442 Mich. 136 (1993)
500 N. W. 2d 115
KRATZEv.UNABHÄNGIGE BESTELLUNG VON ODDFELLOWS
Docket No. 91958, (Kalender Nr.
Oberster Gerichtshof von Michigan.
Vom 9.Dezember 1992.
Beschlossen 28. April 1993.
Weisman, Trogan, Junge & Schloss, P. C. (von Martin C. Weisman, Adam J. Baker), für den Kläger.= = Literatur = = *J. BOYLE, J.,
I
Wir wenden einen Abwägungstest an, um zu dem Schluss zu kommen, dass das Berufungsgericht die Anordnung des Gerichts bestätigt hat, Oddfellows Lodge No. 11 zu beklagen, um einen Eingriff in das Eigentum des Klägers zu beseitigen. Da wir auch mit der Formel für die Wiederaufnahme des Schadensersatzes nicht einverstanden sind, kehren wir die Entscheidung des Berufungsgerichts teilweise um und bekräftigen die Entscheidung des Berufungsgerichts, den Fall für ein weiteres Verfahren in Übereinstimmung mit dieser Stellungnahme zurückzuverweisen.
Der tatsachliche Hintergrund des Falles wird vom Berufungsgericht treffend zusammengefasst:
Klagegrund Nr., 11 kaufte die Grundstücke 2911 und 2912 von Folker ‚ s Garden City Acres No. 18 im Dezember 1948. Bereits zum Zeitpunkt ihres Kaufs existierte auf den Grundstücken ein Gebäudefundament, auf dem die Vorbesitzer eine Kirche errichten wollten. Die Lodge No. 11 errichtete stattdessen ihren Sitzungssaal auf diesem foundation.In September 1985, Kläger eine Optionsvereinbarung zum Kauf der Grundstücke 2901 bis 2910 von Folker ‚ s Garden City Acres No. 18. Diese Unterkunft grenzt an die Unterkunft der Lodge No. 11 an. Kläger gab eine Anzahlung von $ 1.000 und stimmte dem Kauf der Immobilie für $18.000., Er beabsichtigte, auf dem Grundstück Mehrfamilienhäuser zu errichten.Der Kläger veranlasste zwei Besichtigungen des Grundstücks. Als Ergebnis der ersten Umfrage erhielt der Kläger Anfang 1986 ein“ Schema “ seines Eigentums, das die nordöstliche Ecke des Gebäudes der Lodge No. 11 zeigte, die die Eigentumslinie des Klägers berührte. Ein Lageplan für ein zweiundsechzigstöckiges Mehrfamilienhaus wurde unter Verwendung dieses Schemas erstellt und der Garden City am 27., Kurze Zeit später erfuhr der Kläger als Ergebnis der zweiten Umfrage, dass die nordöstliche Ecke des Gebäudes, das der Lodge No. 11 gehörte, 1,2 Fuß in sein Eigentum eindrang. Dennoch, im Mai 1986 Kläger kaufte die Immobilie für $ 18.000 wie vereinbart.August 1986 genehmigte die Garden City Planning Commission den Lageplan des Klägers in der eingereichten Fassung ohne Kenntnis des Eingriffs. Als Folge des Eingriffs war der Kläger jedoch nicht in der Lage, eine Titelversicherung abzuschließen und ohne Titelversicherung die Finanzierung seines Projekts zu sichern.,Im Juli reichte der Kläger die sofortige Klage beim Wayne Circuit Court ein und beantragte Schadensersatz aufgrund des Eingriffs. Nach einem eintägigen Gerichtsverfahren ordnete das Gericht die Entfernung des Eingriffs an und stellte fest, dass Lodge No. 11 und The Grand Lodge gesamtschuldnerisch für Schäden in Höhe von 797,215.46 USD ohne Kosten und Zinsen haftbar sind. Diese zweite Umfrage wurde durchgeführt, weil der Kläger “ festgestellt hatte, dass es möglicherweise einen Eingriff geben könnte.“Die Planungskommission hat fälschlicherweise die Anzahl der Wohneinheiten genehmigt, die im vorgeschlagenen Gebäude des Klägers untergebracht werden sollen., Der Lageplan sah eine Struktur mit zweiundsechzig Einheiten vor. Die Dichteanforderungen beschränkten jedoch die Anzahl der Einheiten auf sechsundfünfzig.
Das Berufungsgericht bestätigte die einstweilige Verfügung und hob alle bis auf $10,200 der $797,215.46 Schadensersatzprämie auf.
Das Berufungsgericht wies die Behauptung des Beklagten zurück, dass die angemessene Schadensersatzmaßnahme der Wert der Immobilie ohne das Betreten abzüglich des Wertes der Immobilie mit dem Betreten sei., Da diese Formel anwendbar ist, wenn ein Verstoß zu dauerhaften oder irreparablen Schäden am Eigentum führt, lehnte das Gericht die Schadensersatzformulierung des Beklagten mit der Begründung ab, dass das Eindringen des Beklagten andauere und der verursachte Schaden *nicht reparabel sei., Daher kam das Gericht zu dem Schluss, dass das richtige Maß für Schäden der tatsächlich entstandene Schaden war, der die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks vor dem Schaden und dem Wert nach dem Schaden oder gegebenenfalls den Kosten für die Wiederherstellung, die vernünftigerweise entstanden sind oder sein können, und dem Wert der verlorenen Nutzung des Grundstücks und Unbehagen und Ärger für den Grundbesitzer … und die Einhaltung der seit langem geltenden Regel widerspiegeln, dass “ wenn eine Partei eine unerlaubte Handlung begeht, muss sie gehalten werden, alle Schäden in Betracht zu ziehen, die sich berechtigterweise aus ihrer illegalen Handlung ergeben können.,“Allison v Chandler, 11 Michigan 542, 561 (1863).
Das Gericht stellte fest, dass das Gericht das tatsächlich entstandene Entlastungsmaß korrekt angewandt hatte, hob mehrere Punkte des Schiedsspruchs auf und reduzierte einige Schadensersatzpunkte als übermäßig., Das Gericht stellte keinen ursächlichen Zusammenhang zwischen dem Eingriff und dem Kaufpreis der Immobilie oder den Grundsteuern fest und stellte einen ähnlichen Mangel an ursächlichem Zusammenhang zwischen dem Eingriff und den Kosten der Projekterhebung, des Ingenieurberichts, eines zusätzlichen Lageplans, zusätzlicher Technik, zusätzlichen Bauplänen und den verlorenen Mieteinnahmen für die sechs Einheiten fest, die über den zulässigen Dichteanforderungen lagen. Schließlich hat das Berufungsgericht den Schadenersatz wegen entgangener Mieteinnahmen und entgangener Wertschätzung aufgehoben., Sie vertrat die Auffassung, dass, während Nettomietverluste und entgangene Gewinne als Schadensersatz für Hausfriedensbruch gewährt werden können, „uch Schäden werden als Folge einer Verletzung von Eigentum zum Zeitpunkt des Hausfriedensbruchs gewährt.“ ID. bei der 48. Das Gericht wies die Behauptung des Beklagten zurück, dass der Kläger * 141 verpflichtet sei, Schadenersatz zu mildern, und das Argument, dass die gerechte Lehre von unreinen Händen die Beseitigung des Eingriffs verbiete., Das Berufungsgericht wies den Fall auf ein neues Verfahren in Bezug auf Schadensersatz zurück und bekräftigte insbesondere die Zuteilung der Kosten der zweiten Umfrage und der Kosten, die im Zusammenhang mit den Versuchen der Kläger, den Eingriff zu lösen, durch das Gerichtsgericht. ID.
Gegen die Entscheidung legten beide Parteien Berufung ein. Berufung wurde zunächst abgelehnt. Ein von den Oddfellows eingereichter Antrag auf Überprüfung wurde gestellt, und dieses Gericht gewährte Rechtsbehelf. Wir haben speziell die „Parteien …, zu den zu informierenden Fragen gehört, ob es materiell ungerecht wäre, der Verteidigung in einem Untersuchungsverfahren nicht zu erlauben, die Theorien des nachteiligen Besitzes und der Duldung weiterzuverfolgen, sowie die anderen Argumente gegen die Beseitigung des Eingriffs, die diesem Gericht vorgelegt wurden.“
II
Bei der Berufung vor diesem Gericht argumentiert der Beklagte, dass *142 Das Gericht und das Berufungsgericht einen Rechtsfehler begangen haben, weil keines der beiden Gerichte die relativen Schwierigkeiten für die Parteien berücksichtigt hat, die sich aus einer Anordnung zur Beseitigung des Eingriffs ergeben würden., Die Antwort des Klägers weist darauf hin, dass genau diese Frage nicht vor dem Gericht oder dem Berufungsgericht gestellt wurde; Daher ist es nicht richtig vor diesem Gericht. Die Regel ist jedoch nicht unveränderlich, insbesondere wenn der Anspruch gerechter Natur ist. „Der Unterschied ist, dass die Praxis im Gesetz äußerst selten ist. während es in der Gerechtigkeit notwendig ist, zu gegebener Zeit, damit das Gericht ein unwiderlegbares Dekret eingibt.“Prudential Ins Co v Cusick, 369 Michigan 269, 291; 120 NW2d 1 (1963), unter Berufung auf die Stiftung v Ford Motor Co, 314 Mich 152, 160; 22 NW2d 252 (1946)., Daher stimmen wir mit dem Berufungsgericht überein, dass trotz des Verfahrensausfalls des Beklagten eine rückläufige Überprüfung zum Eintritt eines unbestreitbaren Ergebnisses führen könnte. 190 Mich App 45.
Ein geeignetes Mittel zu schaffen, wenn eine Struktur in das Land eines anderen eindringt, stellt besondere Probleme dar und hat zu besonderen Lösungen geführt. Dobbs, Rechtsmittel, § 5.6, S. 355. „In solchen Fällen besteht der Ansatz darin, die relative Härte gegenüber den Parteien und die Unterschiede zwischen ihnen auszugleichen und die einstweilige Verfügung zu erteilen oder abzulehnen, wie der Saldo zu zeigen scheint.“ ID.,
* 143 Dieses Gericht hat seit langem erkannt, dass „es alle Umstände des Falles untersuchen wird, und wenn sich herausstellt, dass die beantragte Entlastung in einem unverhältnismäßigen Verhältnis zu Art und Ausmaß der erlittenen oder wahrscheinlichen Schädigung steht, wird das Gericht nicht eingreifen, sondern die Parteien verlassen, andere Rechtsmittel einzulegen.“Die Halle v Rood, 40 Michigan 46, 49 (1879).
Der Prozess wird vielleicht am besten als „Ausgleich aller Aspekte der Situation beschrieben.“4 Restatement unerlaubter Handlung, 2d, § 941, einen Kommentar, S. 581., Bei der Abwägung der Härten und Risiken in Bezug auf Eingriffe orientieren sich die Gerichte an zwei zentralen Überlegungen: Einem Interesse an der Vermeidung der gerichtlichen Genehmigung einer bedeutenden Domäne durch den Eindringling und einem Interesse an der Verhinderung der Erpressung durch den Eindringling, der die einstweilige Verfügung nutzen kann, um die Forderung zu „kompromittieren“. Dobbs, supra.
* 144 Daher wird eine einstweilige Verfügung erlassen, es sei denn, die Belastung des Beklagten, den Eingriff zu beseitigen, steht in keinem Verhältnis zur Härte des Klägers, wenn er zulässt, dass der Eingriff verbleibt. ID. bei 356; Halle, supra bei 49., Die Frage wird jedoch nicht nur dadurch gelöst, dass festgelegt wird, welchen Vorteil der Kläger erlangen wird, wenn eine einstweilige Verfügung erlassen wird; Eine gerechte Lösung der Frage erfordert die Prüfung der Not, unter der der Kläger leiden wird, wenn keine einstweilige Verfügung vorliegt. Mit anderen Worten, die Untersuchung ist nicht nur
eine schöne Messung der relativen Vorteile und eine Verweigerung der einstweiligen Verfügung, wenn die Waage zu Gunsten des Beklagten kippt., Das Gesetz gewährt eine einstweilige Verfügung nicht nur wegen des Vorteils, den der Kläger daraus ziehen könnte, und es lehnt eine einstweilige Verfügung nicht nur wegen der Bequemlichkeit ab, die die Ablehnung dem Beklagten bieten könnte.
Wie die Verfasser des Restatements erkannt haben, geht die Untersuchung weiter. Das Gericht sollte auch den „Charakter des Verhaltens (einschließlich der jeweiligen Motive) des Beklagten und des Klägers“ untersuchen ….“ ID. bei 581.,
Daher haben die Verfasser der Neubewertung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass ein Kläger teilweise für die Härte verantwortlich sein kann, unter der ein Beklagter leiden würde *145 Erteilung einer einstweiligen Verfügung und dass ein Faktor, der gegen einen Kläger wiegen würde, das „Wissen des Klägers über die Existenz von … nachteilige Auswirkungen “ der Entscheidung des Klägers, in ein nachteilig betroffenes Gebiet zu ziehen. ID. Kommentar b, S. 581.,
Während ein Gericht nicht verpflichtet ist, einen Ausgleich der relativen Härten und Schäden vorzunehmen, wenn der Eingriff auf eine vorsätzliche oder vorsätzliche Handlung zurückzuführen ist, stimmen Dobbs, supra bei 355, 357, der Behauptung des Angeklagten zu, dass es keine Beweise dafür gibt, dass der Eingriff vorsätzlich oder vorsätzlich war und dass das Gericht eine Zwangsanweisung erlassen hat, ohne die relativen Härten für die Parteien auszugleichen.
III
Die Verletzung des Klägers infolge des Eingriffs ist gering. Das Gebäude greift nur 1.,2 fuß und wurde in der ersten Umfrage nicht bemerkt. Zudem bleibt genügend Grundstückseigentum übrig, um die Vorgaben der Stadt zu erfüllen, auch ohne den Bebauungsplan.
Obwohl der Kläger argumentiert, dass der Eingriff den Bau eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück verhindert, Zeugenaussagen zeigten, dass es keine Hindernisse für die Genehmigung des Bauplans, die Eigentumsversicherung oder die Baufinanzierung geben würde, wenn das eingedrungene Eigentum *146 aus dem Besitz des Klägers ausgeschlossen würde., Auf der anderen Seite deuten Zeugenaussagen vor Gericht, gegen die kein Einwand erhoben wurde, darauf hin, dass aufgrund des Alters der Struktur weder das Gebäude noch die Mauer bewegt werden konnten, ohne dass das Gebäude einstürzte.
Prüfung des Charakters, Verhaltens und der Motive der Parteien, 4 Restatement Torts, 2d, § 941, Kommentar a, es ist offensichtlich, dass der Kläger vor dem Kauf der Immobilie wusste, dass ein Teil des Gebäudes der Oddfellows auf dem Grundstück stand, das er kaufen wollte., Als Rechtsanwalt mit dreißigjähriger Erfahrung in der Bauindustrie wusste er auch, dass er keinen klaren Titel für den 1,2-Fuß-Eingriff erhalten konnte. Ohne klaren Titel standen weder Titelversicherung noch Baufinanzierung zur Verfügung, und ohne Baufinanzierung konnte der Bau nicht beginnen. Obwohl der Kläger die mit einem solchen Kauf verbundenen Probleme kannte, kaufte er die Immobilie.,
Darüber hinaus forderte der der Garden City Planning Commission vorgelegte ursprüngliche Lageplan den Bau von zweiundsechzig Einheiten auf dem Grundstück und wurde der Kommission auf der Grundlage der ersten Grundstückserhebung vorgelegt, die nur zeigte, dass das Gebäude des Beklagten die Eigentumslinie des Klägers missachtete. Innerhalb weniger Tage nach dieser Einreichung entdeckte die zweite Umfrage des Klägers den Eingriff. Zu diesem Zeitpunkt hätte der Kläger laut Zeugenaussagen einen überarbeiteten Lageplan vorlegen müssen, der den Eingriff zeigte., Er tat es nicht, und fast sechs Monate später genehmigte die Kommission die Entwicklung von zweiundsechzig Einheiten, obwohl die zu diesem Zeitpunkt geltenden Dichteanforderungen den Bau von nur sechsundfünfzig Einheiten auf dem Grundstück ermöglicht hätten.
*Der Kläger argumentiert, dass der ursprüngliche Lageplan Großvater gewesen wäre, um den Bau von zweiundsechzig statt sechsundfünfzig Einheiten zu ermöglichen, wenn er nur mit dem Bau im Rahmen der ursprünglichen Lageplangenehmigung begonnen hätte, was hätte passieren können, wenn er schneller eine Finanzierung erhalten hätte., Für den Vorschlag, dass die Planungskommission dem Bebauungsplan so zugestimmt hätte, ist er nicht zuständig. Das Argument des Klägers erkennt auch nicht seine eigene Verpflichtung an, die Planungskommission über den Eingriff zu informieren., Während die Probeaussage des Garden City Community Development Director darauf hinwies, dass die Planungskommission höchstwahrscheinlich verpflichtet gewesen wäre, die Genehmigung für die zweiundsechzig aufgrund ihres Fehlers genehmigten Einheiten zu erteilen, sagte der Direktor auch aus, dass der Kläger einen überarbeiteten Lageplan vorgelegt hätte, der den Eingriff aufgedeckt hätte, Die Planungskommission hätte „wahrscheinlicher“ ihren Fehler in Bezug auf die Dichteanforderungen entdeckt und die zweiundsechzig Einheiten nicht genehmigt.
Gegen das Verhalten des Klägers wiegen wir das Verhalten des Beklagten ab., Es wird nicht bestritten, dass die Stiftung für die Versammlungshalle der Oddfellows dort stand, wo sie heute steht, als die Oddfellows das Anwesen 1948 kauften. Der Sitzungssaal wurde auf dem bestehenden Fundament errichtet. Der Angeklagte war sich des Eingriffs nicht bewusst, bis der Kläger ihn darauf aufmerksam machte und sich darüber erkundigte, ob er den Streifen vom Kläger kaufen wolle. Kläger behauptet, dass das Verhalten des Beklagten “ Stonewall.“Es scheint, dass Kläger versprochen, eine Kopie der zweiten Umfrage an Beklagte zu liefern, aber nicht., Obwohl unklar ist, welche Partei die Verantwortung für den Zusammenbruch der Verhandlungen trägt, behauptet der Beklagte mit Rekordunterstützung, dass die einzige Lösung des Problems für den Kläger darin bestand, dass die Oddfellows die Struktur verlagerten.
Unter dem Strich überwiegt die Härte für den Beklagten infolge der Entfernung des Eingriffs die Härte für den Kläger, da die eingreifende Struktur erhalten bleiben kann. Unter den Gesamtumständen wiegt das Gleichgewicht der Nöte schwer zu Gunsten des Angeklagten., Der Befehl, den Eingriff zu beseitigen, stimmte daher nicht mit Gerechtigkeit und Gerechtigkeit überein und sollte aufgehoben werden.
IV
Während das Berufungsgericht zu Recht anerkannte, dass das Schadensmaß die Charakterisierung des Schadens als reparabel oder irreparabel anstellt, charakterisierte es den sofortigen Schaden fälschlicherweise als reparabel. Das Schadensmaß war nicht nur in der Fehlcharakterisierung der Art der Verletzung, sondern auch in der Formulierung des Schadensmaßes falsch.
Ein Verletzter durch das Betreten eines anderen hat Anspruch auf Entschädigung für den Schaden auf zwei Ebenen., Erstens hat ein Kläger Anspruch auf allgemeinen Schadenersatz für die Verletzung. Dobbs, a. a. o., § 3.2, S. 138. „energische Schäden sind, wie das Gesetz impliziert oder vermutet, aus dem falschen Beschwerten entstanden.“Bateman v Blake, 81 Mich 227, 231; 45 NW 831 (1890). Zweitens kann ein Kläger auch Anspruch auf Folgeschäden oder besonderen Schadenersatz haben, wenn er ausdrücklich plädiert und proved.Id. “ Besondere Schäden *“ sind wie wirklich stattgefunden hat, sind aber nicht gesetzlich impliziert.“ ID.,
Wenn das Unrecht aus einem Eigentumsdelikt besteht, das zu einer Verletzung des Grundstücks führt, ist der allgemeine Schadensmaßstab die Wertminderung des Grundstücks, wenn der Schaden dauerhaft oder irreparabel ist. O ‚ Donnell v Oliver Iron Mining Co, 262 Mich 470, 477; 247 NW 720 (1933). Wenn die Verletzung reparabel oder vorübergehend ist, ist das richtige Maß für Schäden die Kosten für die Wiederherstellung der Immobilie in ihrem ursprünglichen Zustand, wenn weniger als der Wert der Immobilie vor der Verletzung. ID. Die Regel ist jedoch flexibel in ihrer Anwendung. Schankin v Buskirk, 354 Michigan 490, 494; 93 NW2d 293 (1958)., Das ultimative Ziel ist der Ausgleich des Schadens oder Schadens. Daher kann jede Methode verwendet werden, die am besten geeignet ist, einen Kläger für den Verlust zu entschädigen. ID.
Um festzustellen, ob die Verletzungsquelle dauerhaft oder vorübergehend ist, wenden wir uns erneut an Professor Dobbs. Mehrere Faktoren werden verwendet, um festzustellen, ob das Eindringen dauerhaft oder vorübergehend ist. Wenn das Eindringen „physisch dauerhaft ist oder wahrscheinlich auf unbestimmte Zeit andauern wird“, ist es geeignet, als dauerhaft zu gelten. Dobbs, S. o., § 5.4, S. 338. „Wahrscheinlich auf unbestimmte Zeit fortsetzen“ bedeutet jedoch nicht, dass die Struktur ewig dauern wird., „Es reicht aus, dass es unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren wahrscheinlich ist, dass es ohne klaren Haltepunkt weitergeht….“ ID. an 339. Physische Dauerhaftigkeit allein rechtfertigt nicht die Einordnung eines Hausfriedensbruchs als dauerhaft. Die Hausfriedensbruch muss auch “ rechtlich dauerhaft sein, in dem Sinne, dass Gerichte *150 nicht seine Entfernung erfordern.“ ID. bei 340. Schließlich ist auch entscheidend, welche Partei dauerhaften Schadenersatz anstrebt. ID. bei 341.
Im ersten Fall ist die Struktur physisch dauerhaft, da sie “ wahrscheinlich ohne klaren Haltepunkt fortgesetzt wird.,“Es ist legal dauerhaft, weil, wie wir heute halten, der Befehl, es zu entfernen, nicht hätte erteilt werden sollen. Wir erkennen jedoch an, dass es der beklagte Eindringling ist, der versucht, dauerhaften Schadenersatz zu zahlen und damit ein Recht auf private eminent Domain zu erwerben. Wir sanktionieren keine privaten Übernahmen von Privatgrundstücken für private Zwecke. Wir können jedoch auch eine Schadensersatzklage in einer Höhe nicht ignorieren, die die Möglichkeit eines „Kompromisses“ schafft und nicht sanktionieren sollte.,
Wir sind daher der Ansicht, dass das Berufungsgericht das Maß des Schadens als Wertminderung oder Kosten für Reparaturen an der Immobilie falsch angegeben hat. Da das Eindringen dauerhaft ist, ist das richtige Maß für Schäden die Wertminderung der Immobilie selbst, dargestellt durch den Wert der Immobilie ohne den Eingriff, abzüglich des Wertes der Immobilie mit dem Eingriff oder alternativ des Wertes des Grundstücks, auf dem das Gebäude sitzt.
* 151 Im ersten Fall hatte der Kläger zugestimmt, 18.000 US-Dollar für die Immobilie zu zahlen, bevor er von dem Eingriff erfuhr., Selbst nachdem der Eingriff entdeckt worden war, bezahlte er den geforderten Preis für die Immobilie. Somit hat der Eingriff das Eigentum nicht abgewertet. In Untersuchungshaft ist der Kläger berechtigt, nur den alternativen Wert des 1,2 Fuß langen Grundstücks, auf dem sich die Struktur befindet, und nicht den Wert des restlichen Grundstücks, das er noch nutzen kann, zurückzufordern.,
Das Berufungsgericht erlaubte zwei Punkte mit besonderem Schaden: die Kosten für die Zeit der Mitarbeiter des Klägers, die für den Versuch, die Situation zu beheben, aufgewendet wurden, und die Kosten für eine zweite Umfrage, die auf dem Grundstück durchgeführt wurde, nachdem die erste Umfrage ergab, dass das Gebäude der Oddfellows dem Eingriff in das Eigentum, das der Kläger kaufen wollte, gefährlich nahe kam. Wir stimmen nicht zu, dass der Kläger berechtigt ist, für die Zeit, die seine Mitarbeiter damit verbracht haben, den Eingriff zu beheben, wieder einzuziehen., Hätte er es vermieden, in erster Linie durch das Projekt zu eilen, wäre die Zeit seiner Mitarbeiter nicht für die Suche nach einer Lösung des Problems aufgewendet worden. Angesichts der Tatsache, dass wir aus der Aufzeichnung nicht schließen können, dass der Kläger versucht hat, die Beseitigung des Eingriffs auszuhandeln, sind Schäden für die Aktivitäten seiner Mitarbeiter zu spekulativ.
* 152 Der Kläger ist auch nicht berechtigt, die Kosten der zweiten Erhebung zurückzufordern, da diese Kosten nicht durch die unerlaubte Handlung des Beklagten verursacht wurden., Die Umfrage fand statt, bevor der Kläger seine Kaufoption ausübte, und war notwendig, damit er die Kaufentscheidung treffen konnte.
SCHLUSSFOLGERUNG
Insgesamt sind wir heute der Ansicht, dass das Berufungsgericht und das Gerichtsverfahren sich geirrt haben, als sie die relativen Schwierigkeiten und Schwierigkeiten bei der Bestimmung der Angemessenheit der Anordnung der Entfernung des Eingriffs nicht berücksichtigt haben. Unsere Überprüfung der Aufzeichnung zeigt, dass die Strapazen und Schwierigkeiten unter den Tatsachen dieses Falles stark zugunsten des Angeklagten wogen. Daher wird die Reihenfolge zum Entfernen des Eingriffs umgekehrt.,
Darüber hinaus sind wir der Ansicht, dass das Berufungsgericht das bei der Wiederaufnahme zu verwendende Schadensmaß falsch angegeben hat. Das richtige Maß für Schäden ist der Wert des 1,2-Fuß-Landstreifens selbst.
Wir bekräftigen daher die Entscheidung des Berufungsgerichts teilweise und kehren sie teilweise um und weisen die Sache an das Gerichtsverfahren zurück, um weitere Verfahren im Einklang mit dieser Stellungnahme durchzuführen.
CAVANAGH, C. J. und LEVIN, BRICKLEY, RILEY, GRIFFIN, and MALLETT, JJ., stimmte mit BOYLE, J.,
ANMERKUNGEN
Die Grand Lodge of Michigan wurde zunächst gesamtschuldnerisch für den entstandenen Schaden haftbar gemacht. Das Berufungsgericht hob das Urteil jedoch auf; Somit ist der einzige Beschwerdeführer in dieser Berufung die unabhängige Anordnung von Oddfellows, Garden City Lodge No. 11.
Beklagte argumentiert, dass das Berufungsgericht fälschlicherweise der Auffassung, dass Kläger hatte keine Verpflichtung, Schäden zu vermeiden, dass er vernünftigerweise vermieden haben könnte. Während wir dieses Argument nicht erreichen, nehmen wir unsere Zustimmung zur Behauptung des Angeklagten zur Kenntnis. Die Doktrin der Schadensvermeidung ist in Michigan seit langem anerkannt., Siehe Gilbert v Kennedy, 22 Michigan 117 (1871); Talley v Courter, 93 Mich 473; 53 NW 621 (1892); McCullagh-v-Goodyear-Tire & Rubber Co, 342 Michigan 244; 69 NW2d 731 (1955). Nur wenn der Schaden das Ergebnis der „vorsätzlichen oder positiven und kontinuierlichen unerlaubten Handlung des Beklagten“ ist, gilt die Lehre von vermeidbaren Folgen nicht. Allen v Morris Building Co, 360 Michigan 214; 103 NW2d 491 (1960). Siehe auch 4 Restatement unerlaubter Handlung, 2d, § 918(2), S. 500.
439 Mich 970 (1992).
440 Michigan 888 (1992)., Ein von Kratze als Beschwerdeführerin eingereichter Antrag auf Revision wurde jedoch abgelehnt. ID.
Wir lehnen die Aufforderung des Beklagten ab, seinen Verzug bei der Erhöhung der Freispruchs-und nachteiligen Besitzverteidigung zu entschuldigen. Unsere Überprüfung des Datensatzes überzeugt uns nicht davon, dass eine offensichtliche Ungerechtigkeit darin bestehen würde, diese Verteidigung bei der Wiederaufnahme der Schadensersatzfrage auszuschließen.
Die relativen Härten für die Parteien sind nur einer der vielen Faktoren, die ein Gericht bei der Feststellung der Angemessenheit einer einstweiligen Verfügung gegen eine unerlaubte Handlung berücksichtigen kann. Siehe z.B.,(a) die Art des zu schützenden Interesses,
(b) die relative Angemessenheit der einstweiligen Verfügung und anderer Rechtsbehelfe für den Kläger,
(c) jede unvernünftige Verzögerung des Klägers bei der Klage,
(d) jedes damit verbundene Fehlverhalten des Klägers,
(e) die relative Härte, die wahrscheinlich dazu führen wird, dass der Kläger beklagte, wenn eine einstweilige Verfügung erteilt wird, und dem Kläger, wenn sie abgelehnt wird,
(f) die Interessen Dritter und der Öffentlichkeit und
(g) die Praktikabilität der Gestaltung und Durchsetzung der Anordnung oder des Urteils.,
Mit anderen Worten:
In Fällen, in denen eine einstweilige Verfügung beantragt wird, gilt die Regel … ist, dass das Gericht den Nutzen einer einstweiligen Verfügung an den Kläger gegen die Unannehmlichkeiten und den Schaden für den Beklagten ausgleichen und eine einstweilige Verfügung gewähren oder Schadensersatz gewähren wird, wie es unter allen Umständen des Falles am konsistentesten mit Gerechtigkeit und Gerechtigkeit erscheint.,
Abschnitt 941 der Neufestsetzung sieht vor:
Die relative Härte, die dem Beklagten bei Erteilung einer einstweiligen Verfügung und dem Kläger bei Ablehnung einer einstweiligen Verfügung droht, ist einer der Faktoren, die bei der Bestimmung der Angemessenheit der einstweiligen Verfügung gegen unerlaubte Handlung zu berücksichtigen sind.
einem sollte erlaubt werden, Land von einem anderen zu nehmen, nur weil er bereit ist, dafür zu bezahlen. Das wäre eine private Domäne., Niemand sollte dies indirekt erreichen dürfen, indem er absichtlich mit der Hoffnung übertritt, dass eine einstweilige Verfügung abgelehnt wird und er auf dem Land bleiben darf. Die zweite überlegung bewegt sich in die entgegengesetzte Richtung. Obwohl eine bedeutende Domäne nicht sanktioniert werden kann, kann auch keine Erpressung erfolgen, und wenn eine einstweilige Verfügung erlassen wird, um einen unbedeutenden Streifen des Landes des Klägers auf Kosten des Beklagten zu schützen, ein großes Gebäude abzureißen, kann man erwarten, dass der Kläger, nachdem er die einstweilige Verfügung erhalten hat, für eine erpresserische Figur „Kompromisse“ eingeht.,
Dies ist Verhalten, das Eigenkapital nicht sanktionieren sollte.
ein Eingriff durch einen angrenzenden Grundstückseigentümer ist vorsätzlich oder vorsätzlich, eine einstweilige Verfügung wird normalerweise erteilt, um seine Entfernung zu erzwingen, ohne Rücksicht auf die relativen Annehmlichkeiten oder Nöte, die sich aus der Anordnung seiner Entfernung ergeben können.“
Siehe auch Ives / Edison, 124 Mich 402, 411; 83 NW 120 (1900) (wo der Angeklagte „es vorzog zu handeln, ohne auf das Gericht zu warten, um die Kontroverse zu bestimmen“, handelte der Angeklagte auf seine Gefahr hin und der Kreisrichter hätte eine einstweilige Verfügung erteilen sollen).,
Bei der Verhandlung bezeugte der Kläger, dass er es vorziehen würde, das Gebäude abzureißen, weil das Gebäude seiner Meinung nach ein Augenschmaus war und ein Sicherheitsrisiko darstellte.
Der Beklagte argumentiert nicht, dass der Kläger Gegenstände mit besonderem Schaden nicht geltend gemacht hat, obwohl wir feststellen, dass die Beschwerde des Klägers nur ein Gebet für allgemeine Schäden enthielt.
Diese Schadensersatzmaßnahme wird “ nach der Theorie beurteilt, dass der Beklagte zu dieser Zeit ein Interesse an dem Eigentum der Kläger hatte und aneignete, für das er zahlen musste.,“Clinard v Stadt Kernersville, 215 NC 745, 752; 3 SE2d 267 (1939), zitiert in Dobbs, Trespass to land in North Carolina Teil II: Heilmittel für Hausfriedensbruch, 47 NC L R 334, 345 (1969).
Professor Dobbs nennt ein Beispiel, das direkt im Instant-Fall anwendbar ist.,
Wenn ein Beklagter in gutem Glauben seine Grenzlinie falsch berechnet und versehentlich einen kleinen Teil seines Hauses über die Linie auf dem Land des Klägers baut, werden viele Gerichte ihm erlauben, es dort gegen Zahlung von Schadenersatz zu behalten, da es eine unerträgliche Härte wäre, ihn zu zwingen, ein ganzes Haus abzureißen, um einen Eingriff auf ein paar Quadratzentimeter zu vermeiden.
Siehe n 9; siehe auch Restatement, supra, § 941, Kommentar c, S. 582-584. Es ist nicht schwer, sich ein Szenario vorzustellen, in dem sich der Kläger zur Befriedigung des Urteils mit dem Eigentum selbst „begnügen“ würde., Der Kläger würde dann die letzten beiden Grundstücke besitzen, die an das Eigentum anknüpfen, das er bereits auf beiden Seiten des Eigentums der Oddfellows besitzt.
Das Berufungsgericht hat bereits einen großen Teil der Schadenersatzklage abgewiesen, weil diese Schäden nicht durch den Eingriff verursacht wurden oder weil sie zu spekulativ waren. Wir stimmen dieser Aktion zu. Schäden, die nicht durch den Eingriff verursacht wurden, oder Schäden, die auf einem noch nicht existierenden Geschäft beruhen, sollten nicht vergeben worden sein., Darüber hinaus ist der Schaden für den Kaufpreis der Immobilie grob übertrieben, da der Kläger den größten Teil der Immobilie behält und der Eingriff keinen Einfluss auf die Anzahl der Einheiten hat, die der Kläger bauen durfte.
Darüber hinaus umfasste der Schadenersatz für die Mitarbeiterzeit achtzig Stunden, die der Wohnungsverwalter des Klägers damit verbracht hatte, die Immobilie neu zu planen. Diese Zeit wäre unabhängig vom Eingriff aufgewendet worden. Es kann daher nicht gesagt werden, dass dieser Posten der Personalkosten durch den Eingriff verursacht wurde.