chcete prodat nemovitost, ale jsi těžce za na hypoteční splátky, dluží spoustu majetkových daní na kraje, nebo najít sami sebe ve středu vyhřívaného rozvodu. Některý z těchto situací může mít za následek někdo (jako věřitel nebo váš bývalý manžel), že vás žaluje — v podstatě uvedení toho, co je známé jako „litispendence“ na váš domov.,
Zoufalý pro čistou přestávku od situace, jste přemýšlel: můžete prodat dům s litispendence za slušnou cenu — v ideálním případě dříve, než banka zabaví nebo si dát pár účtů?
dostáváme, že se jedná o stresující situaci, takže jsme sestavili tuto příručku včetně:
- co je to lis Pen den? Jednoduchý rozpis právní terminologie
- kdo podá lis penden a jaká je jejich motivace?,
- Jak litispendence ovlivňuje vaši schopnost prodat dům
- riziko kupující vidět v prosazování dům s lis penden
- skryté příležitosti v prodeji s lis penden
- Kdo může pomoci vyřešit lis penden — takže můžete prodat zdarma a jasné
základy: Co je to lis penden?
přeloženo z latiny, “ lis pendens „znamená“ čekající oblek.,“Takže pokud prodáváte dům s lis pendens, máte formální oznámení o probíhajícím soudním řízení o nemovitosti, která by mohla zasahovat do prodeje.
„litispendence je písemné oznámení, že žaloba byla podána týkající se nemovitostí,“ říká David Reischer, Esq., realitní právník a generální ŘEDITEL LegalAdvice.com. „Obvykle tvrdí zahrnuje buď vlastnictví, nebo tvrdil, vlastnictví zájem. Oznámení se obvykle podává na Krajském úřadě, takže existuje záznam o akci upozorňující všechny potenciální kupce sporu.,“
a lis pendens se zaznamenává na název domu, stejně jako jakékoli jiné zástavní právo nebo hypotéku. Chcete-li zjistit, zda byl na vašem pozemku podán, můžete provést bezplatné vyhledávání v kanceláři okresního úředníka nebo zapisovače, a to buď online, nebo osobně. Budete potřebovat číslo balíku vašeho domu.
Další možností je kontaktovat titulní společnost a požádat o vedení vyhledávání titulů na nemovitosti nebo požádat svého realitního makléře o vedení.,
V případě, že si nejste vědomi lis penden, když jdete prodat váš domov, to bude nakonec přišel na světlo, když kupní proces začíná, buď jako kupující, agent, nebo věřitel bude s největší pravděpodobností získat titul, hlásí, že bude na vědomí existenci probíhající soudní řízení.
Podle Jeffrey L. Nogee, partner v Tully Rinckey PLLC, překážka litispendence je platná pouze v případech, kdy základní spor se týká nemovitostí. Podání lis pendens pro případ, který nezahrnuje vlastnický zájem v domě, není povoleno a nese přísné sankce, pokud jsou zneužity.,
proč by někdo podal lis penden?
několik běžných scénářů může vést k podání litispendence na pozemku:
Exekuce
hypoteční uzavření trhu akce je nejčastější důvod pro litispendence. K tomu dochází, když věřitel, jako je banka nebo jiná finanční instituce, žaluje majitele domu, který nesplácel hypotéku. „Když věřitel přináší žalobu, soubory litispendence, která poskytuje oznámení ostatních věřitelů a všichni ostatní, že majitel domu je v nebezpečí, že ztratí vlastnictví k nemovitosti,“ vysvětluje Nogee.,
bezprostřední uzavření nemusí nutně znemožnit prodej. Steven Herzberg, Esq. s Vazquez & Associates konstatuje, že ačkoli uzavření vytvoří mrak na hlavě, problém lze obvykle vyřešit s bankou, jestli tam je kupující, který je ochoten zaplatit více než to, co dluží. Na straně kupujícího, nákup opuštěný dům může trvat trochu déle, ale to nemusí nutně nést větší riziko, než jakýkoli jiný prodej.,
nezaplacené faktury
sdružení majitelů domů (HOA) by mohlo podat zástavní právo, pokud má majitel domu delikventní účet. Totéž platí pro dodavatele, který za svou práci nebyl zaplacen (často označován jako „zástavní právo mechaniků“). V těchto případech mohou být nesplacené částky ve srovnání s celkovou domácí hodnotou malé.
„v Případě sporu o platnost pohledávek, ale prodávající chce prodat domů, mohou mít možnost, aby dluhopisů ze zástavního práva a litispendence,“ říká Herzberg.,
například, pokud dům je v hodnotě $500.000 a spor je více než jen 10 000 dolarů, prodávající může dát dohodnuté částky do soudní úschovy, a pak litispendence a zástavní právo by být odstraněn z majetku.
Bitva o vlastnictví
vždy, když jeden nebo více stranami se tvrdí, že vlastnictví domů, jako v případě rozvodu, litispendence by mohly přijít do hry.,
i když zákony se liší podle státu, Herzberg říká, že na Floridě, jedna strana se může snažit dát lis penden na majetek jako způsob, jak zmrazit prodej před soudce může určit, kdo vlastní nemovitost, a proto by právní nárok na výnosy.
k tomu může dojít také v případě, že více příjemců zpochybňuje vůli ve snaze změnit rozdělení majetku nemovitosti.
nezaplacené daně z nemovitosti
Pokud je prodávající delikventní na svých majetkových daních, může místní vláda na nemovitost podat lis pendens., „Daně z nemovitosti jsou jednou z nejzákladnějších položek, které kontroluje každý agent titulu,“ říká Herzberg. „Všechny neuhrazené daně musí být vždy zaplaceny v době, kdy je nemovitost prodána.“
jak lis pendens ovlivňuje potenciální prodej?
technicky může majitel domu pokračovat v prodeji domu pod lis pendens, ale pravděpodobně bude obtížné najít kupujícího-zejména proto, že banka obvykle nebude souhlasit s půjčkou peněz na nákup., Pokud je kupující schopen koupit dům bez získání hypotéky, je pravděpodobné, že prodej půjde hladce, zejména pokud se jedná o transakci v délce paže.
„zatímco nemovitost může být prodána s lis pendens, zástavní právo musí být uspokojeno, aby bylo zástavní právo odstraněno,“ vysvětluje Nogee. „Majitel domu může uzavřít smlouvu na prodej nemovitosti, ale tvrzení osoby, která podala litispendence musí být uhrazeny nebo se usadil před název může projít zdarma a jasné, na kupujícího.,“
Pokud se dům uzavře, kupující by nakonec musel přijmout výsledek probíhajícího soudního sporu. „V situaci, kdy je překážka litispendence kvůli majetku line sporu, a peníze investorů kupuje domů, než se sporu byla uzavřena, peníze investor musí přijmout případný výsledek sporu,“ říká Herzberg.
jednou z možností by bylo vybudovat řešení soudního sporu do prodeje., Například, pokud prodávající dluží dodavatel 20.000 dolarů, kupující a prodávající advokáti se mohli domluvit, kde 20 000 dolarů z kupní ceny bude použita k zaplacení dodavatelem, což by pak umožnilo litispendence být odstraněn z majetku. V případě uzavření trhu je také důležité zohlednit veškeré právní poplatky, které bance vzniknou, což může rychle sněhové koule.
jaké je riziko pro kupujícího?
existuje důvod, proč by kupující (a jejich agenti)mohli váhat s pronásledováním nemovitosti lis pendens. Zachary D., Schorr, hlavní realitní právník pro Los Angeles založené Schorr Law, APC., obvykle radí proti tomu.
„kupující riskuje ztrátu nemovitosti nebo jejich zájem o nemovitost, pokud žadatel lis pendens převládá na svém nároku na nemovitost,“ vysvětluje Schorr. „Kupující navíc převezme majetek podléhající podkladové žalobě, což by mohlo mít za následek špatný výsledek pro kupujícího, pokud žadatel převládá v podkladové žalobě.,“
Když litispendence představuje příležitost
Ne každý vidí překážky litispendence jako automatické jednat vrah. Santiago Valdez, nejlepší realitní agent v Chicagu, Illinois, se nevyhýbá pomoci majitelům domů prodávat tyto typy nemovitostí. Ve skutečnosti, nedávno prodal Chicago multi-rodinný dům s lis pendens po pouhých šesti dnech na trhu.,
v Illinois, jakmile je lis pendens umístěn na pozemku, jde o veřejný záznam. To znamená, že v mnoha případech potenciální kupující a investoři začínají kontaktovat prodejce přímo a hledají úžasnou dohodu.
tak se Valdez stal agentem pro budovu s více rodinami: klient začal dostávat příval nabídek s nízkými míčky. Než ho přijal, chtěl se poradit s důvěryhodným agentem, který by mu mohl pomoci prodat nemovitost za nejvyšší možnou cenu, protože v domě měl stále slušné množství vlastního kapitálu.,
“ pořídili jsme úžasné fotografie a místo jsme značně prodali kupujícím a agentům,“ řekl Valdez.
„nakonec Jsme získali více nabídek, a uzavřel jen pár týdnů před plánovaným uzavření prodeje.“
Jak odstranit překážky litispendence
odstranit překážky litispendence, domu — obvykle s pomocí právníka — může podat návrh na výmaz.,
„zvítězit na pohybu smazat litispendence, majitel domu bude muset ukázat, že držitel litispendence není pravděpodobná platnost (pravděpodobnost) převažující na soud,“ říká Schorr.
„břemeno je na straně, která podala litispendence ukázat, že budou pravděpodobně získat jejich žalobu na základě zákona a skutkové okolnosti případu. Vítěz tohoto návrhu má obvykle právo vymáhat poplatky svého advokáta vynaložené na podání návrhu.,“
Mít odborníka na vaší straně
Prodej domů může být složitý proces začít, a když litispendence je hozen do mixu, tam jsou i další podrobnosti a zákonnosti. Vždy je nejlepší mít zastoupení od právníka, aby vám mohli pomoci orientovat se ve všech krocích-zejména pokud se nakonec budete muset obrátit na soud nebo se snažíte pozastavit bezprostřední uzavření trhu.,
Valdez poukazuje na to, že existuje mnoho různých právníků v oblasti nemovitostí. „V ideálním případě, budete chtít právníka, který je zkušený v krátkých prodejů a celkové uzavření procesu, který může jít před soudce, pokud je to nutné, a učinit silný argument pro ten nejlepší možný výsledek,“ říká.
doporučuje také pracovat se zkušeným realitním agentem, který může během procesu zastupovat vaše nejlepší zájmy. Když je lis pendens zaznamenán na nemovitosti, proud realitních investorů obvykle začíná kontaktovat majitele domu s nabídkami., V takovém případě vám důvěryhodný agent může pomoci vyhodnotit vaše možnosti a učinit informované rozhodnutí.
Disclaimer: informace v tomto blogu je určen k použití jako užitečný průvodce, nikoli právní poradenství. Pokud potřebujete právní pomoc při řešení lis pendens na pozemku, obraťte se na kvalifikované realitní právník.