Dette er del 8 i Vores udlejers guide til lejerscreening. Hvis du er landet her direkte, skal du ikke bekymre dig — vi dækker alt hvad du har brug for at vide om lejebaggrundskontrol nedenfor.
en lejebaggrundskontrol er som en røntgen, der giver dig mulighed for at se under overfladen af en potentiel lejer.
dette billede kan ringe en klokke for nostalgiske Simpsons fans.,
måske husker du den tid, Homer gik til lægerne for en røntgen.
formålet med lejebaggrundskontrollen er at se eventuelle problemer, der muligvis gemmer sig under overfladen.
det er en enkel måde at identificere røde flag og undgå problematiske lejere.
i dette indlæg vil vi besvare spørgsmålet, “Hvad består en lejebaggrundskontrol af?”
med henblik på enkelhed bruger vi en af vores SmartMove-rapporter som et eksempel til reference i dette indlæg.,
men før vi kommer foran os selv…. lad os starte med…
Hvad er en Lejebaggrundskontrol?
en lejebaggrundskontrol er et ekstra screeningsværktøj, der giver udlejere mulighed for at se forskellige aspekter af en lejeransøgers tidligere opførsel.,
De fleste af de data, du vil se, kommer fra de tre store kredit etater:
- TransUnion
- Equifax
- Experian
disse data hjælper med at male et billede af, hvordan ansvarlige for en lejer kan være.
Nogle udlejere ser på den samlede kredit score, mens andre betaler særlig opmærksomhed til detaljer i rapporten.
Hvor får kreditbureauer deres Data?,
“disse tre kreditbureauer indsamler oplysninger fra dine kreditorer, såsom en bank, kreditkortudsteder eller auto finance company. De får også oplysninger om dig fra offentlige registre, såsom ejendom eller retsregistre. Hver kredit bureau får sine oplysninger fra forskellige kilder, så oplysningerne i en kredit bureau ‘s rapport kan ikke være det samme som oplysningerne i en anden kredit bureau’ s rapport.– – Kilde FederalReserve
hvad består en Lejebaggrundskontrol af?,v>Full Credit Score (called ResidentScore by TransUnion)
We will now cover each topic in more detail., Du kan klikke på et af elementerne ovenfor for at blive trukket ned på siden for at lære mere.
personlige oplysninger
lejeren ansøger indtaster disse oplysninger. Alle disse oplysninger er påkrævet undtagen mellemnavnet.
Læs dette, hvis ansøgeren ikke har et CPR-nummer eller er uvillig til at give det.
De personlige oplysninger, der fremgår af dette felt er vigtigt, fordi der kun er tre vigtigste identifikatorer for enhver person, der:
- Navn
- fødselsdato
- cpr-Nummer
Med over 325 millioner dollars., beboere det er bedst at få alle tre identifikatorer.Stephen Whitehite er navnet på vores administrerende direktør her hos RentPrep, og sidste gang vi kontrollerede, var der over 2.600 matchende navne i den amerikanske database.
dette betyder, at det stadig er muligt at have to Stephen Whitehite ‘ er med samme nøjagtige fødselsdato.
lejers nuværende adresse
dette leveres også af lejeren og er vigtig information. Denne aktuelle adresse skal svare til oplysningerne i lejeansøgningen.,
det er en god ide at få forståelse for ansøgerens nuværende livssituation.
Antag ikke, at de i øjeblikket lejer, da de måske ejer deres nuværende hjem og gennemgår en skilsmisse, eller måske bor de sammen med familien i øjeblikket.
et simpelt pre-screening spørgsmål som “lejer du i øjeblikket, og i bekræftende fald hvor?”skal hjælpe dig med bedre at forstå deres nuværende situation. Det er en god ide at holde noter i hele lejerscreeningsprocessen, så du kan henvise til dem senere.,
Lejer sagsøgerens Indkomst
Med vores SmartMove rapporter, lejer ansøgeren vil skrive i deres indkomst.
på dette tidspunkt skal ansøgeren være opmærksom på dit forhold mellem husleje og indkomst.
dine minimumsindkomstkrav skal fastlægges i dine lejerscreeningskriterier.
du vil kontrollere følgende:
- svarer indtægterne på lejebaggrundskontrollen til det, de har angivet i deres lejeansøgning?
- opfylder de din minimumsindkomststandard?,
Lejer Ansøgerens Kredit Score
leje baggrund ind gennem vores SmartMove rapporter leverer en kredit score lige fra 300 til 850.
scoren vises sammen med et farveområde for nem fortolkning.,
- Bad
- Dårlig
- Fair
- Godt
- Fremragende.
score i sig selv er bestemt af flere faktorer, som vi vil bryde ned på billedet nedenfor.
En kredit score er en samling af mange faktorer. TransUnion har skabt sin egen ResidentScore, der er skræddersyet til lejebranchen.,
dette gøres ved at lægge større vægt på betalingshistorik, da disse oplysninger er vigtigere for en udlejer.
Der er normalt en uoverensstemmelse mellem kreditbureauerne og hvad de rapporterer for en kredit score. Hvert bureau bruger en anden FICO-model til at vurdere kredit.
denne opdeling er specifik for den TransUnion ResidentScore, der anvendes med SmartMove. Hvis din ansøger kører deres egen kredit gennem en anden tjeneste, antallet kan variere.for eksempel bruger Credit Karma en VantageScore-model, hvor TransUnion SmartMove er baseret på en FICO-model.,
FICO-modellen er en meget bedre model (efter vores mening), fordi det var det store flertal af banker, der bruger, når de vurderer kredit for et prioritetslån.kredit Karma ved, at deres kunde ønsker at se en bedre score. Hvis de fremhævede lavere kredit score ved hjælp af classic 2004 FICO model ville de ikke beholde så mange brugere.
Adressehistorik
store databaser dyrker information om os hele tiden.,
du tilmeldte dig et magasin for 10 år siden i en bolig og fakturerede en mobiltelefonplan til din sidste bolig. Der er en chance for, at oplysninger blev solgt og til sidst endte i en af de databaser, som TransUnion trækker oplysninger fra.
sådan kan en baggrundskontrol trække tidligere adressehistorik op. Husk, at disse adresser ikke er verificeret og betyder ikke nødvendigvis, at de lejede.
ansøgeren kunne have boet hos familien på en af disse kendte adresser.,
Sammenlign adressehistorikken med det, der var inkluderet i din lejeansøgning. Du ønsker at ringe og kontrollere med de nuværende og tidligere udlejere, at ansøgeren var en lejer.
god lejehistorie er et tegn på en stabil lejer. Hvis du har nogen uden lejehistorie, tager du mere risiko med en ukendt vare. I disse tilfælde (normalt unge eller studerende huslejer) mange udlejere vil kræve en medunderskriver og/eller øget depositum.,
beskæftigelseshistorie
i lighed med adressehistorikken dyrkes beskæftigelseshistorikken fra store databaser.
disse poster er ikke verificeret, så det er vigtigt, at du ringer til den nuværende arbejdsgiver for at bekræfte oplysninger.
i videoen ovenfor leder vores administrerende direktør, Steve Whitehite, dig gennem, hvordan du foretager et ansættelsesverifikationsopkald.
Tradelines
Handel Linjer (eller tradelines) er konti, på en baggrund check eller kredit rapport.,
dette billede viser de handelslinjer, der er tilknyttet vores SmartMove-rapporter.
de mest almindelige konti for lejere er revolverende (kreditkort) eller afdragskonti (alt med en fast betalingsplan, såsom et autolån eller studielån).
du kan lære mere om handelslinjer fra vores kno .ledge base-artikel.
samlinger
når en lejer har en handelslinje, der ikke bliver betalt, kan kontoen sendes til samlinger.,
de mest almindelige konti er lokale værktøjer, kreditkort, medicinsk gæld og mobiltelefoner.
dette er et rødt flag, fordi de fleste tjenester ikke går straks til indsamling, når betalingen er forsinket.
kreditorer sender typisk en konto til samlinger efter seks måneders manglende betaling, men denne tidsramme varierer afhængigt af kontotype.
en engangsforsinkelse kan betragtes som en fejl, men en samling i din rapport viser et mønster for manglende betaling.,
nogle samlinger kan samle lønninger. Dette kan kun ske, hvis kreditor tager forbrugeren til retten og tildeles en dom.
hvis du har en lejer med garneret løn, betyder det, at disse midler fjernes fra deres løn, før de endda ser deres løncheck.
Forbruger-Sætning
En forbruger (eller din sag med en lejer ansøgeren) har mulighed for at udstede en forbruger erklæring om deres rapport.,
ovenstående billede kommer med tilladelse fra creditcards.com og er et eksempel på, hvordan en forbrugererklæring ser ud. I dette tilfælde en forbruger erklæring til TransUnion vedrørende identitetstyveri.
dette er en kortfattet erklæring på 100 ord eller mindre, der giver forbrugeren mulighed for at forklare ting i deres rapport.
der er to slags udsagn (ifølge E .perian), som en lejer kan anmode om at blive tilføjet til deres kreditrapport.,
- En konto-specifikke tvist
- Generelt-sætning
konto-specifikke tvist er direkte knyttet til den pågældende konto. Hvis denne konto fjernes fra rapporten, fjernes erklæringen på samme tid.
den generelle erklæring varer op til to år på en kreditrapport og slettes ikke, når en bestemt konto fjernes fra en rapport.,
dette kan være nyttigt til at forklare, om deres kredit blev negativt påvirket på grund af svig, medicinsk gæld eller en fejl eller tvist med en virksomhed.
forespørgsler
i dette afsnit af baggrundsrapporten vil du se eventuelle forespørgsler på ansøgerens rekord.
kreditforespørgsler er anmodninger fra en” legitim virksomhed ” for at kontrollere din kredit. Hvis din ansøger ansøgte om et autolån hos en bank, ville banken kontrollere deres kredit ved at oprette en forespørgsel.,
Kredithenvendelser klassificeres som enten “hårde forespørgsler” eller “bløde forespørgsler”, og kun hårde forespørgsler har indflydelse på en FICO-score (kilde MyFico).
vores SmartMove-rapporter & kreditcheck-rapporter er et blødt træk på kredit.
lad os sige, at din ansøger for nylig har ansøgt om flere studielån, flere auto lån og flere kreditkort.
de studerende og auto lån vil hver blive behandlet som en undersøgelse., Det er fordi det anses for normalt at shoppe rundt for disse.
hver kreditkortundersøgelse registreres dog som en separat undersøgelse. Dette skyldes, at nogen kan betragtes som en højere kreditrisiko, hvis de forsøger at åbne flere kreditlinjer på kort tid (kilde MyFico).,
Public Records
Public records consist of the following:
- Bankruptcies
- Civil Judgments
- Tax Liens
There are two types of bankruptcies.,
Kapitel 7 – Disse er stadig på en kredit rapport for 10 år fra ansøgningsdatoen, fordi der var ingen tilbagebetaling
Kapitel 13 – Disse er slettet syv år fra ansøgningsdatoen, fordi der var delvis eller fuld tilbagebetaling
Dette er grunden til, at nogle udlejere vil gøre indrømmelser til Kapitel 13 konkurs (såsom en øget sikkerhed depositum) men vil ikke acceptere, at en ansøger med en Kapitel 7 på rekord.,
hvis din ansøger har en civil dom, betyder det, at de blev sagsøgt og tabt og skyldte en gæld af retten. Disse forbliver i syv år på en rapport.
skattelettelser opstår, når en lejer ansøger ikke har betalt deres skat. Ubetalte skatteopkrævninger forbliver i 15 år, hvor betalte skatteopkrævninger forbliver i syv år fra den betalte dato.
oplysninger vises sammen med den offentlige post, hvis de betales, aflades eller afregnes (kilde – e .perian).,
fra 1.juli 2017 fjernes det store flertal af domme og tilbageholdsret fra kreditrapporter.
på grund af disse ændringer anslås det, at 96% af civile domme og 50% af skattelettelser er blevet fjernet fra kreditrapporter. Konkurser blev ikke påvirket (kilde).
dette er, hvis du kører en kreditrapport. Vores Basic -, Pro-og Platinum-rapporter inkluderer en separat søgning uden for en standard kreditrapport, der giver os adgang til disse oplysninger.,
Udsættelse Poster
billedet ovenfor viser en skabelon for, hvad der er fastsat om en udsættelse registrering i et af vores rapporter.
her er en hurtig gennemgang af hvert element.,iv id=”cb86a7a00d”>Sagsøger – Typisk udlejer, lejlighedskompleks eller ejendom manager
Tidligere leje historie er en god indikator for, hvordan en lejer, der vil være i fremtiden.,
derfor er udsættelseshistorik et af de mest fortællende elementer i en baggrundsrapport.
TransUnion foretog en undersøgelse, hvor de analyserede poster fra næsten 200 ejendomme, der sammenlignede lejere, der blev udsat for dem, der ikke blev udsat.
ansøger a repræsenterer de lejere, der blev udsat, mens ansøger B repræsenterer dem, der ikke blev udsat.
de fandt, at 21.7% af de udsatte lejere havde en forudgående udsættelse på rekord, mens kun 5.,5% af den ikke-udsatte gruppe B havde en tidligere udsættelse.
Hvad betyder disse data?
det betyder, at hvis din lejeransøger har en udsættelse på rekord, er det meget mere sandsynligt, at de bliver udsat igen.
at gennemgå en anden udsættelse er som anden gang gennem et hjemsøgt hus.
frygten for det ukendte er blevet fjernet, og det er derfor, du skal være bange for nogen, der har en udsættelse på rekord.,
de vil ikke være bange for at gennemgå en anden udsættelse.
strafferegistre
måderne, hvorpå strafferegistre skal overvejes, ændrer sig på mange områder. Det er vigtigt at tjekke dine lokale love for at sikre, at der ikke er yderligere overvejelser placeret i dit område.
Vi dækkede dette detaljeret på siden med lejerscreeningskriterier, idet du ikke længere skal bruge en generel kriminel politik med dine huslejer.,men strafferegistre er tilladte screeningsværktøjer, hvis du kan oprette en ne .us (fancy ord for forbindelse) mellem en kriminel fortegnelse og hvorfor nogen ikke ville være en god lejer.
Når du bestiller en lejebaggrund, skal du kontrollere, at de data, der er indsamlet fra strafferegistre, kommer fra domstole over hele landet.
med vores SmartMove-rapporter er der over 200 millioner poster, der søges på stats-og føderalt niveau.
en baggrundskontrol samler alle tilgængelige kriminelle data, der kan rapporteres.
en kriminel fortegnelse kan rapporteres i op til 7 år i henhold til FCRA ‘ s regler.,
en kriminel domfældelse kan rapporteres på ubestemt tid.
forskel mellem en anholdelse og domfældelse?
arresteret – dette siger, at du blev taget i forvaring, men betyder ikke nødvendigvis, at du blev dømt.
opkrævet – dette er det næste trin, hvor anklagemyndigheden vil træffe en beslutning om at opkræve dig. Dette angiver kriminelle anklager, du står over for.
dømt – personen er blevet bevist eller erklæret skyldig i lovovertrædelsen.
dømt – dette er når der udstedes en formel dom, der præciserer straffen.
hvorfor betyder typen af kriminel fortegnelse noget?,
HUD præciserer det klart, at du ikke bør nægte en ansøger, der udelukkende er baseret på en arrestation uden overbevisning.
“en boligudbyder, der nægter boliger til personer på grundlag af arrestationer, der ikke resulterer i en domfældelse, kan ikke bevise, at udelukkelsen faktisk hjælper med at beskytte beboerens sikkerhed og / eller ejendom.”
dette 10-siders HUD-dokument koger ned til to afsnit i konklusionen.,
“politikker, der udelukker personer baseret på kriminel historie, skal skræddersys til at tjene boligudbyderens betydelige, legitime, ikke-diskriminerende interesse og tage hensyn til faktorer som forbrydelsens type og længden af tiden siden overbevisning. Hvis en politik eller praksis udelukker personer med kun bestemte typer af domme, vil en boligudbyder stadig bære den byrde at bevise, at enhver forskelsbehandling forårsaget af en sådan politik eller praksis er berettiget. En sådan afgørelse skal træffes fra sag til sag.,”
grundlæggende, hvis du vil bruge en kriminel fortegnelse i din screening, skal du gøre en levedygtig sag for, hvorfor denne forbrydelse bringer beboerens sikkerhed og / eller ejendom i fare.
AKAs
AKAs står for “også kendt som” et pigenavn er det mest almindelige eksempel på en AKA.
hvis din ansøgers navn er “Michael Smith”, kan en AKA blive opført som “Mike Smith.,”
i kriminel forstand, hvis personen begik en forbrydelse under et kendt alias (eller pseudonym), ville dette alias dukke op under dette afsnit.
nogle mennesker har et kendt alias, der fungerer som et kaldenavn, mens andre har gennemgået de juridiske trin for at ændre deres navn.
her er en liste over berømte atleter, der sandsynligvis vil have et AKA-Sho.på deres baggrundskontrol.
- Babe Ruth (George Herman Ruth, Jr.,)
- Bubba Watson (Gerry Lester Watson Jr.)
- Chad Ochocinco (Chad Javon Johnson)
- Dabo Swinney (William Christopher Swinney)
- Karim Abdul-Jabbar (Sharmon Shah)
- Spud Webb (Anthony Jerome Webb)