“Du skal gå gennem gården for at komme til Hammond”
om vinteren 2013 købte Jake og jeg vores første lejlighedskompleks, en 25-enhed med tonsvis af “potentiale”. Det havde taget os to solide års afvisning og negativitet at komme til dette punkt. Vi følte, at en vægt var blevet løftet fra vores skuldre, da vi overtog ejerskab, men lidt vidste vi, at det virkelige arbejde var ved at begynde.,
i denne artikel vil jeg vise dig, hvordan du køber dit første lejlighedskompleks ved at udstille “tålmodighed, vedholdenhed, men villig til at gå væk” mentalitet og hvordan man finder værdi-tilføjer i en aftale. Jeg vil fremhæve vores progression fra en nedslidt 25-enhed til et attraktivt 156-enhed lejlighedskompleks ved hjælp af den samme investeringsramme.
på vores første aftale var vi ikke bekendt med Cap-satser og kontanter ved kontantafkast, to benchmarks, som vi bruger, når vi analyserer en aftale. Vores erfaring med kommercielle lån var minimal, og styring af en “stor” ejendom var fremmed for os., For at opsummere det var vi de klassiske nybegyndere, der manglede erfaring, men mere end sammensat med entusiasme og viljen til at arbejde. Vi troede, vi købte Taj Mahal, men i virkeligheden ejendommen var en blanding af hytter, duple.og en seks-enhed motel.Jake kaldte kærligt ejendommen” the crack den ” og ikke på grund af al den udskudte vedligeholdelse.
lejlighedskomplekset indeholdt flere muligheder for at tilføje værdi. Hvad er en værdi-add? En værdi-add er en forbedring, der tilføjer værdi til en ejendom ved at øge sin likviditet., Et par eksempler inkluderer: renovering, reparationer, gældssanering, ledige lejekontrakter, omkostningsbesparelser og indførelse af indtægtsgeneratorer. Disse værdiskabende muligheder bør alle rettes mod at øge omsætningen eller faldende udgifter og derved hæve ejendommens Nettodriftsindtægter.
hvor var value-add muligheder i gården ejendom?
lad os begynde med opfattelsen af ejendommen, som oprindeligt blev kaldt Shamrock Motel., Dets omdømme for samfundet var en uønsket ejendom, der tog højde for ugentlige lejere, og ville leje til enhver potentiel lejer, der havde en puls. Vi satte os for at flytte (fancy ord for fastsættelse af en ejendom og skabe værdi) lejeren base og indføre et system til at screene lejere. Dette ville give os mulighed for dramatisk at reducere vores “turn” omkostninger, når en lejer fraflyttet og ville sikre en mere stabil indtægtsstrøm.
disse bedre lejere ville blive længere og faktisk betale lejen hver eneste måned. Udsættelser og lejerskader faldt næsten øjeblikkeligt, når vi begyndte at screene lejerne., Opfattelsen af ejendommen ændrede sig inden for det første år, hvilket gjorde det muligt for os at tiltrække meget bedre lejere.
Vi vidste, at vi var på den rigtige vej, da mail-damen fortalte Jake, at hun følte sig sikker igen at levere posten til dette maleriske samfund.
Læs også: at omdanne en aftale til flere tilbud med Bruce Petersen
det næste område, vi målrettede, var udgiftssiden af ligningen. Vi indså, at udgifterne til lejlighedskomplekset kørte i den høje ende. Vores fejl var vores uvidenhed om, hvad det ville koste at køre en multifamilie ejendom., Vi vidste bare, at visse regninger syntes ret store. Vi kontaktede straks affaldsselskabet og telefonudbyderen. Omkostningerne ved begge disse tjenester blev skåret natten over. Dernæst besluttede vi at fjerne omkostningerne ved Kabel og krævede lejere til at betale for deres eget kabel. Dette enkelt omkostningsbesparende trin reddede os over $ 6,000 pr.
Vi har også lagt et loft over brugen af lejerens brugsbrug. Vi ville betale for den første $100, og lejeren ville være ansvarlig for den resterende del., Det er forbløffende, hvad der sker med brugsregninger, når lejere deler ansvaret.
vores værdi-tilføjer sluttede ikke der. Vi var lige begyndt. Det var på tide at tage fat på indkomstsiden af balancen. Først, vi ryddet ud skure på ejendommen og begyndte at leje dem ud som opbevaring skure. Denne merværdi to måder. En, Vi tilbyder en bekvemmelighed til lejeren ved at give ekstra opbevaring. For det andet var vi i stand til at generere yderligere $200 pr., Når en lejer begynder at gemme alle deres ejendele på din ejendom, vil de årlige lejeforhøjelser på 3% blive mødt med mindre modstand. Det bliver sværere bare at pakke op og flytte ud til en anden lejlighed.
Modtag din kopi af trillebør overskud gratis
dernæst begyndte vi at indføre gebyrer. Vi begyndte at opkræve sene gebyrer, ansøgningsgebyrer, kæledyrsgebyrer og indflytningsgebyrer. Disse gebyrer føjes til ejendommens indtægter og gjorde det muligt for os at fastsætte regler for samfundet. Hvis du var forsinket til leje, skulle du blive opkrævet et sent gebyr., Lejerne var vidne til en total revitalisering af ejendommen, og nogle var ikke meget tilfredse. De utilfredse besluttede, at det var tid til at rejse, og vi var i stand til at fylde deres enheder med gladere, mere taknemmelige lejere.
da vi forvandlede lejlighedskomplekset til en rentabel forretning, begyndte vi at adressere de forskellige udskudte vedligeholdelse placeret i hele ejendommen. Vi tacklede det ydre af ejendommen ved at reparere rustne postkasser, magtvaske bygningerne, male udendørsbrug, plante buske og bringe den tidligere landskabspleje tilbage til sin tidligere herlighed., Vi begyndte også at reparere enhederne, da de kom ledige ved at udskifte gamle gulve, male interiøret, udskifte apparater og tackle andre mindre problemer.
Ved udgangen af tolv måneder udviklede denne “mor og pop” sig til en virksomhed, hvor udgifterne blev overvåget og indtægtsindsamling var i fokus hver eneste måned. De fleste nybegynderinvestorer nærmer sig ikke investering som en virksomhed, men vores vision var at opbygge en enorm portefølje, der ville støtte vores livsstil og skabe rigdom., Fast ejendom handler om tallene, og netto driftsindtægter (NOI) er konge i multifamilie fast ejendom. Dit fokus bør være på at hæve NOI ved at anvende den strategi, der er lagt ud.
lad os spole frem til nutiden. Vi var i stand til at sikre en vurdering af ejendommen for $825,000, så vi kan udtrække $160,000 i overskydende kontanter. $ 30,000 i ejendommen for at afslutte al den udskudte vedligeholdelse, som omfattede udskiftning af alle tagene og maling af de resterende udvendige., Den lille crack den er i øjeblikket kontanter flyder omkring $3,000 per måned, og vi har ikke mere af vores startkapital investeret i handlen.
vejen til at skabe rigdom gennem lejlighedskompleks investering er blevet lagt.
Her er en kort oversigt over de trin, du skal tage for at hoppe ind og komme på arbejde:
- Beslut om multifamily som din niche.
- tag massiv handling ved at uddanne dig selv. Kig ind trillebør overskud Academy
- opsøge en mentor, coach eller partner.
- Forskning markeder og fokusere på Onet marked.
- Lær at analysere tilbud.,
- opsøge egenskaber med flere værdi-tilføjer. Jo mere værdi du kan skabe, jo rigere bliver du.
- begynd at opbygge dit ejendomshold.
- Indsæt tilbud.
- forvent afvisning! Udviser tålmodighed, vedholdenhed, men villig til at gå væk mentalitet.
- Land din første aftale.
- kom på arbejde og implementere din spilplan.
The Courtyard deal gav os oplevelsen og momentum til at fortsætte i fast ejendom. Jeg spekulerer ofte på, om jeg ikke hoppede ind i denne aftale, ville jeg have været i stand til at købe vores seneste aftale?, Undervurder ikke kraften i positiv handling og momentum.Hammond var en meget større ejendom end gården, men udviste mange af de samme egenskaber. Det var oppustet med høje udgifter, indtægterne blev ikke maksimeret, ejendommen havde brug for nogle TLC, (tender loving care), og der var en rigelig mængde værdi-tilføjer. Strategien var identisk med gården: køb på faktiske tal, implementere vores omplaceringsstrategi og øge NOI.
det tog os omkring seks måneder, før vi faktisk gik i kontrakt med Hammond., Der var et par grupper foran os, og vi havde opgivet aftalen, kun for at få den tilbage til os på grund af vores vedholdenhed og vedholdenhed.
Der var flere forskelle mellem begge tilbud, såsom ejendomens alder, tilstand, lejerbase, ejendomsklasse, ønskværdighed, men en funktion stod ud for os. Det var størrelsen af Hammond, der spændte os. Vi var i stand til at levere boliger til en større pulje af lejere og derved øge vores evne til at generere rigdom. Vores overskud ville blive forstørret, når ejendommen blev flyttet.,
Vi er omkring seks måneder inde i Vores plan, og ejendommen er chugging sammen. Ejendommen blev købt med $ 100.000 i månedlige indtægter samlinger.
Vi har udvidet omsætningen til $110,000 i seks måneder, og anslår, at omsætningen vil vokse til omkring $120,000 per måned inden for tolv måneder. Der er tre vaskeri enheder, der bliver konverteret til lejligheder, samt stigninger i leje satser.
vores mål er at opnå en værdi på $9.000.000 inden for tolv måneder, så vi kan refinansiere ejendommen og udtrække den kapital, vi placerede som udbetalingen.,
for At opsummere, uanset om du køber en fire-enhed deal eller et tusinde enheder, bør der være fokus på:
- Køb Højre
- Administrer Højre
- Finans Højre
- Se efter værdi-tilføjer
- Har en plan
- Gennemføre planen
- Skabe værdi
- Repeat
Finansiering vilkår på vores første var mindre end stjernernes. Renten var 6%, Det var en tyve års amortisering og udtrykket var fem år. Sammenlign det med Hammond: 4.25%, 25-årig amortisering og et års rentebetalinger. Hvad er historiens moral?, Forvent at lave fejl, lære af disse fejl, kursus korrekt og fortsætte med at forfølge din drøm.
Yderligere læse: En Køreplan For at Købe Din Næste Lejlighed
Hvis du har nogen spørgsmål, bedes du kontakte mig på [email protected]. Jeg håber, at denne artikel tjener dig godt-og giver dig en ramme til at angribe lejlighed investering.
