jak dlouho jste plánovali zůstat ve svém domě, když jste ho koupili? Mnoho realitních kanceláří vám řekne, že vlastnictví domů se vyplatí po 5 letech. Ale bubliny bydlení—vzestup cen, který skončil v roce 2006, po kterém následuje prudký pokles (více než 50% na některých trzích) a v letech 2007-2008 recese—vyvrácena nemovitostí je „zlaté pravidlo“, že hodnoty domů bude jen jít nahoru. Mnoho majitelů domů, kteří si koupili své domovy v minulosti 10 let jsou stále pod vodou na své hypotéky nebo mají malý kapitál v nich.,
můžete i nadále zůstat na místě tak dlouho, jak to trvá místní trh Obnovit. Ale co když se musíte přestěhovat za pracovní příležitost nebo kvůli jiným velkým životním změnám, jako je manželství nebo rostoucí rodina? Možná si už nemůžete dovolit svůj domov kvůli ztrátě zaměstnání nebo sníženému příjmu.
v takovém případě – když potřebujete nebo se chcete pohybovat, ale trh není na vaší straně—je lepší prodat se ztrátou nebo pronajmout svůj domov, dokud se trh neodrazí?
určete hodnotu vašeho domova
aktuální hodnota vašeho domova je první úvahou., Zatímco realitní stránky poskytují své vlastní odhady, tyto údaje jsou často nepřesné. Je to také není moc užitečné poznamenat, aktuální výpis ceny domů na prodej ve vašem okolí. Ceny, které potřebujete, jsou z nedávno prodaných nemovitostí. Tyto informace jsou k dispozici na stránkách, jako jsou Zillow a Trulia. Dobrý realitní makléř vám navíc připraví srovnávací analýzu trhu. Tyto informace uvádějí srovnatelné vlastnosti, pokud jde o čtvercové záběry, počet ložnic a koupelen, velikost šarže a další důležité faktory.,
Jakmile jste získat aktuální analýzy trhu, můžete zkontrolovat a uvést váš domov za cenu někde uprostřed rozmezí, v závislosti na vaší domovské stavu (nedávno zrekonstruovaný dům může být za něco blíže k horní části rozsahu; „seřizovač horní“, nebo tak-zvané „babička dům“ se může prodávat za cenu blíže k dolním konci).
se zvukovým odhadem hodnoty vaší nemovitosti je čas udělat nějakou matematiku., Váš prodejce by vám měl poskytnout prodejce, je odhadovaný čistý výnos listu osnova, odhadované náklady, stejně jako realitní kanceláře, poplatky a další transakční náklady. Všimněte si, že prodejci platí za oba agenty celou provizi 6%.
některé transakce s nemovitostmi navíc mají daň z převodu v závislosti na stavu, ve kterém prodáváte. Pro hrubý odhad plán na rozloučení s 6% až 10% toho, co váš dům prodává. Po odečtení těchto údajů vám odečtení aktuálního hypotečního zůstatku ponechá celkovou částku splatnou prodávajícímu.,
je celková částka, která je kvůli vám kladná nebo záporná, za předpokladu, že získáte plnou požadovanou cenu? Pokud je to negativní, budete muset vyrovnat rozdíl při zavírání. Pokud je to pozitivní,to je, kolik peněz vám zůstane. Stačí splnit váš další cíl-například zálohu na nový dům nebo splácení dluhu? Pokud ne, prodej nemusí být atraktivní. Kromě toho, pokud potřebujete přesunout v příštích třech až šesti měsících, váš dům může trvat déle, než to prodat.
jste schopni čekat?,
Co je Před námi:
Pokud prodávající není atraktivní možnost
zamyslete se stává pronajímatel, pokud nemůžete prodat váš dům snadno důsledku výše uvedených úvah. V nejlepším případě by váš nájem měl pokrývat hypoteční splátky a také nechat peníze na případné opravy. Minimálně chcete měsíční nájemné, které pokrývá hypoteční a daňové platby.
ale je také možné, že tržní nájemné nepokryje celou vaši splátku hypotéky, nebo že vaši nájemci zaostávají za nájemným., Velké výdaje (jako je výměna střechy nebo pece) by se mohly objevit a dát vás do díry, než začnete.
nejprve se zeptejte sami sebe, zda si můžete dovolit být pronajímatelem. Zvažte následující otázky:
- budete moci koupit nebo pronajmout nový domov, aniž byste nejprve prodali svou současnou nemovitost?
- kolik nájemné lze očekávat, že účtovat? Stránky jako realtor.com a Zillow inzerovat nájemné a lze je třídit podle bezprostředního okolí, aby vám poskytl potenciální rozsah nájemného.,
- pokud se rozhodnete pronajmout svůj domov prostřednictvím správce nemovitostí, budou vybírat 8% až 10% měsíčního nájemného.
- můžete nést náklady na dva domy, pokud je první domov prázdný po dobu dvou až čtyř měsíců a čeká na vhodného nájemce?
- máte úspory již vyčleněné na neočekávané náklady na opravu?
- pokud skončíte s neplatícími nájemníky, jak dlouho trvá proces vystěhování ve vašem městě? Mohl byste mezitím provést dvě platby za bydlení?
dále si zapište své dlouhodobé naděje na pronájem nemovitosti., I když neděláte měsíční zisk z pronájmu, váš domov je stále aktivem, do kterého investujete s příslibem případné výplaty. Roční zhodnocení je však těžké předvídat.
Místní domácí trhy, zvýšení nebo snížení celkové hodnoty v závislosti na nejen světové ekonomiky, ale také okolí domu je v místní ekonomice (jednotlivec, město může mít mnohem vyšší nebo nižší nezaměstnanosti nebo platy než jiná města), a schopnost budoucí kupující získat financování.,
rozhodněte se, jak dlouho jste ochotni nebo schopni držet nájemní nemovitost, i když se její prodejní hodnota nezvýší. Snažte se zohlednit určité roční náklady na opravy. (Deset až 20% ročního nájemného je dobrý odhad.) Nájemní nemovitost reportér poskytuje přehled o tom, jak vypočítat celkovou návratnost investic dlouhodobé nájemní nemovitosti.
nakonec očekávejte, že zaplatíte daň z příjmu z roční částky Nájemného, kterou vybíráte, i když každý měsíc jen lámete nebo ztrácíte trochu. Můžete odečíst hypoteční výdaje a další náklady spojené s tím, že pronajímatel., Poslední daň, kterou si musíte uvědomit, je daň z kapitálových zisků, kterou zaplatíte, když prodáte, pokud jste nežili v domě dva z posledních pěti let.
pronájem vás může dostat přes tvrdý trh
před několika lety můj manžel přijal novou práci v Severní Karolíně. Tehdy jsme bydleli ve Filadelfii a dům, který jsme tam vlastnili, měl nižší hodnotu. Tváří v tvář s tím, aby peníze na stůl, pokud náš dům prodal, jsme se rozhodli pronajmout a počkat na trhu odskočit. Použili jsme správce nemovitostí, protože budeme žít osm hodin daleko., Měsíční nájemné po poplatku správce nemovitosti nám umožnilo prolomit i hypoteční splátky.
po roce jsme se po vypršení nájemní smlouvy přestěhovali zpět do našeho domu. Od té doby jsme dům poté, co jsme se rozhodli přestěhovat, uvolnili, ale poté, co jsme nedostali vhodnou nabídku, rozhodli jsme se jej znovu pronajmout. Kdykoli se naši současní nájemníci rozhodnou odejít, posoudíme trh znovu, abychom zjistili, zda prodat nebo pronajmout znovu.
stát se pronajímatelem zřídka vede k náhlému bohatství., Může to být skvělé krátkodobé řešení a dlouhodobá investice, a to i po splacení hypotéky. Měli byste si pronajmout dům nebo prodat? Proveďte svůj výzkum, zvážte klady a zápory vaší situace a pak nám v komentářích řekněte, co se rozhodnete udělat.
- jak prodat svůj domov, když se můžete zlomit jen
- dluh k příjmu: malé číslo, na kterém záleží, když chcete hypotéku