Wenn Sie für den Ausschluss qualifizieren, können Sie alles tun, was Sie mit dem steuerfreien Erlös aus dem Verkauf wollen. Sie müssen das Geld nicht in ein anderes Haus reinvestieren. Wenn Sie jedoch ein anderes Haus kaufen, können Sie sich beim Verkauf dieses Hauses erneut für den Ausschluss qualifizieren. In der Tat können Sie den Ausschluss im Laufe Ihres Lebens beliebig oft verwenden, solange Sie die unten beschriebenen Anforderungen erfüllen.
Wenn Sie ein Hausbesitzer sind, ist dies das einzige Steuergesetz, das Sie gründlich verstehen müssen.,
Die zweijährige Eigentums-und Nutzungsregel
Hier ist das Wichtigste, was Sie wissen müssen: Um sich für den Ausschluss von 250.000/500.000 US-Dollar für den Hausverkauf zu qualifizieren, müssen Sie das Haus besitzen und besetzen als Hauptwohnsitz für mindestens zwei Jahre, bevor Sie es verkaufen. Ihr Zuhause kann ein Haus, eine Wohnung, eine Eigentumswohnung, eine Lagergenossenschaft oder ein Mobilheim sein, das an Land befestigt ist.
Wenn Sie alle Voraussetzungen für den Ausschluss erfüllen, können Sie die $250.000/$500.000 Ausschluss beliebig oft nehmen. Sie dürfen es jedoch nicht mehr als einmal alle zwei Jahre verwenden.,
Die zweijährige Regel ist wirklich sehr großzügig, da die meisten Menschen mindestens so lange in ihrem Haus leben, bevor sie es verkaufen. (Im Durchschnitt bewegen sich Amerikaner alle sieben Jahre.) Durch die kluge Verwendung des Ausschlusses können Sie viele Häuser im Laufe der Jahre kaufen und verkaufen und Einkommenssteuern auf Ihre Gewinne vermeiden.
Ein Aspekt des Ausschlusses, der verwirrend sein kann, ist, dass Eigentum und Nutzung des Hauses nicht gleichzeitig erfolgen müssen., Solange Sie in den fünf Jahren vor dem Verkauf des Hauses mindestens zwei Jahre im Besitz und zwei Jahre im Gebrauch haben, kann der Besitz und die Nutzung zu unterschiedlichen Zeiten erfolgen. Die Regel ist am wichtigsten für Mieter, die ihre Mietwohnungen oder Mietwohnungen kaufen. Die Zeit, in der ein Käufer als Mieter im Haus lebt, zählt als Nutzung des Hauses zum Zwecke des Ausschlusses, obwohl der Mieter das Haus zu diesem Zeitpunkt nicht besaß.
Wenn Sie nicht im Haus leben
Um sich für den Ausschluss vom Hausverkauf zu qualifizieren, müssen Sie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht im Haus leben., Ihr zweijähriges Eigentum und Ihre Nutzung können jederzeit in den fünf Jahren vor dem Verkaufsdatum erfolgen. Dies bedeutet zum Beispiel, dass Sie bis zu drei Jahre aus dem Haus ausziehen können und sich dennoch für den Ausschluss qualifizieren können.
Diese Regel hat eine sehr praktische Anwendung: Es bedeutet, dass Sie Ihr Haus für bis zu drei Jahre vor dem Verkauf vermieten können und immer noch für den Ausschluss qualifizieren. Achten Sie darauf, diesen Zeitraum zu verfolgen und das Haus zu verkaufen, bevor es ausgeht.,
Das Haus muss Ihr Hauptwohnsitz sein
Um für den Ausschluss in Frage zu kommen, müssen Sie das Haus, das Sie verkaufen, mindestens zwei der fünf Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz genutzt haben. Ihr Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem Sie (und Ihr Ehepartner, wenn Sie gemeinsam einreichen und den 500,000-Dollar-Ausschluss für Paare in Anspruch nehmen) leben.
Sie müssen nicht jede Minute in Ihrem Haus verbringen, damit es Ihr Hauptwohnsitz ist. Kurze Abwesenheiten sind erlaubt—zum Beispiel können Sie einen zweimonatigen Urlaub von zu Hause wegnehmen und diese Zeit als Gebrauch zählen., Lange Abwesenheiten sind jedoch nicht erlaubt. Zum Beispiel kann ein Professor, der ein ganzes Jahr lang nicht zu Hause ist, während er Sabbatical ist, dieses Jahr nicht als Verwendung für die Zwecke des Ausschlusses zählen.
Sie können jeweils nur einen Hauptwohnsitz haben. Wenn Sie in mehr als einem Ort leben—zum Beispiel, Sie haben zwei Häuser—die Eigenschaft, die Sie die Mehrheit der Zeit im Laufe des Jahres wird in der Regel Ihr Hauptwohnsitz für dieses Jahr sein.,
Wenn Sie ein zweites Zuhause oder Ferienhaus haben, das seit dem Kauf erheblich an Wert gewonnen hat, können Sie das Haus beim Verkauf verwenden, wenn Sie dieses Haus mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf als Hauptwohnsitz nutzen.
$ 500,000 Ausschluss für verheiratete Paare
Es gibt bestimmte zusätzliche Anforderungen, die Sie erfüllen müssen, um sich für den $500,000 Ausschluss zu qualifizieren., Sie müssen nämlich nachweisen können, dass alle folgenden Punkte zutreffen:
- Sie sind verheiratet und reichen eine gemeinsame Rendite für das Jahr ein
- Entweder erfüllen Sie oder Ihr Ehepartner den Eigentumstest
- sowohl Sie als auch Ihr Ehepartner erfüllen den Benutzungstest und
- während des Zeitraums von 2 Jahren, der mit dem Datum des Verkaufs endet, haben weder Sie noch Ihr Ehepartner Gewinne aus dem Verkauf eines anderen Eigenheims ausgeschlossen.
Wenn einer der Ehegatten nicht alle diese Anforderungen erfüllt, wird der Ausschluss für jeden Ehegatten getrennt berechnet, als ob er nicht verheiratet wäre., Dies bedeutet, dass sie sich jeweils für einen Ausschluss von bis zu 250.000 US-Dollar qualifizieren können. Zu diesem Zweck wird jeder Ehegatte als Eigentümer der Immobilie während des Zeitraums behandelt, in dem der Ehegatte die Immobilie besaß. Für Miteigentümer, die nicht verheiratet sind, ist der Gewinn von bis zu 250.000 US-Dollar für jeden qualifizierten Eigentümer steuerfrei.
Wenn Ihr Ehepartner stirbt und Sie anschließend Ihr Haus verkaufen, qualifizieren Sie sich für den Ausschluss von 500,000 USD, wenn der Verkauf innerhalb von zwei Jahren nach dem Todesdatum erfolgt und die anderen oben diskutierten Anforderungen unmittelbar vor dem Todesdatum erfüllt wurden.