„musíš chodit přes Dvůr se dostat k Hammond“
V zimě 2013, Jake a já jsem koupil náš první byt komplex, 25-jednotka s hromadou „potenciál“. Trvalo nám dva solidní roky odmítnutí a negativity, než jsme se dostali k tomuto bodu. Máme pocit, jako kdyby váha byla sňata z ramen, když jsme předpokládali, že vlastnictví, ale trochu jsme věděli, že skutečná práce teprve začíná.,
v tomto článku vám chci ukázat, jak si koupit svůj první bytový komplex vystavením mentality „trpělivosti, vytrvalosti, ale ochotné odejít“ a jak najít hodnotu-přidává dohodu. Chci zdůraznit náš pokrok od náměty 25-jednotka atraktivní 156-jednotka bytový komplex pomocí stejných investice rámce.
na naší první dohodě jsme nebyli obeznámeni s sazbami Cap a hotovostními výnosy, dvěma benchmarky, které používáme při analýze dohody. Naše zkušenosti s komerčními úvěry byly minimální a správa „velkého“ majetku byla pro nás cizí., Abychom to shrnuli, byli jsme klasickými nováčky, kterým chyběly zkušenosti, ale více než jen nadšení a vůle pracovat. Mysleli jsme, že kupujeme Taj Mahal, ale ve skutečnosti to byla směs chalup, duplexů a motelu se šesti jednotkami.
Jake láskyplně nazval majetek „the crack den“, a ne kvůli všem odloženým údržbám.
bytový komplex obsahoval více příležitostí s přidanou hodnotou. Co je to přidaná hodnota? Přidaná hodnota je zlepšení, které přidává hodnotu nemovitosti zvýšením jejího peněžního toku., Mezi několik příkladů patří: renovace, opravy, restrukturalizace dluhu, pronájem volných pracovních míst, úspora nákladů a zavedení generátorů příjmů. Tyto příležitosti s přidanou hodnotou by měly být zaměřeny na zvýšení příjmů nebo snížení nákladů, čímž se zvýší čistý provozní příjem nemovitosti.
kde byly příležitosti s přidanou hodnotou ve dvoře?
začněme s vnímáním nemovitosti, která byla původně nazývána Shamrock Motel., Jeho pověst pro komunitu byla nežádoucí vlastnost, která se starala o týdenní nájemce, a pronajal by potenciálnímu nájemci, který měl puls. Rozhodli jsme se přemístit (efektní slovo pro stanovení nemovitosti a vytvoření hodnoty) základnu nájemce a zavést systém pro kontrolu nájemníků. To by nám umožnilo dramaticky snížit naše“ otočné “ náklady, když se nájemce uvolnil a zajistil by stabilnější tok příjmů.
tito lepší nájemci by zůstali déle a skutečně platili nájem každý měsíc. Vystěhování a poškození nájemce klesl téměř okamžitě, jakmile jsme začali prověřovat nájemníky., Vnímání nemovitosti se během prvního roku změnilo, což nám umožnilo přilákat mnohem lepší nájemníky.
věděli jsme, že jsme na správné cestě, když poštovní dáma řekla Jakeovi, že se znovu cítila bezpečně a doručila poštu této kuriózní komunitě.
také číst: soustružení jednu dohodu do více obchodů w / Bruce Petersen
Další oblast jsme se zaměřili byl náklad strana rovnice. Uvědomili jsme si, že náklady na bytový komplex běží na high-end. Naší chybou byla naše neznalost v tom, co by stálo provozovat mnohočetný majetek., Jen jsme věděli, že některé účty se objevily poměrně velké. Okamžitě jsme kontaktovali popelářskou společnost a poskytovatele telefonu. Náklady na obě tyto služby byly přes noc sníženy. Dále jsme se rozhodli odstranit náklady na kabel a požadovali, aby nájemci zaplatili za svůj vlastní kabel. Tento jediný nákladově úsporný krok nás ušetřil více než $6,000 ročně.
také jsme umístili limit pro použití užitku nájemce. Zaplatili bychom za prvních 100 dolarů a nájemce by byl zodpovědný za zbývající část., Je úžasné, co se stane s účty za energie, když nájemníci sdílejí odpovědnost.
naše přidaná hodnota zde nekončí. Zrovna jsme začínali. Nastal čas řešit příjmovou stránku rozvahy. Nejprve jsme vyklidili přístřešky na pozemku a začali je pronajímat jako sklady. Tato přidaná hodnota dvěma způsoby. Zaprvé jsme nájemci nabízeli vybavení poskytnutím dalšího úložiště. Za druhé, byli jsme schopni generovat další $200 za měsíc., Jakmile nájemce začne ukládat veškerý svůj majetek na váš majetek, tyto roční zvýšení nájemného o 3% se setkají s menším odporem. Stává se obtížnější jen sbalit a přestěhovat se do jiného bytu.
získejte kopii zisku trakaře zdarma
dále jsme začali účtovat poplatky. Začali jsme účtovat pozdní poplatky, poplatky za podání žádosti, poplatky za domácí mazlíčky a poplatky za stěhování. Tyto poplatky se přidaly k příjmům z nemovitosti a umožnily nám stanovit pravidla pro komunitu. Pokud jste byli pozdě k pronájmu, bude vám účtován pozdní poplatek., Nájemníci byli svědky celkové revitalizace nemovitosti a někteří nebyli příliš spokojeni. Nespokojení se rozhodli, že je čas odejít, a my jsme dokázali naplnit jejich jednotky šťastnějšími a cennějšími nájemníky.
jak jsme transformovali bytový komplex na ziskový podnik, začali jsme řešit různé odložené údržby umístěné v celém objektu. Řešili jsme exteriéru nemovitosti opravou rezavé poštovní schránky, posilovač mytí budov, malování exteriérů, výsadba keřů a přinášet bývalý terénní úpravy zpět do své bývalé slávy., Jednotky jsme také začali opravovat, když se uvolnily výměnou starých podlah, malováním interiérů, výměnou spotřebičů a řešením dalších drobných problémů.
do konce dvanácti měsíců se tato“ máma a pop “ vyvíjela v podnikání, kde se sledovaly výdaje a každý měsíc se soustředil výběr příjmů. Většina nováček investoři nemají přístup investování jako podnikání, ale naše vize byla vybudovat obrovské portfolio, které by podporovaly náš životní styl a vytvářet bohatství., Nemovitost je o číslech a čistý provozní příjem (NOI) je králem v multifamily real estate. Vaše zaměření by mělo být na zvyšování NOI tím, že využijete strategii, která byla stanovena.
pojďme rychle vpřed do současnosti. Byli jsme schopni zajistit odhad na pozemku za $825,000, což nám umožňuje získat $ 160,000 v přebytku hotovosti. Nechali jsme přibližně 30 000 dolarů v majetku dokončit všechny odložené údržby, která zahrnovala výměnu všech střech a malování zbývajících exteriérů., The little crack den je v současné době hotovost tekoucí kolem $3,000 za měsíc, a my nemáme více našeho počátečního kapitálu investovaného do dohody.
byla položena cesta k vytváření bohatství prostřednictvím investování bytového komplexu.
zde je stručný přehled kroků, které musíte podniknout, abyste skočili a dostali se do práce:
- rozhodněte se o multifamily jako o vašem výklenku.
- podnikněte masivní kroky tím, že se vzděláváte. Podívejte se do Trakař zisky Akademie
- vyhledejte mentora, trenér nebo partner.
- výzkumné trhy a zaměření na jeden trh.
- Naučte se analyzovat nabídky.,
- vyhledejte vlastnosti s více přidanými hodnotami. Čím větší hodnotu můžete vytvořit, tím bohatší se stanete.
- začněte budovat svůj realitní tým.
- vložte nabídky.
- očekávejte odmítnutí! Vykazují trpělivost, vytrvalost, ale ochotni odejít mentalitu.
- přistát svůj první obchod.
- dostat se do práce a realizovat svůj herní plán.
dohoda na nádvoří nám poskytla zkušenosti a impuls k pokračování v nemovitostech. Často si říkám, jestli jsem do této dohody neskočil, mohl bych si koupit naši poslední dohodu?, Nepodceňujte sílu pozitivního účinku a hybnosti.
Hammond byl mnohem větší majetek než nádvoří, ale vykazoval mnoho stejných vlastností. Byla nafouknutá vysokými výdaji, příjmy nebyly maximalizovány, nemovitost potřebovala nějakou TLC, (něžná milující péče) a bylo zde velké množství přidaných hodnot. Strategie byla shodná s nádvořím: koupit na skutečných číslech, implementovat naši strategii přemístění a zvýšit NOI.
trvalo nám to asi šest měsíců, než jsme skutečně uzavřeli smlouvu s Hammondem., Před námi bylo několik skupin, a my jsme se vzdali dohody, jen aby se nám to vrátilo kvůli naší houževnatosti a vytrvalosti.
mezi oběma obchody bylo několik rozdílů, jako je věk nemovitosti, stav, nájemní základna, třída majetku, žádoucí, ale jedna vlastnost nám vynikla. Byla to Velikost Hammondu, která nás nadchla. Byli jsme schopni poskytnout bydlení většímu fondu nájemníků, čímž se zvýšila naše schopnost vytvářet bohatství. Naše zisky by se zvětšily, Jakmile by byl majetek přemístěn.,
jsme asi šest měsíců do našeho plánu, a majetek je tahání spolu. Nemovitost byla zakoupena s $100,000 v měsíčních sbírkách příjmů.
za šest měsíců jsme rozšířili příjmy na 110 000 USD a odhadujeme, že příjmy během dvanácti měsíců vzrostou na přibližně 120 000 USD měsíčně. K dispozici jsou tři prádelny, které jsou převedeny na byty,stejně jako zvýšení nájemného.
Naším cílem je dosáhnout hodnoty $ 9,000,000 do dvanácti měsíců, což nám umožňuje refinancovat majetek a získat kapitál, který jsme vložili jako zálohu.,
Pro rekapitulaci, zda jste nákup čtyři jednotky jednat, nebo jeden tisíc kusů, by se měla zaměřit na:
- Koupit
- Správa
- Finance
- Podívejte se na hodnotu-přidá
- plán
- Realizovat plán
- Vytvořit hodnotu
- Opakování
Finanční podmínky na naší první byly méně než hvězdné. Úroková sazba byla 6%, jednalo se o dvacetiletou amortizaci a termín byl pět let. Porovnejte to s Hammondem: 4, 25%, 25letá amortizace a pouze roční platby úroků. Jaká je morálka příběhu?, Očekávat, že dělat chyby, poučit se z těchto chyb, samozřejmě správné a pokračovat ve svém snu.
Další čtení: Plán Pro Koupi Dalšího Bytu,
Pokud máte nějaké dotazy, prosím, kontaktujte mě na [email protected]. Doufám, že tento článek vám dobře slouží a poskytuje rámec k útoku bytu investovat.
