dækningsgraden for gældstjenester er et af de mindst forståede garantikrav for nye og endda erfarne erhvervsejendomme investorer. Kort sagt sammenligner gældsbetjeningens dækning simpelthen den pågældende ejendoms nettodriftsindtægter med den foreslåede realkreditgældstjeneste (på årsbasis). Långiveren ønsker at sikre, at der er tilstrækkelig pengestrøm til at dække den nye realkreditgæld, og derefter nogle.Få mere at vide om debt service coverage ratio (DSCR).,
det er vigtigt at forstå konceptet og matematikken bag DSCR, hvis du beregner din egen pengestrømsanalyse for et potentielt kommercielt lån eller lejlighedslån, uanset om det er et køb eller refinansiering. Hvis ejendommen fungerer mere effektivt end sammenlignelige egenskaber (på grund af selvstyring, ikke at følge med R&m osv.), eller herunder ikke mindst ledig procentdel, både underwriter og taksator vil bruge en ledig stilling faktor, og bringe udgifter i forbindelse med markedet – hvilket reducerer den NOI og derved sænke DSCR og lånebeløb.,
nedenfor er et grundlæggende eksempel på, hvordan en kommerciel långiver beregner DSCR for et kommercielt pant. Långiverens holdbacks er fremhævet med blåt, husk, at disse ikke er faktiske udgifter, men trækkes fra ejendommens bruttoindkomst til forsikringsformål. Eksemplet nedenfor antager en 75 Enhed ejendom multifamilie ejendom. Sørg for at bruge bruttopotentiale husleje (GPR) og ikke faktisk indsamlet husleje for lejeindtægter. Hvorfor? Fordi en under andriter og taksator vil bruge GPR og anvende en ledig stilling procent., Hvis du ikke bruger GPR og bruger en ledig stillingsprocent, vil du i det væsentlige tælle ledige stillinger (forudsat at du havde en ledig stilling i løbet af året). Derudover, hvis huslejen er steget, vil du være sikker på at bruge de mest aktuelle huslejer i din analyse og ikke de tidligere lavere huslejer.
nu hvor vi har beregnet NOI, skal vi beregne den årlige gældstjeneste for ejendommen. Den årlige gældstjeneste er simpelthen det samlede beløb for hovedstol og rentebetalinger foretaget over en periode på 12 måneder., Skatter og forsikringer er ikke inkluderet i denne beregning, da de regnes med i ejendommens udgifter.
for at beregne dækningsgraden for gældstjenester skal du blot dele nettodriftsindtægterne (NOI) med den årlige gæld.
Kommercielle Lån Size: $10,000,000
Rente: 6.5%
Sigt: 30 År
Årlige Betalinger (renter og afdrag) = $758,475
Netto driftsresultat (NOI) = $845,000
Nu kan vi beregne DSCR:
DSCR = Net Operating Income / Årlig Gæld
(NOI) = $845,000
Samlet Gæld = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
hvad dette eksempel fortæller os er, at pengestrømmen genereret af ejendommen vil dække den nye kommercielle lånebetaling med 1.10.. dette er generelt lavere end de fleste kommercielle realkreditinstitutter kræver. De fleste långivere vil kræve et minimum DSCR på 1.20..