o rácio de cobertura do serviço da dívida é um dos Requisitos de Subscrição menos compreendidos para investidores imobiliários comerciais novos e mesmo experientes. Resumidamente, a taxa de cobertura do serviço da dívida compara simplesmente o rendimento líquido de exploração do imóvel sujeito ao serviço de dívida hipotecária proposto (numa base anual). O mutuante quer garantir que há fluxo de caixa suficiente para cobrir a nova dívida hipotecária, e, em seguida, alguns.Saiba mais sobre o rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR).,
é importante entender o conceito e a matemática por trás do DSCR se você está calculando sua própria análise de fluxo de caixa para um futuro empréstimo comercial ou empréstimo de apartamento, seja uma compra ou refinanciamento. Se a propriedade estiver operando de forma mais eficiente do que propriedades comparáveis (devido à autogestão, não mantendo o R&M, etc.), ou não incluindo uma percentagem mínima de ofertas de emprego, tanto o subscritor como o avaliador utilizarão um factor de ofertas de emprego e introduzirão despesas em consonância com o mercado – o que reduz a NOI, reduzindo assim a DSCR e o montante do empréstimo.,
abaixo está um exemplo básico de como um mutuante comercial calcula o DSCR para uma hipoteca comercial. Os holdbacks emprestadores são destacados em Azul, lembre-se que estes não são despesas reais, mas são deduzidos do rendimento bruto da propriedade para fins de Subscrição. O exemplo abaixo assume uma propriedade multifamiliar de 75 unidades. Não se esqueça de usar rendas potenciais brutas (GPR) e não rendas coletadas reais para renda. Por quê? Porque um subscritor e avaliador usará a GPR e aplicará uma porcentagem de vagas., Se você não estiver usando GPR e usando uma porcentagem de vagas, você essencialmente será a abertura de dupla contagem (assumindo que você teve uma vaga durante o ano). Além disso, se as rendas tiverem aumentado, você vai querer ter certeza de usar as rendas mais atuais em sua análise e não as rendas anteriormente mais baixas.
Agora que calculamos o NOI, devemos calcular o serviço de dívida anual para a propriedade. O serviço da dívida anual é simplesmente o montante total dos pagamentos de capital e juros efectuados durante um período de 12 meses., Os impostos e seguros não são incluídos neste cálculo, uma vez que são contabilizados nas despesas do imóvel.para calcular o rácio de cobertura do serviço da dívida, basta dividir o rendimento líquido de exploração (NOI) pela dívida anual.
Comercial o Tamanho do Empréstimo: us $10.000.000
Taxa de Juros: 6,5% e
Prazo: 30 Anos
Pagamentos Anuais (Serviço da Dívida) = $758,475
Lucro Operacional Líquido (NOI) = $845,000
Agora podemos calcular o DSCR:
DSCR = receita Operacional Líquida / Anual do Serviço da Dívida
(NOI) = $845,000
Serviço da Dívida Total = $758,475
DSCR = 1.,10 ($845,000 / $758,475)
O Que este exemplo nos diz é que o fluxo de caixa gerado pela propriedade irá cobrir o novo pagamento de empréstimo comercial em 1,10 X. Isto é geralmente mais baixo do que a maioria dos credores hipotecários comerciais exigem. A maioria dos credores necessitará de um DSCR mínimo de 1,20 X.