeiten auf dem gesamten Grundstück zu befassen. Wir haben das Äußere des Anwesens in Angriff genommen, indem wir rostige Briefkästen repariert, die Gebäude mit Strom gewaschen, die Außenbereiche gestrichen, Sträucher gepflanzt und die ehemalige Landschaftsgestaltung wieder in ihren früheren Glanz gebracht haben., Wir begannen auch, die Einheiten zu reparieren, als sie frei wurden, indem wir alte Böden ersetzten, die Innenräume streichen, Geräte austauschen und andere kleinere Probleme angehen.
Am Ende von zwölf Monaten entwickelte sich dieses „Mom and Pop“ zu einem Geschäft, in dem Ausgaben überwacht und Einnahmen gesammelt wurden, die jeden Monat im Mittelpunkt standen. Die meisten Neulinge Investoren nähern sich nicht investieren als Unternehmen, aber unsere Vision war es, ein riesiges Portfolio zu bauen, die unseren Lebensstil unterstützen und Wohlstand schaffen würde., Bei Immobilien dreht sich alles um die Zahlen, und das Netto-Betriebsergebnis (NOI) ist König in Mehrfamilienimmobilien. Ihr Fokus sollte auf der Erhöhung der NOI durch den Einsatz der Strategie, die gelegt wurde.
schnell vorwärts in die Gegenwart. Wir konnten eine Bewertung auf dem Grundstück für $825,000 sichern, so dass wir $160,000 in überschüssigem Bargeld extrahieren konnten. Wir haben ungefähr $30,000 in der Eigenschaft gelassen, um die gesamte aufgeschobene Wartung zu beenden, die das Ersetzen aller Dächer und das Streichen der restlichen Außenbereiche beinhaltete., Die Little Crack Höhle ist derzeit Bargeld fließt um $ 3,000 pro Monat, und wir haben nicht mehr von unserem Anfangskapital in den Deal investiert.
Der Weg zur Schaffung von Wohlstand durch komplexe Investitionen wurde gelegt.
Hier ist eine kurze Zusammenfassung der Schritte, die Sie unternehmen müssen, um einzuspringen und an die Arbeit zu gehen:
- Entscheiden Sie sich für Multifamily als Ihre Nische.
- Ergreifen Sie massive Maßnahmen, indem Sie sich selbst erziehen. Schauen Sie in Schubkarre Profite Academy
- Suchen Sie einen Mentor, Trainer oder Partner.
- Erforschen Sie Märkte und konzentrieren Sie sich auf einen Markt.
- Erfahren Sie, wie Angebote zu analysieren.,
- Suchen Sie nach Eigenschaften mit mehreren Wertschöpfungen. Je mehr Wert Sie schaffen können, desto reicher werden Sie.
- Beginnen Sie mit dem Aufbau Ihres Immobilienteams.
- Angebote einreichen.
- Erwarten Ablehnung! Zeigen Sie Geduld,Beharrlichkeit, aber bereit, Mentalität zu gehen.
- Landen Sie Ihren ersten Deal.
- Machen Sie sich an die Arbeit und implementieren Sie Ihren Spielplan.
Der Courtyard Deal gab uns die Erfahrung und den Schwung, in Immobilien weiterzumachen. Ich frage mich oft, wenn ich nicht in diesen Deal gesprungen wäre, hätte ich unseren letzten Deal kaufen können?, Unterschätzen Sie nicht die Kraft positiver Handlungen und Impulse.
Das Anwesen war ein viel größeres Anwesen als der Innenhof, zeigte aber viele der gleichen Eigenschaften. Es war mit hohen Ausgaben aufgebläht, die Einnahmen wurden nicht maximiert, die Immobilie brauchte etwas TLC (zarte liebevolle Pflege) und es gab reichlich Wertschöpfung. Die Strategie war identisch mit der Strategie: buy on actual Numbers, Implementieren Sie unsere Neupositionierungsstrategie und erhöhen Sie den NOI.
Es hat rund sechs Monate gedauert, bis wir tatsächlich einen Vertrag mit der Hammond abgeschlossen haben., Es waren ein paar Gruppen vor uns, und wir hatten den Deal aufgegeben, nur um ihn wegen unserer Hartnäckigkeit und Beharrlichkeit zu uns zurückzubringen.
Es gab mehrere Unterschiede zwischen beiden Deals, wie Alter der Immobilie, Zustand, Mieterbasis, Immobilienklasse, Erwünschtheit, aber ein Merkmal stach uns auf. Es war die Größe der Hammond, die uns aufgeregt. Wir konnten einem größeren Pool von Mietern Wohnraum zur Verfügung stellen und dadurch unsere Fähigkeit erhöhen, Wohlstand zu generieren. Unsere Gewinne würden erhöht, sobald die Immobilie neu positioniert wurde.,
Wir sind ungefähr sechs Monate in unserem Plan, und das Anwesen tuckert mit. Die Immobilie wurde mit $100.000 in monatlichen Einnahmen Sammlungen gekauft.
Wir haben den Umsatz auf $110.000 in sechs Monaten erweitert, und schätzen, dass der Umsatz auf rund $120.000 pro Monat innerhalb von zwölf Monaten wachsen. Es gibt drei Wascheinheiten, die in Wohnungen umgewandelt werden, sowie Mietsteigerungen.
Unser Ziel ist es, innerhalb von zwölf Monaten einen Wert von 9,000,000 USD zu erreichen, sodass wir die Immobilie refinanzieren und das von uns als Anzahlung platzierte Kapital extrahieren können.,
Zu rekapitulieren, ob Sie einen Vier-Einheiten-Deal oder tausend Einheiten kaufen, sollte der Fokus auf sein:
- Rechts kaufen
- Rechts verwalten
- Rechts finanzieren
- Suchen Sie nach Value-adds
- Haben Sie einen Plan
- Implementieren Sie den Plan
- Wert erstellen
- Wiederholen Sie
Die Finanzierungsbedingungen auf erste waren weniger als stellar. Der Zinssatz betrug 6%, es war eine zwanzigjährige Amortisation und die Laufzeit betrug fünf Jahre. Vergleichen Sie das mit den Zahlen: 4,25%, 25-jährige Abschreibungen und nur ein Jahr Zinszahlungen. Was ist die Moral der Geschichte?, Erwarten Sie, Fehler zu machen, aus diesen Fehlern zu lernen, Kurs korrigieren und weiterhin Ihren Traum zu verfolgen.
Zusätzliche Informationen: Eine Roadmap für den Kauf Ihrer nächsten Wohnung
Wenn Sie Fragen haben, kontaktieren Sie mich bitte unter [email protected]. Ich hoffe, dieser Artikel dient Ihnen gut und gibt Ihnen einen Rahmen, um Wohnungsinvestitionen anzugreifen.
