Die Schuldendienstdeckungsquote ist eine der am wenigsten verstandenen Versicherungsanforderungen für neue und sogar erfahrene gewerbliche Immobilieninvestoren. Kurz gesagt, die Debt Service Coverage Ration vergleicht einfach das Netto-Betriebsergebnis des Subjekts mit dem vorgeschlagenen Hypothekenschuldendienst (auf jährlicher Basis). Der Kreditgeber möchte sicherstellen, dass genügend Cashflow vorhanden ist, um die neuen Hypothekenschulden zu decken, und dann einige.Erfahren Sie mehr über die debt service coverage ratio (DSCR).,
Es ist wichtig, das Konzept und die Mathematik hinter dem DSCR zu verstehen, wenn Sie Ihre eigene Cashflow-Analyse für einen potenziellen gewerblichen Kredit oder Wohnungskredit berechnen, sei es ein Kauf oder eine Refinanzierung. Wenn die Eigenschaft effizienter als vergleichbare Eigenschaften arbeitet (aufgrund der Selbstverwaltung, nicht mit R&) usw.), oder ohne einen minimalen Leerstandsprozentsatz, verwenden sowohl der Versicherer als auch der Gutachter einen Leerstandsfaktor und bringen die Ausgaben in Einklang mit dem Markt – was den NOI reduziert, wodurch der DSCR-und der Darlehensbetrag gesenkt werden.,
Unten finden Sie ein grundlegendes Beispiel dafür, wie ein kommerzieller Kreditgeber die DSCR für eine kommerzielle Hypothek berechnet. Die Kreditgeber Holdbacks sind blau markiert, denken Sie daran, diese sind keine tatsächlichen Ausgaben, sondern werden von der Immobilie Bruttoeinkommen für versicherungstechnische Zwecke abgezogen. Das folgende Beispiel setzt eine Mehrfamilieneigenschaft mit 75 Einheiten voraus. Achten Sie darauf, Brutto-Potentialmieten (GPR) und nicht tatsächliche gesammelte Mieten für Mieteinnahmen zu verwenden. Warum? Weil ein Underwriter und Gutachter GPR verwendet und einen Leerstandsprozentsatz anwendet., Wenn Sie GPR nicht verwenden und einen Leerstandsprozentsatz verwenden, werden Sie im Wesentlichen die offene Stelle doppelt zählen (vorausgesetzt, Sie hatten während des Jahres eine freie Stelle). Wenn die Mieten gestiegen sind, sollten Sie außerdem die aktuellsten Mieten in Ihrer Analyse verwenden und nicht die zuvor niedrigeren Mieten.
Nachdem wir den NOI berechnet haben, müssen wir den jährlichen Schuldendienst für die Immobilie berechnen. Der jährliche Schuldendienst ist einfach der Gesamtbetrag der Kapital – und Zinszahlungen über einen Zeitraum von 12 Monaten., Steuern und Versicherungen sind in dieser Berechnung nicht enthalten, da sie in den Aufwendungen der Immobilie berücksichtigt werden.
Um die Schuldendienstdeckungsquote zu berechnen, teilen Sie einfach das Netto-Betriebsergebnis (NOI) durch die jährliche Verschuldung.
Commercial Loan Größe: $10.000.000
Zinssatz: 6.5%
Laufzeit: 30 Jahre
Jährliche Zahlungen (Schuldendienst) = $758.475
Net Operating Income (NOI) = $845.000
Jetzt können wir die DSCR berechnen:
DSCR = Net Operating Income / Annual Debt Service
(NOI) = $845.000
Total Debt Service = $758.475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
In diesem Beispiel wird angegeben, dass der von der Immobilie generierte Cashflow die neue gewerbliche Darlehenszahlung um das 1.10-fache abdeckt. Die meisten Kreditgeber benötigen einen DSCR von mindestens 1,20 x.