vlastnil jsem timeshare po celá léta, ale nyní je třeba jít dál. Mluvil jsem se svou společností timeshare, ale chtějí účtovat $2,000 za odkup smlouvy. Myslíme si, že je to rip-off. Takže moje otázka zní, co jiného můžu dělat? Vím, že bych mohl najmout právníka, pracovat s exit company, nebo darovat na charitu, ale nevím, jestli to jsou dobré nápady. Už jsem si také stěžoval na státní regulátory, ale nedělají nic, co by mi pomohlo dostat se z povinnosti timeshare.,
RedWeek kontaktoval četné průmysl úředníci získat dobré odpovědi na tyto otázky, které byly položeny k nám timeshare majitel David Barron. Zde jsou některé možnosti, se kterými jsme se setkali po prozkoumání Barronových otázek. Celkový konsensus — od developerů, advokátů, prodej realitních kanceláří a majitel advokáti bylo, vzít si čas, se váš výzkum, a ze všeho nejvíc, ne podzim pro prodejní hřiště od společnosti, která „zaručuje“, aby vás dostat z vaší smlouvy.,
Kontakt Váš Timeshare Společnosti
Zatímco není tam žádný automatický vzorec pro majitele, aby si z jejich timeshare smlouvy, tam je jeden jednomyslné doporučený výchozí bod: obraťte se na home resort majitel služby. Zjistěte, zda má vývojář nebo HOA program dalšího prodeje nebo možnost „deed-back/surrender“ pro majitele, kteří se musí dostat ze svých časových úseků a nemají nesplacené hypotéky., Většina velkých značek pod-radar (unpublicized) programy na pomoc majitelům s těžkostmi, a některé mají úplně vzdát programy, kde majitelé mohou chodit daleko od své timeshare po platit nějaký poplatek předem (obvykle odpovídá dvěma roky udržovací poplatky).
pouze jedna hlavní společnost timeshare, Wyndham, vytvořila veřejný komplexní exit program, nazvaný Ovation, který umožňuje majitelům ukončit jejich timeshares. Společnosti, které nemají vlastní programy pro recyklaci časových úseků, obvykle odkazují majitele na licencovaného zprostředkovatele dalšího prodeje, který se specializuje na prodej timeshare.,
Udělejte Svůj domácí Úkol Zjistit Vaše Timeshare je Reálné Hodnotě na Trhu pro další Prodej
Mnozí majitelé timesharingu předpokládat, že jejich timeshare mají vlastní hodnoty, jako jsou nemovitosti, které mohou být prodávány na trhu pro další prodej (jako auto). Bohužel to není vždy pravda, zejména u starších starších starších timesharů nebo jiných, kde nabídka převyšuje poptávku. Vlastní panel odborníků RedWeek doporučuje, aby majitelé provedli co nejvíce výzkumu, aby určili realistickou hodnotu dalšího prodeje svých intervalů., Existuje několik způsobů, jak to udělat, kromě pouhého slepého hledání na internetu (kde narazíte na společnosti, které zaručují vysoké ceny timeshares, které se nikdy neprodávají). Jeden obecně spolehlivý způsob je kontaktovat člena Licenci Timesharingu další Prodej Brokers Association (LTRBA), skupina o 64 makléřů, kteří se specializují na prodej a pronájem timeshare — budou obvykle vám zdarma odhad., RedWeek nabízí zdarma nástroj s názvem Co je Moje Timeshare v Hodnotě, která vám aktivní a historických prodej (pronájem), ceny pro každý resort, takže si můžete udělat svůj vlastní šťourat a odhad. RedWeek také nabízí Full-service prodejní program, který zahrnuje profesionální oceňování a cenové poradenství.
bez Ohledu na to, které služby používáte, majitelé, kteří chtějí zrušit svou smlouvu, z jakéhokoli důvodu, bude mít prospěch tím, že hledá odbornou radu o hodnotě jejich timeshare. Tyto informace ovlivní vaše rozhodnutí prodat, pronajmout nebo (možná) opustit váš interval., Také buďte připraveni spolknout bolest, že vaše timeshare nestojí za to, co jste za to zaplatili.
Seznam Vaše Timeshare na Prodej nebo k Pronájmu
Poté, co dělá svůj domácí úkol na vašem timeshare prodejní hodnotu, zvažte vysílání své timeshare na prodej nebo k pronájmu na to, aby se obnovit některé z vašich výdajů. RedWeek poskytuje tyto služby svým 2,3 milionu předplatitelů – s oběma DIY a full-service možnosti k dispozici. Tuto službu bude poskytovat také mnoho licencovaných makléřů timeshare.,
LTRBA makléři mají tendenci zvládnout pouze vysoce-hodnota, značka-název časové úseky, které mohou být prodány na trhu prodeje (jako je Disney, Marriott, Vistana, Hyatt, Wyndham a Hilton), obvykle za zlomek jejich původní ceny. Tito makléři obvykle účtují $ 1,000 nebo více, aby zvládli transakci, ale také se postarají o veškeré papírování., RedWeek je full-servis prodej program, ve srovnání, je k dispozici pro všechny majitele, bez ohledu na to, kde oni vlastní, používá LTRBA licencovaných makléřů, a poskytuje stejné profesionální služby jako zprostředkování (to v současné době stojí $125 pro 12-měsíc vysílání, plus $399 nebo 3% provizi, když se to prodává). RedWeek také nabízí možnost dalšího prodeje pro majitele, kteří chtějí ušetřit nějaké peníze, a pohodlně koordinují vlastní uzavření.
většina časových úseků se neprodává rychle, takže buďte připraveni čekat mnoho měsíců na prodej. Ve stejné době, high-hodnota, high-sezóna timeshares mají tendenci k pronájmu poměrně rychle., Takže, Sečteno a podtrženo, pronájem timeshare je dobrý způsob, jak si koupit čas a zároveň zjistit svůj plán odchodu.
poraďte se s advokátem, který se specializuje na Smlouvy o Timeshare
existuje značný chatový průmysl právníků, kteří pomáhají majitelům, kteří se snaží dostat ze svých smluv. Mají zkušenosti s vývojem timeshare a HOAs a mají široký pohled na to, co je možné, protože komunikují s mnoha majiteli. Legitimní timeshare právníci vám poradí, zda můžete mít oprávněné právní nároky na zrušení smlouvy (nebo dokonce pokusit se dostat své peníze zpět)., Vědí, jak kontaktovat váš resort s poptávkovými dopisy a zvládnout jednání vaším jménem. Jednou z dalších výhod najímání právníka je to, že jakmile váš právník kontaktuje váš resort, HOA již nemůže komunikovat přímo s majitelem. Odtamtud ven, všechny resort-to-vlastník a věřitel komunikace jít do svého právníka. Advokáti Timeshare, které jsme kontaktovali, mají tendenci účtovat předem poplatek ($3,000 nebo více) za vyřízení zrušení smlouvy vlastníka., V 95 a více procentech všech případů se právníci snaží s firmou timeshare uzavřít jednoduchou dohodu o ukončení smlouvy. Nicméně, když to fakta podporují, právníci skutečně podávají žaloby na soudní spory o smluvní otázky. Hrozba soudních sporů spouští jednání o narovnání.
dvě upozornění na timeshare právníky: za prvé, nemohou nabídnout záruky, takže je možné, že majitel mohl zaplatit předem poplatek a stále se nedostal ze své smlouvy., Za druhé, pro průměrného vlastníka timeshare není snadné určit legitimní právníky od těch, kteří právě využívají neopodstatněných vlastníků. Velké společnosti timeshare, navíc, jsou velmi podezřelé, ne-li přímo nepřátelské vůči advokátům timeshare exit. Takže než si najmete právníka, proveďte svůj výzkum a požadujte reference. Konzultujte více než jednu firmu. Odejděte od oblečení, které zaručují výsledky. Dobrým způsobem, jak přezkoumat důvěryhodnost advokáta, je zkontrolovat skutečné soudní spory, které řešili. Legitimní advokátní kanceláře zveřejní své případy na svých vlastních webových stránkách.,
Zavěsit na Nevyžádaný Volající Nabízí Garantované Exit
Tam je také skupina bezohledných a nespolehlivé tzv. „exit“ nebo „převod“ společnosti, které volají majitelé timesharingu z ničeho, nabízí se dostat ven z jejich timeshare. Většina z těchto společností jsou podvodníci, kteří slibují inzerovat a prodávat své timeshare — obvykle zaručují prodej za dobrou cenu, říkají, že již mají kupující čeká. Tyto společnosti se téměř vždy snaží zajistit předem nevratný poplatek ve výši několika tisíc dolarů., Po silnici se nic neděje a majitel timeshare je hned tam, kde začali, ale chudší. Takže když jste kontaktováni společností, o které jste nikdy neslyšeli nebo jste nepožádali, zavěste. (A i když to je firma, které jste slyšeli o, zavěsit, výzkum a kontaktovat je přímo — podvodníci budou i představovat, jak renomované společnosti, jako je RedWeek dostat své peníze.)
nemusíte se Obtěžovat Dávat Své Timeshare na Charitu
Některé chytré, ale zločinec, společnosti, které okrádají majitelé timesharingu s převodem systémy nabízejí také „darovat na charitu“ podvody., Darování timeshare může znít jako rozumné řešení pro dlouholetého majitele, ale obecně to nefunguje, protože legitimní charity nechtějí přijmout povinnost platit poplatek za údržbu rok co rok. Ve skutečnosti nepřijmou smlouvu, která by místo benefitu zatěžovala charitu finanční zátěží. Takže varování zní: nezabývejte se třetí stranou, která říká, že bude vyjednávat o vašem charitativním daru(opět za poplatek ve výši několika tisíc dolarů)., Pokud jste v přímém kontaktu s charitativní organizací, mohou souhlasit s tím, že si vezmete timeshare, ale možná je budete muset zaplatit za privilegium sundat si ji z rukou.
Soubor Stížnosti s regulačními orgány a Donucovacími
Mnoho státní a federální agentury vyšetřovat spotřebitelské podvody a podvody, které ovlivňují majitelé timesharingu a povzbuzují spotřebitele k podání stížnosti., Obvykle, tyto agentury se zaměřením na trestní systémy, jako timeshare převodu společnosti nebo charity podvodníky, které podvést timeshare majitelé, kteří se chtějí dostat z jejich smluv (tím, že požadují poplatky předem za služby, které nikdy vykreslen). Žádná z těchto orgánů činných v trestním řízení však vlastníkům skutečně nepomůže ukončit jejich smlouvy. Nevyjednávají jménem vlastníků společnosti timeshare nebo HOAs. Zřídkakdy hlavní regulační agentura zahájí civilní nebo trestní řízení proti společnosti timeshare jménem tisíců vlastníků, kteří mohli být bilked., Nejnovějším příkladem je manhattanský klub, který je vyšetřován Úřadem generálního prokurátora v New Yorku. Nyní ve třetím roce není případ zdaleka uzavřen-a co je horší, pro majitele není jisté, že řešení případu povede k restitucím nebo zrušení smluv. Mezitím se jejich poplatky za údržbu stále zvyšují.,
Zastavit Platby a Prostě odejít
RedWeek nedoporučuje tento postup, ale pro majitele, kteří jen chtějí ven, a nemůže najít žádné jiné řešení, vaše poslední možnost dostat se ven timeshare smlouvy je zřejmý: jen přestat dělat platby na váš timeshare. Nechte to jít do výchozí a uzavření trhu, pokud je to nutné. Právníci správně radí, že se jedná o riskantní strategii, protože nemůžete kontrolovat, jak bude společnost reagovat na vaše selhání. Někteří jdou po majitelích agresivně s úsilím o sběr., Jiní, zejména starší resorty s napjatými rozpočty, jen vezmou zpět neplatnou jednotku a pokusí se ji znovu prodat novému majiteli, který bude platit poplatky za údržbu.
mnoho majitelů timeshare nelíbí možnost walk-away, protože se obávají, že to zničí jejich kredit. To je realistický problém pro mladší majitele, kteří stále očekávají, že v blízké budoucnosti budou kupovat nové hypotéky nebo auta. Není to však reálná hrozba pro starší majitele timeshare, v 80. letech, jejichž jedinými velkými výdaji mohou být narozeninové dárky pro vnoučata. Výchozí volba také není hezká., V závislosti na politiky developer nebo HOA, majitelé, kteří opustili své smlouvy mohou být podrobeny obtěžování věřitele, výhružné dopisy, a uzavření řízení (které může stát peníze). Ale na konci této drakonické, ale možná praktické možnosti je majitel hotový. Vývojář nebo HOA vezme zpět timeshare a pokusí se jej recyklovat a znovu prodat za vysoké maloobchodní ceny zcela novému kupujícímu.
Použili jste jednu z těchto nebo jiných metod, abyste se zbavili svého timeshare? Dejte nám vědět komentováním níže.,
RedWeek by rád poděkoval všem lidem, kteří k tomuto příběhu přispěli výzkumem, ale někteří se rozhodli zůstat anonymní. Mezi ty, kterým můžeme poděkovat jménem, patří Dave Cortese, majitel magické nemovitosti na Floridě a viceprezident licencovaných zprostředkovatelů dalšího prodeje Timeshare Assn.; Adam Schwartz, viceprezident Wyndham Resorts; Peter Roth, viceprezident Amerického Resort Asociace pro Rozvoj (ARDA); Jake Bercu, pokladník Tahoe Beach and Ski Club HOA; Greg Crist, generální ŘEDITEL Národní Timeshare Vlastníků jednotek (NTOA); a timeshare majitel David Barron.