předpokládaná hypotéka umožňuje kupujícímu nemovitosti převzít hypotéku od prodávajícího nemovitosti. Mohou existovat výhody jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího připojené k předpokládané hypotéce. Vše však závisí na tom, že kupující má schopnost převzít předpokládanou hypoteční sazbu, která je často nižší než převládající tržní sazby. Předpokládaná hypotéka navíc pomáhá kupujícímu vyhnout se určitým nákladům na vypořádání., Obecně platí, že úvěry poskytnuté během posledních 20 let hypotéky jsou zřídka předpokládatelné s výraznou výjimkou půjček VA a FHA.
kupující není jedinou stranou, která má prospěch z předpokládané hypotéky. Prodávající podíly v arbitráži buď nabíjení vyšší cenu za nemovitosti, které vyžadují, aby kupující zaplatit náklady na uzavření, že prodávající může vzniknout, nebo požadují platbu v hotovosti pro jeden-polovina kupujícího úspor za dohodnutý časový rámec.,
například, pokud je aktuální úroková sazba je 8%, assumable hypotéky, sazba je 5%, a kupující chce žít v domě po dobu pěti let, prodávající může požadovat polovinu často-nediskontované očekávané úspory pro pětileté období. V takovém případě může předpokládaná hypotéka prospět prodávajícímu ještě více než kupujícímu!
zde jsou některé z výhod a nevýhod předpokládaných hypoték pro kupující i prodejce.,
Výhody
- Pokud assumable úroková sazba je nižší než aktuální tržní sazby, kupující uloží peníze ihned.
- s převzetím hypotéky je spojeno také méně závěrečných nákladů. To může ušetřit peníze pro prodávajícího i kupujícího. Pokud kupující získává nižší úrokovou sazbu, může být pro prodávajícího snazší vyjednat cenu blíže k požadované ceně na spravedlivém trhu.
- prodávající může také těžit z použití předpokládané hypotéky jako marketingové strategie k přilákání kupujících., Ne všechny hypotéky jsou předpokládatelné a prodávající by mohl získat navrch nad tržní konkurencí.
nevýhody
- kupující, který předpokládá hypotéku, může vyžadovat velké množství hotovosti nebo uzavřít druhou hypotéku. Pokud je dům ceněn za cenu vyšší než hypotéka, která zůstává na domě, musí kupující rozdíl vyrovnat. Dům může být na trhu za $350,000, ale hypotéka, která má být předpokládána, je pouze $200,000. Kupující bude muset přispět $150,000.,
- druhou hypotéku, je problematické, protože tam jsou dvě hypoteční věřitelé zúčastněných a smluvní detaily jsou složitější v případech, kdy kupující nesplní. Navíc za předpokladu, že další půjčka neguje výhody předpokládané půjčky.
konečně lze předpokládat půjčky VA a FHA za předpokladu, že kupující obdrží schválení úvěru od hypotečního věřitele. Tato pohotovost není umístěna na věřitele, který souhlasí s tím, že úvěr může být předpokládán, ale spíše je to způsob, jak věřitel určit, zda je kupující úvěr hoden., V takových případech prodávající neobdrží žádný z rozhodčích zisků, ale kupující musí zaplatit dodatečné poplatky VA nebo FHA.