Sie möchten, um zu verkaufen, ein Stück von Immobilien, aber du bist stark, die hinter auf Ihre Hypothek Zahlungen, Schulden, einen Haufen von Grundsteuern in der Grafschaft, oder suchen sich in der Mitte einer erhitzten Scheidung. Jede dieser Situationen könnte dazu führen, dass jemand (wie der Kreditgeber oder Ihr ehemaliger Ehepartner) Sie verklagt — in der Tat, was als „lis pendens“ auf Ihrem Haus bekannt ist.,
Verzweifelt nach einer sauberen Pause von der Situation fragen Sie sich: Können Sie ein Haus mit einem Lis Pendens zu einem anständigen Preis verkaufen-idealerweise bevor die Bank abschottet oder Sie eine Reihe von Gesetzesrechnungen aufstellen?
Wir bekommen, dass dies eine stressige Situation ist, also haben wir diese Anleitung zusammengestellt, einschließlich:
- Was ist eine lis pen den? Eine einfache Aufschlüsselung der rechtlichen Terminologie
- Die Dateien eine lis-penden und was ist Ihre motivation?,
- Wie ein lis penden Ihre Fähigkeit beeinflusst, das Haus zu verkaufen
- Das Risiko, das Käufer bei der Verfolgung eines Hauses mit einem lis penden sehen
- Die versteckte Gelegenheit beim Verkauf mit einem lis penden
- Wer kann Ihnen helfen, das lis penden zu lösen — so können Sie kostenlos und klar verkaufen
Die Grundlagen: Was ist ein lis penden?
Übersetzt aus dem Lateinischen bedeutet „lis pendens „“ein Anzug“.,“Wenn Sie also ein Haus mit einem Lis Pendens verkaufen, haben Sie eine formelle Mitteilung über eine anhängige Klage auf eine Immobilie, die den Verkauf beeinträchtigen könnte.
„Ein lis pendens ist eine schriftliche Mitteilung, dass eine Klage eingereicht wurde, die Immobilien betrifft“, sagt David Reischer, Esq., Immobilienanwalt und CEO von LegalAdvice.com. “ In der Regel beinhaltet der Anspruch entweder das Eigentum an der Immobilie oder ein beanspruchtes Eigentumsinteresse daran. Die Mitteilung wird normalerweise im County Records Office eingereicht, Daher gibt es eine Aufzeichnung der Klage, die potenzielle Käufer auf den Streit aufmerksam macht.,“
Ein lis pendens ist auf dem Titel des Hauses aufgezeichnet, wie jedes andere Pfandrecht oder Hypothek. Um herauszufinden, ob eine auf Ihrem Grundstück eingereicht wurde, können Sie eine kostenlose Suche beim County Clerk oder Recorder ‚ s Office durchführen, entweder online oder persönlich. Sie benötigen nur die Paketnummer Ihres Hauses.
Eine weitere Möglichkeit besteht darin, sich an ein Titelunternehmen zu wenden und eine Titelsuche auf dem Grundstück durchzuführen oder Ihren Immobilienmakler um Rat zu fragen.,
Für den Fall, dass Sie die lis penden nicht kennen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, wird es schließlich ans Licht kommen, wenn der Kaufprozess beginnt, da entweder der Käufer, der Agent oder der Kreditgeber höchstwahrscheinlich einen Titelbericht erhalten, der die Existenz der anhängigen Klage feststellt.
Laut Jeffrey L. Nogee, Partner bei Tully Rinckey PLYMOUTH, ist ein lis pendens nur gültig, wenn der zugrunde liegende Streit die Immobilie betrifft. Die Einreichung eines Lis Pendens für einen Fall, der kein Eigentumsinteresse am Haus beinhaltet, ist nicht zulässig und führt bei Missbrauch zu strengen Strafen.,
Warum sollte jemand einen lis penden einreichen?
Einige gängige Szenarien können zur Einreichung eines lis pendens auf einer Immobilie führen:
Abschottung
Eine Hypothek Abschottung Aktion ist der häufigste Grund für eine lis pendens. Dies tritt auf, wenn der Kreditgeber, z. B. eine Bank oder ein anderes Finanzinstitut, den Hausbesitzer verklagt, der mit seiner Hypothek in Verzug geraten ist. „Wenn der Kreditgeber die Klage einreicht, reicht er ein Lis pendens ein, das andere Gläubiger und alle anderen darüber informiert, dass der Hausbesitzer in Gefahr ist, das Eigentum an der Immobilie zu verlieren“, erklärt Nogee.,
Eine bevorstehende Abschottung macht jedoch nicht unbedingt einen Verkauf unmöglich. Steven Herzberg, Esq. mit Vazquez& Associates stellt fest, dass, obwohl eine Abschottung eine Wolke auf dem Titel erstellt, das Problem in der Regel mit der Bank gelöst werden kann, wenn es einen Käufer gibt, der bereit ist, mehr als das zu bezahlen, was geschuldet wird. Auf der Käuferseite kann der Kauf eines abgeschotteten Hauses etwas länger dauern, birgt jedoch nicht unbedingt ein höheres Risiko als jeder andere Verkauf.,
Unbezahlte Rechnungen
Ein Hausbesitzerverband (HOA) könnte ein Pfandrecht für Immobilien einreichen, wenn ein Hausbesitzer ein delinquentes Konto hat. Gleiches gilt für einen Auftragnehmer, der nicht für seine Arbeit bezahlt wurde (oft als „Pfandrecht des Mechanikers“bezeichnet). In diesen Fällen könnten die ausstehenden Beträge im Vergleich zum Gesamtwert des Eigenheims gering sein.
„Wenn es einen Rechtsstreit über die Gültigkeit der Ansprüche, aber der Verkäufer will das Haus verkaufen, können sie die Möglichkeit haben, das Pfandrecht und lis pendens zu binden“, sagt Herzberg.,
Zum Beispiel, wenn ein Haus im Wert von $500,000 und der Streit ist über nur $ 10,000, könnte der Verkäufer einen vereinbarten Betrag in das Treuhandkonto des Gerichts setzen, und dann die lis pendens und Pfandrecht würde aus dem Eigentum entfernt werden.
Battle of Ownership
Wenn eine oder mehrere Parteien das Eigentum an dem Haus beanspruchen, wie im Falle einer Scheidung, könnte ein lis pendens ins Spiel kommen.,
Obwohl die Gesetze unterscheiden sich von Staat, Herzberg sagt, dass in Florida, eine Partei kann versuchen, eine lis penden auf einer Immobilie als eine Möglichkeit, den Verkauf einzufrieren, bevor ein Richter bestimmen kann, wer das Stück Immobilien besitzt und daher rechtlich auf den Erlös berechtigt wäre.
Dies kann auch geschehen, wenn mehrere Begünstigte ein Testament anfechten, um die Verteilung des Vermögens eines Nachlasses zu ändern.
Unbezahlte Grundsteuern
Wenn der Verkäufer delinquent auf Ihre Immobilie Steuern, die lokale Regierung kann die Datei ein Rechtshängigkeit auf dem Grundstück., „Die Grundsteuer ist einer der wichtigsten Punkte, die jeder Immobilienmakler prüfen muss“, sagt Herzberg. „Alle ausstehenden Steuern müssen immer zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie gezahlt werden.“
Wie wirkt sich ein lis pendens auf einen potenziellen Verkauf aus?
Technisch gesehen kann ein Hausbesitzer ein Haus unter lis pendens verkaufen, aber es wird wahrscheinlich schwierig sein, einen Käufer zu finden — insbesondere, weil eine Bank normalerweise nicht bereit ist, Geld für den Kauf zu leihen., Wenn der Käufer in der Lage ist, das Haus zu kaufen, ohne eine Hypothek zu bekommen, sind die Chancen größer, dass der Verkauf reibungslos verläuft, insbesondere wenn es sich um eine Armlängen-Transaktion handelt.
„Während die Immobilie mit einem Lis-Pendens verkauft werden kann, muss das Pfandrecht erfüllt sein, damit das Pfandrecht entfernt werden kann“, erklärt Nogee. „Der Hausbesitzer kann einen Vertrag über den Verkauf der Immobilie abschließen, aber der Anspruch der Person, die die Lis pendens eingereicht hat, muss bezahlt oder beglichen werden, bevor der Titel frei und klar an den Käufer weitergegeben werden kann.,“
Wenn das Haus schließt, müsste der Käufer letztendlich das Ergebnis des anhängigen Rechtsstreits akzeptieren. „In einem Szenario, in dem es aufgrund eines Eigentumsstreits zu einem Lis pendens kommt und ein Barinvestor das Haus kauft, bevor der Streit abgeschlossen ist, muss der Barinvestor den endgültigen Ausgang des Streits akzeptieren“, sagt Herzberg.
Eine Möglichkeit wäre, eine Lösung der Klage in den Verkauf zu bauen., Wenn der Verkäufer beispielsweise einem Auftragnehmer 20.000 US-Dollar schuldet, können die Anwälte des Käufers und des Verkäufers eine Vereinbarung treffen, bei der 20.000 US-Dollar des Verkaufspreises zur Zahlung des Auftragnehmers verwendet werden, wodurch die Lis Pendens aus dem Eigentum entfernt werden können. Im Falle einer Zwangsvollstreckung ist es auch wichtig, alle von der Bank anfallenden Anwaltskosten zu berücksichtigen, die schnell Schneeball können.
Was ist das Risiko für den Käufer?
Es gibt einen Grund, dass die Käufer (und Ihre Vertreter), könnte er zögern zu verfolgen Rechtshängigkeit Eigentum. Zachary D., Schorr, der Lead Real Estate Attorney für Los Angeles ansässigen Schorr Law, APC., rät typischerweise davon ab.
„Der Käufer läuft Gefahr, die Immobilie oder sein Interesse an der Immobilie zu verlieren, wenn der lis pendens-Antragsteller seine Immobilienforderung überwiegt“, erklärt Schorr. „Darüber hinaus nimmt der Käufer die Immobilie unter die zugrunde liegende Klage, was zu einem schlechten Ergebnis für den Käufer führen könnte, wenn der Antragsteller in der zugrunde liegenden Klage vorherrscht.,“
Wenn ein Rechtshängigkeit Gelegenheit
Nicht jeder sieht ein Rechtshängigkeit, wie eine automatische killer-deal. Santiago Valdez, ein Top-Immobilienmakler in Chicago, Illinois, scheut nicht davor zurück, Hausbesitzern beim Verkauf dieser Art von Immobilien zu helfen. Tatsächlich verkaufte er kürzlich nach nur sechs Tagen auf dem Markt ein Mehrfamilienhaus in Chicago mit einem Lis Pendens.,
Sobald in Illinois ein Lis pendens auf ein Grundstück gestellt wird, geht es in die Öffentlichkeit. Dies bedeutet, dass potenzielle Käufer und Investoren in vielen Fällen beginnen, den Verkäufer direkt zu kontaktieren und nach einem erstaunlichen Deal zu angeln.
So wurde Valdez zum Agenten für das Mehrfamilienhaus: Der Kunde hatte eine Flut von Low-Ball-Angeboten bekommen. Bevor er einen akzeptierte, wollte er sich mit einem vertrauenswürdigen Agenten beraten, der ihm helfen konnte, die Immobilie zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen, da er immer noch eine angemessene Menge an Eigenkapital im Haus hatte.,
„Wir haben tolle Fotos gemacht und den Ort ausgiebig an Käufer und Agenten vermarktet“, sagte Valdez.
“ Wir haben mehrere Angebote erhalten und nur ein paar Wochen vor dem geplanten Zwangsvollstreckungsverkauf geschlossen.“
So entfernen Sie ein lis pendens
Um ein lis pendens zu entfernen, kann der Hausbesitzer — normalerweise mit Hilfe eines Anwalts — einen Antrag auf Ausweisung stellen.,
„Um sich bei einem Antrag auf Ausweisung des lis pendens durchzusetzen, muss der Hausbesitzer nachweisen, dass der Inhaber des lis pendens keine wahrscheinliche Gültigkeit (eine gute Wahrscheinlichkeit) der Klage hat“, sagt Schorr.
“ Die Belastung liegt bei der Partei, die die lis pendens eingereicht hat, um zu zeigen, dass sie ihre Klage wahrscheinlich aufgrund der Gesetze und Tatsachen des Falles gewinnen wird. Der Gewinner dieses Antrags hat normalerweise das Recht, die für die Einreichung des Antrags ausgegebenen Anwaltsgebühren zurückzufordern.,“
Haben Sie einen Experten auf Ihrer Seite
Der Verkauf eines Eigenheims kann zunächst ein komplexer Prozess sein, und wenn ein lis pendens in die Mischung geworfen wird, gibt es noch mehr Details und Legalitäten involviert. Es ist immer am besten, eine Vertretung von einem Anwalt zu haben, damit sie Ihnen helfen können, alle Schritte zu navigieren — besonders wenn Sie vor Gericht gehen müssen oder versuchen, eine bevorstehende Abschottung zu unterbrechen.,
Valdez weist darauf hin, dass es viele verschiedene Immobilienanwälte gibt. „Idealerweise möchten Sie einen Anwalt, der Erfahrung mit Leerverkäufen und dem gesamten Zwangsvollstreckungsprozess hat und bei Bedarf vor einen Richter gehen und ein starkes Argument liefern kann, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen“, sagt er.
Er empfiehlt auch die Zusammenarbeit mit einem erfahrenen Immobilienmakler, der Ihre Interessen während des Prozesses vertreten kann. Wenn ein Lis Pendens auf einer Immobilie aufgezeichnet wird, beginnt ein Strom von Immobilieninvestoren in der Regel, den Hausbesitzer mit Angeboten zu kontaktieren., In diesem Fall kann Ihnen ein vertrauenswürdiger Agent dabei helfen, Ihre Optionen zu bewerten und eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Haftungsausschluss: Informationen in diesem Blogbeitrag dienen als hilfreicher Leitfaden, nicht als Rechtsberatung. Wenn Sie rechtliche Hilfe bei der Lösung eines lis pendens auf einer Immobilie benötigen, wenden Sie sich bitte an einen erfahrenen Immobilienanwalt.