Jeg har ejet en timeshare i årevis, men skal nu gå videre. Jeg har talt med min timeshare selskab, men de ønsker at opkræve $2.000 for en kontrakt buyout. Vi tror, det er en rip-off. Så mit spørgsmål er, hvad kan jeg ellers gøre? Jeg ved, at jeg kunne ansætte en advokat, arbejde med et e .itfirma eller donere til en velgørenhedsorganisation, men jeg ved ikke, om det er gode ideer. Jeg har allerede klaget til statslige regulatorer, også, men de gør ikke noget for at hjælpe mig med at komme ud af min timeshare forpligtelse.,
Redeekeek kontaktede adskillige industriembedsmænd for at få gode svar på disse spørgsmål, som blev stillet til os af timeshare-ejer David Barron. Her er nogle muligheder, vi stødte på efter at have undersøgt Barrons spørgsmål. Den samlede konsensus – fra udviklere, advokater, videresalg mæglere og ejer fortalere — var, tage din tid, Gøre din forskning og, mest af alt, ikke falder for en salgstale fra et firma, der “garanterer” for at få dig ud af din kontrakt.,
Kontakt Din Timeshare Virksomheden
Mens der ikke er nogen automatisk formel for ejere til at komme ud af deres timeshare-aftaler, der er en enstemmig anbefalet udgangspunkt: kontakt din home resort ejer tjenester. Find ud af, om udvikleren eller HOA har et videresalgsprogram eller en “deed-back/surrender” mulighed for ejere, der har brug for at komme ud af deres timeshare og ikke har nogen udestående realkreditlån., De fleste større mærker har under-radar (upublicerede) programmer til at hjælpe ejere med vanskeligheder, og nogle har direkte overgivelsesprogrammer, hvor ejere får lov til at gå væk fra deres timeshare efter at have betalt noget forhåndsgebyr (normalt svarende til to års vedligeholdelsesgebyrer).
kun et større timeshare-firma ,ynyndham, har oprettet et offentligt omfattende e .it-program, kaldet Ovation, der gør det muligt for ejere at opsige deres timeshare. Virksomheder, der ikke har interne programmer til genbrug timeshare vil typisk henvise ejere til en licenseret videresalg mægler, der har specialiseret sig i timeshare videresalg.,
Gør dit hjemmearbejde for at finde ud af din Timeshare ‘ s realistiske værdi på videresalgsmarkedet
mange timeshare-ejere antager, at deres timeshare har en iboende værdi, som fast ejendom, der kan sælges på videresalgsmarkedet (som en brugt bil). Desværre er det ikke altid sandt, især for Ældre Ældre timeshare eller andre, hvor udbuddet overstiger efterspørgslen. Redeekeek ‘ s eget ekspertpanel anbefaler, at ejere gør så meget forskning som muligt for at bestemme den realistiske videresalgsværdi af deres intervaller., Der er flere måder at gøre det på, ud over bare at søge blindt på internettet (hvor du vil støde på virksomheder, der garanterer høje priser for timeshare, der måske aldrig sælger). En normalt pålidelig metode til at kontakte et medlem af den Licenserede Timeshare Videresalg Brokers Association (LTRBA), en gruppe på omkring 64 mæglere, der specialiserer sig i at sælge og leje timeshare — de vil typisk give dig et gratis tilbud., Redeekeek tilbyder et gratis værktøj kaldet Whathat ‘ s My Timeshare Worthorth, som giver dig aktive og historiske videresalgspriser (og lejepriser) for enhver udvej, så du kan lave din egen poking rundt og estimere. Redeekeek tilbyder også et full-service videresalgsprogram, som omfatter en professionel værdiansættelse og prisvejledning.
uanset hvilken tjeneste du bruger, ejere, der ønsker at annullere deres kontrakt, uanset årsagen, vil drage fordel ved at søge professionel rådgivning om værdien af deres timeshare. Disse oplysninger vil påvirke din beslutning om at sælge, leje eller (måske) opgive dit interval., Vær også forberedt på at sluge den smerte, at din timeshare ikke er værd, hvad du har betalt for det.
Angiv din Timeshare til salg eller leje
Når du har lavet dit hjemmearbejde på din timeshare ‘ s videresalgsværdi, skal du overveje at placere din timeshare til salg eller leje den ud for at inddrive nogle af dine udgifter. Red .eek leverer disse tjenester til sine 2,3 millioner abonnenter — med både DIY og fuld service muligheder. Mange licenserede timeshare-mæglere vil også levere denne service.,
LTRBA mæglere har tendens til at håndtere kun er af høj værdi, brand-navn timeshare, der kan sælges på videresalg marked (såsom Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham, og Hilton), normalt for en brøkdel af deres oprindelige pris. Disse mæglere opkræver typisk $ 1.000 eller mere for at håndtere en transaktion, men de tager også sig af alt papirarbejde., RedWeek ‘ s full-service videresalg program, i sammenligning, er tilgængelig for alle ejere, uanset hvor de ejer, bruger LTRBA licens mæglere, og giver den samme professionelle service som en kurtage (det koster i øjeblikket $125 for en 12-måneders udstationering, plus $399, eller 3% i provision, når det sælger). Redeekeek tilbyder også en DIY videresalg mulighed for ejere, der ønsker at spare nogle penge, og er komfortable koordinere deres egen lukning. de fleste timeshare sælger ikke hurtigt, så vær forberedt på at vente mange måneder på et salg. Samtidig har højværdi, højsæson timeshare tendens til at leje ret hurtigt., Så, bundlinjen, leje din timeshare er en god måde at købe dig selv tid, mens finde ud af din e .it plan.
konsulter en advokat, der har specialiseret sig i Timeshare-kontrakter
Der er en betydelig hytteindustri af advokater, der hjælper ejere, der prøver at komme ud af deres kontrakter. De har erfaring med timeshare-udviklere og Hoa ‘ er og har et bredt perspektiv på, hvad der er muligt, fordi de interagerer med mange ejere. Legitime timeshare advokater vil rådgive dig, om du kan have legitime juridiske krav om at annullere en kontrakt (eller endda forsøge at få dine penge tilbage)., De ved, hvordan du kontakter din udvej med efterspørgsel breve og håndtere forhandlingerne på dine vegne. En yderligere fordel ved at ansætte en advokat er, at når din advokat har kontaktet din udvej, kan HOA ikke længere kommunikere direkte med en ejer. Derfra på ud, alle resort-til-ejer og kreditor kommunikation gå til din advokat. Timeshare advokater vi har kontaktet tendens til at opkræve en upfront gebyr ($3,000 eller mere) til at håndtere en ejerens kontrakt annullering., I 95 procent eller mere af alle sager forsøger advokaterne at arrangere en simpel løsning med timeshare-selskabet for at opsige din kontrakt. Men når fakta understøtter det, indgiver advokaterne faktisk retssager for at retsforfølge kontraktproblemer. Truslen om retssager udløser forligssamtaler.
to advarsler om timeshare-advokater: for det første kan de ikke tilbyde garantier, så det er muligt, at en ejer kan betale et forhåndsgebyr og stadig ikke komme ud af hans eller hendes kontrakt., Sekund, det er ikke let for den gennemsnitlige timeshare-ejer at bestemme legitime advokater fra dem, der bare drager fordel af usofistikerede ejere. Store timeshare-virksomheder er desuden meget mistænkelige, hvis ikke direkte fjendtlige over for timeshare e .it advokater. Så før du ansætter en advokat, skal du undersøge og kræve referencer. Kontakt mere end et firma. Gå væk fra tøj, der garanterer resultater. En god måde at gennemgå en advokats troværdighed er at tjekke faktiske retssager, som de har håndteret. Legitime advokatfirmaer vil sende deres sager på deres egne hjemmesider.,
Hænge Op på Uopfordrede Opkald, der Tilbyder en Garanteret Afslut
Der er også en gruppe skruppelløse og upålidelige såkaldte “exit” eller “overføre” virksomheder, der kalder timeshare-ejere ud af det blå, der tilbyder at få dem ud af deres timeshare. De fleste af disse virksomheder er svindlere, der lover at annoncere og sælge din timeshare — normalt garanterer et salg til en god pris, siger de allerede har en køber venter. Disse virksomheder næsten altid til formål at sikre en upfront nonrefundable gebyr på flere tusinde dollars., Nede ad vejen sker der intet, og timeshare-ejeren er lige tilbage, hvor de startede, men fattigere. Så når du bliver kontaktet af et firma, du aldrig har hørt om eller ikke anmodet om, skal du lægge på. (Og selvom det er et firma, du har hørt om, hænge op, undersøge og kontakte dem direkte — svindlere vil endda udgøre som velrenommerede virksomheder som Red .eek for at få dine penge.)
lad være med at give din Timeshare til en velgørenhedsorganisation
Nogle af de kloge, men kriminelle virksomheder, der byder på timeshare-ejere med overførselsordninger, tilbyder også “donere til velgørenhed” – svindel., At donere en timeshare kan lyde som en rimelig løsning for en mangeårig ejer, men det fungerer generelt ikke, fordi legitime velgørenhedsorganisationer ikke ønsker at acceptere forpligtelsen til at skulle betale dit vedligeholdelsesgebyr år efter år. I virkeligheden vil de ikke acceptere en kontrakt, der lægger en økonomisk byrde, i stedet for en fordel, på velgørenhed. Så advarslen er: ikke behandle en tredjepart, der siger, at den vil forhandle din velgørende donation (igen, for et gebyr på flere tusind dollars)., Hvis du er i direkte kontakt med en velgørende organisation, kan de acceptere at tage din timeshare, men du skal muligvis stadig betale dem for privilegiet at tage det af dine hænder.
Fil Klager med Lovgivere og Retshåndhævelse
Mange statslige og føderale agenturer undersøge forbrugernes svindel og bedrageri, der påvirker timeshare-ejere, og de opfordrer forbrugere til at indgive klager., Normalt fokuserer disse agenturer på kriminelle ordninger, såsom timeshare transfer-virksomheder eller velgørenhedssvindlere, der bedrager timeshare-ejere, der ønsker at komme ud af deres kontrakter (ved at kræve forhåndsgebyrer for tjenester, der aldrig leveres). Ingen af disse retshåndhævende myndigheder hjælper dog faktisk ejere med at opsige deres kontrakter. De behøver ikke forhandle på ejernes vegne med timeshare virksomheder eller HOA’ er. Sjældent vil et større reguleringsagentur lancere en civil-eller straffesag mod et timeshare-selskab på vegne af tusinder af ejere, der muligvis er blevet bilked., Det seneste eksempel involverer Manhattan Club, som er under efterforskning af Ne.York Attorney General ‘ s Office. Nu i det tredje år er sagen langtfra afsluttet-og værre er det for ejere, at der ikke er nogen sikkerhed for, at en løsning af sagen vil resultere i erstatning eller annullerede kontrakter. I mellemtiden fortsætter deres vedligeholdelsesgebyrer med at klatre.,
Stoppe med at Lave Betalinger og Bare Gå Væk
RedWeek ikke anbefale denne fremgangsmåde, men for ejere, der bare vil ud, og kan ikke finde nogen anden løsning, din sidste udvej til at komme ud af en timeshareaftale er indlysende: bare stoppe med at lave betalinger på din timeshare. Lad det gå ind i standard og afskærmning, hvis det er nødvendigt. Advokater anbefaler med rette, at dette er en risikabel strategi, da du ikke kan kontrollere, hvordan virksomheden vil reagere på din standard. Nogle går efter ejere aggressivt med indsamlingsindsats., Andre, især ældre resorts med stramme budgetter, vil bare tage den misligholdte enhed tilbage og forsøge at videresælge den til en ny ejer, der betaler vedligeholdelsesgebyrerne. mange timeshare-ejere kan ikke lide walkalk-a .ay-indstillingen, fordi de frygter, at det vil ødelægge deres kredit. Dette er et realistisk problem for yngre ejere, der stadig forventer at købe nye realkreditlån eller biler i den nærmeste fremtid. Men det er ikke en realistisk trussel for ældre timeshare-ejere i 80 ‘ erne, hvis eneste store udgifter kan være fødselsdagsgaver til børnebørn. Standardindstillingen er heller ikke smuk., Afhængig af udviklerens eller HOA ‘ s politikker kan ejere, der opgiver deres kontrakter, blive udsat for kreditorchikane, truende breve og afskærmning (som kan koste penge). Men i slutningen af denne drakoniske, men måske praktiske mulighed, er ejeren færdig. Udvikleren eller HOA vil tage timeshare tilbage og forsøge at genbruge og videresælge den til høje detailpriser til en helt ny køber.
har du brugt en af disse eller andre metoder til at slippe af med din timeshare? Lad os vide ved at kommentere nedenfor.,
Red Redeek vil gerne takke alle de mennesker, der bidrog med forskning til denne historie, men flere valgte at forblive anonyme. De, vi kan takke ved navn, inkluderer Dave Cortese, ejer af Magical Realty i Florida og vicepræsident for de licenserede Timeshare Resale Brokers Assn.; Adam Schwartz, vice president af Wyndham Resorts; Peter Roth, næstformand i Amerikansk Resort Udvikling Association (ARDA); Jake Bercu, kasserer i Tahoe Strand og Ski Club HOA; Greg Crist, administrerende DIREKTØR for den Nationale Timeshare Owners Association (NTOA); og timeshare ejer David Barron.