Madame Lelica

“Você tem que andar pelo Pátio para chegar à Hammond”
No inverno de 2013, Jake e eu compramos nosso primeiro complexo de apartamentos, de 25 de unidade com toneladas de “potencial”. Levámos dois anos de rejeição e negatividade a chegar a este ponto. Sentimos como se um peso tivesse sido retirado de nossos ombros quando assumimos a posse, mas pouco sabíamos que o verdadeiro trabalho estava prestes a começar.,neste artigo, quero mostrar-lhe como comprar o seu primeiro complexo de apartamentos exibindo a mentalidade de “paciência, persistência, mas disposta a afastar-se” e como localizar valor acrescentado num negócio. Quero destacar a nossa progressão de um rundown de 25 unidades para um atraente complexo de 156 unidades de apartamentos usando o mesmo quadro de investimento.no nosso primeiro negócio, não estávamos familiarizados com as taxas de Cap e o dinheiro nos retornos de caixa, dois benchmarks que utilizamos ao analisar um negócio. A nossa experiência com empréstimos comerciais foi mínima, e gerir uma propriedade “grande” foi-nos estranha., Para resumir, fomos os novatos clássicos que não tinham experiência, mas mais do que compensados com entusiasmo e vontade de trabalhar. Pensávamos que estávamos a comprar o Taj Mahal, mas na realidade a propriedade era uma mistura de casas, duplexes e um motel de seis unidades.Jake carinhosamente chamou a propriedade de “o antro de crack”, e não por causa de toda a manutenção adiada.

O complexo de apartamentos continha múltiplas oportunidades de valor acrescentado. O que é um valor acrescentado? Um valor acrescentado é uma melhoria que acrescenta valor a uma propriedade aumentando o seu fluxo de caixa., Alguns exemplos incluem: renovação, reparações, reestruturação da dívida, arrendamento de vagas, economias de custos e criação de geradores de receitas. Estas oportunidades de Valor Agregado devem Todas ser direcionadas para aumentar a receita ou diminuir as despesas, elevando assim a renda operacional líquida da propriedade.

Onde estavam as oportunidades de valor acrescentado na propriedade do pátio?vamos começar com a percepção da propriedade, que foi originalmente chamada de Shamrock Motel., Sua reputação para a comunidade era uma propriedade indesejável que atendia alugueres semanais, e alugava a qualquer potencial inquilino que tivesse pulso. Partimos para reposicionar (palavra elegante para fixar uma propriedade e criar valor) a base do inquilino e instituir um sistema para rastrear os inquilinos. Isto permitir-nos-ia reduzir drasticamente os nossos custos “turn” quando um inquilino se ausentasse e garantisse um fluxo de receitas mais estável.estes melhores inquilinos ficariam mais tempo e pagariam a renda todos os meses. Os despejos e danos ao inquilino caíram quase de imediato quando começámos a examinar os inquilinos., A percepção da propriedade mudou no primeiro ano, permitindo-nos assim atrair inquilinos muito melhores.sabíamos que estávamos no caminho certo quando a Senhora do correio disse ao Jake que se sentia segura a entregar o correio a esta comunidade pitoresca.

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a próxima área que visamos foi o lado da despesa da equação. Percebemos que as despesas do complexo de apartamentos estavam no topo. O nosso erro foi a nossa ignorância quanto custaria gerir uma propriedade multifamiliar., Só sabíamos que certas notas pareciam bastante grandes. Contactámos imediatamente a empresa do lixo e a operadora telefónica. O custo de ambos os Serviços foi cortado da noite para o dia. Em seguida, decidimos remover o custo do cabo e exigiu que os inquilinos para pagar o seu próprio cabo. Este único passo de economia de custos nos poupou mais de $ 6.000 por ano.

também colocámos uma tampa no uso do Utilitário do inquilino. Pagaríamos os primeiros 100 dólares, e o inquilino seria responsável pela parte restante., É incrível o que acontece às contas de Serviços Públicos quando os inquilinos partilham a responsabilidade.a nossa mais-valia não acabou aqui. Estávamos só a começar. Chegou a altura de abordar o lado das receitas do balanço. Primeiro, limpámos os barracões da propriedade e começámos a alugá-los como armazéns. Este valor acrescentado de duas formas. Primeiro, estávamos a oferecer uma comodidade ao inquilino, fornecendo um armazenamento adicional. Em segundo lugar, conseguimos gerar mais 200 dólares por mês., Uma vez que um inquilino começa a armazenar todos os seus bens em sua propriedade, esses aumentos anuais de renda de 3% será enfrentado com menos resistência. Torna-se mais difícil fazer as malas e mudar-se para outro apartamento.a seguir, começamos a instituir taxas. Começamos a cobrar taxas de atraso, taxas de inscrição, taxas de animais de estimação e taxas de mudança. Estas taxas somaram-se às receitas da propriedade e permitiram-nos estabelecer regras para a comunidade. Se te atrasasses para a renda, cobravas uma taxa de atraso., Os inquilinos estavam testemunhando uma revitalização total da propriedade, e alguns não estavam muito satisfeitos. Os descontentes decidiram que era hora de sair, e nós fomos capazes de encher suas unidades com inquilinos mais felizes, mais apreciativos.à medida que estávamos a transformar o complexo de apartamentos num negócio lucrativo, começámos a tratar das várias manutenções diferidas localizadas em toda a propriedade. Atacamos o exterior da propriedade reparando caixas de correio enferrujadas, lavando a energia dos edifícios, pintando os exteriores, plantando arbustos e trazendo o antigo paisagismo de volta à sua antiga glória., Nós também começamos a reparar as unidades como elas ficaram Vagas, substituindo pisos antigos, pintando os interiores, substituindo eletrodomésticos e abordando quaisquer outros problemas menores.até o final de doze meses, Este “mom and pop” estava evoluindo para um negócio onde as despesas estavam sendo monitoradas e a cobrança de receitas era o foco a cada mês. A maioria dos investidores novatos não abordam o investimento como um negócio, mas nossa visão era construir um portfólio enorme que iria apoiar nossos estilos de vida e criar riqueza., O setor imobiliário tem tudo a ver com os números, e a renda operacional líquida (NOI) é o rei no setor imobiliário multifamiliar. O seu foco deve ser o aumento do NOI, empregando a estratégia que foi delineada.vamos avançar para o presente. Conseguimos uma avaliação da propriedade por 825 mil dólares, permitindo-nos extrair 160 mil dólares em excesso de dinheiro. Deixámos cerca de 30 mil dólares na propriedade para terminar toda a manutenção adiada, que incluía a substituição de todos os telhados e a pintura dos exteriores restantes., O pequeno antro de crack está atualmente a fluir em torno de US $ 3.000 por mês, e não temos mais do nosso capital inicial investido no negócio.

o caminho para a criação de riqueza através de investimento complexo de apartamentos foi estabelecido.

Aqui está um breve resumo dos passos que você precisa tomar para saltar e começar a trabalhar:

1. Decide sobre a multifamília como seu nicho.tome medidas massivas educando-se a si mesmo. Procura um mentor, treinador ou parceiro.mercados de investigação e concentração num único mercado.
2. Aprenda a analisar as ofertas.,
3. procure propriedades com múltiplas adições de valor. Quanto mais valor você pode criar, mais rico você se tornará.comece a construir a sua equipa imobiliária.oferece.esperem rejeição! Mostra paciência, persistência, mas disposto a afastar a mentalidade.faz o teu primeiro negócio.comece a trabalhar e implemente o seu plano de jogo.o negócio do pátio deu-nos a experiência e o impulso para continuar no ramo imobiliário. Muitas vezes me pergunto se eu não saltei para este negócio, eu teria sido capaz de comprar o nosso negócio mais recente?, Não subestimem o poder da acção positiva e do impulso.o Hammond era uma propriedade muito maior do que o pátio, mas exibia muitas das mesmas características. Estava cheio de despesas elevadas, a receita não estava a ser maximizada, a propriedade precisava de algum TLC, (carinho carinhoso) e havia uma quantidade abundante de valor acrescentado. A estratégia era idêntica ao pátio: comprar números reais, implementar a nossa estratégia de reposicionamento e aumentar o NOI.levou-nos cerca de seis meses até Termos um contrato com o Hammond., Havia um par de grupos à nossa frente, e nós tínhamos desistido do acordo, só para que ele voltasse para nós por causa da nossa tenacidade e persistência.

   havia várias diferenças entre ambos os negócios, tais como idade da propriedade, condição, base de inquilinos, classe de propriedade, desejável, mas uma característica se destacou para nós. Era o tamanho do Hammond que nos excitava. Fomos capazes de fornecer habitação para uma maior piscina de inquilinos, aumentando assim a nossa capacidade de gerar riqueza. Os nossos lucros seriam aumentados assim que a propriedade fosse reposicionada.,

   estamos a cerca de seis meses do nosso plano, e a propriedade está a arrastar-se. A propriedade foi comprada com US $ 100.000 em cobranças mensais.

   Nós expandimos a receita para $ 110,000 em seis meses, e estimamos que a receita crescerá para cerca de $120,000 por mês dentro de doze meses. Há três unidades de lavandaria que estão a ser convertidas em apartamentos, bem como aumentos nas taxas de aluguer.nosso objetivo é alcançar um valor de US $9.000.000 dentro de doze meses, permitindo-nos refinanciar a propriedade e extrair o capital que colocamos como pagamento inicial.,para recapitular, quer esteja a comprar um negócio de quatro unidades ou mil unidades, o foco deve ser em:

   1. direito de compra

   direito de gestão

direito de financiamento

4. direito de financiamento
5. os primeiros foram menos estelares. A taxa de juro foi de 6%, foi uma amortização de vinte anos e o prazo foi de cinco anos. Compare isso com o Hammond: 4,25%, 25 anos de amortização e um ano apenas pagamentos de juros. Qual é a moral da história?, Esperar cometer erros, aprender com esses erros, curso correto e continuar a perseguir o seu sonho.leia também: um roteiro para comprar o seu próximo apartamento. [email protected] espero que este artigo lhe sirva bem e lhe dê uma estrutura para atacar o investimento apartamento.