du vil gerne sælge et stykke fast ejendom, men du er alvorligt bagud på dine pantebetalinger, skylder en masse ejendomsskatter til amtet eller befinder dig midt i en opvarmet skilsmisse. En hvilken som helst af disse situationer kan resultere i, at nogen (som långiveren eller din tidligere ægtefælle) sagsøger dig — faktisk placerer det, der er kendt som en “lis pendens” på dit hjem.,desperat efter en ren pause fra situationen, undrer du dig: kan du sælge et hus med en lis pendens til en anstændig pris — ideelt før banken afskærer eller du rack op en masse juridiske regninger?
Vi får ud af, at dette er en stressende situation, så vi sammensætter denne vejledning, herunder:
- hvad er en lis pen den? En simpel opdeling af den juridiske terminologi
- hvem arkiverer en lis penden, og hvad er deres motivation?,
- Hvordan en litispendens påvirker din evne til at sælge huset
- risikoen købere ser i at forfølge et hus med en lis penden
- De skjulte muligheder i at sælge med en lis penden
- , Som kan hjælpe dig med at løse lis penden — så du kan sælge gratis og tydelig
Den grundlæggende: Hvad er en lis penden?
oversat fra Latin betyder “lis pendens” “en dragt, der afventer.,”Så hvis du sælger et hjem med en lis pendens, har du en formel meddelelse om en verserende retssag på en ejendom, der kan forstyrre salget.
“en lis pendens er en skriftlig meddelelse om, at der er indgivet en retssag, der involverer fast ejendom,” siger David Reischer, es.., ejendomsadvokat og Administrerende Direktør for LegalAdvice.com. ” typisk involverer kravet enten ejendomsretten til ejendommen eller en påstået ejerandel i den . Meddelelsen er normalt arkiveret i county records office, så der er en oversigt over handlingen, der advarer eventuelle potentielle købere af tvisten.,”
en lis pendens er optaget på titlen på hjemmet, ligesom enhver anden pant eller pant. For at finde ud af, om man er blevet indgivet på din ejendom, du kan gøre en gratis søgning på amtet degnen eller optagerens kontor, enten online eller i-person. Du skal bare bruge dit hus pakkenummer.
en anden mulighed er at kontakte et titelfirma og anmode om, at de kører en titelsøgning på ejendommen, eller bede din ejendomsmægler om vejledning.,
i tilfælde af at du ikke er opmærksom på lis penden, når du går for at sælge dit hjem, vil det til sidst komme frem, når købsprocessen begynder, da enten køberen, agenten eller långiveren sandsynligvis vil få en titelrapport, der vil bemærke eksistensen af den verserende retssag.
ifølge Jeffrey L. Nogee, partner hos Tully Rinckey PLLC, er en lis pendens kun gyldig, hvor den underliggende tvist involverer fast ejendom. Arkivering af en lis pendens til en sag, der ikke involverer en ejerandel i huset, er ikke tilladt og bærer strenge sanktioner, hvis de misbruges.,
hvorfor skulle nogen indgive en lis penden?
et par almindelige scenarier kan føre til arkivering af en lis pendens på en ejendom:
afskærmning
en afskærmning af realkreditlån er den mest almindelige årsag til en lis pendens. Dette sker, når långiveren, såsom en bank eller en anden finansiel institution, sagsøger husejeren, der har misligholdt hans eller hendes pant. “Når långiveren bringer retssagen, arkiverer den en lis pendens, der giver meddelelse til andre kreditorer og alle andre om, at boligejeren er i fare for at miste ejendomsretten til ejendommen,” forklarer Nogee.,
en overhængende afskærmning gør ikke nødvendigvis et salg umuligt. Steven Her .berg, Es.. med Vazquez & Associerede virksomheder konstaterer, at selv om en afskærmning skaber en sky på titlen, problemet kan normalt løses med banken, hvis der er en køber, der er villig til at betale mere end hvad der er skyldige. På købers side kan det tage lidt længere tid at købe et afskærmet hus, men det bærer ikke nødvendigvis mere risiko end noget andet salg.,
ubetalte fakturaer
en boligejerforening (HOA) kunne indgive en ejendomsretlig ejendom, hvis en boligejer har en kriminel konto. Det samme gælder for en entreprenør, der ikke er blevet betalt for deres arbejde (ofte omtalt som en “mekanikers lien”). I disse tilfælde kan de udestående beløb være små sammenlignet med den samlede hjemmeværdi.
“hvis der er en tvist om gyldigheden af kravene, men sælgeren ønsker at sælge hjemmet, kan de have mulighed for at binde lien og lis pendens,” siger Her .berg.,
For eksempel, hvis et hjem er værd $ 500,000, og tvisten er over kun $10,000, kunne sælgeren lægge et aftalt beløb på Domstolens deponeringskonto, og derefter ville lis pendens og lien blive fjernet fra ejendommen.
Battle of O ownershipnership
Når en eller flere parter hævder ejerskab af hjemmet, som i tilfælde af skilsmisse, kan en lis pendens komme i spil.,
Selv om love varierer fra stat, Herzberg siger, at i Florida, kan den ene part søger at sætte en lis penden på en ejendom, som en måde at fastfryse salg, før en dommer kan afgøre, hvem der ejer det stykke af fast ejendom og derfor ville være juridisk berettiget til indtægterne.
dette kan også forekomme, hvis flere modtagere bestrider en vilje i et forsøg på at ændre fordelingen af en ejendoms aktiver.
ubetalte ejendomsskatter
Hvis en sælger er kriminel på deres ejendomsskatter, kan den lokale regering indgive en lis pendens på ejendommen., “Ejendomsskatter er en af de mest basale ting, der kontrolleres af enhver titelagent,” siger Her .berg. “Alle udestående skatter skal altid betales på det tidspunkt, hvor en ejendom sælges.”
Hvordan påvirker en lis pendens et potentielt salg?
teknisk set kan en boligejer gå videre med at sælge et hus under lis pendens, men det vil sandsynligvis være svært at finde en køber — især fordi en bank normalt ikke vil acceptere at låne penge til købet., Hvis køberen er i stand til at købe hjemmet uden at få et pant, er chancerne større for, at salget vil gå glat, især hvis det er en armlængde transaktion.
” mens ejendommen kan sælges med en lis pendens, skal pantet være tilfreds for, at pantet fjernes,” forklarer Nogee. “Boligejeren kan indgå en kontrakt om at sælge ejendommen, men kravet fra den person, der har indgivet lis pendens, skal betales eller afregnes, før ejendomsretten kan gå fri og klar til køberen.,”
Hvis huset lukker, skal køberen i sidste ende acceptere resultatet af den verserende retssag. “I en situation, hvor der er en litispendens på grund af en ejendom linje tvist, og en kontant investor køber hjem, før tvisten er blevet indgået, kontant investor skal acceptere det endelige resultat af konflikten,” siger Herzberg.
en mulighed ville være at opbygge en beslutning om retssagen i salget., For eksempel, hvis sælgeren skylder en entreprenør $20,000, kan købers og sælgers advokater udarbejde et arrangement, hvor $20,000 af salgsprisen ville blive brugt til at betale entreprenøren, hvilket derefter ville tillade lis pendens at blive fjernet fra ejendommen. I tilfælde af en afskærmning er det også vigtigt at tage højde for eventuelle juridiske gebyrer afholdt af banken, som hurtigt kan snebold.
hvad er risikoen for køberen?
Der er en grund til, at købere (og deres agenter) kunne tøve med at forfølge en Lis pendens ejendom. D.achary D., Schorr, den ledende ejendomsadvokat for Los Angeles-baserede Schorr La., APC., typisk fraråder det.
“køberen risikerer at miste ejendommen eller deres interesse i ejendommen, hvis Lis pendens-sagsøgeren har forrang for deres ejendomskrav,” forklarer Schorr. “Desuden vil køberen tage ejendommen underlagt den underliggende retssag, hvilket kan resultere i et dårligt resultat for køberen, hvis sagsøgeren hersker i den underliggende retssag.,”
Når en litispendens præsenterer en lejlighed
Ikke alle ser en litispendens som en automatisk deal killer. Santiago Valde., en top ejendomsmægler i Chicago, Illinois, ikke vige tilbage fra at hjælpe husejere sælge disse typer af ejendomme. Faktisk, han for nylig solgt en Chicago multi-familie bygning med en lis pendens efter blot seks dage på markedet.,
i Illinois, så snart en lis pendens er placeret på en ejendom, går den på den offentlige rekord. Det betyder, at potentielle købere og investorer i mange tilfælde begynder at kontakte sælgeren direkte og fiske efter en fantastisk aftale.
sådan blev Valde.agent for flerfamiliebygningen: klienten var begyndt at få en spærring af lavboldtilbud. Før han accepterede en, ønskede han at konsultere en troværdig agent, der kunne hjælpe ham med at sælge ejendommen til den højest mulige pris, da han stadig havde en anstændig egenkapital i hjemmet.,
“vi tog fantastiske fotos og markedsførte stedet i vid udstrækning til købere og agenter,” sagde Valde..
“Vi endte med at få flere tilbud, og lukkede kun et par uger før det planlagte afskærmning salg.”
Sådan fjernes en lis pendens
for at fjerne en lis pendens kan boligejeren — typisk ved hjælp af en advokat — gøre en bevægelse for at udslette den.,
“for at sejre i en bevægelse for at udslette lis pendens, skal husejeren vise, at indehaveren af lis pendens ikke har en sandsynlig gyldighed (en god sandsynlighed) for at være gældende i retssagen,” siger Schorr.
“byrden er på den part, der indgav lis pendens for at vise, at de sandsynligvis vil vinde deres retssag baseret på sagens lov og fakta. Vinderen af dette forslag normalt har ret til at inddrive deres advokat gebyrer brugt i at bringe forslaget.,”
Har du en ekspert på din side
at Sælge et hjem kan være en kompliceret proces til at begynde med, og når en litispendens er kastet ind i blandingen, der er endnu flere detaljer og betegnelser, der er involveret. Det er altid bedst at have repræsentation fra en advokat, så de kan hjælpe dig med at navigere i alle trin — især hvis du ender med at skulle gå til retten eller forsøger at sætte en forestående afskærmning på pause.,
Valde.påpeger, at der er mange forskellige ejendomsmæglere derude. “Ideelt set vil du have en advokat, der har erfaring med kort salg og den samlede afskærmningsproces, som om nødvendigt kan gå foran en dommer og gøre et stærkt argument for at få det bedst mulige resultat,” siger han.
han anbefaler også at arbejde med en erfaren ejendomsmægler, der kan repræsentere dine bedste interesser under processen. Når en lis pendens registreres på en ejendom, begynder en strøm af ejendomsinvestorer typisk at kontakte boligejer med tilbud., I dette tilfælde kan en betroet agent hjælpe dig med at evaluere dine muligheder og træffe en informeret beslutning.ansvarsfraskrivelse: oplysninger i dette blogindlæg er beregnet til at blive brugt som en nyttig vejledning, ikke juridisk rådgivning. Hvis du har brug for juridisk hjælp til at løse en lis pendens på en ejendom, bedes du kontakte en dygtig ejendomsadvokat.